Relatório Gerencial RBRS11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial RBRS11

Rio Bravo Renda Residencial Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

DEZEMBRO 2025

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultado e Distribuição 07
• Detalhamento do Balanço 09
• Portfólio do Fundo 11
• Desempenho do Portfólio 11
• Urbic Vila Mariana 16
• Urbic Sabiá 16

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos de longo prazo em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição de imóveis de natureza residencial, assim como a comercialização e locação de unidades autônomas integrantes dos imóveis que compõem o portfólio doFundo.

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REGULAMENTO DO FUNDO

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 36.517.660/0001-91

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

1,0% a.a. sobre o Patrimônio Líquido (Mín. Mensal R$ 45.890,37, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$

73.177.011,37 (ref. dezembro)

INÍCIO DO FUNDO • 22/09/2020

QUANTIDADE DE COTAS • 764.452

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 3

NÚMERO DE COTISTAS • 908

Tese de Investimento

O RBRS é um fundo focado em imóveis residenciais nas melhores localizações de São Paulo, com flexibilidade de locações de curta e longa estadia, sempre priorizando a qualidade dos imóveis em seu portfólio.

Localização Privilegiada Localizações estratégicas com alta demanda, próximas a faculdades, transporte público e centros corporativos.

Operação Independente Independente de incorporadoras ou operadoras, escolhemos os melhores projetos e parceiros.

Participação relevante nos Imóveis Menor concorrência interna e gestão profissional visando valorização imobiliária.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

Multiestratégia

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária RBFM11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

R$ 95,7 Cota Patrimonial

R$ 36,4 Fechamento do Mês

764.452 Número de Cotas

R$ 73,2 milhões Patrimônio Líquido

R$ 27,8 milhões Valor de Mercado

2 Ativos

55,3 Volume médio diário negociado (R$ mil)

R$ 0,17 por cota de distribuição de proventos no mês

3.645 Área privativa (m²)

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Fundo I Pós-Cisão

Com a cisão concluída em outubro, os relatórios passaram a ser publicados de forma independente:

• RBRS11: mantém os empreendimentos Urbic Vila Mariana e Urbic Sabiá;

• RBFY11: concentra-se no empreendimento For You Paraíso.

Desempenho do Mês

No mês de dezembro, o Fundo registrou R$ 311 mil em receitas de locação (R$ 0,40 por cota). As despesas operacionais totalizaram R$ 221 mil (R$ 0,29 por cota). Somadas as receitas financeiras, o Fundo encerrou o mês com resultado de R$ 123 mil (R$ 0,16 por cota).

Lembrando que o resultado reflete a operação do mês anterior.

Distribuição de Dividendos

Foi anunciado o pagamento de R$ 0,17 por cota, com data prevista para 15 de janeiro de 2026.

Atualizações

Visando à otimização da performance operacional e financeira do portfólio, o Fundo comunicou, ao final de novembro de 2025, à operadora 360 Suítes o interesse em rescindir o contrato de prestação de serviços referente ao Edifício Urbic Vila Mariana. Com isso, foi dado início ao processo de transição operacional para a Viva, operadora que já atua no empreendimento For You Paraíso, ativo que integrou o portfólio do Fundo até recentemente, quando foi cindido para o RBFY11.

O processo de transição trouxe alguns impactos pontuais nos resultados de dezembro de 2025 e janeiro de 2026, decorrentes de ajustes necessários na devolução das unidades anteriormente administradas pela operadora. Esses fatores limitaram temporariamente o pleno funcionamento do ativo e, por consequência, a geração de receitas de locação.

Paralelamente, o Fundo segue implementando de forma gradual a sua estratégia de aumento da exposição a contratos de long stay, com foco em ampliar a previsibilidade das receitas e reduzir a volatilidade operacional. Uma participação maior em contratos com prazos mais longos, tende a diminuir a pressão competitiva sobre o inventário remanescente de short stay, criando condições favoráveis para reprecificação, aumento de diária e consequente expansão do NOI ao longo dos próximos ciclos operacionais.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Distribuição por cota R$ 0,17 (Anunciado: 30/12 Pago: 15/01)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidadede pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

jan-24 fev-24 mar-24 abr-24 mai-24 jun-24 jul-24 ago-24 set-24 out-24 nov-24 dez-24 jan-25 fev-25mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Preço Volume

Urbic Vila Mariana

Urbic Sabiá

ESTRATÉGIA

FLEXIBILIDADE NA OPERAÇÃO

Evitar dependência de uma única demanda. Short Stay permite ao fundo mais flexibilidade nas locações e preços dinâmicos conforme a demanda.

LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA

Bairros Moema e Vila Mariana. Regiões de demanda orgânica e localizações privilegiadas.

AQUISIÇÕES COMPETITIVAS

Preços competitivos nas aquisições. Potencial para ganho de capital na venda de unidades.

CONTROLE DO PRÉDIO

Prioridade em deter mais de 50% das unidades. Poder de decisão nas questões de condomínio.

Localização

Bairro Vila Mariana, próximo a faculdades, hospitais, centros comerciais corporativos, pontos turísticos e linhas de metro.

Pontos Próximos:

• 0,2 km ESPM

• 0,2 km Belas Artes

• 0,7 km Metrô Vila Mariana

• 1,7 km Instituto Dante Pazzanese de Cardiologia

• 2 km do Metrô Ana Rosa

• 2,9 km Parque Ibirapuera

Diferenciais

Conta com bicicletário, lavanderia, academia, área de coworking, jacuzzi, salão gourmet e churrasqueira.

COMENTÁRIO DO GESTOR

Operação Urbic Vila Mariana

A estratégia permanece focada em aumentar a previsibilidade do fluxo de receitas por meio da conversão gradual de parte do inventário para locação tradicional (long stay), com meta de aproximadamente 20 unidades (atualmente está com 8 unidades). As 35 unidades remanescentes no short stay deverão se beneficiar da redução da oferta interna, abrindo espaço para reprecificação, incremento de diária e, consequentemente, retomada dos níveis de ocupação e NOI em patamares mais elevados.

A operação no Urbic Vila Mariana encerrou o mês de dezembro com aproximadamente 37% de ocupação. Nesse mês, o empreendimento não registrou NOI positivo, devido a ter poucas unidades em operação e um alto gasto no reparo das unidades devolvidas durante a troca de operadoras, o RevPar ficou em R$ 66.

Participação no empreendimento 51%

Ocupação 37%

NOI/m² R$ 0/m²

RevPar R$ 66

R. Dr. Tomas Alves, 172.

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NOI/m²

Localização

Localizado no Bairro de Moema o Urbic Sabiá possui localização privilegiada, com infraestrutura completa na região, e está próximo a shoppings, supermercados e pontos geradores.

Alguns dos Pontos Próximos:

0,3 km Metrô Moema

0,9 km Parque das Bicicletas

1,2 km Shopping Ibirapuera

1,8 km Insper

1,8 km Universidade Anhembi Morumbi

2,3 km Parque Ibirapuera

Diferenciais

Possui bicicletário, lavanderia, churrasqueira, salão gourmet, fitness, locker e coworking em suas áreas comuns.

Operação Urbic Sabiá

A operação no Urbic Sabiá encerrou o mês de dezembro com 69% de ocupação. Nesse mês, o empreendimento registrou um NOI de 134 mil ou R$ 62 /m² e um RevPar de R$ 120.

Em linha com a estratégia adotada para o ativo da Vila Mariana, o plano para o Urbic Sabiá prevê a ampliação gradual da exposição a contratos de long stay, com meta de alcançar aproximadamente 30% do portfólio. Atualmente, três unidades já operam nesse formato. O aumento da participação de contratos de maior prazo tende a elevar a previsibilidade das receitas e a reduzir a pressão sobre o inventário remanescente de short stay, criando espaço para reprecificação, incremento de diária e consequente expansão do NOI.

Participação no empreendimento 72%

NOI /m² R$ 62/m²

RevPar R$ 120

Ocupação (%) e Diária Média (R$)

GLOSSÁRIO

Short-Stay ou aluguel por temporada consideram períodos mais curtos, entre diárias de alguns dias até 3 meses de ocupação. Por ter este perfil, o aluguel é contabilizado por diária.

A locação por temporada costuma ter taxas de ocupação mais baixas e aluguel por m² mais altos em comparação à locação convencional.

Long-Stay ou aluguel convencional é a ocupação comum regida pela lei do inquilinato, com 30 meses de contrato, aviso prévio de 90 dias e garantias como seguro fiança, fiador, entre outras especificações.

O aluguel nesta modalidade tem a curva de ocupação mais lenta em comparação ao Short-Stay, mas permite um fluxo de caixa mais constante e previsível, o que gera previsibilidade para o Fundo.

É analisada a tipologia/metragem/demanda da região para que seja definida pela gestão o mix específico e considerado ideal para cada um dos ativos.

Fit-out é o processo de equipagem e conveniência das Unidades Autônomas. Além da aquisição do imóvel pronto, na aquisição em questão a entrega para o Fundo é feita com todo o acabamento, mobília e equipagem necessária para que a unidade já possa tornar-se operacional. Portanto, esse custo de fit-out é considerado por m² e adicionado ao custo da unidade.

Operadora é a empresa responsável pela gestão da locação por temporada, como vistoria das unidades, segurança e check-ins e check-outs das locações.

Revpar mede a receita média por quarto disponível em um período, combinando taxa de ocupação e tarifa diária média

NOI Calcula o lucro operacional de um imóvel, deduzindo as despesas operacionais da receita gerada. Não inclui despesas financeiras e impostos.

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIOBRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回f in

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