Relatório Gerencial RCRI11 de março de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em março, o RCRI11 gerou R$1,09 de resultado por cota e distribuiu R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$102,09, o dividend yield corresponde a 1,1%, e uma rentabilidade líquida equivalente a 1,3%, considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

O Fundo registrou resultado caixa de R$1,09 por cota no período, em linha com a distribuição praticada. Vale destacar que mesmo com uma inflação mais baixa em janeiro (+0,33%), que se refletiu na atualização monetária dos papéis em março (os CRIs indexados ao IPCA, em geral, incorporam o índice com defasagem de dois meses), o RCRI11 teve uma geração de receita recorrente elevada e, com o IPCA mais elevado nos meses de fevereiro (+0,70%) e março (+0,88%), esperamos que esse efeito se reflita positivamente nos resultados de abril e maio.

No mês de março/26 foi iniciado um ciclo de queda nos juros. Apesar de a magnitude ser menor do que a esperada pelo mercado, reiteramos que boa parte de nossa carteira segue atrelada a ativos indexados à inflação e com spreads contratados bastante expressivos, fruto das alocações realizadas em um cenário de taxas elevadas. Dessa forma, mesmo com a continuidade na redução da Selic, o resultado do Fundo deve se manter relativamente constante e o dividendo – já em um patamar atrativo – deve gerar ganhos mais robustos em relação ao CDI.

Ao final do período, o RCRI11 apresentava 63% da alocação em FIIs de recebíveis, que possuem em média um deságio de 14% frente ao valor patrimonial e um dividend yield médio de 14,5% nos últimos doze meses. Os CRIs diretos representam 34% do PL do Fundo.

1. Recebíveis (CRIs)

Os recebíveis diretos representavam, ao final de março, 34% do Patrimônio Líquido (PL) do RCRI11 e contribuíram com +0,2% do resultado patrimonial do Fundo no mês e R$0,44 do resultado distribuível por cota, após despesas e resultado dos ativos com liquidez.

Ao longo do mês, o empreendimento alvo do CRI Pinheiro de Sá (2,3% PL) – o Next Residence, em Serra/ES - obteve a emissão do Habite-se, marco que autoriza o início da entrega das unidades aos compradores. A partir dessa etapa, espera-se a liquidação gradual da operação, à medida que ocorram as quitações dos saldos devedores pelos adquirentes. O empreendimento está 69% vendido, de forma que projetamos amortizações relevantes nos próximos meses. Calculamos que os recebíveis + estoque (com um desconto de 30%) representam ~160% frente ao saldo devedor do CRI, uma importante margem de segurança.

As demais operações não tiveram atualizações relevantes e seguem com fluxos de pagamentos e obras conforme previsto.

Os detalhes de cada um dos CRIs seguem descritos abaixo:

CRI Imperial Vista Verde 2

Resumo

Antecipação de carteira adicional do loteamento Imperial Vista Verde, em Guaratinguetá/sP. Além das garantias da série anterior: (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras, esta série conta com (viii) fiança da permutante do terreno do empreendimento. O empreendimento alvo possui 73% de evolução de obras e 85% vendido.

Ao término de março, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de março, a alocação em FIIs de recebíveis representava 63% do patrimônio líquido do RCRI11. A Classe contribuiu com +0,1% do resultado patrimonial do Fundo no mês e foi responsável por R$0,79 por cota do resultado caixa, após despesas e resultado dos ativos com liquidez.

Destacamos no período um aumento de posição no FII IRIM11, fundo de recebíveis resultante da fusão do IRDM11, gerido pela Iridium – e que se tornou nossa maior posição. O fundo está sendo negociado com desconto de aproximadamente 23% em relação ao seu valor patrimonial, pressionado majoritariamente por um fator técnico relevante: um expressivo fluxo vendedor, possivelmente associado à exclusão do fundo dos índices internacionais (como o FTSE) decorrente da fusão. Há expectativa de reinclusão no IFIX e, possivelmente, no FTSE ao longo dos próximos meses, o que pode reverter parte desse movimento.

Operacionalmente, o fundo segue em ritmo estável, com foco na reciclagem de FIIs problemáticos e na melhora do perfil de crédito via CRIs. Os principais destaques estão na evolução positiva de CRIs que anteriormente sinalizavam atenção — que, mesmo representando uma parcela reduzida do patrimônio líquido, caminham para soluções mais concretas ao longo de 2026 —, além de outros eventos pontuais com potencial de destrave de valor no curto e médio prazo.

Nesse contexto, entendemos que o nível atual de preço oferece uma combinação atrativa entre renda elevada e potencial de valorização, em linha com a filosofia da gestora de investir em ativos com margem de segurança. Enxergamos, portanto, assimetria favorável: o preço de mercado já parece incorporar os riscos do portfólio conhecidos, mas ainda não precifica plenamente a melhora operacional em curso, nem os potenciais ganhos associados a eventos como pré-pagamentos de operações de crédito, que tendem a destravar resultados ao longo de 2026. Dessa forma, aproveitamos uma janela técnica gerada pelo fluxo vendedor de estrangeiros para aumentar nossa exposição.

Ao final de março a carteira investida de FIIs era composta de 19 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de março ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs “IPCA+” ou “CDI+” pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

Demonstração de resultado

Ao longo de março, foi realizado R$1,09 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,75 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 43.098.601,53

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (31/03/2026)

R$ 102,00

Patrimônio/Cota

R$ 102,09

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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