Relatório Gerencial RBRK11 de março de 2026

Relatório Gerencial

RBRK11 RBR Prime Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades de propósito específico ("SPE”) que invistam em Imóveis Alvo; (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de Fundos de Investimento em Participações.

Início das Atividades

Gestor *

• Abril 2024 Patria Gestão de Recursos Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• RBRK11 BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 53.391.653/0001-05 0,6% a.a. sobre o patrimônio líquido¹
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 1.738.692 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão

Março 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,14/cota, o que levou a um resultado de -R$ 0,35/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

• Neste mês, não houve distribuição de rendimentos. Projetamos a manutenção da não distribuição ao longo do primeiro semestre. Apesar disso, mantemos uma perspectiva positiva para os próximos meses, sustentada pelo término do período de carência de um dos locatários, novas locações e evolução das prospecções comerciais.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Durante o mês, tivemos a entrada da AZ Quest, desta forma a vacância do Fundo caiu para 52,5% (física e financeira). Contudo, já em abril, essa vacância física será reduzida para 22,4%, dado a assinatura dos contratos de locação com as empresas Criteo (787 m² de ABL) e Cedro (1.004 m² de ABL). Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• O Fundo tem atualmente 14,8% de alavancagem no portfólio, referente ao financiamento do Edifício JHA Corporate Boutique. Para mais detalhes, clique aqui.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 203,8 milhões

Valor de Mercado*

R$ 186,0 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 117,21

Cota de Mercado*

R$ 107,00

P/VP*

ADTV*

0,91x

R$ 0,0 mil

Dividend Yield (mercado)*

0,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

0,0% a.a.

Performance

PATRIA

Média 12M | R$ 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis e 4% em caixa. O Fundo mantém apenas a dívida bancária relacionada à aquisição do Edifício JHA Corporate Boutique, com saldo devedor de R$ 30 milhões (15% PL), estruturada por meio de uma CCB de tabela price e com vencimento em setembro de 2031 a uma taxa de TR + 9,68% a.a..

Parcelas a Pagar

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente, o Fundo é proprietário de 100% do Edifício JHA Corporate Boutique, localizado no bairro Itaim Bibi, na cidade de São Paulo-SP.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)

WALE (anos)*

100%

5.952

9,8

Vacância * Física

Vacância

Financeira

Preço médio

do Portfólio

(mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

52,5%

52,5%

R$ 34.742/m²

R$ 268,4/m²

Edifício JHA Corporate

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 5 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe*

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

_ Vacância Física Vacância Financeira

100% 100% 100% 100% 100% 83,7% 83,7% 83,7% 83,7% 83,7% 83,7% 52,5% 100% 100% 100% 100% 100% 83,0% 83,0% 83,0% 83,0% 83,0% 83,0% 52,5% abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

As obras de adequação para o Turn-Key da AZ Quest no duplex do edifício continuam avançando. Em paralelo, finalizamos as discussões das minutas contratuais com os locatários do $4 ^ { \circ } \textbf { e }$ do 1º andar, com expectativa de concluir as assinaturas ainda ao longo do mês de abril.

Ao longo do mês, concluímos duas novas locações, com a entrada da Criteo e da Cedro, refletindo a boa absorção do edifício pelo mercado e a efetividade da estratégia comercial adotada. Com isso, resta apenas o $2 ^ { \circ }$ andar como único pavimento disponível para locação, espaço que continua sendo divulgado ativamente. Ainda, avançamos na estruturação de uma operação para a loja do térreo, com perfil complementar ao ativo e potencial de agregação de valor aos atuais locatários.

PATRIA

Anexos

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