Relatório Gerencial RCRB11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial RCRB11

Rio Bravo Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

JANEIRO 2026

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultado e Distribuição 09
• Alavancagem 11
• Detalhamento do Balanço 12
• Desempenho da Cota e Volume 13
• Patrimônio do Fundo 14
• Portfólio do Fundo 15
• Informações do Portfólio 19
• Linha do Tempo 20
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, notadamente:

Lajes corporativas e conjuntos comerciais nos principais centros urbanos nacionais;

Vagas de garagem relacionadas aos Imóveis Investidos de propriedade do Fundo;

Direitos sobre empreendimentos imobiliários destinadas à atividade comercial.

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REGULAMENTO DO FUNDO

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 03.683.056/0001-86

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,70% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 47.570,89, reajustada anualmente pela variação do IPC/FIPE)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$

735.657.153,20 (ref. dezembro)

INÍCIO DO FUNDO • 12/01/2000

QUANTIDADE DE COTAS • 3.690.695

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 8

NÚMERO DE COTISTAS • 24.381(ref. dezembro)

Tese de Investimento

O RCRB11 um fundo de lajes corporativas focado em regiões performadas e com construção de portfólio com potencial de valorização.

LOCALIZAÇÃO

Presença em localizações corporativas performadas.

ATIVOS COM POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO

Absorção de vacância e aquisições oportunísticas.

PROPRIETÁRIO ATIVISTA

Participações relevantes ou majoritárias nos empreendimentos.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

IMOBILIÁRIO

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Multiestratégia RBFM11

Fundo Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC FI-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

9 Ativos

0,50% Vacância Física

R$ 1,07 por cota de distribuição de proventos no mês

23.190 Valor negociado*** R$/m²

43.448 de ABL

6,3% Vacância Financeira

R$ 141,77 Fechamento do Mês

R$1.054milhão Volume médio diário negociado

53 Inquilinos

R$ 736 milhões Patrimônio Líquido *

9,1% Dividend Yield** anualizado

R$ 523 milhões Valor de Mercado

DESTAQUES DO MÊS

Renovatórias e Revisionais 2026

A gestão iniciou estudo aprofundado para mapeamento dos contratos em janela revisional e renovatória, com definição de metas para o ano

Melhorias Ed. Girassol

Revitalização da fachada Substituições das catracas

Guidance 1°S 2026

Projeção de distribuição linearizada de R$ 1,07/cota.

Crescimento de 12,15% frente ao 2S 2025

* Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

** Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela c otação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

*** Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

No mês de janeiro, o Fundo gerou cerca R$ 4,9 milhões em receitas imobiliárias, ou R$ 1,35/cota, gerando o resultado de R$ 4,1 milhões, equivalente a R$ 1,12/cota. O rendimento anunciado e pago dentro do mês foi de R$ 1,07/cota, representando um dividend yield anualizado de 9,1% considerando o fechamento da cota no mês, de R$ 141,77.

O aumento gradual da renda distribuída é de mais de 40% nos últimos 3 anos, reflexo direto da evolução operacional do Fundo, seja em termos de ocupação, seja em termos de aumento dos aluguéis praticados no histórico recente.

Distribuição média mensal

Atualização dos Contratos

Renovatórias e Revisionais 2026

A gestão iniciou estudo aprofundado para mapeamento dos contratos em janela revisional e renovatória, com definição de metas para 2026.

As regiões da JK e Paulista concentram o maior potencial de upside, em função do baixo nível de estoque, vacâncias reduzidas e tendência de valorização dos aluguéis. O Fundo tende a capturar resultados positivos nessas negociações, contribuindo para a melhoria da rentabilidade aos cotistas.

Inadimplência Ed. Bravo Paulista

Com o objetivo de reforçar a transparência, informamos o não recebimento, por parte de um locatário, dos valores referentes aos vencimentos de novembro e dezembro de 2025.

A situação vem sendo tratada com prioridade pela equipe de gestão, que realizou diversas tentativas de negociação. Paralelamente, já foram adotadas as medidas cabíveis para a regularização dos valores em aberto.

A gestão avalia que o impacto da inadimplência sobre o resultado é de aproximadamente R$ 0,01/cota/ mês. De toda forma, o guidance de distribuição projetado para o semestre corrente não sofre qualquer alteração e permanece em R$ 1,07/cota/mês, como detalhado mais adiante. Informaremos aos investidores e o mercado tempestivamente sobre a evolução da situação.

Vacância

O Fundo apresenta, no fechamento do mês, vacância física de 0,45%, equivalente a aproximadamente 215 m² no Edifício Bravo Paulista. Contudo, logo no começo de fevereiro a vacância foi zerada, conforme Comunicado ao Mercado divulgado no dia 5. Mais detalhes sobre essa locação serão informados no relatório de fevereiro.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Atualização dos Imóveis

Melhorias – Ed. Girassol 555

Em assembleia, foram aprovadas melhorias relevantes para o empreendimento Girassol 555, com destaque para a revitalização das fachadas, iniciativa que deve gerar valorização perceptível do imóvel e reforçar sua atratividade no mercado.

Outra intervenção importante será a substituição das catracas pelo modelo flap, promovendo uma reconfiguração funcional que melhora a fluidez de acesso e eleva a percepção de qualidade dos espaços comuns, consolidando o edifício como um ambiente mais acolhedor e alinhado às expectativas de visitantes e locatários.

Adicionalmente, com foco no reforço da segurança dos ocupantes e do próprio ativo, serão instaladas 33 novas câmeras de segurança nas áreas comuns.

VALE DESTACAR: essas iniciativas reforçam o compromisso da gestão com a valorização dos ativos, a modernização das instalações e a melhoria contínua da experiência e da segurança dos usuários.

Atualização de Movimentações do Portfólio

Alienação Imóvel – Diligência e CVC

O processo de alienação do imóvel segue em fase de diligência, com acompanhamento próximo por parte da gestão. Atualmente, estão em andamento visitas técnicas, ambientais e avaliações, conduzidas em ritmo acelerado.

A expectativa é que essa etapa seja concluída até o final do primeiro trimestre. Paralelamente, em janeiro, foram iniciadas as tratativas da minuta do Compromisso de Compra e Venda (CCV), contemplando as condições comerciais e os aspectos jurídicos da operação.

Essa fase é considerada estratégica para a adequada formalização do negócio, sendo conduzida com elevado rigor técnico. A expectativa é de conclusão da operação até o final do semestre.

O Fundo deverá apurar um ganho de capital estimado em aproximadamente R$ 10 milhões, equivalente a cerca de R$ 2,90 por cota, valor que deve compor os resultados distribuídos.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Novas Frentes de Desinvestimento e Expansão

Em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio, a gestão iniciou nova frente de negociação com investidores do mercado para potenciais desinvestimentos. As tratativas encontram-se em fase inicial de análise de valor e aderência estratégica.

Segue em andamento a avaliação comercial de uma possível expansão em um dos ativos do portfólio, com elaboração de proposta visando o aumento da participação do Fundo, em linha com a tese de consolidação como proprietário majoritário.

Resultados Operacionais e Perspetivas

Evolução do Resultado Operacional (FFO)

O FFO (resultado operacional) projetado atualmente é de R$ 1,18/cota, o que, considerando o preço de fechamento de mercado, representa um yield anualizado próximo de 10%.

A gestão destaca que a expectativa é de convergência gradual da distribuição ao nível do FFO projetado, à medida que os efeitos temporários como carências contratuais e descontos comerciais sejam progressivamente absorvidos. Para 2026, o fundo tem cerca de R$0,05 por cota em descontos que devem cessar ao final do ano e R$ 0,01 por cota em carências, que devem cessar já em fevereiro, tudo mais constante.

Guidance 1S 2026

Para o primeiro semestre de 2026, a gestão projeta uma distribuição linearizada de R$ 1,07/cota, um crescimento aproximado de 12,6%, que considera:

o encerramento gradual das carências e descontos contratuais;

• os efeitos positivos das revisionais conforme premissas atuais de preço.

Essa projeção não considera ganhos extraordinários eventuais como o lucro a ser distribuído da venda de imóveis. Portanto, com a conclusão dessa venda já descrita e de eventuais outras vendas, isso pode impactar positivamente tal projeção.

DETALHAMENTO DO RESULTADO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Distribuição por cota R$ 1,07 (Anunciado: 30/01 Pago: 13/02)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Dividend Yield Anualizado de 9,1% na cota mercado

ALAVANCAGEM

Cronograma de Amortização e Juros Anual

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e

de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, sendo que os juros mensais projetados, após as carências, têm representação baixa e saudável nas receitas recorrentes projetadas após o mesmo período.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base dezembro/2025

Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

¹Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. Período do comparativo: último dia útil de dez/2017 até último dia útil de janeiro/2026.

²Rentabilidade calculada considerando a cota ajustada por proventos.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

O patrimônio do Fundo é composto por 9 ativos localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 93,6% da área do Fundo está concentrada em São Paulo e 6,4%, no Rio de Janeiro.

O Edifício mais significativo representa 24,4% da área do Fundo e o inquilino de maior peso, 11,9%.

Diversificação por ativo (% ABL)

O Fundo tem exposição de praticamente 84% de sua área ao eixo Paulista/Faria Lima/Vila Olímpia/Berrini, regiões consolidadas no mercado corporativo de São Paulo e que apresentam baixos índices de vacância, o que possibilita maior poder de barganha ao Fundo e mais resiliência em períodos de crise.

Diversificação por Região (% ABL)

PORTFÓLIO DO FUNDO

São Paulo

Portfólio Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) São Paulo

Girassol 555 Área BOMA: 4.114 m² Rua Girassol, 555 Vila Madalena

Bravo! Paulista Área BOMA: 5.847,54 m² Alameda Santos, 1800 Paulista

Jk Financial Center Área BOMA: 10.411,5 m² Av. Juscelino Kubitschek, 510 Itaim Bibi

Continental Square Área BOMA: 8.258,93 m² Rua Olimpiadas, 205 Vila Olimpia

Jatobá Green Building Área BOMA: 1.712,49 m² Rua Surubim, 373 Brooklin

Parque Santos Área BOMA: 5.135 m² Alameda Santos, 1163 Paulista

Parque Cultural Paulista Área BOMA: 5.033,52 m² Av. Paulista, 37 Paulista

Jatobá

Parque Santos

Parque Cultural Paulista

São Paulo

Continental Square

JK Financial Center

Bravo! Paulista

Girassol 555

Rio de Janeiro

Internacional Rio

Candelária Corporate

INFORMAÇÕES DO PORTFÓLIO

Cronograma de reajustes por mês (% Receita Imobiliária)

Cronograma Contratos

Índice de Reajuste (% por Receita Contratada) 4%

WALE¹ 3,6 anos

Setor de Atuação (% Receita Contratada)

Alugueis por imóvel (% Receita Contratada)

Diversificação Geográfica (% Receita Contratada)

¹WALE: Média ponderada dos prazos de vencimento dos contratos do portfólio, calculada com base na receita contratada. A partir de janeiro, a premissa do cálculo foi ajustada, passando a considerar a receita contratada em substituição à ABL.

Início do Fundo

A Rio Bravo assume a gestão do Fundo

2009

Aquisição Girassol 555 (R$ 37 milhões)

Dezembro 2019

1999

Aquisição Bravo! Paulista (Prédio Inteiro) (R$ 67 milhões)

Junho 2020

Alienação do 10º andar do Parque Paulista (R$ 10,6 milhões)

Fevereiro 2021

Alienação do 20º andar do Cetenco Plaza (R$ 17,3 milhões)

Novembro 2021

Alienação do 12º e 24º andar do Cetenco Plaza (R$ 35,5milhões)

Dezembro 2021

Alienação do 10° andar do Bravo!Paulista (R$ 9,1 milhões)

Aquisição Conjunto 132 no CSFL (R$ 8 milhões)

2008

Início da Gestão Ativa

Outubro 2019

Aumento da participação Parque Cultural Paulista (R$ 33 milhões)

Fevereiro 2020

Alienação do 8º andar do Parque Paulista (R$ 11,9 milhões)

Dezembro 2020

Aumento de participação Girassol 555 (R$ 33,7 milhões)

Maio 2021

Aumento de participação JK Financial Center (R$ 124 milhões)

Conclusão das obras do retrofit do Bravo! Paulista

Agosto 2022

Agosto 2024

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Aqui, o futuro é concreto.

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