Relatório Gerencial RINV11 de março de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em março o RINV11 obteve um retorno patrimonial de -0,9%, performance superior ao IFIX, que recuou -1,1%. Desde o início, o Fundo totaliza +52,6%, equivalente a aproximadamente 160% do retorno do IFIX no período, que foi de +31,9%.

Resultado Acumulado RINV11 vs IFIX

*Retorno da cota patrimonial ajustada por dividendos Período de 11/11/2022 a 31/03/2026

No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,07 por cota, e a distribuição de dividendos foi de R$1,10 por cota. Esse valor representa um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$107,81. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,40 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

6ª Oferta de Cotas do RINV11

Como fato subsequente ao fechamento do período, foi divulgado Fato Relevante acerca da 6ª Oferta de Cotas do RINV11, no volume de até R$ 150 milhões. Segue abaixo as datas relevantes da Oferta:

Assim como nas ofertas anteriores, julgamos que o momento atual seja oportuno para alocação de recursos com boas perspectivas de retorno. Continuamos encontrando descontos relevantes na classe dos FIIs, inclusive dentre os FIIs de Recebíveis – nosso principal segmento alocado. Também temos observado uma aceleração na esteira de CRIs, com boas taxas e estruturas de garantias que funcionam como mitigantes de risco. Por fim, continuamos com um portfólio atrativo de ações do setor imobiliário que nos deixa igualmente empolgados, e que pretendemos manter com a mesma participação do PL do RINV11.

Adicionalmente, destacamos que as novas cotas serão emitidas ao valor patrimonial do Fundo (Referente ao fechamento de março, descontado do dividendo do exercício), para garantir condições justas para os cotistas atuais e para os entrantes. Além disso, a Real Investor arcará integralmente com os custos da emissão, garantindo que 100% do recurso desembolsado pelo investidor seja revertido em ativos no portfólio do RINV11.

Entretanto, frisamos que nessa dinâmica que temos optado por seguir para o crescimento salutar do Fundo, não teremos plataformas aderentes, de forma que os cotistas do RINV11 terão a oportunidade de participar da oferta somente por meio do exercício dos direitos de preferência, sobras e montante adicional. Assim, cotistas que tenham cotas no dia 20 de abril de 2026 poderão participar da emissão. A seguir, detalhamos os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de março, aproximadamente 77% do Patrimônio Líquido do RINV11 e impactou negativamente em -0,2% para o desempenho consolidado do Fundo no mês.

O portfólio completo de FIIs possui 30 fundos, sendo a maior parte deles do segmento de recebíveis (56% PL), que negociam em média a 0,86x o valor patrimonial, com dividend yield de 14,6% ao ano nos últimos doze meses.

Destacamos no período um aumento de posição no FII IRIM11, fundo de recebíveis resultante da fusão do IRDM11, gerido pela Iridium – e que se tornou nossa maior posição. O fundo está sendo negociado com desconto de aproximadamente 23% em relação ao seu valor patrimonial, pressionado majoritariamente por um fator técnico relevante: um expressivo fluxo vendedor, possivelmente associado à exclusão do fundo dos índices internacionais (como o FTSE) decorrente da fusão. Há expectativa de reinclusão no IFIX e, possivelmente, no FTSE ao longo dos próximos meses, o que pode reverter parte desse movimento.

Operacionalmente, o fundo segue em ritmo estável, com foco na reciclagem de FIIs problemáticos e na melhora do perfil de crédito via CRIs. Os principais destaques estão na evolução positiva de CRIs que anteriormente sinalizavam atenção — que, mesmo representando uma parcela reduzida do patrimônio líquido, caminham para soluções mais concretas ao longo de 2026 —, além de outros eventos pontuais com potencial de destrave de valor no curto e médio prazo.

Nesse contexto, entendemos que o nível atual de preço oferece uma combinação atrativa entre renda elevada e potencial de valorização. Enxergamos, portanto, assimetria favorável: o preço de mercado já parece incorporar os riscos de governança conhecidos, mas ainda não incorpora plenamente a melhora operacional em curso, nem os potenciais ganhos associados a eventos como pré-pagamentos de operações de crédito, que tendem a destravar resultados ao longo de 2026. Dessa forma, aproveitamos uma janela técnica gerada pelo fluxo vendedor de estrangeiros para aumentar nossa exposição, vislumbrando um cenário de manutenção — e eventual incremento — dos dividendos no curto e médio prazo.

Ao final de março, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

Carteira FIIs

2. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava ao final de março, 12% do PL do RINV11, composta por 13 operações com remuneração média de IPCA + 11,6% a.a. e CDI + 2,2% a.a. No mês, a classe contribuiu com +0,1% para o retorno do Fundo, mantendo sua característica de geração recorrente e previsível de renda.

No mês, a segunda torre do empreendimento alvo do CRI Franco Ribeiro (1,1% do PL do RINV11) obteve a emissão do Habite-se, marco que autoriza o início da entrega das unidades aos compradores. A partir dessa etapa, espera-se uma intensificação das amortizações, à medida que ocorram as quitações dos saldos devedores pelos adquirentes das unidades da segunda torre. Desde o início do CRI, já foi amortizado aproximadamente 40% da operação, indicando uma evolução saudável da dívida.

Além disso, o empreendimento alvo do CRI Pinheiro de Sá (1,3% do PL) – Next Residence, em Serra/ES – também obteve nesse mês a emissão do Habite-se. Esperamos, da mesma forma, que o evento inicie a amortização do CRI. O empreendimento está 69% vendido, de forma que projetamos uma amortização relevante nos próximos meses. Calculamos que os recebíveis + estoque (com um desconto de 30%) representam ~160% frente ao saldo devedor do CRI, uma importante margem de segurança.

Todas as demais operações seguem sem atualizações relevantes, e as características dos demais ativos seguem descritas abaixo:

CRI MRV Flex XIII

Ao término de março, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

3. Ações do Setor Imobiliário

A classe de Ações representava, ao final de março, aproximadamente 8% do Patrimônio Líquido do RINV11 e impactou negativamente em -0,8% para o desempenho consolidado do Fundo no mês.

Se em fevereiro destacamos a valorização de MRVE3, em março a ação foi o principal detrator de performance, recuando 23,1% no período. Aproveitamos essa volatilidade de forma ativa: após reduzirmos a posição em fevereiro — capturando parte da alta —, aumentamos consideravelmente a exposição em março, aproveitando o recuo do preço. Esse movimento faz parte da nossa estratégia de gestão e nos permite extrair retorno além daquele que esperamos para o papel no longo prazo.

Vale reforçar o princípio que orienta esse exercício: todas as empresas em que investimos possuem, a nosso ver, perspectivas robustas de geração de valor no longo prazo. No entanto, as oscilações de humor do mercado frequentemente criam janelas de realização no curto prazo — e buscamos, sistematicamente, não as deixar passar. Para ilustrar essa dinâmica, apresentamos a seguir um gráfico com os últimos 12 meses, evidenciando a evolução da cotação de MRVE3 e o percentual do patrimônio líquido alocado na posição ao longo do período.

Evolução Participação da MRVE3 no RINV11 (% - coluna) e Cotação MRVE3 (R$ - linha)

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de março de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de março/26, foi realizado R$1,07 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,40 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 423.377.119,37

Cotas Emitidas

3.927.060

Valor Cota a Mercado (31/03/2026)

R$ 108,94

Patrimônio/Cota

R$ 107,81

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

CONTATO:

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