Relatório Gerencial RCRI11 de julho de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em julho, o RCRI11 gerou R$1,33 de resultado por cota e distribuirá R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$99,18, o dividend yield corresponde a 1,1%, equivalente a uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,3%, considerando o gross-up do imposto de renda à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

O resultado caixa seguiu avançando no mês, impulsionado principalmente pelos dividendos dos FIIs de recebíveis referentes ao final de semestre.

Aproveitamos este relatório para reforçar que apesar das relevantes quedas no mercado secundário de boa parte dos Fundos, seguimos acreditando que o crédito imobiliário, a classe de alocação do RCRI11, vive um bom momento. Com a abertura da curva de juros, as taxas de retorno encontram-se em níveis bastante atrativos e, dessa forma, a aquisição de ativos nesse momento permite travar remunerações alvo elevadas por longo período. Além disso, a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas pessoas físicas, torna esse patamar de taxas ainda mais relevante e reforça o diferencial da classe frente a outras alternativas de renda fixa.

Mesmo em um cenário de deterioração do risco de crédito no mercado, entendemos que operações bem estruturadas de CRI contam com mecanismos importantes de mitigação de risco e de recuperação em caso de estresse. O lastro imobiliário reduz o chamado risco "binário do crédito", diferentemente do que temos observado em diversas debêntures corporativas. Ademais, a segurança jurídica na execução de garantias imobiliárias tem se mostrado resiliente ao longo dos anos. Por esses motivos, seguimos vendo os CRIs bem estruturados como um segmento bastante atrativo no cenário atual. Organizamos nossa exposição a essa tese de forma complementar, por meio de (i) CRIs diretos e (ii) FIIs de recebíveis listados em bolsa, de forma a capturar as maiores assimetrias de risco e retorno em diferentes ciclos.

Na carteira de CRIs diretos, mantemos uma exposição baixa ao chamado "risco de obra": apenas 2,4% do patrimônio líquido do RCRI11 está alocado em operações de empreendimentos ainda em construção, e mesmo essas já registram avanço físico superior a 70%. Priorizamos alocações na tese de "antecipação de recebíveis": operações lastreadas em empreendimentos já concluídos, nas quais o RCRI11 conta com a cessão de uma carteira de recebíveis e de estoque em volume superior ao saldo devedor da operação. Em boa parte dos casos, sequer são necessárias novas vendas para a quitação da dívida, o que também mitiga o risco comercial. Essa carteira está alocada em taxas atrativas: em média, IPCA + 11,7% a.a. na parcela indexada à inflação e CDI + 2,1% a.a. na parcela pósfixada.

Nos FIIs de recebíveis listados em bolsa, analisamos em detalhe os ativos que compõem a carteira de cada fundo investido. Esse trabalho nos ajuda a identificar quando a queda de preço das cotas em bolsa é superior à deterioração de crédito da carteira — ou seja, quando estamos comprando essas carteiras com desconto. Na média, a carteira de CRIs desses fundos foi investida, a uma taxa de IPCA + 9,8% a.a.; com a abertura da curva de juros, essa mesma carteira está atualmente precificada a IPCA + 11,4% a.a.; e, como as cotas desses FIIs ainda negociam com deságio relevante frente ao valor patrimonial, o retorno efetivo da nossa compra sobe para IPCA + 16,5% a.a. No gráfico abaixo, explicitamos essa dupla camada de incremento de taxas para a carteira de FIIs investida pelo RCRI11:

Composição de Retorno Potencial em FIIs de Recebíveis

Ao final do mês, o RCRI11 mantinha 61% do patrimônio líquido alocado em FIIs de recebíveis, 18% em CRIs indexados ao CDI e 19% em CRIs indexados ao IPCA, todos em patamares bastante atrativos. Abaixo vemos o resumo da distribuição do portfólio no fechamento de julho:

Composição do Portfólio Investido do RCRI11

Flls de Recebíveis 0,83x Preço/Valor Patrimonial 15,2% DY LTM

1. Recebíveis (CRIs)

As operações de recebíveis diretos representavam, ao final de julho, 37,1% do patrimônio líquido do RCRI11. A parcela da carteira de CRIs atrelada ao IPCA correspondia a 19,1% do patrimônio líquido, com remuneração média de IPCA + 11,7% ao ano, bem como a parcela em CDI, que representa 18,0% PL a uma taxa média de CDI+2,1% a.a.

O segmento contribuiu positivamente para o resultado patrimonial do Fundo, com impacto de aproximadamente +0,6%, além de manter participação relevante na composição do resultado distribuível.

No mês, investimos em uma nova operação: o CRI Brio, emissão corporativa da Brio Incorporadora, companhia com 14 anos de atuação na região de Ribeirão Preto/SP. A operação foi emitida a uma taxa de CDI + 2,0% a.a., e adquirida pelo RCRI11 com um prêmio de 0,5% do valor investido. Considerando o prazo médio de 2,2 anos, o retorno total da operação é de aproximadamente CDI + 2,25% a.a. Os recursos serão destinados a dois empreendimentos da companhia, um residencial vertical em São Paulo/SP e um loteamento em Franca. Como garantia, a operação conta com alienação fiduciária de dois terrenos e sete salas comerciais em Ribeirão Preto/SP, avaliados em R$42,6 milhões a valor de venda forçada, o que resulta em um LTV de 82% considerando esse valor, além do aval dos sócios.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes e seguem com seus fluxos de pagamento, cronogramas de obras e níveis de cobertura dentro do esperado.

Ao término de julho, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram as seguintes:

CRI Pinheiro de Sá

Ao término de julho, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de julho, a alocação em FIIs de recebíveis representava 60,5% do patrimônio líquido do RCRI11. A geração de caixa da classe voltou a crescer no mês, somando R$0,88 por cota. O resultado patrimonial detraiu aproximadamente -0,4% do resultado mês, acompanhando o ambiente ainda desafiador para os FIIs de recebíveis no mercado secundário — impactados por um relevante fluxo vendedor, sobretudo de investidores pessoa física.

Destacamos que os descontos atuais dos FIIs de recebíveis, considerando que o valor patrimonial destes já incorpora o atual patamar de juros nos proporciona um excelente momento de alocação, com retorno potencial bastante atrativo.

Um exemplo dentro da carteira é o JSCR11, fundo de recebíveis gerido pelo Safra, com um portfólio de crédito que avaliamos como de boa qualidade. No momento da alocação, a carteira desse fundo apresentava taxas médias de $\left| \mathrm{PCA} + 8, 8\% \in \mathrm{CD} \right| + 2, 5\% \in \mathrm{a.o.}$ Com a abertura da curva de juros observada desde então, essa mesma carteira está atualmente marcada — considerando a cota patrimonial atual do fundo — a taxas de IPCA + 9,8% e CDI + 2,6% a.a. Sobre esse patamar, estamos comprando cotas do JSCR11 com um desconto adicional de aproximadamente 15% frente ao valor patrimonial, o que equivale a um retorno potencial de aproximadamente IPCA + 13% a.a., e um dividend yield que estimamos permanecer em aproximadamente 14,8% a.a., um bom nível de renda corrente, somado ao potencial de valorização da cota.

A carteira de FIIs do RCRI11 encerrou julho negociando, em média, a 0,84 vez o valor patrimonial, com dividend yield de 14,8% nos últimos doze meses. Entendemos que esses números continuam oferecendo uma combinação atrativa entre geração de renda corrente e potencial de valorização patrimonial no médio e longo prazo.

Ao final de julho, a carteira investida de FIIs era composta por 19 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de julho ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs “IPCA+” ou “CDI+” pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

Demonstração de Resultado

Ao longo de julho, foi realizado R$1,33 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,88 de reserva por cota.

Resultado Real Investor Recebíveis Imobiliários FII (R$)

* Início em 30/06/2025.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 42.440.062,28

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (31/07/2026)

R$ 99,41

Patrimônio/Cota

R$ 99,18

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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