Relatório Gerencial RCRI11 de agosto de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em agosto, o RCRI11 gerou R$1,08 de resultado por cota e distribuirá R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$97,62, o dividend yield corresponde a 1,1%, equivalente a uma rentabilidade de aproximadamente 1,3%, considerando o gross-up do imposto de renda à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

O resultado caixa foi impactado por um menor patamar de inflação, que apresentou variações de 0,16%, 0,07% e -0,32% em junho, julho e agosto, respectivamente. Considerando a defasagem com que o indexador impacta o resultado do fundo, a equipe de gestão espera que o efeito das baixas leituras de inflação permaneça pressionando os resultados por aproximadamente mais dois meses, assumindo uma leitura de setembro próxima à atual expectativa de mercado. Nesse contexto, optouse por uma postura mais prudente na definição do rendimento a ser distribuído no mês.

Ao final do mês, o RCRI11 mantinha 60% do patrimônio líquido alocado em FIIs de recebíveis, 18% em CRIs indexados ao CDI e 19% em CRIs indexados ao IPCA, todos em patamares bastante atrativos. Abaixo vemos o resumo da distribuição do portfólio no fechamento de agosto:

Composição do Portfólio Investido do RCRI11

Flls de Recebíveis 0,80x Preço/Valor Patrimonial 15,6% DY LTM

1. Recebíveis (CRIs)

As operações de recebíveis diretos representavam, ao final de agosto, 37% do patrimônio líquido do RCRI11. A parcela da carteira de CRIs atrelada ao IPCA correspondia a 19% do patrimônio líquido, com remuneração média de IPCA + 11,6% ao ano, bem como a parcela em CDI, que representa 18% PL a uma taxa média de CDI+2,4% a.a.

O segmento contribuiu positivamente para o resultado patrimonial do Fundo, com impacto de aproximadamente +0,7%, além de manter participação relevante na composição do resultado distribuível (R$0,49 por cota).

No mês, a principal novidade foi o início das amortizações do CRI Pinheiro de Sá, que representa 2,0% PL. A operação visava financiar as obras do empreendimento Next Residence, em Serra/ES – que foram concluídas em abril/26. Já em agosto/26, iniciaram-se os primeiros repasses, com uma amortização de ~20% do saldo devedor. Atualmente, conta com R$15 milhões em recebíveis, somados a R$37 milhões em estoque – frente a uma dívida de R$32mm. Assim, esperamos a concretização de vendas para posterior quitação do CRI sem grandes problemas.

Fotos do Empreendimento Next Residence

Fonte: Time Now Engenharia. Fotos referentes a Junho/26.

No mais, não tivemos grandes movimentações no portfólio durante agosto/26.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

CRI Real Supermercados

Financiamento da 5ª loja da rede Real Supermercados, em Altinópolis/sP, com obras já finalizadas. Conta com (i) Alienação Fiduciária da 4ª loja do grupo com valor de avaliação superior a 170% do saldo devedor, (ii) Cessão Fiduciária de recebíveis em conta Escrow, com o mínimo de R$200 mil, superior ao valor da PMT mensal de juros, (iii) fundo de reserva de 2 parcelas de juros e (iv) aval dos sócios e holding patrimonial do grupo.

CRI Imperial Vista Verde 2

Antecipação de carteira adicional do loteamento Imperial Vista Verde, em Guaratinguetá/sP. Além das garantias da série anterior: (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) Resumo fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras, esta série conta com (viii) fiança da permutante do terreno do empreendimento. O empreendimento alvo possui 88% de evolução de obras e 88% vendido.

Ao término de agosto, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de agosto, a alocação em FIIs de recebíveis representava 59,9% do patrimônio líquido do RCRI11. A geração de caixa da classe representou R$0,70 por cota. O resultado patrimonial detraiu aproximadamente -1,0% do resultado do mês, acompanhando o ambiente ainda desafiador para os FIIs de recebíveis no mercado secundário — impactados por um relevante fluxo vendedor, o qual vemos como incompatível com os fundamentos e perspectivas para os Fundos de nosso portfólio.

Apesar das quedas recentes no mercado secundário, continuamos construtivos com os FIIs de recebíveis, utilizando, inclusive, desses movimentos para aumentar as posições que identificamos descontos incompatíveis com o risco.

Nesse sentido, destacamos nosso desinvestimento integral do Kinea High Yield FII (KNHY11) em prol de um aumento de posição no RBR Crédito Estruturado FII (RBRY11).

No tocante à posição em KNHY11, iniciamos a posição no Fundo em fevereiro/26, quando vinha sendo negociado a 1,0x P/VPA. Desde então, nos beneficiamos do período de inflação elevada (com impacto direto dado o regime de administração do administrador), com o Fundo apresentando um retorno superior ao IFIX no período. Com o Fundo passando a negociar a 1,02x P/VPA, em um momento em que novamente vemos descontos incompatíveis com o risco de crédito dos portfólios, zeramos a posição no ativo com uma TIR de 16,6% a.a. (vs -7,6% do IFIX), priorizando oportunidades com uma maior margem de segurança.

3. Alterações na Carteira – Posições Encerradas

Foram utilizadas as movimentações de compra e venda de cada ativo, bem como os rendimentos recebidos no período. Produção: Real Investor. Data base: 31/08/2026.

Nesse cenário, optamos por aumentar a posição no Fundo de Recebíveis pós-fixado do Patria (ex-RBR), o RBRY11. O Fundo vem sofrendo no mercado secundário (cai -7,8% YTD), sendo negociado a 0,80x P/VPA. Acreditamos que essa queda se deve sobretudo a um receio quanto à governança com a troca de gestão, bem como receio de novas remarcações negativas nos CRIs e uma redução no patamar de dividendos.

No entanto, vemos os atuais preços como incondizentes com as perspectivas para o RBRY11 – onde vemos um potencial incremento no resultado recorrente no médio prazo, amparado em: (i) redução de prejuízo nos FIIs; (ii) remarcações negativas já realizadas; (iii) retomada do pagamento do FII Casas AAA (13% PL). Assim, vemos um dos únicos Fundos CDI+ com relevante desconto frente ao patrimonial, e com uma boa perspectiva de retomada nas operações com maior atenção.

Ao final de agosto, a carteira de FIIs do Fundo negociava, em média, a 0,80x o valor patrimonial, com dividend yield de 15,6% ao ano, considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses.

No fechamento do mês, a carteira investida de FIIs era composta por 18 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de agosto ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs “IPCA+” ou “CDI+” pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

Demonstração de Resultado

Ao longo de agosto, foi realizado R$1,08 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,87 de reserva por cota.

* Início em 30/06/2025.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 41.208.673,48

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (31/08/2026)

R$ 98,95

Patrimônio/Cota

R$ 97,62

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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