Relatório Gerencial RCRB11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial RCRB11

Rio Bravo Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada

DEZEMBRO 2025

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 06
• Resultado e Distribuição 10
• Alavancagem 12
• Detalhamento do Balanço 13
• Desempenho da Cota e Volume 14
• Patrimônio do Fundo 15
• Portfólio do Fundo 16
• Informações do Portfólio 20
• Linha do Tempo 21

Clique no ícone no canto inferior direito para voltar ao menu.

INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, notadamente:

Lajes corporativas e conjuntos comerciais nos principais centros urbanos nacionais;

Vagas de garagem relacionadas aos Imóveis Investidos de propriedade do Fundo;

Direitos sobre empreendimentos imobiliários destinadas à atividade comercial.

Clique e acesse:

REGULAMENTO DO FUNDO

SITE

RELATÓRIO EM VÍDEO

AVALIE O RELATÓRIO

ATENDIMENTO DIGITAL

Envie uma mensagem para (11) 3509-6600 ou clique no ícone para:

o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 03.683.056/0001-86

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

GESTOR • Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,70% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 47.570,89, reajustada anualmente pela variação do IPC/FIPE)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$

735.111.351,88 (ref. novembro)

INÍCIO DO FUNDO • 12/01/2000

QUANTIDADE DE COTAS • 3.690.695

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 8

NÚMERO DE COTISTAS • 24.381

Tese de Investimento

O RCRB11 um fundo de lajes corporativas focado em regiões performadas e com construção de portfólio com potencial de valorização.

LOCALIZAÇÃO

Presença em localizações corporativas performadas.

ATIVOS COM POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO

Absorção de vacância e aquisições oportunísticas.

PROPRIETÁRIO ATIVISTA

Participações relevantes ou majoritárias nos empreendimentos.

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

IMOBILIÁRIO

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

FIl Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Multiestratégia RBFF11

Fundo Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC Fl-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

PRINCIPAIS NÚMEROS

9 Ativos

0,50% Vacância Física

R$ 0,95 por cota de distribuição de proventos no mês

14.797 Valor negociado*** R$/m²

43.448 de ABL

6,3% Vacância Financeira

R$ 140,90 Fechamento do Mês

696 Volume médio diário negociado R$/m²

53 Inquilinos

milhões Patrimônio Líquido *

8,1% Dividend Yield** anualizado

milhões Valor de Mercado

DESTAQUES DO MÊS

Nova Locação Bravo!Paulista

Redução da vacância para 0,5%

Revisionais

As revisões concluídas em 2025 resultaram em um aumento médio de 20% nos contratos e na extensão dos prazos para 4,7 anos.

Guidance 2026

Projeção de distribuição linearizada de R$ 1,07/cota.

Crescimento de 12,15% frente ao 2S 2025

* Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

** Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela c otação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

*** Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da dívida, excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

No mês de dezembro, o Fundo gerou cerca R$ 5,2 milhões em receitas imobiliárias, ou R$ 1,41/cota, gerando o resultado de R$ 3,9 milhões, equivalente a R$ 1,04/cota.

O rendimento anunciado em dezembro foi de R$ 0,95/cota, acima do guidance divulgado anteriormente, em razão de impactos positivos pontuais nas receitas imobiliárias no mês, como multas.

Evolução do Resultado Operacional (FFO)

O FFO (resultado operacional) projetado foi revisado para R$ 1,18/cota,valor 3% superior ao divulgado anteriormente, em razão de novas receitas de locação, sendo um novo contrato com o valor acima do projetado, e revisionais que entraram em vigor a partir de 2026, o que, considerando o preço de fechamento de mercado, representa um yield anualizado próximo de 10%.

VALE DESTACAR: a expectativa é de convergência gradual da distribuição ao nível do FFO projetado, à medida que os efeitos temporários, como absorção das carências e descontos comerciais, sejam absorvidos.

Desconto e Carência por Cota1

Nova Locação - Bravo! Paulista

No dia 19 de dezembro de 2025, foi divulgado o Comunicado a Mercado anunciando a nova locação do Bravo! Paulista, que segue se destacando por sua alta liquidez e localização estratégica.

O time de gestão conduziu as negociações de forma ágil, finalizando todo o processo em tempo recorde apenas 20 dias após a saída do último locatário.

A nova locação de 215,33 m² foi firmada com a empresa Alymente, atuante no segmento de benefícios, e segue o formato plug-and-play, aproveitando a infraestrutura e mobília já existentes, o que acelerou a ocupação e reduziu o tempo de vacância. O contrato tem prazo de 36 meses e condições comerciais alinhadas às últimas transações da região, reforçando a atratividade e a competitividade do edifício no mercado.

Com a nova locação, a vacância física do Fundo cai para apenas 0,5%, reforçando a atratividade, liquidez e resiliência do portfólio.

¹ O valor de desconto se mantém até outubro. RELATÓRIO GERENCIAL RCRB11

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Diligência – Alienação Imóvel

Seguindo a estratégia de renovação do portfólio, após a assinatura da Carta de Intenção (LOI) no mês passado para venda de um imóvel, avançamos nas tratativas em dezembro, e o processo encontra-se atualmente em fase de diligência.

Nesta etapa, o time realiza uma análise minuciosa de toda a documentação do comprador, enquanto este avalia detalhadamente o imóvel. Esse processo de análise mútua é essencial para garantir transparência, embasar a tomada de decisão e assegurar que as próximas fases ocorram com segurança e em conformidade com as melhores práticas de mercado.

A expectativa é finalizar todo o processo nos próximos meses, evoluindo de forma ágil para a concretização do negócio.

O Fundo deverá apurar um ganho de capital estimado em aproximadamente R$ 10 milhões, equivalente a cerca de R$ 2,90 por cota, valor que deve compor os resultados distribuíveis.

A gestão segue dedicada, de forma ativa e diligente, à avaliação de oportunidades de desinvestimento e, em paralelo, à análise de uma potencial expansão de participação em um dos ativos já integrantes do portfólio do Fundo. As discussões encontram-se em fase inicial, com foco na estruturação de uma proposta economicamente atrativa para o aumento da participação do RCRB11 no empreendimento, em linha com a estratégia de consolidação da posição como proprietário majoritário e com a otimização do risco operacional do ativo.

Importante destacar que a análise considera, prioritariamente, a reciclagem de capital proveniente do principal a ser recebido na operação de alienação atualmente em negociação — estruturada com pagamento híbrido em caixa e cotas de fundos imobiliários. Nesse contexto, não há qualquer intenção de realizar emissão de cotas, especialmente em níveis que não reflitam adequadamente o valor patrimonial do Fundo.

Revisionais

Conforme informado anteriormente, os dois contratos em revisão trianual foram renegociados, sendo o último concluído em dezembro, com aumento de 32% nas receitas de locação recorrentes. Além da negociação de revisão do aluguéis com upside do valor contratado, a gestão também negociou a extensão dos prazos de locação. Com isso, o prazo médio dos contratos foi elevado para 4,7 anos.

Atualmente, ambas as negociações seguem em fase de elaboração de minuta.

Concluímos com sucesso a estratégia de revisão contratual de 2025, consolidando resultados expressivos em todas as negociações:

Setembro: Upside de 18% + extensão do contrato por 60 meses

Novembro: Upside de 10% + extensão do contrato por 36 meses

Dezembro: Upside de 32% + extensão do contrato por 45 meses

A conclusão desse processo reforça a satisfação dos inquilinos com o edifício, destacando a atratividade e a solidez do portfólio.

O fundo encerra o ano de 2025 com cerca de 15% das receitas ainda passíveis de revisão de valor. A gestão já iniciou a estruturação da tese de revisionais e renovatórias para 2026, apoiada em inteligência de mercado para mapear regiões com maior potencial de valorização dos contratos e incremento das receitas recorrentes do fundo.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Reavaliação imobiliária

Como parte do processo de encerramento do exercício de 2025, o Fundo realizou a reavaliação anual dos ativos que compõem sua carteira. As avaliações foram conduzidas com base em um fluxo de caixa projetado para um horizonte de 10 anos, considerando as receitas e despesas estimadas de cada empreendimento, bem como a aplicação de uma taxa de perpetuidade ao final do período projetado.

Os fluxos de caixa projetados foram trazidos a valor presente por meio da aplicação de uma taxa de desconto (ou taxa de atratividade), definida a partir de uma análise criteriosa dos principais fatores que impactam o desempenho dos ativos, abrangendo:

• Aspectos microeconômicos, como níveis de preços de locação praticados, potencial de reajustes e estrutura de despesas operacionais;

• Aspectos macroeconômicos, incluindo a curva de juros vigente e a dinâmica do mercado imobiliário.

No geral, o portfólio teve uma reavaliação bastante estável, com aumento de cerca de 0,1%. Alguns ativos registraram leve valorização em relação ao último laudo de avaliação, realizado em julho, como o caso do Edifício JK Financial Center e Continental Square. Esse desempenho foi impulsionado principalmente pelo término de descontos e períodos de carência, além da ocupação praticamente completa do portfólio.

Gestão de liquidez e obrigações do Fundo

Para assegurar a robustez financeira e o cumprimento das obrigações do Fundo, a gestão mantém posição de cerca de R$ 12 milhões em cotas de FIIs, além de seguir a estratégia de reciclagem, com objetivo de destravar valor de imóveis já maduros em portfólio.

VALE DESTACAR: como já mencionado, estamos evoluindo no pipeline de venda, com uma venda já em fase de LOI assinada, cuja expectativa é ser concluída no primeiro trimestre de 2026. O Fundo permanece com alavancagem controlada, menos de 11% do PL, e a gestão segue atenta ao cronograma de amortizações e compromissos financeiros.

Guidance 1S 2026

Para o primeiro semestre de 2026, a gestão projeta uma distribuição linearizada de R$ 1,07/cota, um crescimento aproximado de 12,15 % frente à média paga no segundo semestre de 2025 – e revisado positivamente em R$ 0,01/cota em relação ao divulgado no relatório anterior.

O novo guidance considera:

o encerramento gradual das carências e descontos contratuais;

os efeitos positivos das revisionais conforme premissas atuais de preço.

VALE DESTACAR: essa projeção não considera ganhos extraordinários eventuais como o lucro a ser distribuído da venda de imóveis. Portanto, com a conclusão dessa venda já descrita e de eventuais outras vendas, isso pode impactar positivamente tal projeção.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

O que destacamos em 2025

2025 foi um ano de consolidação para o RCRB.

Fechamos o ano com uma ocupação do portfólio de 99,5%, um patamar bastante saudável e uma vacância natural para o nível de excelência dos imóveis. O plug-and-play continuou sendo a força motriz da nossa estratégia comercial: foram 6.300 m² locados, sendo 67% neste modelo. O preço pedido do m² nos imóveis se elevou no período, principalmente nas regiões da Av. Paulista e JK, o que reflete as transações de locação e o baixo índice de vacância, o que potencializa o portfólio do Fundo.

VALE DESTACAR: essa melhora é um reflexo da intensificação da procura pelas regiões como Av. Paulista, que foi a região com menor vacância em São Paulo, fechando 2025 com 2% além de ter os preços pedidos mais elevados cerca de 28% maiores quando comparados ao ano de 2023.

Pudemos observar uma janela de revisão de valores de locação bastante positiva, também reflexo da melhora setorial verificada acima. No ano, foram 3 revisionais, com um leasing spread - variação de novos valores contratuais vs. os anteriores - de cerca de 20%.

Ambos os movimentos, tanto de novas locações e trabalho de ocupação plena, quanto revisão de locações surfando o bom momento para proprietários de imóveis em boas regiões, refletiram diretamente no aumento do FFO projetado para o fundo, que subiu 5% do primeiro valor do ano até o anunciado neste relatório, já revisado para cima.

Ou seja, é um reflexo direto no resultado do fundo que, por consequência, vira valor no bolso do cotista.

Além disso, em termos de gestão do patrimônio, mantivemos uma postura conservadora e diligente com a gestão das obrigações e caixa do Fundo. Vimos o movimento de reciclagem tomar tração, com a possibilidade de venda de alguns imóveis já maduros no portfólio, e no fim do ano divulgamos uma potencial venda, atualmente em processo de diligência. De forma concomitante, continuamos a buscar novas oportunidades de aquisição de imóveis que estejam dentro da estratégia do fundo.

Em 2026, vamos continuar de forma ativa esse movimento de reciclagem e a busca pela melhor rentabilização possível dos ativos do RCRB. Agradecemos a confiança dos cotistas e vamos em frente.

DETALHAMENTO DO RESULTADO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

² Resultado acumulado do período.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Distribuição por cota R$ 0,95 (Anunciado: 30/12 Pago: 15/11)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Dividend Yield Anualizado de 8,1% na cota mercado

ALAVANCAGEM

Cronograma de Amortização e Juros Anual

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e

de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, sendo que os juros mensais projetados, após as carências, têm representação baixa e saudável nas receitas recorrentes projetadas após o mesmo período.

Correção monetária considerada até a emissão do relatório mensal da Securitizadora.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base novembro/2025

Valores a receber contemplam contas a receber por alugueis de imóveis, contas a receber por vendas de imóveis e outros valores a receber.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

¹Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. Período do comparativo: último dia útil de dez/2017 até último dia útil de dezembro/2025.

²Rentabilidade calculada considerando a cota ajustada por proventos.

PATRIMÔNIO DO FUNDO

O patrimônio do Fundo é composto por 9 ativos localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 93,6% da área do Fundo está concentrada em São Paulo e 6,4%, no Rio de Janeiro.

O Edifício mais significativo representa 24,4% da área do Fundo e o inquilino de maior peso, 11,9%.

Diversificação por ativo (% ABL)

O Fundo tem exposição de praticamente 84% de sua área ao eixo Paulista/Faria Lima/Vila Olímpia/Berrini, regiões consolidadas no mercado corporativo de São Paulo e que apresentam baixos índices de vacância, o que possibilita maior poder de barganha ao Fundo e mais resiliência em períodos de crise.

Diversificação por Região (% ABL)

PORTFÓLIO DO FUNDO

Portfólio Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) São Paulo

Girassol 555 Área BOMA: 4.114 m² Rua Girassol, 555 Vila Madalena

Bravo! Paulista Área BOMA: 5.847,54 m² Alameda Santos, 1800 Paulista

Parque Santos Área BOMA: 5.135 m² Alameda Santos, 1163 Paulista

Jk Financial Center Área BOMA: 10.411,5 m² Av. Juscelino Kubitschek, 510 Itaim Bibi

Continental Square Área BOMA: 8.258,93 m² Rua Olimpiadas, 205 Vila Olimpia

Jatobá Green Building Área BOMA: 1.712,49 m² Rua Surubim, 373 Brooklin

Parque Cultural Paulista Área BOMA: 5.033,52 m² Av. Paulista, 37 Paulista

Jatobá

Parque Santos

Parque Cultural Paulista

São Paulo

Continental Square

JK Financial Center

Bravo! Paulista

Girassol 555

Rio de Janeiro

Internacional Rio

Candelária Corporate

INFORMAÇÕES DO PORTFÓLIO

Índice de Reajuste (% por Receita Contratada) 4%

Setor de Atuação (% Receita Contratada)

Diversificação Geográfica (% Receita Contratada)

WALE¹ 4,7 anos

Alugueis por imóvel (% Receita Contratada)

¹WALE: Média ponderada dos vencimentos pela ABL locada do portfólio.

Início do Fundo

A Rio Bravo assume a gestão do Fundo

2009

Aquisição Girassol 555 (R$ 37 milhões)

Dezembro 2019

Aquisição Bravo! Paulista (Prédio Inteiro) (R$ 67 milhões)

Junho 2020

Alienação do 10º andar do Parque Paulista (R$ 10,6 milhões)

Fevereiro 2021

Alienação do 20º andar do Cetenco Plaza (R$ 17,3 milhões)

Novembro 2021

Alienação do 12º e 24º andar do Cetenco Plaza (R$ 35,5milhões)

Dezembro 2021

Alienação do 10° andar do Bravo!Paulista (R$ 9,1 milhões)

Aquisição Conjunto 132 no CSFL (R$ 8 milhões)

1999

2008

Início da Gestão Ativa

Outubro 2019

Aumento da participação Parque Cultural Paulista (R$ 33 milhões)

Fevereiro 2020

Alienação do 8º andar do Parque Paulista (R$ 11,9 milhões)

Dezembro 2020

Aumento de participação Girassol 555 (R$ 33,7 milhões)

Maio 2021

Aumento de participação JK Financial Center (R$ 124 milhões)

Conclusão das obras do retrofit do Bravo! Paulista

Agosto 2022

Agosto 2024

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回f in

Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. • Este material tem um caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. • Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC. • Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. • Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. • A Rio Bravo Investimentos não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste site. • Todo o material aqui contido, incluindo os textos, gráficos, imagens e qualquer outro material de comunicação audiovisual são de propriedade única e exclusiva da Rio Bravo, bem como quaisquer informações, relatórios, produtos e serviços, que conjuntamente compõem valiosa propriedade intelectual da Rio Bravo. • Não é permitido qualquer tipo de adulteração sem o expresso e escrito consentimento da Rio Bravo, sob pena de se tratar clara infração aos direitos de propriedade da Rio Bravo, acarretando as devidas sanções legais. • As informações aqui contempladas não constituem qualquer tipo de oferta ou recomendação de investimento. • A Rio Bravo não é responsável por qualquer utilização não autorizada do material e das informações aqui dispostas.

SAC / Ouvidoria: 0800 722 9910 | [email protected].