Relatório Gerencial RCRI11 de setembro de 2026

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

RCRI11

Relatório Mensal

SETEMBRO 2026

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em setembro, o RCRIII gerou R$1,37 de resultado por cota e distribuirá R$1,10 em dividendos. Com base na cota patrimonial de fechamento de R$98,09, o dividend yield corresponde a 1,1%, equivalente a uma rentabilidade líquida de aproximadamente 1,3%, considerando o gross-up do imposto de renda à alíquota de 15%.

O resultado caixa segue pressionado por um menor patamar de inflação, que apresentou variações de 0,07% e -0,32% em julho e agosto, respectivamente. Isso ocorre devido à defasagem com que o indexador impacta o resultado do fundo, tanto diretamente (através dos CRIs atrelados ao IPCA), quanto indiretamente (através dos Fundos Imobiliários de Recebíveis com maior exposição à inflação, sendo a principal concentração do RCRIII).

Apesar desse efeito, o Fundo apresentou um expressivo resultado no mês, decorrente de um resultado extraordinário com a venda de dois CRIs com ganho de capital, que impactou o resultado em R$0,28 por cota.

Ao final do mês, o RCRIII mantinha 64% do patrimônio líquido alocado em FIIs de recebíveis, 20% em CRIs indexados ao CDI, com uma taxa média ponderada de CDI+2,3% e 14% em CRIs indexados ao IPCA, com uma taxa média ponderada de IPCA+12,1%. Abaixo vemos o resumo da distribuição do portfólio no fechamento de setembro:

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1. Recebíveis (CRIs)

As operações de recebíveis diretos representavam, ao final de setembro, 33,7% do patrimônio líquido do RCRI11. A parcela da carteira de CRIs atrelada ao CDI correspondia a 20,1% do patrimônio líquido, com remuneração média de CDI + 2,3% ao ano. Já a parcela em IPCA, que representa 13,6% PL, conta com uma taxa média de IPCA+12,1% a.a.

O segmento contribuiu positivamente para o resultado patrimonial do Fundo, com impacto de aproximadamente +1,1%, além de manter participação relevante na composição do resultado distribuível (R$0,68 por cota). Esse valor foi impactado positivamente pela venda dos CRIs FGR e Grupo Mateus, operações que tiveram uma boa performance operacional desde o nosso investimento.

Nesse sentido, o CRI FGR Jardins Berlim teve um avanço das obras em linha com o esperado, totalizando 95% - e expectativa de entrega de todas as casas no final deste ano. O projeto se mantém com vendas acima de 94%, com uma razão de garantia acima de 160%. Dessa forma, os principais riscos de execução e comerciais foram reduzidos, e conseguimos a venda em uma taxa condizente com o atual estágio da operação – e abaixo da taxa de nosso investimento, gerando um importante ganho de capital.

Já o CRI Grupo Mateus, aproveitamos de um momento de estresse na precificação do ativo quando a companhia apresentou um problema contábil no tocante ao seu estoque. Desde então, o problema tem sido bem endereçado – ocasionando uma reprecificação do ativo, tanto no equity (cotação em bolsa), como no crédito, com a compressão da taxa. Abaixo vemos o "spread" do CRI Grupo Mateus,

Relatório Mensal | Setembro 2026

onde houve uma importante redução da taxa desde nosso investimento (em maio/26). Assim, conseguimos zerar a posição com relevante lucro.

Fonte: Economática. Produção: Real Investor.

Reforçamos que caso existam oportunidades em taxas atrativas no mercado secundário dessas operações, podemos voltar a reinvestir nesses ativos. Nesse sentido, retomamos uma posição no CRI Grupo Mateus, durante o mês de setembro, em uma taxa média de IPCA+10,6% a.a.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

Resumo

Resumo

Resumo

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CRI Fibra

CRI corporativo de R$69 milhões com lastro em Notas Comerciais da Devedora, Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários Ltda., para financiamento de três empreendimentos alvo. Conta com AF de imóveis com valor de venda forçada de R$ 89 milhões, e aval da Holding controladora. Até o vencimento, a Incorporadora deve seguir o covenant de alavancagem: (dívida líq. corporativa + imóveis a pagar ) / Pl < 0,7x.

Taxa CDI + 3,0% a.a. % PL RCRI11 4,4% Segmento Corporativo Prazo Médio 2,0 anos Vencimento jul/30 Emissor Província LTV 78% IF 25F2199910

CRI Imperial Vista Verde

Antecipação de carteira de loteamento em Guaratinguetá/SP. Garantias (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras.

O empreendimento alvo, Imperial Vista Verde, possui 88% de evolução de obras e 88% vendido.

CRI JRM

Financiamento de obras de dois centros logísticos a serem locados pela Irmãos Muffato S.A. A operação conta com (i) Alienação Fiduciária de 8 imóveis de valor igual a 130% o saldo do CRI e (ii) Cessão Fiduciária de aluguel de 16 imóveis com mínimo de R$3 milhões por mês.

Taxa CDI + 2,5% a.a. % PL RCRI11 3,5% Segmento Corporativo Prazo Médio 3,3 anos Vencimento jul/35 Emissor Artesanal LTV 77% IF 25F2703942

REAL INVESTOR FII – RCRI11

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CRI MRV Flex XIII

Antecipação de carteira de 413 contratos de venda de 22 empreendimentos MRV/Sensia. A operação será amortizada ao passo que os lastros forem quitados através de financiamento bancário para os compradores pós-chaves. O CRI conta com (i) obrigação de recompra pela MRV dos contratos distratados ou inadimplidos há mais de 150 dias; (ii) fundo de reserva; (iii) possibilidade a alienação fiduciária das unidades inadimplidas que a

MRV venha a não cumprir sua obrigação de recompra.

Resumo

Taxa CDI+1,75% a.a. % PL RCRI11 3,5%

Segmento Antecipação Carteira Prazo Médio 2,0 anos Vencimento dez/28 Emissor Opea LTV 84% IF 25L3506423

CRI Trisul (Ago/24)

Dívida corporativa no volume total de R$250 milhões com lastro em debentures da Trisul S.A. (TRIS3), incorporadora focada em produtos de média alta renda em São Paulo. A emissão obteve rating AA pela S&P e conta com dois covenants financeiros, (i) (dívida líq. + imóveis a pagar) / PL < 0,5x; (ii) (recebíveis + imóveis a comercializar + receitas a apropriar) / (dívida líq. + imóveis a pagar + custos a apropriar) > 2x.

Resumo

Resumo

Taxa CDI + 1,9% a.a. % PL RCRI11 3,2% Segmento Corporativo Prazo Médio 1,9 anos Vencimento fev/30 Emissor Riza Sec LTV - IF 24H1685086

CRI Brio

Dívida corporativa no volume total de R$35 milhões para a Brio Incorporadora, focada em produtos de média renda em São Paulo e interior. A emissão conta com garantias de imóveis e aval dos sócios da empresa e dos permutantes de um dos empreendimentos-alvo da operação. Na aquisição houve um prêmio de 0,5%, que representa um carrego de CDI + 2,25% a.a.

Taxa CDI + 2,0% a.a. % PL RCRI11 2,5% Segmento Corporativo Prazo Médio 1,9 anos Vencimento abr/30 Emissor Leverage LTV 53% IF 26D2620058

Resumo

Resumo

Resumo

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CRI Balneário Búzios

Financiamento de Obras de loteamento em Armação de Búzios/RJ. A operação possui (i) Cessão Fiduciária dos recebíveis, (ii) Alienação Fiduciária das Cotas da SPE, (iii) Fiança dos Sócios, (iv) Fundo de Reserva de 2 PMTs. O TVO (Termo de Verificação de Obra) foi emitido em janeiro/25. Conta com 96% de vendas.

Taxa IPCA + 13,0% a.a. % PL RCRI11 2,3% Segmento Antecipação Carteira Prazo Médio 3,0 anos Vencimento jul/34 Emissor Leverage

LTV 27% IF 24G1888841 e 24G1954918

CRI Quaresmeira

Antecipação de recebíveis do loteamento Parqville Quaresmeira em Trindade/GO. A operação possui (i) Cessão Fiduciária de 80% dos recebíveis, (ii) Aval dos sócios, (iii) Fundo de Reservas de 3 PMTs e (iv) Alienação Fiduciária das Cotas da SPE. As obras foram concluídas em maio/23 e conta com 85% das unidades vendidas.

Taxa IPCA + 11,0% a.a. % PL RCRI11 2,3% Segmento Antecipação Carteira Prazo Médio 1,3 anos Vencimento jan/32 Emissor Riza

LTV 16% IF 21C0528435 e 21C0830878

CRI Trisul (Out/22)

Dívida corporativa no volume total de R$180 milhões com lastro em debentures da Trisul S.A. (TRIS3), incorporadora focada em produtos de média alta renda em São Paulo. A emissão obteve rating AA pela S&P e conta com dois covenants financeiros, (i) (dívida líq. + imóveis a pagar) / PL < 0,5x; (ii) (recebíveis + imóveis a comercializar + receitas a apropriar) / (dívida líq. + imóveis a pagar + custos a apropriar) > 2x.

Taxa CDI + 1,45% a.a. % PL RCRI11 2,2% Segmento Corporativo Prazo Médio 0,5 anos Vencimento dez/27 Emissor Opea LTV - IF 22J0000801

CRI Pinheiro de Sá

Financiamento de empreendimento residencial em Serra/ES. A operação conta com (i) Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimento, (ii) AF das cotas da SPE, (iii) Cessão Fiduciária de recebíveis das unidades, (iv) aval da Incorporadora e sócios, (v) fundo de reserva de 3 meses de juros. As obras estão concluídas e 72% das unidades estão vendidas.

Taxa IPCA + 12,5% a.a. % PL RCRI11 1,7% Segmento Financiamento Obra Prazo Médio 0,9 anos Vencimento out/27 Emissor True LTV 60% IF 24G2828590

Resumo

Resumo

Resumo

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CRI Grupo Mateus

Dívida corporativa no volume total de R$ 800 milhões com lastro em debêntures emitidas pelo Grupo Mateus S.A. (GMAT3), varejista com sede em São Luís do Maranhão e operação concentrada no Nordeste e Norte do Brasil, atuante nos segmentos de atacarejo, varejo e

atacado. A emissão obteve rating "AAsf(bra)" pela Fitch Ratings Brasil e conta com dois covenants financeiros: (i) Dívida Líquida / EBITDA ≤

2,50x; e (ii) EBITDA / Despesas Financeiras ≥ 2,25x.

Taxa IPCA + 10,6% a.a. % PL RCRI11 1,7% Segmento Corporativo Prazo Médio 3,0 anos Vencimento jul/34 Emissor Opea LTV - IF 22C1362141

CRI Frizzo

Antecipação de carteira de recebíveis de quatro loteamentos em Viamão e Porto Alegre (RS). Há como garantia: (i) cessão fiduciária dos recebíveis, cujo valor presente equivale a 134% do saldo devedor;

(ii) Alienação Fiduciária de 193 unidades dos empreendimentos, além

do (iii) aval dos sócios da Frizzo Empreendimentos Imobiliários.

Taxa IPCA + 11,5% a.a. % PL RCRI11 1,0% Segmento Antecipação Carteira Prazo Médio 2,0 anos

Vencimento jan/31 Emissor Rock Securitizadora

LTV 57% IF 25J3005313

CRI Real Supermercados

Financiamento da 5ª loja da rede Real Supermercados, em Altinópolis/SP, com obras já finalizadas. Conta com (i) Alienação Fiduciária da 4ª loja do grupo com valor de avaliação superior a 170% do saldo devedor, (ii) Cessão Fiduciária de recebíveis em conta Escrow, com o mínimo de R$200 mil, superior ao valor da PMT mensal

de juros, (iii) fundo de reserva de 2 parcelas de juros e (iv) aval dos sócios e holding patrimonial do grupo.

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CRI Imperial Vista Verde 2

Antecipação de carteira adicional do loteamento Imperial Vista Verde, em Guaratinguetá/SP. Além das garantias da série anterior: (i) Alienação Fiduciária dos estoques, (ii) Alienação Fiduciária da SPEs, (iii) Cessão Fiduciária dos recebíveis cujo valor presente deve representar no mínimo 125% do saldo devedor da operação, (iv) fiança dos sócios, além de (v) fundo de reserva, (vi) fundo de garantia e (vii) composição de fundo de obras, esta série conta com (viii) fiança da permutante do terreno do empreendimento. O empreendimento alvo possui 88% de evolução de obras e 88% vendido.

Taxa IPCA + 12,68% a.a. % PL RCRI11 0,3% Segmento Antecipação Carteira Prazo Médio 5,5 anos Vencimento fev/33 Emissor Leverage

Resumo

LTV 54% IF 26A2737248

Ao término de setembro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RCRI11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

2. Fundos Imobiliários de Recebíveis (FIIs)

Ao final de setembro, a alocação em FIIs de recebíveis representava 64,0% do patrimônio líquido do RCRI11. A geração de caixa da classe representou R$0,78 por cota. O resultado patrimonial foi positivo em +0,7% no mês, com a média dos Fundos presentes no portfólio do RCRI11 se valorizando +1,1% (em contraponto ao IFIX, que apresentou uma queda de -0,2%).

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Como principais destaques, ressaltamos a alocação em VCRI11 (+4,5%), HSAF11 (+3,1%) e GCRI11 (+4,4%) que, representavam, em conjunto, 11,5% do PL. Esses ativos contribuíram para uma geração de alfa (retorno adicional frente ao índice) relevante no período.

Ao final de setembro, a carteira de FIIs do Fundo negociava, em média, a 0,80x o valor patrimonial, com dividend yield de 15,8% ao ano, considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses. Reforçamos que não investimos nos Fundos apenas com base nesses indicadores, mas analisamos individualmente a qualidade dos portfolios e mantemos uma diligência recorrente e aprofundada, de forma que entendemos o real valor patrimonial considerando eventuais operações estressadas e suas perspectivas.

No fechamento do mês, a carteira investida de FIIs era composta por 18 fundos com as seguintes características:

Carteira consolidada

A carteira do RCRI11 no fechamento de setembro ficou distribuída da seguinte forma:

A classificação por perfil de alocação da carteira de FIIs "IPCA+" ou "CDI+" pressupõe uma alocação de ao menos 2/3 do respectivo portfólio em determinado indexador. Fonte: Relatórios Gerenciais dos FIIs investidos.

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Demonstração de Resultado

Ao longo de setembro, foi realizado R$1,37 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas do RCRI11. Após esse evento, o RCRI11 acumula R$1,14 de reserva por cota.

^* Início em 30/06/2025.

Objetivo do Fundo

Obtenção de renda e geração de ganho de capital a partir da alocação em Recebíveis e Cotas de Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Razão Social

REAL INVESTOR RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ticker de Negociação:

RCRI11

CNPJ

60.801.196/0001-45

Data de Início do Fundo

30/06/2025

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 41.406.103,41

Cotas Emitidas

422.144

Valor Cota a Mercado (30/09/2026)

R$ 99,35

Patrimônio/Cota

R$ 98,09

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate : abreviação do termo "capitalization rate" ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial : representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado : valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant : cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com : a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield : rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota.

High grade : são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield : são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk : são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield . Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade , e com um grau de risco inferior aos high yield . É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR.