Relatório Gerencial RINV11 de maio de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em maio, o RINV11 apresentou retorno patrimonial de -0,6%, enquanto o IFIX recuou -1,3% no mesmo período. Desde o início do Fundo, o RINV11 acumula retorno de +53,4%, equivalente a aproximadamente 166% do retorno do IFIX, que foi de +32,1% no mesmo intervalo.

Resultado Acumulado RINV11 vs IFIX

*Retorno da cota patrimonial ajustada por dividendos Período de 11/11/2022 a 29/05/2026

No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,12 por cota, e a distribuição de dividendos foi de R$1,10 por cota. Esse valor representa um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$106,39. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,51 por cota em reservas.

2Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

As ações foram detratoras de desempenho, com impacto de -0,6% no resultado do RINV11, e os FIIs também tiveram performance ligeiramente negativa, contribuindo com -0,2%. Por outro lado, os CRIs e o caixa — este em volume um pouco superior em relação aos meses anteriores devido às entradas de recursos da 6ª oferta de cotas do RINV11 — contribuíram, em conjunto, positivamente com 0,2% no mês.

6ª Oferta de Cotas do RINV11

Ao longo de maio concluímos a 6ª Oferta de Cotas do RINV11, com captação de aproximadamente R$118 milhões, levando o patrimônio líquido do Fundo para acima de R$535 milhões. Agradecemos mais uma vez a confiança dos cotistas na nossa gestão e seguimos comprometidos com o nosso modelo de atuação: técnico, diligente e alinhado aos interesses dos investidores.

Com esta oferta, esperamos avançar em aspectos importantes para o amadurecimento do Fundo, como o aumento da base de cotistas, de negociações no mercado secundário e a possibilidade de o RINV11 passar a integrar o IFIX, o que pode resultar em maior liquidez para os investidores.

Apesar de maio ter sido um mês de performance negativa para o mercado de FIIs, foi ao mesmo tempo uma janela bastante favorável para alocação dos recursos captados. Aproveitamos a queda de preços para incrementar a carteira de FIIs em ativos com bons descontos frente ao valor patrimonial e com boas perspectivas. Também aumentamos a exposição em ações do setor imobiliário, que passou a representar aproximadamente 10% do patrimônio líquido do Fundo. Na carteira de crédito, iniciamos posições em CRIs adquiridos no mercado secundário a taxas superiores às respectivas taxas de emissão e com uma boa configuração de retorno contratado pelo prazo do papel. Além disso, algumas subscrições de CRIs já comprometidas ainda devem ser concluídas nos próximos meses, contribuindo para completar a alocação dos recursos da oferta.

Ademais, os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras, seguem descritas abaixo, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de maio, aproximadamente 72% do Patrimônio Líquido do RINV11 e contribuiu negativamente em -0,2% para o desempenho consolidado do Fundo no mês. Ainda assim, em um mês de queda mais acentuada do IFIX, a carteira de FIIs do RINV11 apresentou desempenho relativo melhor que o índice, em especial pela composição dos FIIs de recebíveis, que tiveram comportamento mais resiliente que parte relevante dos pares presentes no IFIX. Além da menor pressão nas cotas, esses fundos seguiram contribuindo de forma importante para a geração de caixa do RINV11, beneficiada pelo impacto da inflação mais elevada observada dois meses antes, que teve efeito no resultado de maio.

Ao final do mês, o portfólio investido em FIIs negociava, em média, a 0,84x o valor patrimonial, com dividend yield de 14,0% ao ano, considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses.

O principal destaque positivo foi o IRIM11, nossa maior posição individual em FIIs. O fundo valorizou cerca de 6,0% em maio e foi o maior contribuidor de performance do RINV11 no período. A evolução do ativo esteve associada a fatores que já vínhamos acompanhando: a entrada do fundo ao IFIX, a maior liquidez em mercado e a concretização de pré-pagamentos de CRIs que geraram relevantes ganhos – que se refletiram no preço de mercado.

Também encerramos, ao longo do mês, o segundo ciclo de investimento em RBRX11. Construímos a posição aproveitando dos momentos em que o fundo esteve com maior desconto frente ao valor patrimonial e, com a recuperação da precificação, iniciamos a redução da parcela investida, até a realização completa do investimento. Desde o início do segundo ciclo, em maio de 2024, até a data da nossa última venda, em maio de 2026 o RBRX11 entregou 12% a.a. de TIR aos seus investidores. Nessa mesma janela – com uma gestão ativa, aproveitando das variações de preço que o Fundo apresentou – obtivemos 17,7% a.a. de TIR com o ativo. Por fim, para efeito de comparação, ainda considerando exatamente o mesmo período, o IFIX obteve 9,3% a.a. Ou seja, o RBRX11 de fato foi uma boa escolha, com uma performance superior ao índice - ademais, construímos um relevante retorno adicional, resultado de compras e vendas em momentos oportunísticos.

Evolução Participação do RBRX11 no RINV11 (% - coluna) e Preço/Valor Patrimonial RBRX11 (linha)

Ao final de maio, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

Carteira FIIs

2. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava, ao final de maio, 11% do Patrimônio Líquido do RINV11, composta por 16 operações com remuneração média de IPCA + 11,5% a.a. e CDI + 2,1% a.a.

No mês, a classe contribuiu positivamente para o resultado do Fundo, com um impacto relevante da correção monetária dos ativos indexados à inflação, que foi especialmente alta em março, de +0,88%. Ressaltamos que boa parte das operações atreladas à inflação de nosso portfólio amortizam mensalmente – de forma que esse valor é destravado de maneira imediata.

Continuamos a aquisição de CRIs corporativos no mercado secundário, com prêmios em relação às respectivas taxas de emissão. As novas posições foram concentradas em companhias que acompanhamos e nas quais temos elevado conforto de crédito, cujas emissões de dívida estão sendo negociados com deságio.

Nesse sentido, destacamos duas novas operações no portfólio. A primeira, o CRI Trisul (Out/22), que passou a representar 0,8% do PL ao final de maio, adquirido a uma remuneração de CDI + 1,9%, acima da taxa de emissão de CDI + 1,7%. Considerando seu vencimento curto, com duration aproximada de 0,8 ano, e o atual patamar de juros, esperamos um retorno superior a IPCA + 11,0% no período, em uma companhia com boa governança e estrutura de capital robusta.

Também iniciamos posição no CRI Grupo Mateus, que representa 0,7% do PL, a uma remuneração de IPCA + 10,6%, acima da taxa de emissão de IPCA + 6,3%. Trata-se de uma dívida corporativa com lastro em debêntures emitidas pelo Grupo Mateus S.A. (GMAT3), varejista sediado em São Luís do Maranhão.

A precificação do ativo parece ter sido impactada por problemas recentes na contabilização de estoques, já equalizados e sem efeito relevante sobre a geração de caixa. Além disso, o Grupo Mateus mantém baixo endividamento, atendendo aos covenants da emissão: dívida líquida/EBITDA inferior a 2,5x, e boa cobertura de despesas financeiras, com EBITDA/despesas financeiras superior a 2,25x. A posição operacional e financeira da companhia nos dá conforto suficiente para a alocação, que possui prazo médio de 3,2 anos e foi adquirida com relevante prêmio em relação ao risco da devedora.

Além das aquisições realizadas no mês, algumas subscrições de CRIs já comprometidas ainda devem integrar a carteira nos próximos meses, contribuindo para concluir a alocação dos recursos captados na 6ª Oferta de Cotas.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

CRI Trisul (Out/22)

Ao término de maio, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

3. Ações do Setor Imobiliário

A classe de Ações representava, ao final de maio, aproximadamente 9,5% do Patrimônio Líquido do RINV11 e foi a principal detratora de desempenho do Fundo no mês, com contribuição negativa de - 0,6%.

A única empresa com desempenho positivo no mês foi a Log Commercial Properties (LOGG3), que avançou 3,6%. A companhia segue se destacando pela combinação de fatores externos favoráveis: demanda resiliente por galpões logísticos, baixa vacância no setor, com diferenciais internos relevantes: disciplina na alocação de capital e capacidade de desenvolver projetos com custo competitivo. A companhia também vem avançando na reciclagem de ativos, no uso de parcerias e na expansão de receitas de serviços, iniciativas que podem contribuir para melhorar o retorno sobre o capital investido ao longo do tempo.

Apesar da contribuição negativa da classe no mês, entendemos que a exposição segue adequada ao perfil do Fundo. A volatilidade tende a ser maior do que nas demais classes investidas, mas, quando bem dimensionada, essa parcela pode contribuir para o retorno total do RINV11 ao longo do tempo – como já demonstrado em outros ciclos, sendo um componente e diferencial importante de nosso Fundo.

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de maio de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de maio/26, foi realizado R$1,12 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,51 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 535.332.599,61

Cotas Emitidas

5.031.676

Valor Cota a Mercado (29/05/2026)

R$ 107,80

Patrimônio/Cota

R$ 106,39

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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