Relatório Gerencial RBTS11 de agosto de 2026

Informações Gerais do Fundo

^* Conforme Consulta formal realizada pelo Fundo em 11 de junho de 2026 o prazo de duração do Fundo foi prorrogado até dia 30 de junho de 2027 e sua taxa de gestão reduzida de 1,2% a.a. para 0,6% a.a. sobre (a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável. Dessa forma, a taxa de Admistração e Gestão a partir de 01 de julho de 2026 passa a ser de 0,72% a.a. sobre a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável.

Características Gerais e Política de Investimentos

O RB TFO SITUS é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração, formado por uma única classe de cotas. O Fundo tem por objetivo investir em (i) Empreendimentos Imobiliários; (ii) participações societárias em Sociedades Investidas e outras formas de participações detidas direta e/ou indiretamente pelo Fundo nos Empreendimentos Imobiliários; e (iii) outros títulos ou valores mobiliários que tenham por finalidade o financiamento dos Empreendimentos Imobiliários.

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700

Comentário da Gestora

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de julho/2026 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de julho somou o total de 10.301 unidades comercializadas, volume 10,7% maior no comparativo às vendas de junho, assim como teve resultado 67,4% superior em relação à jul/25. Já em relação aos lançamentos, o mês de julho apresentou o montante de 8.354 unidades, volume 33,5% inferior em relação ao mês de junho, por outro lado teve aumento de 45,9% no comparativo com jul/25.

Vendas e Lançamento Acumulados (em mil)

Fonte: Secovi - SP

Contatos Úteis:

RB Asset Administrador: Oliveira Trust Ouvidoria - 0800-882-2700

[email protected]

Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul liderou em oferta final (34% equivalente a 30.476 unidades) e VGV (29%, equivalente a R$ 1,3 bilhão). A zona Leste liderou em lançamentos com 42% de participação (3.522 unidades) e vendas (35%, equivalente a 3.570 unidades). Já a Zona Oeste teve maior VGO (39%, R$ 25,9 bilhões) e por fim, o Centro liderou em VSO (14,5%).

Em agosto, o Banco Central reduziu a Selic em 0,25 p.p., para 14,00% a.a., no quarto corte consecutivo do ciclo de flexibilização monetária. Embora o movimento reforce uma perspectiva gradualmente mais favorável para o mercado imobiliário, o Copom manteve uma postura cautelosa, destacando a desancoragem das expectativas de inflação e a necessidade de acompanhar os efeitos acumulados da política monetária. As expectativas de inflação para 2026 e 2027 permaneciam em 5,0% e 4,2%, respectivamente.

Apesar do ambiente de juros ainda elevados, os dados de crédito imobiliário mostram que a demanda permanece resiliente. Em agosto, segundo dados da Abecip, os financiamentos com recursos da poupança alcançaram R$ 16,97 bilhões, alta de 46,6% em relação ao mesmo mês do ano anterior e o terceiro melhor resultado para um mês de agosto em 25 anos. No acumulado de janeiro a agosto, foram R$ 132,5 bilhões, crescimento de 37,5%.

O desempenho do crédito reforça uma tendência observada ao longo do ano: mesmo com o custo financeiro ainda elevado, a demanda por imóveis permanece consistente e o setor vem encontrando alternativas para sustentar o financiamento. No primeiro semestre, o crédito imobiliário destinado à construção, por exemplo, mais que dobrou, alcançando R$ 26,5 bilhões, enquanto as concessões totais do SBPE chegaram a R$ 93,7 bilhões.

Ao mesmo tempo, a recuperação segue desigual entre os segmentos. A demanda por habitação econômica continua sendo o principal vetor de crescimento, enquanto os segmentos de médio e alto padrão permanecem mais sensíveis ao custo do crédito e ao nível de juros. No segundo trimestre, as vendas de imóveis novos cresceram 5,3%, mas o resultado foi fortemente impulsionado pelo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse contexto, agosto reforça uma leitura construtiva, porém ainda seletiva, para o mercado imobiliário. A queda gradual da Selic, combinada à forte expansão do crédito e à manutenção da demanda, cria um ambiente progressivamente mais favorável para o setor.

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700

Agosto/26 _____ 5

Atualização dos projetos já existentes no Fundo:

O RB TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

RB Asset Administrador: Oliveira Trust Ouvidoria - 0800-882-2700

[email protected] [email protected]

Histórico de Chamadas de Capital

Em sua primeira e única Oferta Primária de Distribuição de Cotas, ocorrida em Julho de 2018, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII captou 56.525 cotas, no valor unitário de R$ 1.000,00, totalizando o montante de R$ 56.525.000,00. Conforme previsto nos documentos da Oferta e no Regulamento do Fundo, as integralizações dos cotistas ocorreriam mediante a modalidade de chamada de capital(1). A tabela abaixo demonstra os montantes e datas das chamadas de capital.

Com a sexta integralização, ocorrida em dezembro de 2019, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII realizou sua última chamada de capital. Desta forma, não restam mais recursos remanescentes a serem investidos.

(1) A cada chamada de capital o valor inicial por cota, de R$ 1.000,00 é corrigido pelo indicador Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), elaborado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Por esta razão o valor total de fato aportado no fundo, pelos investidores, foi de R$ 59.353.934,89.

Fonte: RB ASSET

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB CAPITAL TFO SITUS FII possui prazo de duração determinado, de 72 meses, com início em Julho de 2018.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Já os últimos 4 anos são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas. Logo após este período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

Fonte: RB ASSET Nota: (1): (1): Nos termos da Lei nº 11.033/2004, com a redação dada pela Lei nº 14.754/2023, os rendimentos distribuídos ao cotista pessoa física são isentos de Imposto de Renda na fonte e na Declaração de Ajuste Anual, desde que, cumulativamente: (i) as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; (ii) o Fundo possua, no mínimo, 100 (cem) cotistas; (iii) o cotista não detenha 10% ou mais das cotas, nem cotas que lhe deem direito a mais de 10% dos rendimentos; e (iv) o conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas não detenha 30% ou mais das cotas, nem cotas que lhe deem direito a mais de 30% dos rendimentos. A isenção não alcança as amortizações, sujeitas ao tratamento descrito no Disclaimer deste relatório.

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700

Valor Patrimonial Projetado do Fundo

Para cada projeto investido, o Gestor realiza cálculos de projeções de valor que cada operação representa para o Fundo. Com a junção destas projeções é possível chegar no Valor Patrimonial Projetado. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Especificamente o item (E) da tabela consolida esta referida projeção de rendimentos dos projetos(1), de acordo com o cálculo de valuation apontado acima. Ou seja, significa a soma de toda a expecativa de lucro dos projetos imobiliários investidos, de forma agregada.

O Fundo RB TFO SITUS FII encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Fonte: RB ASSET

Observações importantes sobre o cálculo de projeções de rendimentos:

• I. Esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto.
• II. Esta projeção não leva em conta a perspectiva temporal destes resultados reais. Trata-se da soma do total projetado do resultado de cada projeto, corrigido, ao longo do tempo, por inflação. Ou seja, não significa o Valor Presente dos rendimentos dos projetos, sob uma ótica de eventual liquidação antecipada da operação. É apenas uma análise atemporal de retorno do investimento posicionada na data base do relatório.
• III. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não projetamos inflação futura. Ademais, corrigimos a inflação até a data base do relatório gerencial.
• (*) Tendo em vista que o valor projetado decorre da estimativa da curva de vendas e do preço esperado das unidades remanescentes em estoque, o montante a ser distribuído aos cotistas poderá ser ajustado em função de eventuais revisões de preço e/ou concessão de descontos sobre o estoque, com o objetivo de acelerar o a curva de vendas das unidades e viabilizar o cumprimento do prazo de liquidação e encerramento do Fundo.

Contatos Úteis: Ouvidoria - 0800-882-2700

Análise de Rentabilidade Projetada

Através do cálculo do Valor Patrimonial Projetado e do histórico de distribuições (quando houver), é possível calcular a Rentabilidade Projetada do Fundo. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Observações importantes:

(i) Esta análise de Rentabilidade Projetada considera os investidores que entraram na Oferta Primária de Distribuição de Cotas e mantiveram seus recursos até a liquidação do Fundo, ao final do período planejado.

(ii) Não são consideradas, para efeitos destas análises, eventuais variações na cotação do Fundo no mercado secundário.

Notas: (1) A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. (2) A rentabilidade esperada poderá variar pois depende da velocidade de vendas e monetização do estoque remanescente.

No tocante à gestão do portfólio do Fundo, destacamos avanços relevantes no processo de desinvestimento. As operações V.A. 433, Domum Perdizes, e Oxy Alto da Lapa foram integralmente desinvestidas. Todavia a operação Veritás (Kallas), cujo estoque foi totalmente comercializado, encontra-se em fase final de desinvestimento, restando apenas ajustes societários junto aos incorporadores parceiros — etapa que reforça o avanço consistente do processo de encerramento do Fundo.

O portfólio ativo contempla três operações já entregues, com unidades remanescentes em comercialização: LKlabin, Handy Paraíso e 737 Pedroso. Nessas frentes, a Gestão, em conjunto com os respectivos incorporadores, tem atuado de forma dedicada na comercialização e monetização das 45 unidades remanescentes, que representam 6% do portfólio investido — visando ao consequente desinvestimento e encerramento do FII.

No âmbito da operação 737 Pedroso, a Gestão identificou maior sensibilidade na absorção das salas comerciais localizadas nos primeiros pavimentos do empreendimento, em um contexto em que a demanda por lajes corporativas e espaços comerciais tem se mostrado abaixo das estimativas iniciais. Situado em Pinheiros, um dos bairros mais valorizados de São Paulo, o ativo preserva seus fundamentos locacionais de longo prazo. De forma prudente e responsável, a Gestão revisou as premissas de velocidade de vendas e precificação do estoque remanescente, adotando uma postura conservadora que reflete o compromisso com a transparência e a gestão diligente dos recursos dos cotistas. Esse ajuste nas expectativas de retorno da operação é parte do processo criterioso de encerramento do Fundo, com foco na maximização do valor entregue ao longo do ciclo.

Conforme procedimento de consulta formal aos cotistas do Fundo realizada em 11 de junho de 2026 foi aprovada a prorrogação do prazo de duração do FII pelo prazo de mais 1 (um) ano, contados a partir de 30 de junho de 2026 e a redução da taxa de gestão de 1,2% a.a. para 0,6% a.a. sobre (a) o Patrimônio Líquido da Classe ou (b) o valor de mercado das Cotas de emissão da Classe, conforme definido na regulamentação aplicável.

Contatos Úteis: Ouvidoria - 0800-882-2700

Valor Patrimonial do Fundo - Marcação Contábil

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

O administrador realiza este cálculo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o valor de cada projeto reflete a participação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores são calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial.

Fonte: Oliveira Trust

Abertura por Projeto

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos de desenvolvimento residencial investidos.

Fundo RB TFO SITUS FII investiu em 7 projetos e encontra-se 100% alocado, não restando novos projetos a serem incluídos no Fundo.

Por modalidade de investimento entende-se, de forma resumida:

• (i) Equity Participação societária direta em Sociedades de Propósito Específico (SPE). Significa que o Fundo é sócio do projeto.
• (ii) (ii) Permuta Estruturas similares a permutas físicas e financeiras de projetos residenciais. Nestas operações o investimento é vinculado ao recebimento futuro de receitas, ou unidades, a depender de cada caso.

Fonte: RB Asset

Notas: (1) Significa o valor comprometido pelo Fundo. Não significa valor já integralizado efetivamente. Os montantes ainda podem estar em caixa no Fundo, mas já comprometidos para aportes.

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700

Abertura por Modalidade de Investimento

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por modalidade, separando as operações de Equity e as operações de Permuta.

Fonte: RB ASSET

Abertura por Tipologia de Unidade Residencial

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por tipologia de unidades residenciais, separando pela quantidade de dormitórios.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB ASSET

(1) Os percentuais são baseados no valor do Investimento inicial em cada projeto.

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas

Fonte: RB ASSET

Contatos Úteis: Ouvidoria - 0800-882-2700

Abertura da Curva de Obras

Fonte: RB ASSET

Curva de Obras

/>

Contatos Úteis: Ouvidoria - 0800-882-2700

Mapa Consolidado dos Projetos

Contatos Úteis:

Ouvidoria - 0800-882-2700