Relatório Gerencial RBRY11 de fevereiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

RBRY11 RBR Crédito Estruturado

Informações Gerais RBRY11

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, conforme a Política de Investimento, preponderantemente, por meio de investimentos em: (i) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis, (ii) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos e recibos de subscrição, certificados de depósito de valores mobiliários, cotas de fundos de investimento, (iii) ações ou cotas de SPEs, (iv) certificados de potencial adicional de construção emitidos, (v) cotas de FIPs e FIAs, (vi) cotas de outros FIIs, (vii) CRIs e cotas de FIDCs, (viii) letras hipotecárias, (ix) letras de crédito Imobiliário e (x) letras imobiliárias garantidas.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Maio 2018

Código de Negociação

RBRY11

CNPJ

30.166.700/0001-11

Cotas Emitidas

Prazo

Indeterminado

Gestor

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total 1,30% a.a.

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem IPCA + IMA-B 5

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram $^{+3,8\%}\mathrm{e}^{+2}$ 4%.No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

PATRIA

TROCA DE GESTÃO

Conforme anunciado em Fato Relevante no dia 03 de fevereiro, o Patria passou a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos Ltda, assumindo a gestão do fundo FII RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11).

Quem é o Patria Real Estate?

• Maior gestora independente de FIIs do Brasil

• + R$ 38 bilhões sob gestão

• +30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Resumo RBRY11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 6,7 milhões

Rendimento por Cota

R$ 1,09

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,00/cota

Número de Cotistas

73.931

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

Prezados cotistas,

Conforme previamente comunicado por meio de Fato Relevante, desde 3 de fevereiro assumimos a gestão do RBRY e temos o prazer de apresentar o primeiro relatório sob nossa liderança. Contamos com uma estrutura robusta, composta por mais de 50 profissionais especializados no segmento imobiliário, com mais de 12 anos de atuação dedicada à originação, estruturação e gestão de crédito imobiliário. Nosso histórico inclui mais de R$ 5 bilhões em operações estruturadas internamente, além da gestão de alguns dos fundos de crédito imobiliário com melhor desempenho do mercado, como o PCIP11 e o HGCR11. Seguiremos focados em alocar os recursos do Fundo em ativos alinhados à sua estratégia, alavancando nossa expertise para potencializar resultados e construir uma trajetória sólida de longo prazo.

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em fevereiro, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,59/cota, impactado pelo reconhecimento de uma despesa extraordinária de R$ 0,52/cota referente ao pagamento de taxa de performance do 2º semestre de 2025 ao time de gestão anterior. Considerando a reserva acumulada de resultado, foi possível distribuir o valor de R$ 1,09/cota em 17 de março, utilizando, para tanto, todo o valor de reserva acumulada.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 106,4% do patrimônio líquido alocado, sendo 99,1% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,2% a.a. (CDI+ 2,8% a.a.), prazo médio de 2,1 anos e spread médio de 1,8% a.a.. O Fundo também conta com uma exposição de 9,0% em compromissadas (venda com compromisso de recompra). Vale destacar, que o time de gestão adotará como estratégia a redução da alavancagem do Fundo. A carteira conta com 56 CRI e 1 Operação Estruturada, sendo 88% da carteira indexada ao CDI (CDI+ 4,1% a.a.), 12% ao IPCA (IPCA+ 0,9% a.a.), e 0,1% ao IGPM (IGPM+ 9,1% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, clique aqui para saber mais.

Comentários da Gestão (2/2)

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Durante o mês, aumentamos a exposição (i) em R$ 2,8 milhões no CRI MOS Jardins e Pinheiros II (R$ 2,6 mi à CDI + 5,95% a.a. e R$ 150 mil à CDI + 4,95% a.a.), (ii) em R$ 1,4 milhão no CRI Pulverizado MK CDI (CDI + 4,5% a.a.), (iii) em R$ 4 milhões no CRI Global Realty - Itacema (CDI + 4,75% a.a.) e (iv) em R$ 6 milhões no CRI Tael (CDI + 3,8% a.a.). Além disso, reduzimos a exposição em R$ 18,6 mi no CRI Baroneza e Jardim Europa e zeramos a exposição no CRI Union (R$ 8,4 milhões).

Os movimentos observados no mês são fruto da estratégia de reciclagem do portfólio, visando, principalmente, a diminuição da alavancagem e melhora adicional no carrego da carteira, em linha com o mandato do Fundo.

WATCHLIST:

A partir do início da gestão Patria, identificamos algumas operações com características que recomendam seu acompanhamento mais próximo, quais sejam, os CRI Verticale, RKM, Landsol, Tarjab Altino, Tarjab Lauto e Tarjab Carinás. Por esse motivo, as operações foram incluídas no Watchlist, seção do relatório dedicada a operações que requerem monitoramento adicional, clique aqui para acessar. Ressaltamos que os CRI classificados no Watchlist podem, eventualmente, passar por processos de remarcação, conforme critérios do administrador, e em linha com as projeções de resultado estimadas pelo time de gestão para cada uma das operações. Reforçamos aqui nosso compromisso com a transparência e comunicação contínua.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 1,17

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos¹ (2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 61%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/3)

Detalhamento de Ativos (2/3)

Detalhamento de Ativos (3/3)

1.267,9 99,1%

Carteira de Ativos | FIIs

Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários, composta por 8 FIIs, que representavam, no fechamento do mês, 7,3% do patrimônio líquid

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Operações Estruturadas

FII Casas AAA

Operação originalmente estruturada como crédito para financiamento a obra de 6 empreendimentos residenciais horizontais de alto padrão em bairros nobres em São Paulo/SP, desenvolvido pela incorporadora Seed, com um total de 56 unidades e mais de R$ 400 milhões de VGV. A operação foi emitida com alienação fiduciária dos terrenos, alienação das quotas das SPEs dos projetos, cessão fiduciária dos recebíveis e avais da holding e dos sócios. No segundo semestre de 2024, o devedor começou a apresentar sinais de deterioração de crédito, e a operação foi reestruturada, resultando na substituição integral do incorporador, de forma a assegurar a entrega dos empreendimentos e melhorar a governança dos projetos.

Em relação aos 6 projetos originais, a situação atual apresenta 1 projeto entregue, 2 projetos em reta final de obra e conclusão de habite-se e 3 projetos com conclusões programadas até o segundo semestre de 2026. O time de gestão acompanha de perto o andamento das obras, a evolução das vendas e os recebíveis das unidades vendidas, e os dados de evolução de obras e vendas dos projetos seguem individualizados abaixo. Até o momento, não é esperada perda de capital aportado (principal).

Watchlist

PATRIA

CRI Verticale

Resumo: Os CRI Verticale e Verticale Série II são operações de crédito para financiamento à obra de projeto de incorporação residencial, localizado em Caieiras/SP, desenvolvido pela incorporadora Verticale. O projeto de incorporação foi lançado em agosto de 2023 e conta com 25 unidades de 160 metros quadrados cada. A Verticale possui mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário, com vasta experiência na incorporação de empreendimentos na região metropolitana de São Paulo/SP. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária das quotas da SPE, cessão fiduciária de recebíveis e aval dos sócios. A operação ainda conta com uma série corporativa com garantias em terrenos na região de Francisco Morato/SP, sendo certo que as garantias das duas séries são compartilhadas. O time de gestão tem monitorado de perto o andamento da obra, que conta ainda com validação de pagamentos e monitoramento por empresa externa independente. Adicionalmente, como estratégia de gestão, o valor dos imóveis em garantia será reavaliado por empresa independente. O empreendimento possui, atualmente, 39% do VGV vendido e 58% de avanço de obras.

CRI RKM

Resumo: Os CRI RKM (séries Sr. e Subordinada) são operações de crédito de unidades em estoque de empreendimento residencial recém entregue, com Habitese emitido, em Nova Lima/MG, da RKM, construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de alto padrão e mais de 30 anos de operação na região metropolitana de Belo Horizonte/MG. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária dos imóveis, alienação fiduciária de quotas da SPE que detém o empreendimento, cessão fiduciária dos recebíveis, aval dos sócios e fundo de reserva. A empresa tem enfrentado situação bastante restrita de liquidez, de modo que os pagamentos mensais, a título de juros e amortização, são cobertos diretamente pelos recebíveis oriundos das vendas das unidades em estoque. Dessa forma, o foco do time de gestão tem sido em conseguir estabelecer um ritmo de vendas acelerado, estabelecendo métricas de performance de vendas. Das 23 unidades alienadas fiduciariamente na operação, já foram vendidas, ao final de fevereiro de 2026, 14 unidades, que correspondem a 61% do VGV.

Watchlist

PATRIA

CRI Tarjab Altino

Resumo: O CRI Tarjab Altino é uma operação de crédito com a incorporadora Tarjab para financiamento à aquisição de terreno e obra de projeto de incorporação residencial localizado na Vila Mariana, em São Paulo/SP, que se encontra em fase inicial de obras. A operação tem como garantias alienação fiduciária do empreendimento alvo, alienação fiduciária de cotas da SPE detentora do empreendimento alvo, aval da holding e dos principais sócios e fundo de reserva, além de alienação fiduciária de apartamentos em São Paulo/SP como garantias adicionais. Entretanto, a empresa está em um momento de situação restritiva de liquidez, e o custo final de obra ficou acima do orçamento inicial, apresentando certo nível de exposição de caixa, além de impactos nos indicadores do empreendimento e da operação em si. Dessa forma, o time de gestão tem monitorado de perto não só a evolução do cronograma físico-financeiro das obras, como também a saúde financeira da companhia, de forma a minimizar impactos negativos na operação. O empreendimento possui, atualmente, 40% do VGV vendido e 18% de avanço de obras.

CRI Tarjab Carinás

Resumo: O CRI Tarjab Carinás é uma operação de crédito para desenvolvimento de empreendimento residencial de alto padrão no bairro de Moema, em São Paulo/SP, pela incorporadora Tarjab. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das cotas da SPE que detém o projeto, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros do empreendimento, aval da holding e dos sócios e fundo de reservas. A empresa está em um momento de situação restritiva de liquidez, mas tem concentrado esforços na redução de seu endividamento, com foco na aceleração das vendas e na diminuição de seus custos operacionais, além de diversificação do setor de atuação, assumindo obras de incorporação de empresas terceiras. As obras no empreendimento ainda não foram iniciadas, em fase de pagamento de outorga. Isso posto, o time de gestão tem monitorado de perto a saúde financeira da companhia, de forma a minimizar impactos negativos na operação. O empreendimento possui, atualmente, 17% do VGV vendido, e as obras ainda não foram iniciadas.

Watchlist

PATRIA

CRI Landsol

Resumo: O CRI Landsol é uma operação de antecipação de recebíveis e estoque ligados a oito loteamentos no interior do estado de São Paulo/SP, sendo seis projetos performados e dois em fase de entrega de obra. A emissão é lastreada em uma debênture emitida pela loteadora Cemara, companhia que atua majoritariamente no interior do estado de São Paulo. A operação foi estruturada de modo a contar com as seguintes garantias: alienação fiduciária de quotas, cessão fiduciária de futuros recebíveis e fundos de reserva e despesas, além de critérios mínimos relacionados à estrutura de governança e de organização societária, o que não foi cumprido em sua integralidade. Adicionalmente, no portfolio de obras da companhia, há outras seis obras lançadas e inacabadas, culminando em risco de indenização além do próprio risco reputacional relacionado à companhia e aos empreendimentos. Dessa forma, optou-se por seguir com a reestruturação da operação, em conjunto com outros CRIs da companhia, de modo a alienar o controle acionário dos projetos após anuência dos sócios a parceiro desenvolvedor com histórico de atuação e entrega em operações em estresse.

CRI Tarjab Lauto

Resumo: O CRI Tarjab Lauto é uma operação de crédito para financiamento à obra e antecipação de resultado para incorporação de projeto residencial localizado no bairro da Vila Mariana, em São Paulo/SP, desenvolvido pela incorporadora Tarjab, especializada em empreendimentos de médio porte na região. A operação foi estruturada com as seguintes garantias: alienação fiduciária do terreno, alienação fiduciária de quotas da SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval da Holding e Sócios e fundos de reserva e despesas. A obra está concluída, e o estoque, 100% vendido. Também não há valores a receber desse projeto. Em relação ao saldo devedor remanescente na operação, de R$ 2,6 milhões, o time de gestão tem engajado em tratativas com a companhia visando alternativas a sua quitação, não sendo descartado, entretanto, o risco de não recebimento do valor integral.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

Anexos

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Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 289 BI sob gestão

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Maior gestora independente de FIIs do Brasil

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Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

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