Relatório Gerencial RBTS11 de janeiro de 2026

JANEIRO 2026

RELATÓRIO AO INVESTIDOR RB CAPITAL TFO SITUS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII RBTS11 RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O RB CAPITAL TFO SITUS é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração, formado por uma única classe de cotas. O Fundo tem por objetivo investir em (i) Empreendimentos Imobiliários; (ii) participações societárias em Sociedades Investidas e outras formas de participações detidas direta e/ou indiretamente pelo Fundo nos Empreendimentos Imobiliários; e (iii) outros títulos ou valores mobiliários que tenham por finalidade o financiamento dos Empreendimentos Imobiliários.

Comentário da Gestora

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de janeiro/2026 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de janeiro somou o total de 8.130 unidades comercializadas, volume 16,4% menor no comparativo às vendas de dezembro, por outro lado teve resultado 20,4% maior no comparativo com jan/25. Já em relação aos lançamentos, o mês de janeiro apresentou o montante de 4.150 unidades, volume 72,0% menor se comparado com mês de dezembro, assim como teve redução de 34,9% no comparativo com jan/25.

Lançamentos e Vendas (em mil)

Vendas e Lançamento Acumulados (em mil)

Fonte: Secovi - SP

Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul apresentou desempenho superior na oferta final (33% equivalente a 26.733 unidades) e VGV (35%, equivalente a R$ 1,15 bilhão). A Zona Oeste, por sua vez liderou em lançamentos de 34% (1.394 unidades) e VGO (38% equivalente a R$ 22,8 bilhões). Por fim, a Zona Leste registrou maior em vendas (31% equivalente a 2.259 unidades) e VSO (10,8%).

O cenário macroeconômico brasileiro permanece marcado por uma política monetária ainda restritiva, reflexo do compromisso do Banco Central com a convergência da inflação para a meta. As atas do Comitê de Política Monetária reforçam uma postura cautelosa na condução dos juros, com a taxa Selic em patamar elevado como instrumento para preservar a estabilidade de preços e a ancoragem das expectativas inflacionárias. Ainda assim, à medida que o processo de desinflação avança e a atividade econômica apresenta sinais de moderação, parte relevante do mercado já projeta o início de um ciclo gradual de redução dos juros ao longo de 2026.

Mesmo nesse ambiente de crédito mais restritivo, o mercado imobiliário brasileiro demonstrou forte resiliência ao longo de 2025. O setor encerrou o ano com níveis recordes de lançamentos e vendas de unidades residenciais, evidenciando a robustez da demanda estrutural por moradia no país. A manutenção de níveis de estoque em patamar considerado saudável e a boa velocidade de comercialização dos empreendimentos reforçam a capacidade de adaptação das incorporadoras mesmo em um contexto de custo de capital mais elevado.

Para os próximos períodos, a perspectiva de queda gradual da taxa Selic tende a criar condições mais favoráveis para o financiamento imobiliário, ampliando o acesso ao crédito e estimulando novos ciclos de investimento no setor. Somado a isso, a ampliação das fontes de funding para o crédito habitacional e a demanda estrutural por habitação no Brasil sustentam uma visão positiva para o mercado residencial. Nesse contexto, projetos de desenvolvimento imobiliário permanecem bem posicionados para capturar oportunidades decorrentes da retomada gradual das condições de financiamento e da continuidade da demanda por novos empreendimentos residenciais.

Comparativo de Taxas (%)

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Desmonte da Operação de Equity Domum – Perdizes

Atualização dos projetos já existentes no Fundo:

O RB CAPITAL TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

Histórico de Chamadas de Capital

Em sua primeira e única Oferta Primária de Distribuição de Cotas, ocorrida em Julho de 2018, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII captou 56.525 cotas, no valor unitário de R$ 1.000,00, totalizando o montante de R$ 56.525.000,00. Conforme previsto nos documentos da Oferta e no Regulamento do Fundo, as integralizações dos cotistas ocorreriam mediante a modalidade de chamada de capital(1). A tabela abaixo demonstra os montantes e datas das chamadas de capital.

Com a sexta integralização, ocorrida em dezembro de 2019, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII realizou sua última chamada de capital. Desta forma, não restam mais recursos remanescentes a serem investidos.

(1) A cada chamada de capital o valor inicial por cota, de R$ 1.000,00 é corrigido pelo indicador Índice Nacional de Preços ao Co nsumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Por esta razão o valor total de fato aportado no fundo, pelos investidores, foi de R$ 59.353.934,90.

Fonte: RB ASSET

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII possui prazo de duração determinado, de 72 meses, com início em Julho de 2018.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Já os últimos 4 anos são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas. Logo após este período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

Fonte: RB CAPITAL ASSET Nota: (1): Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos e amortizações distribuídos pelo Fundo ao Cotista Pessoa Física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) a Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação n o mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.

Valor Patrimonial Projetado do Fundo

Para cada projeto investido, o Gestor realiza cálculos de projeções de valor que cada operação representa para o Fundo. Com a junção destas projeções é possível chegar no Valor Patrimonial Projetado. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Especificamente o item (E) da tabela consolida esta referida projeção de rendimentos dos projetos(1), de acordo com o cálculo de valuation apontado acima. Ou seja, significa a soma de toda a expecativa de lucro dos projetos imobiliários investidos, de forma agregada.

O Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

I. Esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto. II. Esta projeção não leva em conta a perspectiva temporal destes resultados reais. Trata-se da soma do total projetado do resultado de cada projeto, corrigido, ao longo do tempo, por inflação. Ou seja, não significa o Valor Presente dos rendimentos dos projetos, sob uma óti ca de eventual liquidação antecipada da operação. É apenas uma análise atemporal de retorno do investimento posicionada na data base do relatório. III. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não projetamos inflação futura. Ademais, corrigimos a inflação até a data base do relatório gerencial.

(*) Tendo em vista que o valor projetado decorre da estimativa da curva de vendas e do preço esperado das unidades remanescentes em estoque, o montante a ser distribuído aos cotistas poderá ser ajustado em função de eventuais revisões de preço e/ou concessão de descontos sobre o estoque, com o objetivo de acelerar o a curva de vendas das unidades e viabilizar o cumprimento do prazo de liquidação e encerramento do Fundo.

Análise de Rentabilidade Projetada

Através do cálculo do Valor Patrimonial Projetado e do histórico de distribuições (quando houver), é possível calcular a Rentabilidade Projetada do Fundo. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Observações importantes:

(i) Esta análise de Rentabilidade Projetada considera os investidores que entraram na Oferta Primária de Distribuição de Cotas e mantiveram seus recursos até a liquidação do Fundo, ao final do período planejado.

(ii) Não são consideradas, para efeitos destas análises, eventuais variações na cotação do Fundo no mercado secundário.

Notas: (1) A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

No que se refere à gestão do portfólio do Fundo, informamos que as operações V.A. 433 e Domum Perdizes foram integralmente desinvestidas. Outras duas operações — Oxy Alto da Lapa (Tibério e Niss) e Veritás Vila Madalena (Kallas) — já tiveram seu estoque totalmente comercializado e encontram-se em fase final de desinvestimento, restando apenas ajustes societários junto aos incorporadores parceiros.

Atualmente, o portfólio contempla três operações já entregues, ainda com unidades em estoque: LKlabin, Handy Paraíso e 737 Pedroso. Nessas frentes, a Gestão, em conjunto com os respectivos incorporadores, tem concentrado esforços na comercialização e monetização das 67 unidades remanescentes, que correspondem a 8,94% do portfólio investido, visando ao consequente desinvestimento e encerramento do FII. Em dezembro foram comercializadas sete unidades residenciais sendo uma do LKlabin e seis do Handy Paraíso.

No âmbito da operação 737 Pedroso, permanecem desafios relacionados ao ritmo de vendas do estoque remanescente e à captura de ganho de preço, com maior sensibilidade nas salas comerciais localizadas nos primeiros pavimentos do empreendimento. Embora o ativo esteja situado em Pinheiros, bairro nobre da cidade de São Paulo, a demanda por lajes corporativas e salas comerciais tem se mostrado inferior às estimativas iniciais. Diante desse cenário, a Gestão revisou, de forma conservadora, principalmente as premissas relacionadas à redução de preço e readequação da velocidade de vendas do estoque remanescente, reduzindo a expectativa de retorno da operação.

Valor Patrimonial do Fundo - Marcação Contábil

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

O administrador realiza este cálculo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o valor de cada projeto reflete a participação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores são calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial.

Abertura por Projeto

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos de desenvolvimento residencial investidos.

Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII investiu em 7 projetos e encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Por modalidade de investimento entende-se, de forma resumida:

(i) Equity - Participação societária direta em Sociedades de Propósito Específico (SPE). Significa que o Fundo é sócio do projeto.

(ii) (ii) Permuta - Estruturas similares a permutas físicas e financeiras de projetos residenciais. Nestas operações o investimento é vinculado ao recebimento futuro de receitas, ou unidades, a depender de cada caso.

Fonte: RB Asset Management

Notas: (1) Significa o valor comprometido pelo Fundo. Não significa valor já integralizado efetivamente. Os montantes ainda podem estar em caixa no Fundo, mas já comprometidos para aportes.

Abertura por Modalidade de Investimento

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por modalidade, separando as operações de Equity e as operações de Permuta.

Fonte: RB ASSET

Abertura por Tipologia de Unidade Residencial

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por tipologia de unidades residenciais, separando pela quantidade de dormitórios.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB ASSET

(1) Os percentuais são baseados no valor do Investimento inicial em cada projeto.

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas

Fonte: RB ASSET

Abertura da Curva de Obras

Curva de Obras

Mapa Consolidado dos Projetos

PROJETOS DO FUNDO

1OXY ALTO DA LAPA – NISS TIBÉRIO

2VERITAS – KALLAS PINHEIROS

3PEDROSO 737 - STAN PINHEIROS

4

V.A. 433 - REM PERDIZES

5DOMUM – KALLAS PERDIZES

6HANDY PARAÍSO – NISS VILA MARIANA

7L KLABIN - PAES & GREGORI CHÁCARA KLABIN

PARQUES

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PARQUE VILLA LOBOS

PARQUE IBIRAPUERA

SHOPPINGS

SHOPPING ELDORADO

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SHOPPING VILLA LOBOS

SHOPPING BOURBON

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SHOPPING IBIRAPUERA