Relatório Gerencial RBRY11 de abril de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

RBRY11 RBR Crédito Estruturado

Informações Gerais RBRY11

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, conforme a Política de Investimento, preponderantemente, por meio de investimentos em: (i) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis, (ii) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos e recibos de subscrição, certificados de depósito de valores mobiliários, cotas de fundos de investimento, (iii) ações ou cotas de SPEs, (iv) certificados de potencial adicional de construção emitidos, (v) cotas de FIPs e FIAs, (vi) cotas de outros FIIs, (vii) CRIs e cotas de FIDCs, (viii) letras hipotecárias, (ix) letras de crédito Imobiliário e (x) letras imobiliárias garantidas.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Abril 2018

Código de Negociação

RBRY11

CNPJ

30.166.700/0001-11

Cotas Emitidas

Prazo

Indeterminado

Gestor

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total 1,30% a.a.

Taxa de Performance*

20% dos rendimentos que superarem IPCA + IMA-B 5

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE ABRIL/26:

O mercado de Fundos Imobiliários voltou ao terreno positivo em abril, com o IFIX avançando 1,5% no mês e recuperando integralmente a queda de 1,1% observada em março. Com isso, o índice acumula alta de 3,6% no ano. Os dois principais motores do movimento foram o segundo corte da Selic, que reduz o custo de oportunidade dos FIIs frente à renda fixa, e a percepção de melhora no conflito no Oriente Médio, que aliviou parte da aversão a risco observada no mês anterior.

No cenário externo, EUA e Irã firmaram um cessar-fogo em 8 de abril, mediado pelo Paquistão e posteriormente estendido por prazo indeterminado. Apesar disso, o Estreito de Ormuz permaneceu efetivamente fechado ao longo de todo o mês, em meio ao impasse entre o bloqueio iraniano à navegação e o contra-bloqueio americano aos portos do Irã, mantendo o barril de Brent acima de US$ 100 no fechamento do mês. No Brasil, o Copom deu mais um passo no ciclo de afrouxamento monetário, levando a Selic de 14,75% para 14,50%, após o corte inicial de 15,00% para 14,75% na reunião anterior. A discussão central do mercado neste momento é se o ritmo dos cortes seguirá conforme o esperado nas próximas reuniões ou se haverá desaceleração diante das pressões inflacionárias decorrentes do choque energético, com o Boletim Focus revisando o IPCA de 2026 para 4,86% ao longo do mês.

Setorialmente, os Fundos de CRIs lideraram as altas, com valorização de 2,1%. A performance superior refletiu o repasse das leituras de inflação mais elevadas dos últimos meses, com o IPCA registrando 0,70% em fevereiro e 0,88% em março, ambos acima das expectativas de mercado. Esses números deverão se traduzir em dividendos mais robustos à frente, beneficiando especialmente os fundos indexados ao IPCA. Fundos de Fundos (+1,6%) e Shopping Centers (+1,6%) também tiveram bom desempenho, seguidos por Outros (+1,1%), Logística (+1,0%), Renda Urbana (+0,9%) e Lajes Corporativas (+0,9%). Com o IFIX ainda negociando a 0,93x o valor patrimonial e o ciclo de cortes em andamento, as perspectivas para o mercado seguem construtivas, ainda que a volatilidade externa permaneça como o principal fator de risco.

Resumo RBRY11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 6,1 milhões

Rendimento por Cota

R$ 1,00

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,20/cota

Número de Cotistas

76.388

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em abril, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 1,14/cota. Em 19 de maio, o Fundo distribuiu R$ 1,00/cota, destinando o saldo remanescente do resultado à constituição da reserva acumulada.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 98,6% do patrimônio líquido alocado, sendo 92,4% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,5% a.a. (CDI+ 2,4% a.a.), prazo médio de 2,0 anos e spread médio de 2,5% a.a..

A carteira conta com 54 CRI e 1 Operação Estruturada, sendo 86% da carteira indexada ao CDI (CDI+ 4,0% a.a.), 14% ao IPCA (IPCA+ 0,8% a.a.), e 0,2% ao IGPM (IGPM+ 10,2% a.a.). Além disso, o Fundo tem uma alocação estratégica em fundos imobiliários, clique aqui para saber mais.

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Durante o mês, alocamos (i) R$ 4,8 mi no CRI Bild, (ii) R$ 4,4 mi no CRI Pulverizado MK CDI, (iii) R$ 2,3 mi no CRI MOS Jardins e Pinheiros II e (iv) R$ 0,9 mi no CRI Tael - Série VII, à taxa média ponderada de CDI + 4,1% a.a., assim como (v) R$ 0,4 mi no CRI Tael - Série III (CDI + 3,0% a.a.). Além disso, zeramos a exposição nos CRI Pernambuco e Pernambuco Aurora (R$ 34 mi) e diminuímos a alocação no FII RBRR11 em R$ 11 mi, em linha com a estratégia do fundo em focar em ativos indexados ao CDI.

Os movimentos observados no mês são fruto da estratégia de reciclagem do portfólio, visando, principalmente, a diminuição da alavancagem e melhora adicional no carrego da carteira, em linha com o mandato do Fundo.

Comentários da Gestão (2/2)

COMPROMISSADAS:

O Fundo encerrou o mês com saldo de R$ 38 mi em operações compromissadas reversas (venda com compromisso de recompra), o que representa uma alavancagem de 3,0% do patrimônio líquido, com impacto de R$ 0,04/cota no resultado do Fundo do mês. O patamar atual reflete o avanço do processo de redução da alavancagem, com o objetivo de otimizar o resultado do Fundo ao reduzir o impacto das despesas financeiras, conforme divulgado no último relatório, considerando que no mês anterior a exposição correspondia a 4,2% do patrimônio líquido.

WATCHLIST:

• Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Vale ressaltar que os CRI do Watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador. Para mais informações, clique aqui.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 1,16

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Resultado do Fundo por Cota (R$)~~

~~Movimentação da Reserva Acumulada~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Portfólio com 54 CRI e 1 Operação Estruturada, diversificado em 4 segmentos, sendo as maiores exposições aos segmentos residencial (87%) e logístico (11%). Boa diversificação regional, com maior exposição a SP (72% da carteira de CRI).

Carteira de Ativos¹ (2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 61%

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/3)

Detalhamento de Ativos (2/3)

Detalhamento de Ativos (3/3)

Total

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários, composta por 8 FIIs, que representavam, no fechamento do mês, 6,2% do patrimônio

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Alocação em FII (% do PL)

Operações Estruturadas

FII Casas AAA

Operação originalmente estruturada como crédito para financiamento a obra de 6 empreendimentos residenciais horizontais de alto padrão em bairros nobres em São Paulo/SP, desenvolvido pela incorporadora Seed, com um total de 56 unidades e mais de R$ 400 milhões de VGV. A operação foi emitida com alienação fiduciária dos terrenos, alienação das quotas das SPEs dos projetos, cessão fiduciária dos recebíveis e avais da holding e dos sócios. No segundo semestre de 2024, o devedor começou a apresentar sinais de deterioração de crédito, e a operação foi reestruturada, resultando na substituição integral do incorporador, de forma a assegurar a entrega dos empreendimentos e melhorar a governança dos projetos.

Em relação aos 6 projetos originais, a situação atual apresenta 1 projeto entregue, 2 projetos em reta final de obra e conclusão de habite-se e 3 projetos com conclusões programadas até o segundo semestre de 2026. O time de gestão acompanha de perto o andamento das obras, a evolução das vendas e os recebíveis das unidades vendidas, e os dados de evolução de obras e vendas dos projetos seguem individualizados abaixo. Até o momento, não é esperada perda de capital aportado (principal).

Watchlist

PATRIA

CRI Verticale

Resumo: Os CRI Verticale e Verticale Série II são operações de crédito para financiamento à obra de projeto de incorporação residencial, localizado em Caieiras/SP, desenvolvido pela incorporadora Verticale. O projeto de incorporação foi lançado em agosto de 2023 e conta com 25 unidades de 160 metros quadrados cada. A Verticale possui mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário, com vasta experiência na incorporação de empreendimentos na região metropolitana de São Paulo/SP. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de imóvel, alienação fiduciária das quotas da SPE, cessão fiduciária de recebíveis e aval dos sócios. A operação ainda conta com uma série corporativa com garantias em terrenos na região de Francisco Morato/SP, sendo certo que as garantias das duas séries são compartilhadas. O time de gestão tem monitorado de perto o andamento da obra, que conta ainda com validação de pagamentos e monitoramento por empresa externa independente. Adicionalmente, como estratégia de gestão, o valor dos imóveis em garantia será reavaliado por empresa independente. O empreendimento possui, atualmente, 39% do VGV vendido e 58% de avanço de obras.

CRI RKM

Resumo: Os CRI RKM (séries Sr. e Subordinada) são operações de crédito de unidades em estoque de empreendimento residencial recém entregue, com Habitese emitido, em Nova Lima/MG, da RKM, construtora e incorporadora com foco no desenvolvimento de alto padrão e mais de 30 anos de operação na região metropolitana de Belo Horizonte/MG. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária dos imóveis, alienação fiduciária de quotas da SPE que detém o empreendimento, cessão fiduciária dos recebíveis, aval dos sócios e fundo de reserva. A empresa tem enfrentado situação bastante restrita de liquidez, de modo que os pagamentos mensais, a título de juros e amortização, são cobertos diretamente pelos recebíveis oriundos das vendas das unidades em estoque. Dessa forma, o foco do time de gestão tem sido em conseguir estabelecer um ritmo de vendas acelerado, estabelecendo métricas de performance de vendas. Das 23 unidades alienadas fiduciariamente na operação, já foram vendidas, ao final de fevereiro de 2026, 14 unidades, que correspondem a 61% do VGV.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Watchlist

PATRIA

CRI Tarjab Altino

Resumo: O CRI Tarjab Altino é uma operação de crédito com a incorporadora Tarjab para financiamento à aquisição de terreno e obra de projeto de incorporação residencial localizado na Vila Mariana, em São Paulo/SP, que se encontra em fase inicial de obras. A operação tem como garantias alienação fiduciária do empreendimento alvo, alienação fiduciária de cotas da SPE detentora do empreendimento alvo, aval da holding e dos principais sócios e fundo de reserva, além de alienação fiduciária de apartamentos em São Paulo/SP como garantias adicionais. Entretanto, a empresa está em um momento de situação restritiva de liquidez, e o custo final de obra ficou acima do orçamento inicial, apresentando certo nível de exposição de caixa, além de impactos nos indicadores do empreendimento e da operação em si. Dessa forma, o time de gestão tem monitorado de perto não só a evolução do cronograma físico-financeiro das obras, como também a saúde financeira da companhia, de forma a minimizar impactos negativos na operação. O empreendimento possui, atualmente, 40% do VGV vendido e 18% de avanço de obras.

CRI Tarjab Carinás

Resumo: O CRI Tarjab Carinás é uma operação de crédito para desenvolvimento de empreendimento residencial de alto padrão no bairro de Moema, em São Paulo/SP, pela incorporadora Tarjab. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das cotas da SPE que detém o projeto, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros do empreendimento, aval da holding e dos sócios e fundo de reservas. A empresa está em um momento de situação restritiva de liquidez, mas tem concentrado esforços na redução de seu endividamento, com foco na aceleração das vendas e na diminuição de seus custos operacionais, além de diversificação do setor de atuação, assumindo obras de incorporação de empresas terceiras. As obras no empreendimento ainda não foram iniciadas, em fase de pagamento de outorga. Isso posto, o time de gestão tem monitorado de perto a saúde financeira da companhia, de forma a minimizar impactos negativos na operação. O empreendimento possui, atualmente, 17% do VGV vendido, e as obras ainda não foram iniciadas.

Watchlist

PATRIA

CRI Landsol

Resumo: O CRI Landsol é uma operação de antecipação de recebíveis e estoque ligados a oito loteamentos no interior do estado de São Paulo/SP, sendo seis projetos performados e dois em fase de entrega de obra. A emissão é lastreada em uma debênture emitida pela loteadora Cemara, companhia que atua majoritariamente no interior do estado de São Paulo. A operação foi estruturada de modo a contar com as seguintes garantias: alienação fiduciária de quotas, cessão fiduciária de futuros recebíveis e fundos de reserva e despesas, além de critérios mínimos relacionados à estrutura de governança e de organização societária, o que não foi cumprido em sua integralidade. Adicionalmente, no portfolio de obras da companhia, há outras seis obras lançadas e inacabadas, culminando em risco de indenização além do próprio risco reputacional relacionado à companhia e aos empreendimentos. Dessa forma, optou-se por seguir com a reestruturação da operação, em conjunto com outros CRIs da companhia, de modo a alienar o controle acionário dos projetos após anuência dos sócios a parceiro desenvolvedor com histórico de atuação e entrega em operações em estresse.

CRI Tarjab Lauto

Resumo: O CRI Tarjab Lauto é uma operação de crédito para financiamento à obra e antecipação de resultado para incorporação de projeto residencial localizado no bairro da Vila Mariana, em São Paulo/SP, desenvolvido pela incorporadora Tarjab, especializada em empreendimentos de médio porte na região. A operação foi estruturada com as seguintes garantias: alienação fiduciária do terreno, alienação fiduciária de quotas da SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval da Holding e Sócios e fundos de reserva e despesas. A obra está concluída, e o estoque, 100% vendido. Também não há valores a receber desse projeto. Em relação ao saldo devedor remanescente na operação, de R$ 2,6 milhões, o time de gestão tem engajado em tratativas com a companhia visando alternativas a sua quitação, não sendo descartado, entretanto, o risco de não recebimento do valor integral.

* Termos e definições no glossário (clique aqui).

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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