Relatório Gerencial RCRI11 de janeiro de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

O resultado obtido pelo RCRI11 em janeiro foi de R$1,28 por cota e o Fundo distribuiu R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$103,89, o dividend yield corresponde a 1,1%, e uma rentabilidade líquida equivalente a 1,2%, considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%.

Resultado e Distribuição Mensal

Em janeiro vimos a continuidade do movimento de alta dos FIIs, que fez com que a cota patrimonial do RCRI11 saísse de R$101,85 em dezembro para R$103,89 ao final de janeiro. O movimento possibilitou a realização de ganho de capital em algumas posições de cotas de FIIs e, assim sendo, contribuíram com R$0,26 por cota de receita distribuível aos cotistas no mês.

Ao final do período, o RCRI11 apresentava 67% da alocação em FIIs de recebíveis, que possuem em média um deságio de 11% frente ao valor patrimonial e um dividend yield médio dos últimos doze meses é de 14,2%. Os CRIs diretos representam 32,1% do PL do Fundo, sendo que em fevereiro realizamos um novo desembolso que traremos mais detalhes a seguir.

1. Recebíveis (CRIs)

Os recebíveis diretos representavam, ao final de janeiro, 32,1% do Patrimônio Líquido (PL) do RCRI11.

Ao longo do mês investimos na terceira série do CRI THL. Esta nova série também foi co-estruturada pela Real Investor – com a reversão da taxa de estruturação para os cotistas, reforçando nosso alinhamento máximo com os investidores. Com isso, recebemos no mês de fevereiro o equivalente a R$0,02 por cota, que farão parte do resultado distribuível do próximo mês.

O objetivo destes recursos é a antecipação de recebíveis do loteamento Imperial Vista Verde, porém, diferentemente da série anterior (CRI THL Imperial Vista Verde), a carteira antecipada nesta estrutura refere-se à parcela destinada à permutante — e não à loteadora. A série divide todas as garantias com as anteriores e, adicionalmente, nesta terceira, a permutante é fiadora. O fluxo de recebíveis a valor presente é superior a 130% do saldo devedor da série, sendo que o excedente mensal, após o pagamento de despesas e juros, amortizará o valor de principal (full cash sweep). Dessa forma, é previsto que o colateral de recebíveis aumente a cada mês.

A remuneração contratada é de IPCA + 12,68% a.a., patamar que consideramos atrativo frente ao risco assumido. A nova série representa aproximadamente 1,9% do patrimônio líquido do RCRI11, mantendo nossa disciplina de diversificação e controle de exposição individual.

As demais operações não tiveram nenhuma atualização relevante e seguem com fluxos de pagamentos e obras conforme previstos e os detalhes seguem descritos abaixo:

Ao término de janeiro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de janeiro, a alocação em FIIs de recebíveis representava 66,8% do patrimônio líquido do RCRI11.

O mês foi novamente muito positivo para os Fundos Imobiliários de Recebíveis, com uma alta média ponderada dos ativos em nossa carteira próxima de +4,3%. Dentre as principais altas, destacamos o OUJP11 (+13,7%), VCRI11 (+6,8%) e CYCR11 (+6,2%), que totalizam, em conjunto, 14,4% do PL.

Destacamos no período o início de posição no FII HSAF11, fundo de recebíveis da HSI. O fundo está sendo negociado com desconto de aproximadamente 10% em relação ao seu valor patrimonial, sem sinais relevantes de deterioração de crédito nas alocações. Ainda, nos últimos trimestres, a gestão tem conseguido reciclar o portfólio a taxas superiores à média histórica do próprio fundo, elevando a taxa média de aquisição de IPCA + 7,0% para os atuais IPCA + 8,7% - ao passo em que a cota patrimonial reflete a taxa à mercado (MtM) de IPCA+10,9%. Esse movimento fortalece a capacidade de geração de resultado recorrente nos próximos períodos.

No curto prazo, aproveitamos a janela gerada pela venda de um investidor relevante para iniciar nossa exposição. Enxergamos nessa dinâmica um cenário provável de manutenção — e eventual incremento dos dividendos no curto/médio prazo, em um FII que não possui riscos elevados e vinha sendo negociado a um patamar de preço que consideramos atrativo.

Ao final de janeiro a carteira investida de FIIs era composta de 17 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de janeiro ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de janeiro, foi realizado R$1,28 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,51 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 43.859.796,99

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (30/01/2026)

R$ 103,00

Patrimônio/Cota

R$ 103,89

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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