Relatório Gerencial RBTS11 de junho de 2026

JUNHO 2026

RELATÓRIO AO INVESTIDOR RB TFO SITUS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII RBTS11

RBASSET

Informações Gerais do Fundo

* Conforme Consulta formal realizada pelo Fundo em 11 de junho de 2026 o prazo de duração do Fundo foi prorrogado até dia 30 de junho de 2027 e sua taxa de gestão reduzida de 1,2% a.a. para 0,6% a.a. sobre (a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável. Dessa forma, a taxa de Admistração e Gestão a partir de 01 de julho de 2026 passa a ser de 0,72% a.a. sobre a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável.

Características Gerais e Política de Investimentos

O RB TFO SITUS é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração, formado por uma única classe de cotas. O Fundo tem por objetivo investir em (i) Empreendimentos Imobiliários; (ii) participações societárias em Sociedades Investidas e outras formas de participações detidas direta e/ou indiretamente pelo Fundo nos Empreendimentos Imobiliários; e (iii) outros títulos ou valores mobiliários que tenham por finalidade o financiamento dos Empreendimentos Imobiliários.

Comentário da Gestora

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de maio/2026 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de maio somou o total de 9.993 unidades comercializadas, volume 4,2% superior no comparativo às vendas de abril, por outro lado teve resultado 0,03% menor em relação à mai/25. Já em relação aos lançamentos, o mês de maio apresentou o montante de 13.130 unidades, volume 13,0% maior em relação ao mês de abril, assim como apresentou aumento de 28,0% no comparativo com mai/25.

Lançamentos e Vendas (em mil)

Vendas e Lançamento Acumulados (em mil)

Fonte: Secovi – SP

Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul liderou em lançamentos com 50% de participação (6.603 unidades), vendas (34%, equivalente a 3.373 unidades), oferta final (35% equivalente a 31.062 unidades) e em VGO (38%, R$ 25,2 bilhões). Já a Zona Oeste registrou maior VGV (39%, equivalente a R$ 2,2 bilhões) e por fim, a Zona Leste liderou em VSO (11,1%).

Em maio, o mercado imobiliário passou a conviver com um novo vetor de atenção além da trajetória dos juros: a intensificação das tensões geopolíticas e seus reflexos sobre os custos da construção civil. A elevação dos preços internacionais de commodities, energia e fretes reacenderam preocupações quanto à inflação dos insumos, pressionando materiais como aço, PVC, cobre e derivados do petróleo, itens essenciais para a cadeia da construção.

Embora os índices de custos tenham apresentado desaceleração na margem, o INCC-M registrou alta de 0,77% em maio, acumulando 6,82% nos últimos 12 meses, evidenciando que a pressão sobre os custos de construção permanece elevada. Esse cenário tende a reduzir margens dos empreendimentos em desenvolvimento e reforça a necessidade de maior disciplina na gestão de custos e na precificação de novos projetos.

Por outro lado, o mercado segue sustentado por fundamentos positivos. A expectativa de continuidade do ciclo de redução da Selic contribui para a melhora gradual das condições de financiamento, enquanto o mercado de trabalho permanece resiliente, favorecendo a demanda estrutural por imóveis. Ainda assim, a recuperação do setor deverá ocorrer de forma gradual, uma vez que a redução do custo do crédito tende a produzir efeitos com defasagem, ao passo que a inflação dos insumos continua impondo desafios às incorporadoras.

Dessa forma, o setor imobiliário permanece inserido em um ambiente de transição: de um lado, a perspectiva de juros menores cria condições mais favoráveis para a retomada da atividade; de outro, o aumento dos custos de construção exige maior seletividade na alocação de capital e reforça a importância de projetos com capacidade de preservação de margens e repasse de preços. Nesse contexto, seguimos acompanhando de perto a evolução dos custos, da política monetária e da dinâmica de vendas, fatores que deverão determinar o ritmo de recuperação do mercado ao longo dos próximos trimestres.

Comparativo de Taxas (%)

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Atualização dos projetos já existentes no Fundo:

O RB TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

Histórico de Chamadas de Capital

Em sua primeira e única Oferta Primária de Distribuição de Cotas, ocorrida em Julho de 2018, o Fundo RB TFO SITUS FII captou 56.525 cotas, no valor unitário de R$ 1.000,00, totalizando o montante de R$ 56.525.000,00. Conforme previsto nos documentos da Oferta e no Regulamento do Fundo, as integralizações dos cotistas ocorreriam mediante a modalidade de chamada de capital (1). A tabela abaixo demonstra os montantes e datas das chamadas de capital.

Com a sexta integralização, ocorrida em dezembro de 2019, o Fundo RB TFO SITUS FII realizou sua última chamada de capital. Desta forma, não restam mais recursos remanescentes a serem investidos.

(1) A cada chamada de capital o valor inicial por cota, de R$ 1.000,00 é corrigido pelo indicador Índice Nacional de Preços ao Co nsumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Por esta razão o valor total de fato aportado no fundo, pelos investidores, foi de R$ 59.353.934,90.

Fonte: RB ASSET

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB TFO SITUS FII possui prazo de duração determinado, de 72 meses, com início em julho de 2018.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Já os últimos 4 anos são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas. Logo após este período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

Fonte: RB ASSET Nota: (1): Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos e amortizações distribuídos pelo Fundo ao Cotista Pessoa Física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) a Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos s uperiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão orga nizado.

Valor Patrimonial Projetado do Fundo

Para cada projeto investido, o Gestor realiza cálculos de projeções de valor que cada operação representa para o Fundo. Com a junção destas projeções é possível chegar no Valor Patrimonial Projetado. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Especificamente o item (E) da tabela consolida esta referida projeção de rendimentos dos projetos(1), de acordo com o cálculo de valuation apontado acima. Ou seja, significa a soma de toda a expecativa de lucro dos projetos imobiliários investidos, de forma agregada.

O Fundo RB TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Fonte: RB ASSET

Observações importantes sobre o cálculo de projeções de rendimentos:

I. Esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto. II. Esta projeção não leva em conta a perspectiva temporal destes resultados reais. Trata-se da soma do total projetado do resultado de cada projeto, corrigido, ao longo do tempo, por inflação. Ou seja, não significa o Valor Presente dos rendimentos dos projetos, sob uma óti ca de eventual liquidação antecipada da operação. É apenas uma análise atemporal de retorno do investimento posicionada na data base do relatório. III. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não projetamos inflação futura. Ademais, corrigimos a inflação até a data base do relatório gerencial.

(*) Tendo em vista que o valor projetado decorre da estimativa da curva de vendas e do preço esperado das unidades remanescentes em estoque, o montante a ser distribuído aos cotistas poderá ser ajustado em função de eventuais revisões de preço e/ou concessão de descontos sobre o estoque, com o objetivo de acelerar o a curva de vendas das unidades e viabilizar o cumprimento do prazo de liquidação e encerramento do Fundo.

Análise de Rentabilidade Projetada

Através do cálculo do Valor Patrimonial Projetado e do histórico de distribuições (quando houver), é possível calcular a Rentabilidade Projetada do Fundo. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Observações importantes:

(i) Esta análise de Rentabilidade Projetada considera os investidores que entraram na Oferta Primária de Distribuição de Cotas e mantiveram seus recursos até a liquidação do Fundo, ao final do período planejado.

(ii) Não são consideradas, para efeitos destas análises, eventuais variações na cotação do Fundo no mercado secundário.

Notas: (1) A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. (2) A rentabilidade esperada poderá variar pois depende da velocidade de vendas e monetização do estoque remanescente.

No tocante à gestão do portfólio do Fundo, destacamos avanços relevantes no processo de desinvestimento. As operações V.A. 433, Domum Perdizes, e Oxy Alto da Lapa foram integralmente desinvestidas. Todavia a operação Veritás (Kallas), cujo estoque foi totalmente comercializado, encontra-se em fase final de desinvestimento, restando apenas ajustes societários junto aos incorporadores parceiros — etapa que reforça o avanço consistente do processo de encerramento do Fundo.

O portfólio ativo contempla três operações já entregues, com unidades remanescentes em comercialização: LKlabin, Handy Paraíso e 737 Pedroso. Nessas frentes, a Gestão, em conjunto com os respectivos incorporadores, tem atuado de forma dedicada na comercialização e monetização das 52 unidades remanescentes, que representam 6,9% do portfólio investido — visando ao consequente desinvestimento e encerramento do FII.

No âmbito da operação 737 Pedroso, a Gestão identificou maior sensibilidade na absorção das salas comerciais localizadas nos primeiros pavimentos do empreendimento, em um contexto em que a demanda por lajes corporativas e espaços comerciais tem se mostrado abaixo das estimativas iniciais. Situado em Pinheiros, um dos bairros mais valorizados de São Paulo, o ativo preserva seus fundamentos locacionais de longo prazo. De forma prudente e responsável, a Gestão revisou as premissas de velocidade de vendas e precificação do estoque remanescente, adotando uma postura conservadora que reflete o compromisso com a transparência e a gestão diligente dos recursos dos cotistas. Esse ajuste nas expectativas de retorno da operação é parte do processo criterioso de encerramento do Fundo, com foco na maximização do valor entregue ao longo do ciclo.

Conforme procedimento de consulta formal aos cotistas do Fundo realizada em 11 de junho de 2026 foi aprovada a prorrogação do prazo de duração do FII pelo prazo de mais 1 (um) ano, contados a partir de 30 de junho de 2026 e a redução da taxa de gestão de 1,2% a.a. para 0,6% a.a. sobre (a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável.

Valor Patrimonial do Fundo - Marcação Contábil

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

O administrador realiza este cálculo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o valor de cada projeto reflete a participação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores são calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial.

Abertura por Projeto

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos de desenvolvimento residencial investidos.

Fundo RB TFO SITUS FII investiu em 7 projetos e encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Por modalidade de investimento entende-se, de forma resumida:

(i) Equity - Participação societária direta em Sociedades de Propósito Específico (SPE). Significa que o Fundo é sócio do projeto.

(ii) (ii) Permuta - Estruturas similares a permutas físicas e financeiras de projetos residenciais. Nestas operações o investimento é vinculado ao recebimento futuro de receitas, ou unidades, a depender de cada caso.

Fonte: RB Asset

Notas: (1) Significa o valor comprometido pelo Fundo. Não significa valor já integralizado efetivamente. Os montantes ainda podem estar em caixa no Fundo, mas já comprometidos para aportes.

Abertura por Modalidade de Investimento

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por modalidade, separando as operações de Equity e as operações de Permuta.

Fonte: RB ASSET

Abertura por Tipologia de Unidade Residencial

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por tipologia de unidades residenciais, separando pela quantidade de dormitórios.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB ASSET

(1) Os percentuais são baseados no valor do Investimento inicial em cada projeto.

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas

Fonte: RB ASSET

Abertura da Curva de Obras

Curva de Obras

Mapa Consolidado dos Projetos

PROJETOS DO FUNDO

1OXY ALTO DA LAPA – NISS TIBÉRIO

2VERITAS – KALLAS PINHEIROS

3PEDROSO 737 - STAN PINHEIROS

4

V.A. 433 - REM PERDIZES

5DOMUM – KALLAS PERDIZES

6HANDY PARAÍSO – NISS VILA MARIANA

7L KLABIN - PAES & GREGORI CHÁCARA KLABIN

PARQUES

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PARQUE VILLA LOBOS

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PARQUE IBIRAPUERA

SHOPPINGS

SHOPPING ELDORADO

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SHOPPING VILLA LOBOS

SHOPPING BOURBON

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