Relatório Gerencial RINV11 de julho de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em julho, o RINV11 apresentou retorno patrimonial de -1,3%, enquanto o IFIX recuou -0,3% no mesmo período. Desde o início (em nov/22), o Fundo acumula um retorno de +63,4% vs +30,1% do IFIX no período, conforme observamos abaixo:

Resultado Acumulado RINV11 (com reinvestimento dos dividendos) vs IFIX

Período de 11/11/2022 a 31/07/2026.

No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,28 por cota, e o dividendo de R$1,05 por cota. Esse valor representa um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$101,63. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,16 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

O mês foi negativo para as ações do setor imobiliário e para boa parte dos fundos imobiliários. Nesse contexto, o RINV11 teve um desempenho abaixo do IFIX, com a carteira de FIIs e de Ações com atribuições negativas de, -0,8% e -0,7%, respectivamente, enquanto a carteira de CRIs foi na direção oposta, com contribuição positiva no mês. No ano, o RINV11 acumula alta de 2,6%, à frente do IFIX, que sobe 1,1% no mesmo período.

O resultado caixa do Fundo apresentou mais um mês forte (R$1,28 por cota), com destaque para os dividendos recebidos de LOGG3, que representaram R$0,12 por cota do RINV11, e para os dividendos mais elevados, decorrentes do fim de semestre dos FIIs investidos.

Ao final do mês, o portfólio estava distribuído entre FIIs, que representavam 74% do patrimônio líquido, CRIs, com 13%, ações, com 9%, e caixa, com 3%.

Ademais, os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras seguem descritas abaixo, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de julho, aproximadamente 74% do patrimônio líquido do RINV11. A classe teve contribuição negativa no mês, concentrada sobretudo nos FIIs de Recebíveis.

Apesar das quedas recentes no mercado secundário sobre essa classe, continuamos construtivos com os FIIs de recebíveis, utilizando, inclusive, desses movimentos para aumentar as posições que identificamos descontos incompatíveis com o risco.

Nesse sentido, destacamos o CYCR11, fundo de recebíveis da Cy Capital, gestora do Grupo Cyrela. O fundo acumula uma performance recentemente ruim — que inclusive se intensificou ainda mais em agosto, até o dia 14/08/2026 era de -6,0% nos últimos 2 meses, enquanto o IFIX acumulava -3,8% no mesmo período. Após esse movimento, o Fundo hoje negocia com um desconto de cerca de 14% frente ao seu valor patrimonial (0,86x P/VPA). Entendemos esse patamar como uma boa oportunidade, dado o bom momento operacional do fundo e o histórico consistente de sua gestão: o portfólio segue em ritmo de cruzeiro, sem qualquer sinal relevante de estresse desde o início da gestão atual, o que reforça a qualidade da originação e do acompanhamento dos créditos. Mesmo em um cenário macro mais desafiador, observamos redução de risco em diversas operações, com avanços de amortizações, reforço de garantias e vendas de unidades que elevam a cobertura dos recebíveis frente ao saldo devedor das operações. A carteira segue com spreads interessantes para o perfil de risco atual — taxa média de aquisição próxima de IPCA + 10,6% a.a. —, sustentando um dividend yield de aproximadamente 15,5% a.a. Em paralelo, o fundo segue avançando em investimentos via equity, com retorno estimado entre INCC + 20% e 35% a.a. e início de fluxo previsto para o quarto trimestre deste ano, o que deve reforçar ainda mais o resultado à frente.

O caso do CYCR11 também ilustra bem a importância da gestão ativa na escolha do momento de compra e venda de cada posição. No início do RINV11, quando a cota negociava com desconto relevante frente ao valor patrimonial, o Fundo foi uma posição relevante no portfólio investido. À medida que esse desconto se fechou — chegando a um ágio de 4% sobre o valor patrimonial em meados de 2024 —, reduzimos integralmente a posição e, agora, com o desconto voltando a se abrir, voltamos a comprar. O gráfico abaixo ilustra esse movimento, com a evolução do P/VPA da CYCR11 (linha) e da participação do ativo na carteira do RINV11 (área) ao longo do tempo:

Evolução da Participação do CYCR11 no RINV11 (Área) vs P/VPA CYCR11 (Linha)

Ao final de julho, a carteira de FIIs do Fundo negociava, em média, a 0,81x o valor patrimonial, com dividend yield de 14,3% ao ano, considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses. Ao final de julho, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

Carteira FIIs

2. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava, ao final de julho, 13% do patrimônio líquido do RINV11, composta por 17 operações com remuneração média de IPCA + 11,5% a.a. e CDI + 2,1% a.a.

No mês, investimos em uma nova operação: o CRI Brio, emissão corporativa da Brio Incorporadora, companhia com 14 anos de atuação na região de Ribeirão Preto/SP. O CRI foi emitido a uma taxa de CDI + 2,0% a.a., e adquirido pelo RINV11 com um prêmio de 0,5% do valor investido. Considerando o prazo médio de 2 anos, o retorno total da operação é de aproximadamente CDI + 2,25% a.a. Os recursos serão destinados a dois empreendimentos da companhia, um residencial vertical em São Paulo/SP e um loteamento em Franca/SP. Como garantia, a operação conta com alienação fiduciária de dois terrenos e sete salas comerciais em Ribeirão Preto/SP, avaliados em R$42,6 milhões a valor de venda forçada, o que resulta em um LTV de 82% considerando esse valor, além do aval dos sócios. Também elevamos nossa posição nos CRIs Trisul, que passam a representar, em conjunto, 2% do patrimônio líquido do Fundo, a uma taxa investida de CDI + 1,9% em prazos curtos de vencimento, em uma companhia em bom momento operacional.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

CRI Trisul (Out/22)

Ao término de julho, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

3. Ações do Setor Imobiliário

A classe de Ações representava, ao final de julho, aproximadamente 9,0% do patrimônio líquido do RINV11 e foi detratora do desempenho consolidado do Fundo no mês.

Apesar da queda no mês, vale destacar o pagamento do dividendo extraordinário da LOGG3, já sinalizado em nosso relatório de junho: a companhia distribuiu um provento equivalente a um dividend yield de 9,6% sobre o valor de mercado, o que representou R$0,12 por cota do RINV11.

Conforme já abordado no relatório anterior, a companhia segue apresentando boa execução operacional, com portfólio de galpões logísticos de qualidade, baixa vacância, boa capacidade de reciclagem de ativos, aliado a uma estrutura de capital com baixo endividamento, o que tem permitido o pagamento robusto de dividendos pela companhia.

Apesar do cenário macro turbulento – com uma queda importante e generalizada nas cotações das empresas listadas– seguimos confiantes com nosso portfólio. Nas últimas semanas têm sido divulgados os resultados financeiros trimestrais do fechamento de junho e, de forma geral, as empresas investidas seguem em boa trajetória, tanto operacional quanto financeira– evidenciando uma grande distorção entre os fundamentos das companhias investidas frente à cotação em bolsa. Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de julho de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de julho/26, foi realizado R$1,28 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,05 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,16 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 511.363.710,42

Cotas Emitidas

5.031.676

Valor Cota a Mercado (31/07/2026)

R$ 103,22

Patrimônio/Cota

R$ 101,63

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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