Relatório Gerencial RCRI11 de dezembro de 2025

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RCRI11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em dezembro, o RCRI11 obteve R$1,34 de resultado por cota e distribuiu R$1,20 em dividendos. A distribuição superior ao resultado do mês decorre da obrigatoriedade legal de repasse de, no mínimo, 95% do resultado acumulado no semestre, período no qual o Fundo havia formado um saldo relevante a distribuir. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$101,85, o dividendo corresponde a um dividend yield de 1,2%, e uma rentabilidade líquida equivalente a 1,4%, considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%.

A cota patrimonial do Fundo saiu de R$97,94 em novembro, para R$101,85 em dezembro – uma alta expressiva - que, somado aos dividendos do período, representam um retorno total de 5,1% no mês. Esse desempenho se deu, principalmente, devido à forte alta dos FIIs de recebíveis, que compõem 65% da carteira do Fundo.

Destacamos que todas as operações do fundo estão adimplentes com suas respectivas obrigações.

Ao longo dos seis meses desde seu início, o RCRI11 distribuiu dividendos elevados e com pouca variação, característica esperada para o mandato e alocação de fato realizada pelo Fundo, conforme observamos no gráfico abaixo. Capturamos descontos elevados na parcela de FIIs e, aos poucos incrementamos a carteira de CRIs com a contratação de taxas elevadas, acompanhadas de mitigantes de risco e garantias que dão conforto aos investimentos.

Resultado e Distribuição Mensal

Vale lembrar que em 2025 foi aprovada uma mudança importante sobre a tributação de rendimentos no Brasil. Entretando, os dividendos dos FIIs foram mantidos fora da base tributável do novo imposto sobre a renda e, adicionalmente, não os inclui na base de cálculos de rendimentos de até R$600 mil por ano para pessoas físicas. Na prática, isso preserva uma característica central da classe: a capacidade de gerar renda recorrente com eficiência fiscal, mesmo em um cenário de maior carga tributária sobre outras formas de investimento e consumo.

Esse ponto é particularmente relevante quando observamos o perfil da carteira investida do RCRI11 - cujo retorno é majoritariamente composto por fluxo de renda elevada e com baixa variação mensal. A manutenção da isenção sobre esses rendimentos reforça o papel dos FIIs como instrumento de planejamento de renda no longo prazo, especialmente para investidores que buscam previsibilidade e proteção do poder de compra.

Ao final do período, o RCRI11 apresentava 65% da alocação em FIIs de recebíveis, que possuem em média um deságio de 15% frente ao valor patrimonial e um dividend yield médio dos últimos doze meses é de 15,7%. Os CRIs diretos representam 31,2% do PL do Fundo, sendo que ao longo de dezembro, realizamos novas alocações em papéis pós-fixados com curta duration, com a finalidade de aproveitar o momento de elevado CDI..

1. Recebíveis (CRIs)

Os recebíveis diretos representavam, ao final de dezembro, 31,2% do Patrimônio Líquido (PL) do RCRI11. Ao longo do mês, adicionamos uma pequena posição investida no CRI Real Supermercados. A operação foi estruturada pela Real Investor em 2023 e os recursos destinavam-se à finalização de obra da quinta loja de uma rede local de supermercados em Batatais, SP – inaugurada em novembro/23. A operação conta com alienação fiduciária da quarta loja do grupo, até então, a mais nova e mais moderna da rede e, ainda, com a cessão fiduciária dos recebíveis de parte da receita das lojas, em um volume mínimo de R$200 mil, superior à parcela devida mensalmente de juros e amortização. O CRI Real segue desde o início conforme o esperado, com pagamentos mensais de juros e amortização, sendo remunerado à CDI + 5,0%.

Além disso, incrementamos a parcela investida no CRI Trisul, que foi para 1,8% do patrimônio líquido em taxa superior à nossa média de alocação (compra a CDI+1,4% vs média de CDI+1,1% a.a.). Reforçamos que essa alocação ocorre sobretudo pelo vencimento curto da operação (duration próximo de 1,0 ano) – período em que, conforme as curvas de inflação e Selic fornecidas pelo Boletim Focus até o vencimento, avaliamos que a remuneração de CDI + 1,4% a.a. com duration de 1 ano é semelhante à um CRI remunerado a $\mathrm{PCA}+10.8\%\mathrm{a.a}$ . Dito isso e considerando a qualidade de crédito da devedora, consideramos a remuneração do CRI Trisul bastante vantajosa.

O CRI Fibra que havia sido originado e investido pela taxa de CDI + 2,5% a.a. teve em dezembro a emissão de uma nova série, portanto aumentando o saldo devedor. Em contrapartida, houve a adição de um novo imóvel dado em alienação fiduciária, mantendo a razão de garantia inicial do CRI, e foi acordado um aumento na taxa da emissão para CDI + 3,0% a.a. Destacamos que não aumentamos nossa participação nessa nova série – porém aproveitamos da majoração da taxa. Neste e nos demais CRIs, seguimos aderentes à nossa diretriz gerencial de concentração por papel de no máximo 5% do PL

As demais operações não tiveram nenhuma atualização relevante e seguem com fluxos de pagamentos e obras conforme previstos e os detalhes seguem descritos abaixo:

Ao término de dezembro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de dezembro, a alocação em FIIs de recebíveis representava 64,8% do patrimônio líquido do RCRI11.

O mês foi muito positivo para os Fundos Imobiliários de Recebíveis, com uma alta média ponderada dos ativos em nossa carteira próxima de +5,1%. Dentre as principais altas, destacamos o PMIS11 (+15,0%), HABT11 (+9,0%) e FYTO11 (+7,9%), que totalizam, em conjunto, 17,0% PL.

Mesmo com o movimento recente, seguimos observando descontos relevantes no mercado secundário de FIIs. Ao final de dezembro/25, os FIIs presentes no portfólio do Fundo negociavam com um desconto médio de 15% frente ao valor patrimonial e um Dividend Yield dos últimos doze meses de 15,7% a.a.

Ao final de dezembro a carteira investida de FIIs era composta de 16 fundos com as seguintes características:

Carteira FIIs

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de dezembro ficou distribuído da seguinte forma:

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Demonstração de resultado

Ao longo de dezembro/25, foi realizado R$1,34 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,20 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$0,33 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em

Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação: RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 42.994.910,14

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (30/12/2025)

R$ 101,75

Patrimônio/Cota

R$ 101,85

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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