Relatório Gerencial RCRI11 de abril de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em abril, o RCRI11 gerou R$1,22 de resultado por cota e distribuiu R$1,15 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$102,91, o dividend yield corresponde a 1,1%, e uma rentabilidade líquida equivalente a 1,3%, considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

O Fundo registrou resultado caixa de R$ 1,22 por cota no período, um resultado forte, impulsionado principalmente pela correção monetária dos CRIs indexados ao IPCA. Como essas operações, em geral, incorporam a inflação com defasagem de dois meses, o resultado de abril refletiu o IPCA mais elevado de fevereiro/26, de +0,70%. Esse efeito tende a seguir contribuindo positivamente nos próximos meses, considerando que os índices de março e abril também vieram em patamares relevantes, de +0,88% e +0,67%, respectivamente. Assim, a parcela da carteira atrelada à inflação reforça sua contribuição para a geração de resultado distribuível do Fundo.

Ao final do período, o RCRI11 apresentava 63% da alocação em FIIs de recebíveis, que possuem em média um deságio de 13% frente ao valor patrimonial e um dividend yield médio de 14,4% nos últimos doze meses. Os CRIs diretos representam 35% do patrimônio líquido do Fundo.

1. Recebíveis (CRIs)

Os recebíveis diretos representavam, ao final de abril, 35% do Patrimônio Líquido (PL) do RCRI11. No mês, este segmento contribuiu com +0,5% para o resultado patrimonial do Fundo e com R$ 0,55 por cota para o resultado distribuível.

Ao longo do período aumentamos a exposição em CRIs corporativos da incorporadora Trisul através do mercado secundário. Aumentamos a exposição no CRI Trisul (emissão em out/2022, duration de 0,8 anos) que já compunha a carteira, para 2,1% do RINV11 e adicionamos uma parcela de 1,2% do PL em uma outra emissão da devedora (emissão em ago/2024, duration de 2,1 anos).

Ambas as compras foram realizadas com desconto, de forma que a taxa de aquisição foi superior à taxa de emissão. Entendemos que a taxa praticada, de CDI + 1,90% ao ano oferece uma remuneração adequada diante das condições financeiras da devedora e do prazo médio curto das operações. Além disso, a indexação ao CDI, em um ambiente de juros ainda elevados, torna os ativos especialmente atrativos.

Seguimos monitorando ativamente as oportunidades no mercado secundário – assim como as emissões primárias – buscando boas oportunidades para incorporar ao portfólio de CRIs do RCRI11.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com seus fluxos de pagamento e cronogramas de obras conforme previsto e seguem detalhadas abaixo:

CRI Imperial Vista Verde

Antecipação de carteira de loteamento em Guaratinguetá/sP. Garantias (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras. O empreendimento alvo, Imperial Vista Verde, possui 78% de evolução de obras e 85% vendido.

CRI Real Supermercados

Financiamento da 5ª loja da rede Real Supermercados, em Altinópolis/SP, com obras já finalizadas. Conta com (i) Alienação Fiduciária da 4ª loja do grupo com valor de avaliação superior a Resumo 170% do saldo devedor, (ii) Cessão Fiduciária de recebíveis em conta Escrow, com o mínimo de R$200 mil, superior ao valor da PMT mensal de juros, (iii) fundo de reserva de 2 parcelas de juros e (iv) aval dos sócios e holding patrimonial do grupo.

CRI Imperial Vista Verde 2

Antecipação de carteira adicional do loteamento Imperial Vista Verde, em Guaratinguetá/sP. Além das garantias da série anterior: (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) Resumo fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras, esta série conta com (viii) fiança da permutante do terreno do empreendimento. O empreendimento alvo possui 75% de evolução de obras e 85% vendido.

Ao término de abril, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de abril, a alocação em FIIs de recebíveis representava 63% do patrimônio líquido do RCRI11. A Classe contribuiu com +1,4% do resultado patrimonial do Fundo e foi responsável por R$0,78 por cota do resultado caixa.

No mês, reduzimos marginalmente as posições investidas nos FIIs OUJP11 e EQIR11. Ambos os fundos tiveram desempenho positivo relevante nos últimos meses, com valorização das cotas e consequente fechamento dos descontos em relação ao valor patrimonial. Esse movimento reforça a importância da gestão ativa, não apenas ao comprar ativos com boa margem de segurança, mas também um acompanhamento próximo dos ativos e um desinvestimento em boas condições.

O gráfico a seguir ilustra essa dinâmica: a exposição do RCRI11 aos fundos acompanhou diretamente o nível de desconto observado em cada ativo. À medida que os múltiplos de P/VP se recuperaram, reduzimos pontualmente as posições, preservando disciplina na alocação de capital e abrindo espaço para ativos com melhor relação entre risco, retorno e preço.

Exposição em EQIR11 e OUJP11 no RCRI11 (%PL) e Desconto sobre Valor Patrimonial (P/VP) do EQIR11 e OUJP11

Ao final de abril a carteira investida de FIIs era composta de 19 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de abril ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs “IPCA+” ou “CDI+” pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

Demonstração de Resultado

Ao longo de abril, foi realizado R$1,22 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,15 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,82 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 43.444.061,01

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (30/04/2026)

R$ 103,32

Patrimônio/Cota

R$ 102,91

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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