Relatório Gerencial RINV11 de agosto de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em agosto, o RINV11 apresentou retorno patrimonial de -0,7%, enquanto o IFIX recuou -1,5% no mesmo período. Desde o início (em nov/22), o Fundo acumula um retorno de +62,3% vs +28,2% do IFIX no período, conforme observamos abaixo:

Resultado Acumulado RINV11 (com reinvestimento dos dividendos) vs IFIX

*Retorno da cota patrimonial com os dividendos reinvestidos. Período de 11/11/2022 a 31/08/2026.

No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,99 por cota, abaixo dos últimos meses – impactado por um menor patamar de inflação, que apresentou variações de 0,16%, 0,07% e -0,32% em junho, julho e agosto, respectivamente. Considerando a defasagem com que o indexador impacta o resultado do fundo, a equipe de gestão espera que o efeito das baixas leituras de inflação permaneça pressionando os resultados por aproximadamente mais dois meses, assumindo uma leitura de setembro próxima à atual expectativa de mercado. Nesse contexto, optou-se por uma postura mais prudente na definição do rendimento a ser distribuído no mês, de R$1,05 por cota. Esse valor representa um dividend yield de 1,1% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$99,88. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,09 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

Os Fundos Imobiliários foram os principais detratores de desempenho, com impacto de -0,9% no resultado do RINV11. Por outro lado, os CRIs e as Ações contribuíram de maneira positiva, atribuindo um resultado de +0,2% e +0,1%, respectivamente.

Ao final do mês, o portfólio estava majoritariamente distribuído entre FIIs, que representavam 74% do patrimônio líquido, CRIs com 13%, 10% em ações, e 2% em caixa.

Cenário de Elevada Volatilidade

O mês foi marcado por uma elevada volatilidade nos diferentes ativos de risco. Nesse sentido, o IFIX apresentou uma queda de -1,5% (chegando a cair -4,5% ao longo do mês), e o Ibovespa caiu -0,3% (chegando a cair -7,0% ao longo do mês). Esse movimento de aversão aos ativos de renda variável está muito atrelado a um relevante fluxo de saída dos investidores, desfazendo-se de suas cotas de Fundos Imobiliários e Ações, e migrando, majoritariamente, para a renda fixa.

Esse fluxo – muitas vezes motivado por receios quanto à condução política e econômica do país – acaba gerando um grande descolamento entre o preço dos ativos, negociando com relevantes descontos, ao passo em que os fundamentos se mantêm em níveis saudáveis. Nesse sentido, destacamos evidências de fortes resultados operacionais em diversos segmentos do setor imobiliário.

No segmento logístico, seguimos observando uma forte demanda por galpões de boa qualidade, próximos aos grandes centros urbanos. Com esse cenário de forte absorção de área, a vacância nacional está em mínimas históricas (~5,4%), o que reflete em consistente valorização do preço de aluguel. Abaixo vemos a evolução da taxa de vacância (linha) e preço médio pedido (R$/m2 – área) dos galpões logísticos A+ no estado de São Paulo, o mais representativo para os FIIs da classe:

Vacância (Linha) e Preço Médio Pedido (Área) Galpões Logísticos – Estado de São Paulo

Fonte: Buildings. Produção: Real Investor.

Já no segmento de lajes comerciais na cidade de São Paulo – principal mercado onde estão inseridos os ativos listados – também observamos uma evolução contínua e gradual da taxa de vacância, voltando a atingir patamares de equilíbrio da relação entre proprietário e inquilino. Com isso, aliado a entregas mais restritas de novos empreendimentos, há elevada possibilidade de crescer o valor dos aluguéis no médio prazo. Abaixo vemos a evolução da taxa de vacância (linha) e preço médio pedido (R$/m2 – área) dos escritórios A+ em São Paulo:

Vacância (Linha) e Preço Médio Pedido (Área) Lajes Comerciais – Estado de São Paulo

Fonte: Buildings. Produção: Real Investor.

Apesar de um cenário macroeconômico ainda desafiador, marcado por juros elevados e maior restrição ao consumo das famílias, os shoppings detidos pelos FIIs e pelas companhias listadas do setor imobiliário seguem apresentando resultados operacionais resilientes. De forma geral, os ativos continuam registrando uma baixa vacância e um crescimento de vendas por m², conforme apresentado abaixo.

Média Mensal Vendas/m2 LTM – Maiores FIIs de Shoppings

Fonte: Relatórios Gerenciais e Planilhas de Fundamentos dos Fundos. Produção: Real Investor.

Com isso, observamos que o operacional segue bastante forte – nas diferentes esferas. Em bolsa, esses ativos seguem sendo negociados muitas vezes abaixo do custo de reposição (valor equivalente para a construção de um ativo com características similares), e em níveis de cap rate (receita de aluguel sobre o valor do imóvel) em patamares incompatíveis com transações realizadas nos imóveis diretos. Ainda, temos buscado capturar esse cenário favorável por meio da alocação em Fundos de Fundos com uma maior alocação em FIIs de tijolo, e com uma camada extra de desconto, dado o deságio no mercado secundário. Abaixo vemos que esse nível de desconto (deságio) dos Fundos de Fundos que compõem o IFIX se encontra bastante elevado – caracterizando um bom momento de alocação:

Preço/Valor Patrimonial FoFs e FIIs Hedge Funds no IFIX

Por fim, ainda destacamos que há diversos investidores vendendo ativos em bolsa em prol de investir em ativos de renda fixa, que segue com forte demanda e, consequentemente, spreads reduzidos. No entanto, a volatilidade das cotas de Fundos Imobiliários afasta muitos alocadores, que não enxergam os retornos potenciais elevados e possíveis riscos mitigados. Nós analisamos em detalhe os ativos que compõem a carteira de cada fundo investido. Esse trabalho nos ajuda a identificar quando a queda de preço das cotas em bolsa é superior à deterioração de crédito da carteira — ou seja, quando estamos comprando essas carteiras com desconto. Na média, a carteira de CRIs desses fundos foi investida a uma taxa de IPCA + 9,9% a.a.; com a abertura da curva de juros, essa mesma carteira está atualmente precificada a IPCA + 11,4% a.a. na cota patrimonial dos FIIs; e, como as cotas desses FIIs ainda negociam com deságio relevante frente ao valor patrimonial, o retorno efetivo da nossa compra sobe para IPCA + 17,7% a.a., considerando um duration médio de 3,4 anos. No gráfico abaixo, explicitamos essa dupla camada de incremento de taxas para a carteira de FIIs investida pelo RINV11:

Composição de Retorno Potencial em FIIs de Recebíveis

Fonte: Economática e Relatórios Gerenciais FIIs Investidos. Produção: Real Investor.

Ademais, os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras seguem descritas abaixo, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de agosto, aproximadamente 74% do patrimônio líquido do RINV11. O segmento teve contribuição negativa no mês, concentrada sobretudo nos FIIs de Recebíveis, maior alocação de nossa estratégia (52,6% PL).

Apesar das quedas recentes no mercado secundário, continuamos construtivos com os FIIs de recebíveis, utilizando, inclusive, desses movimentos para aumentar as posições que identificamos descontos incompatíveis com o risco.

Nesse sentido, destacamos nosso desinvestimento integral do Kinea High Yield FII (KNHY11) em prol de um aumento de posição no RBR Crédito Estruturado FII (RBRY11).

No tocante à posição em KNHY11, trata-se do terceiro ciclo de investimento no ativo. Mais recentemente, iniciamos a posição no Fundo em fevereiro/26, quando vinha sendo negociado a 1,0x P/VPA. Desde então, nos beneficiamos do período de inflação elevada (com impacto direto dado o regime de administração do administrador), com o Fundo apresentando um retorno superior ao IFIX no período. Com o Fundo passando a negociar a 1,02x P/VPA, em um momento em que novamente vemos descontos incompatíveis com o risco de crédito dos portfólios, zeramos a posição no ativo com uma TIR de 13,4% a.a. (vs -7,6% do IFIX), priorizando oportunidades com uma maior margem de segurança.

3. Alterações na Carteira – Posições Encerradas

Reallnvestor

Histórico de Investimento vs Retorno KNHY11 vs IFIX

Nesse cenário, optamos por aumentar a posição no Fundo de Recebíveis pós-fixado do Patria (ex-RBR), o RBRY11. O Fundo vem sofrendo no mercado secundário (cai -7,8% YTD), sendo negociado a 0,80x P/VPA. Acreditamos que essa queda se deve sobretudo a um receio quanto à governança com a troca de gestão, bem como receio de novas remarcações negativas nos CRIs e uma redução no patamar de dividendos.

No entanto, vemos os atuais preços como incondizentes com as perspectivas para o RBRY11 – onde vemos um potencial incremento no resultado recorrente no médio prazo, amparado em: (i) redução de prejuízo nos FIIs; (ii) remarcações negativas já realizadas; (iii) retomada do pagamento do FII Casas AAA (13% PL). Assim, vemos um dos únicos Fundos CDI+ com relevante desconto frente ao patrimonial, e com uma boa perspectiva de retomada nas operações com maior atenção.

Ao final de agosto, a carteira de FIIs do Fundo negociava, em média, a 0,79x o valor patrimonial, com dividend yield de 15,1% ao ano, considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses.

Ao final de agosto, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

2. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava, ao final de agosto, 13% do patrimônio líquido do RINV11, composta por 17 operações com remuneração média de IPCA + 11,4% a.a. e CDI + 2,0% a.a.

No mês, a principal novidade foi o início das amortizações do CRI Pinheiro de Sá, que representa 0,9% PL. A operação visava financiar as obras do empreendimento Next Residence, em Serra/ES. Desde o início de nosso investimento (em outubro/24), o projeto apresentou uma boa evolução – culminando com sua entrega no 2º trimestre de 2026. Já em agosto/26, iniciaram-se os primeiros repasses, com uma amortização de ~20% do saldo devedor. Atualmente, conta com R$15 milhões em recebíveis, somados a R$37 milhões em estoque – frente a uma dívida de R$32mm. Assim, esperamos a concretização de vendas para posterior quitação do CRI sem grandes problemas.

Fotos do Empreendimento Next Residence

Fonte: Time Now Engenharia. Fotos referentes a Junho/26.

No mais, não tivemos grandes movimentações no portfólio durante agosto/26.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

Ao término de agosto, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram as seguintes:

Carteira CRIs

3. Ações do Setor Imobiliário

A classe de Ações representava, ao final de agosto, aproximadamente 10,0% do patrimônio líquido do RINV11 e contribuiu com +0,1% do resultado do Fundo no mês.

O principal destaque positivo foi o retorno da MRV (MRVE3), com uma valorização de +16,2% no período. Acreditamos que essa alta foi reflexo da divulgação de resultados da companhia ao longo de agosto, com uma continuidade no processo de desalavancagem da companhia, sobretudo pelo desinvestimento dos projetos da Resia. Com isso, a companhia passa a ficar cada vez mais próxima de alcançar sua velocidade de cruzeiro, com o operacional Brasil bastante forte, um incremento das margens e manutenção de patamares robustos de vendas. A Companhia segue sendo negociada a 0,5x P/VPA, patamar que consideramos representar uma grande assimetria entre seu preço de mercado, seus fundamentos e perspectivas para os próximos anos.

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de agosto de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de agosto/26, foi realizado R$0,99 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,05 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,09 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 502.565.769,28

Cotas Emitidas

5.031.676

Valor Cota a Mercado (31/08/2026)

R$ 102,29

Patrimônio/Cota

R$ 99,88

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

CONTATO:

www.realinvestor.com.br

[email protected]

+55 43 3025-2191

Siga nossas redes sociais

Londrina/PR

Av. Ayrton Senna da Silva, 600

São Paulo/SP

Ed. Torre de Siena

Rua Iguatemi, 192

Ed. Iguatemi Offices Building

21º Andar

Gleba Palhano

Sala 151

+55 43 3025-2191

Itaim Bibi

+55 11 2050-5199