Relatório Gerencial RBTS11 de dezembro de 2025

DEZEMBRO 2025

RELATÓRIO AO INVESTIDOR RB CAPITAL TFO SITUS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII RBTS11

RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O RB CAPITAL TFO SITUS é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração, formado por uma única classe de cotas. O Fundo tem por objetivo investir em (i) Empreendimentos Imobiliários; (ii) participações societárias em Sociedades Investidas e outras formas de participações detidas direta e/ou indiretamente pelo Fundo nos Empreendimentos Imobiliários; e (iii) outros títulos ou valores mobiliários que tenham por finalidade o financiamento dos Empreendimentos Imobiliários.

Comentário da Gestora

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de novembro/2025 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de novembro somou o total de 9.172 unidades comercializadas, volume 26,0% inferior no comparativo às vendas de outubro, assim como teve resultado 1,9% inferior no comparativo com nov/24. Já em relação aos lançamentos, o mês de novembro apresentou o montante de 14.895 unidades, volume 22,8% menor se comparado com mês de outubro, por outro lado teve crescimento de 15,5% maior no comparativo com nov/24.

Lançamentos e Vendas (em mil)

Vendas e Lançamento Acumulados (em mil)

Fonte: Secovi - SP

Em relação às zonas da cidade, a Zona Oeste apresentou desempenho superior na maioria dos indicadores, com lançamentos de 41% (6.173 unidades), em vendas (30% equivalente a 2.722 unidades), VGV (40%, equivalente a R$ 1,9 bilhão), VSO (13,2%) e VGO (38% equivalente a R$ 21,6 bilhões), por fim a Zona Sul registrou maior oferta final (32% equivalente a 25.616 unidades).

O mercado imobiliário brasileiro tem demonstrado resiliência mesmo em um ambiente de juros elevados e política monetária restritiva. Dados do Banco Central do Brasil e da Abecip indicam que o crédito imobiliário manteve volumes relevantes ao longo de 2025, com os financiamentos habitacionais alcançando patamares historicamente elevados, puxados principalmente pelos grandes bancos. Esse comportamento reflete características estruturais do segmento, como prazos longos, garantias reais e níveis de inadimplência historicamente baixos quando comparados a outras modalidades de crédito.

Apesar do impacto da taxa Selic sobre o custo do financiamento, a demanda por imóveis seguiu sustentada pela evolução do mercado de trabalho, pelo crescimento da renda real e pelo déficit habitacional estrutural, especialmente nos grandes centros urbanos. O financiamento residencial mostrou-se menos sensível ao aperto monetário do que outros tipos de crédito, permitindo a continuidade das concessões mesmo em um cenário macroeconômico mais desafiador.

Ao longo de 2025, observaram-se sinais de acomodação no ritmo de novas contratações, em linha com a menor disponibilidade de recursos da poupança e com o efeito cumulativo dos juros elevados sobre a capacidade de compra das famílias. Ainda assim, esse movimento tem caráter cíclico, e não estrutural, reforçando a leitura de que o mercado passa por um ajuste gradual.

Paralelamente, cresce a importância de fontes alternativas de funding, como operações estruturadas e instrumentos do mercado de capitais, reduzindo a dependência exclusiva da poupança. Esse processo, acompanhado de perto pelos órgãos reguladores, contribui para aumentar a robustez do sistema de crédito imobiliário. Em síntese, mesmo diante de juros altos, o setor imobiliário segue sustentado por fundamentos sólidos e permanece como um dos vetores relevantes de estabilidade econômica no país.

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Atualização dos projetos já existentes no Fundo:

O RB CAPITAL TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

Histórico de Chamadas de Capital

Em sua primeira e única Oferta Primária de Distribuição de Cotas, ocorrida em Julho de 2018, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII captou 56.525 cotas, no valor unitário de R$ 1.000,00, totalizando o montante de R$ 56.525.000,00. Conforme previsto nos documentos da Oferta e no Regulamento do Fundo, as integralizações dos cotistas ocorreriam mediante a modalidade de chamada de capital(1). A tabela abaixo demonstra os montantes e datas das chamadas de capital.

Com a sexta integralização, ocorrida em dezembro de 2019, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII realizou sua última chamada de capital. Desta forma, não restam mais recursos remanescentes a serem investidos.

(1) A cada chamada de capital o valor inicial por cota, de R$ 1.000,00 é corrigido pelo indicador Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Por esta razão o valor total de fato aportado no fundo, pelos investidores, foi de R$ 59.353.934,90.

Fonte: RB ASSET

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII possui prazo de duração determinado, de 72 meses, com início em Julho de 2018.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Já os últimos 4 anos são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas. Logo após este período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

Fonte: RB CAPITAL ASSET Nota: (1): Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos e amortizações distribuídos pelo Fundo ao Cotista Pessoa Física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) a Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.

Valor Patrimonial Projetado do Fundo

Para cada projeto investido, o Gestor realiza cálculos de projeções de valor que cada operação representa para o Fundo. Com a junção destas projeções é possível chegar no Valor Patrimonial Projetado. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Especificamente o item (E) da tabela consolida esta referida projeção de rendimentos dos projetos(1), de acordo com o cálculo de valuation apontado acima. Ou seja, significa a soma de toda a expecativa de lucro dos projetos imobiliários investidos, de forma agregada.

O Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

I. Esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto. II. Esta projeção não leva em conta a perspectiva temporal destes resultados reais. Trata-se da soma do total projetado do resultado de cada projeto, corrigido, ao longo do tempo, por inflação. Ou seja, não significa o Valor Presente dos rendimentos dos projetos, sob uma ótica de eventual liquidação antecipada da operação. É apenas uma análise atemporal de retorno do investimento posicionada na data base do relatório. III. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não projetamos inflação futura. Ademais, corrigimos a inflação até a data base do relatório gerencial.

(*) Tendo em vista que o valor projetado decorre da estimativa da curva de vendas e do preço esperado das unidades remanescentes em estoque, o montante a ser distribuído aos cotistas poderá ser ajustado em função de eventuais revisões de preço e/ou concessão de descontos sobre o estoque, com o objetivo de acelerar o a curva de vendas das unidades e viabilizar o cumprimento do prazo de liquidação e encerramento do Fundo.

Análise de Rentabilidade Projetada

Através do cálculo do Valor Patrimonial Projetado e do histórico de distribuições (quando houver), é possível calcular a Rentabilidade Projetada do Fundo. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Observações importantes:

(i) Esta análise de Rentabilidade Projetada considera os investidores que entraram na Oferta Primária de Distribuição de Cotas e mantiveram seus recursos até a liquidação do Fundo, ao final do período planejado.

(ii) Não são consideradas, para efeitos destas análises, eventuais variações na cotação do Fundo no mercado secundário.

Notas: (1) A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

No que se refere à gestão do portfólio do Fundo, informamos que as operações V.A. 433 e Domum Perdizes foram integralmente desinvestidas. Outras duas operações — Oxy Alto da Lapa (Tibério e Niss) e Veritás Vila Madalena (Kallas) — já tiveram seu estoque totalmente comercializado e encontram-se em fase final de desinvestimento, restando apenas ajustes societários junto aos incorporadores parceiros.

Atualmente, o portfólio contempla três operações já entregues, ainda com unidades em estoque: LKlabin, Handy Paraíso e 737 Pedroso. Nessas frentes, a Gestão, em conjunto com os respectivos incorporadores, tem concentrado esforços na comercialização e monetização das 67 unidades remanescentes, que correspondem a 8,94% do portfólio investido, visando ao consequente desinvestimento e encerramento do FII. Em dezembro foram comercializadas sete unidades residenciais sendo uma do LKlabin e seis do Handy Paraíso.

No âmbito da operação 737 Pedroso, permanecem desafios relacionados ao ritmo de vendas do estoque remanescente e à captura de ganho de preço, com maior sensibilidade nas salas comerciais localizadas nos primeiros pavimentos do empreendimento. Embora o ativo esteja situado em Pinheiros, bairro nobre da cidade de São Paulo, a demanda por lajes corporativas e salas comerciais tem se mostrado inferior às estimativas iniciais. Diante desse cenário, a Gestão revisou, de forma conservadora, principalmente as premissas relacionadas à redução de preço e readequação da velocidade de vendas do estoque remanescente, reduzindo a expectativa de retorno da operação.

Valor Patrimonial do Fundo - Marcação Contábil

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

O administrador realiza este cálculo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o valor de cada projeto reflete a participação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores são calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial.

Abertura por Projeto

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos de desenvolvimento residencial investidos.

Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII investiu em 7 projetos e encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Por modalidade de investimento entende-se, de forma resumida:

(i) Equity - Participação societária direta em Sociedades de Propósito Específico (SPE). Significa que o Fundo é sócio do projeto.

(ii) (ii) Permuta - Estruturas similares a permutas físicas e financeiras de projetos residenciais. Nestas operações o investimento é vinculado ao recebimento futuro de receitas, ou unidades, a depender de cada caso.

Fonte: RB Asset Management

Notas: (1) Significa o valor comprometido pelo Fundo. Não significa valor já integralizado efetivamente. Os montantes ainda podem estar em caixa no Fundo, mas já comprometidos para aportes.

Abertura por Modalidade de Investimento

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por modalidade, separando as operações de Equity e as operações de Permuta.

Fonte: RB ASSET

Abertura por Tipologia de Unidade Residencial

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por tipologia de unidades residenciais, separando pela quantidade de dormitórios.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB ASSET

(1) Os percentuais são baseados no valor do Investimento inicial em cada projeto.

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas

Abertura da Curva de Obras

Curva de Obras

Mapa Consolidado dos Projetos

PROJETOS DO FUNDO

1OXY ALTO DA LAPA - NISS TIBÉRIO

2VERITAS - KALLAS PINHEIROS

3PEDROSO 737 - STAN PINHEIROS

4

V.A. 433 - REM PERDIZES

5DOMUM - KALLAS PERDIZES

6HANDY PARAÍSO - NISS VILA MARIANA

7L KLABIN - PAES & GREGORI CHÁCARA KLABIN

PARQUES

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PARQUE VILLA LOBOS

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PARQUE IBIRAPUERA

SHOPPINGS

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SHOPPING ELDORADO

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SHOPPING VILLA LOBOS

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SHOPPING BOURBON

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SHOPPING IBIRAPUERA

Projeto 1 – Oxy Alto da Lapa

IMAGENS PRELIMINARES

Localizado na Zona Oeste de São Paulo, o bairro da Lapa possui infraestutura completa e grande variedade de mobilidade urbana sendo atendido pelas linhas 7 - Rubi e 8 - Diamante da CPTM. Entre as principais vias de acesso estão a Avenida Heitor Penteado e as Ruas Clélia, Cerro Corá, Guaicurus, Coriolano, Tito e Pio XI.

Localização

Projeto 2 – Domum Perdizes

Fotos

IMAGENS PRELIMINARES

Perdizes é um bairro que oferece uma ótima infraestrutura e excelente qualidade de vida, possuindo um dos maiores Índices de Desenvolvimento Humano da cidade de São Paulo. O bairro está próximo de avenidas que oferecem acesso para diversas regiões da cidade, como Marginal Tietê, Elevado Costa e Silva (Minhocão), Sumaré, Pacaembu e Francisco Matarazzo. Também está perto das estações de metrô Barra Funda e Sumaré. Oferece muitas opções de lazer, como por exemplo, o Parque da Água Branca que é considerado uma das principais áreas verdes do município.

O Domum Perdizes é um projeto desenvolvido nos mais altos padrões da arquitetura moderna. Está situado próximo à Avenida Sumaré e é composto em seu entorno por hospitais, supermercados, restaurantes, parques e shoppings.

Projeto 3 – Veritás

IMAGENS PRELIMINARES

Pinheiros é um dos bairros mais antigos e estruturados de São Paulo. Situado na zona Oeste do município, disponibiliza fácil acesso ao transporte público além de estar situado próximo à importantes vias de acesso como as Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas.

O Veritás está situado próximo a vias de acesso importantes da região como as Avenidas Pompéia e Dr. Arnaldo. O empreendimento está próximo a hospitais, restaurantes, supermercados, parques e a menos de 500m da Estação Sumaré – Linha Verde do metrô.

Projeto 4 – L Klabin

Fotos

IMAGENS PRELIMINARES

Bairro nobre da cidade de São Paulo, a Chácara Klabin está situada em uma localização privilegiada com fácil acesso às rodovias Anchieta e rodovia dos Imigrantes que levam ao litoral e a outros bairros nobres da cidade, como Itaim Bibi, Moema e Vila Mariana. Bairro majoritariamente residencial, os empreendimentos são, em sua grande maioria, de médio e alto padrão.

Projeto 5 – V.A 433

IMAGENS PRELIMINARES

Perdizes é um bairro que oferece uma ótima infraestrutura e excelente qualidade de vida, possuindo um dos maiores Índices de Desenvolvimento Humano da cidade de São Paulo. O bairro está próximo de avenidas que oferecem acesso para diversas regiões da cidade, como Marginal Tietê, Elevado Costa e Silva (Minhocão), Sumaré, Pacaembu e Francisco Matarazzo. Também está perto das estações de metrô Barra Funda e Sumaré. Oferece muitas opções de lazer, como por exemplo, o Parque da Água Branca que é considerado uma das principais áreas verdes do município.

O VA 433 é um projeto com conceito inovador, com uma fachada imponente e layout desenhado para atender os mais altos padrões da arquitetura moderna. Está situado próximo à Avenida Sumaré e é composto em seu entorno por hospitais, supermercados, restaurantes, parques e shoppings.

Projeto 6 – Pedroso 737

IMAGENS PRELIMINARES

Pinheiros é um dos bairros mais antigos e estruturados de São Paulo. Situado na zona Oeste do município, disponibiliza fácil acesso ao transporte público além de estar situado próximo à importantes vias de acesso como as Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas.

O Pedroso 737 possui localização privilegiada, com infraestrutura completa na região, além de contar com hospitais, parques, shoppings, supermercados e universidades em seu entorno. Está a menos de 1km da Estação Faria Lima – Linha Amarela e possui proximidade com centros e edifícios comerciais o que confere maior valorização ao empreendimento.

Projeto 7 – Handy Paraíso

Fotos

IMAGENS PRELIMINARES

A Vila Mariana é um bairro tradicional de São Paulo que possui excelente localização, próxima a grandes vias como as avenidas Paulista, Vinte e Três de Maio, Lins de Vasconcelos, Ricardo Jafet, Ibirapuera e Brigadeiro Luís Antônio. Com infraestrutura completa, apresenta diversas áreas de lazer e opções de mobilidade urbana.

O Handy Paraíso é um projeto pensado para trazer a praticidade do dia a dia e dinamismo com suas unidades compactas e áreas comuns feitas que geram facilidade e comodidade aos moradores.