Relatório Gerencial RCRI11 de fevereiro de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em fevereiro, o RCRI11 gerou R$1,35 de resultado por cota e distribuiu R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$103,24, o dividend yield corresponde a 1,1%, e uma rentabilidade líquida equivalente a 1,3%, considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

O principal destaque do mês foi o ganho de capital em cotas de FIIs, que totalizaram R$0,34/cota. Essa geração de receita é possível porque estamos continuamente recalibrando a carteira investida, buscando os FIIs que possuam a melhor perspectiva de retorno. Este movimento nos permitiu entrar em 2026 com praticamente nenhuma posição com prejuízo (dado o preço de médio de aquisição), de forma que as últimas vendas têm gerado um grande ganho de capital e, consequentemente, incrementado nosso resultado distribuível.

Além disso, recebemos R$0,02 por cota referente ao fee de coestuturação do CRI THL Imperial Vista Verde 3, investido no mês anterior. A reversão dessa remuneração para o Fundo (e não para a Gestora), é mais um reflexo do nosso direcionamento de alinhamento máximo com nossos cotistas.

Ao final do período, o RCRI11 apresentava 63% da alocação em FIIs de recebíveis, que possuem em média um deságio de 12% frente ao valor patrimonial e um dividend yield médio dos últimos doze meses é de 14,3%. Os CRIs diretos representam 34% do PL do Fundo, com novas alocações realizadas ao longo do mês que detalhamos a seguir.

1. Recebíveis (CRIs)

Os recebíveis diretos representavam, ao final de fevereiro, 34% do Patrimônio Líquido (PL) do RCRI11. A Classe contribuiu com +0,6% do resultado patrimonial do Fundo no mês e foi responsável por R$0,48 por cota do resultado caixa.

Ao longo do mês, investimos no CRI MRV Flex XIII, operação de aquisição de recebíveis de 22 empreendimentos Sensia e MRV ainda em obras. Os mais de 400 contratos de financiamento aos compradores que são lastro do CRI, serão quitados com os recursos provenientes do financiamento bancário de cada unidade, conforme as obras forem finalizadas. Como a carteira é composta por múltiplos empreendimentos, as amortizações ocorrem de forma gradual – com início previsto para o segundo semestre de 2027.

Um elemento de proteção importante da estrutura é a obrigação contratual da MRV de recomprar os contratos com inadimplência superior a 150 dias, o que transfere o risco de crédito do tomador final para a própria MRV — empresa com sólida reputação no mercado imobiliário e, atualmente, com uma posição financeira mais confortável que há poucos anos. Ademais, conta com um fundo de reserva equivalente a 7% do valor da emissão, mitigando o impacto de eventuais inadimplências.

A remuneração contratada é de $CD1 + 1.75\% \alpha.\alpha.,$ e entendemos que a taxa reflete um prêmio adequado para o perfil da operação quando comparada às últimas emissões da mesma empresa no mercado – sobretudo pelo vencimento curto da operação, previsto para dezembro de 2028. Assim, conseguimos capturar o atual nível de juros elevados positivamente para o Fundo, em uma operação com bom risco de crédito. A posição representa aproximadamente 3,4% do patrimônio líquido do RCRI11, em linha com nossa disciplina de diversificação.

As demais operações não tiveram nenhuma atualização relevante e seguem com fluxos de pagamentos e obras conforme previstos e os detalhes seguem descritos abaixo:

Resumo

CRI Imperial Vista Verde

Antecipação de carteira de loteamento em Guaratinguetá/sP. Garantias (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras. O empreendimento $\mathsf { { \mathsf { { o } } } l v o } ,$ Imperial Vista Verde, possui 73% de evolução de obras e 85% vendido.

CRI Imperial Vista Verde 2

Resumo

Antecipação de carteira adicional do loteamento Imperial Vista Verde, em Guaratinguetá/sP. Além das garantias da série anterior: (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras, esta série conta com (viii) fiança da permutante do terreno do empreendimento. O empreendimento alvo possui 73% de evolução de obras e 85% vendido.

Ao término de fevereiro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de fevereiro, a alocação em FIIs de recebíveis representava 63% do patrimônio líquido do RCRI11. A Classe contribuiu com +0,1% do resultado patrimonial do Fundo no mês e foi responsável por R$1,09 por cota do resultado caixa.

A classe se destacou na contribuição de receita para o RCRI11 em fevereiro, com geração de R$0,34 por cota no mês de ganho de capital, somado aos dividendos de R$0,75 por cota. No mês encerramos a posição no RBRY11, fundo de recebíveis da RBR, que fazia parte da carteira investida desde o início do RCRI11. Vale mencionar que, no intervalo desde a primeira compra realizada até a última venda, o RBRY11 obteve aproximadamente 19,6%a.a. de retorno. Entretanto, neste mesmo intervalo, utilizando nossa expertise de gestão ativa e estando atento à precificação de mercado, nosso investimento gerou um retorno de aproximadamente 26,9% a.a., um prêmio pouco maior de 7% a.a. pelo mandato realizado com agilidade. O investimento no RBRY11 é um bom exemplo da nossa filosofia – não fazemos grandes apostas esperando resultados estratosféricos – mas sim de pulverização e busca por margem de segurança. Quando essa margem se comprime, realizamos o ganho e buscamos novas oportunidades.

Ao final de fevereiro a carteira investida de FIIs era composta de 19 fundos com as seguintes características:

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de fevereiro ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs “IPCA+” ou “CDI+” pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

Demonstração de resultado

Ao longo de fevereiro, foi realizado R$1,35 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,76 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 43.583.405,28

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (27/02/2026)

R$ 103,45

Patrimônio/Cota

R$ 103,24

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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