Relatório Gerencial RINV11 de fevereiro de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em fevereiro o RINV11 obteve um retorno patrimonial de +0,6%, e o IFIX avançou +1,3%. Desde o início, o Fundo totaliza +53,6%, equivalente a aproximadamente 160% do retorno do IFIX no período, que foi de +33,3%.

Resultado Acumulado RINV11 vs IFIX

*Retorno da cota patrimonial ajustada por dividendos Período de 11/11/2022 a 27/02/2026

No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,60 por cota (um dos maiores resultados desde seu início), ao passo em que distribuímos R$1,10 por cota, representando um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$109,95. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,43 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

Muitos investidores nos indagam acerca dessa reserva e as razões pelas quais não incrementamos nossos dividendos. Nesse sentido, reforçamos nossa filosofia de geração de valor no longo prazo – e não apenas distribuir dividendos mais elevados em alguns meses pontualmente. Além da nossa postura conservadora, sabemos que muitos investidores vivem da renda dos Fundos Imobiliários e queremos trazer o máximo de previsibilidade para nossos cotistas. Assim, somente aumentaremos nossas distribuições à medida que forem sustentáveis, perenes e previsíveis. Ressaltamos que, até ser distribuído, esse montante faz parte do Patrimônio do Fundo, e resulta, portanto, em um crescimento da cota patrimonial.

Vale relembrar que, mesmo mantendo a distribuição relativamente próxima à receita recorrente, somos um dos FoFs/Hedge Funds com maior distribuição por cota desde nosso início (em nov/22) e, também, um dos poucos a apresentar crescimento patrimonial, consolidando o RINV11 com um dos melhores retornos entre os Fofs/Hedge Funds* desde o nosso início conforme vemos abaixo:

Fundos Imobiliários com histórico desde 30/11/2022, valor de mercado superior a R$100 milhões e que se autodenominam Fundo de Fundos ou Hedge Fund/Multiestratégia. Período de 30/11/2022 a 27/02/2026. Fonte: Economática. Produção: Real Investor.

Este é o nosso 40º relatório mensal. Gostaríamos de aproveitar esta edição para compartilhar uma reflexão sobre o momento atual do Fundo e o que vislumbramos como próximos passos.

Nos últimos três meses, em que vimos uma recuperação contínua dos preços dos ativos de forma geral, o RINV11 gerou ganho de capital em volumes expressivos, o que impulsionou a receita gerada e a distribuição feita pelo Fundo. Esses ganhos com efeito caixa são a consequência direta de uma gestão ativa ininterrupta, que ao longo dos últimos meses realizou a reciclagem contínua do portfólio: vendendo posições que perderam atratividade relativa e reinvestindo nas maiores assimetrias e margens de segurança. Falamos abertamente sobre isso em algumas edições dos relatórios de 2025 – realizamos os prejuízos que foram necessários naquele cenário, que era bastante diferente do atual.

O resultado dessa escolha é tangível no fechamento deste mês de fevereiro. Nossa carteira não possui praticamente nenhuma posição com prejuízo acumulado - que precisam primeiro “voltar ao zero” antes de voltar a gerar valor. Essa posição privilegiada amplia nossa capacidade de capturar novas oportunidades e viabiliza que o nosso resultado caixa seja expressivo, ao mesmo tempo que a carteira investida continua com altíssima qualidade e máximo retorno projetado no longo prazo. Não por acaso, neste mês realizamos R$0,63/cota de ganho de capital, distribuímos R$1,10 e ainda mantemos acumulado R$1,43 de resultado por cota.

Nosso volume de negociação tem se mantido praticamente constante superior a R$500 mil diários e seguimos crescendo nossa base de cotistas. Acreditamos que a crescente aceitação do mercado seja uma consequência da nossa forma de trabalho diligente, da nossa gestão extremamente alinhada com nossos cotistas e, de certa forma, do contraste com as práticas destruidoras de valor ainda tão comuns na indústria. Ficamos verdadeiramente lisonjeados com a confiança depositada na nossa gestão e esperamos continuar crescendo em patrimônio, liquidez e quantidade de cotistas, com a mesma disciplina e entrega que temos acumulada em nosso histórico.

Por fim, ao passo que vemos movimentos positivo de reprecificação em algumas classes e segmentos de ativos, ficamos extremamente empolgados com as assimetrias no cenário atual. É esperada alguma queda na taxa de juros ainda em 2026, fator que historicamente desencadeia um importante destrave de valor, especialmente para os ativos líquidos, FIIs e ações. Estamos posicionados para esse ciclo, buscando travar parte dos spreads atuais ou dos ativos que deverão ter o repasse em alta patrimonial mais rápido. Além disso, mesmo com a alta recente, ainda estamos absorvendo descontos relevantes de preço em relação ao valor patrimonial.

A seguir, detalhamos os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de fevereiro, aproximadamente 76% do Patrimônio Líquido do RINV11 e contribuiu com +0,5% para o desempenho consolidado do Fundo no mês.

Mantemos concentração relevante em FIIs de recebíveis, sendo este o principal segmento alocado. Nossa seleção de 19 FIIs negociam em média a 0,86x o valor patrimonial, com dividend yield de 14,7% ao ano nos últimos doze meses.

Boa parte dessas carteiras foi estruturada em um ambiente de juros elevados, travando spreads atrativos. Mesmo em um eventual ciclo de queda da Selic, os portfólios manterão carrego expressivo por um período prolongado — enquanto o preço das cotas tende a se beneficiar da compressão das taxas de desconto. Além do macro, analisamos individualmente cada operação que compõe os portfólios dos fundos investidos, buscando identificar assimetrias que ainda não estão refletidas nos preços.

O segundo maior segmento alocado são os Fofs/Hedge Funds, que concentram 18% do PL do RINV11. Através desses fundos temos a nossa exposição indireta aos fundos de propriedade, mas desfrutando ainda de um desconto duplo em boa parte das estruturas investidas – com a média dos Fundos que compõe o nosso portfólio negociando com um desconto de 14% frente ao patrimonial.

Além dos segmentos que acreditamos possuírem vantagens, nossa equipe se dedica em aprofundar nos portfólios dos fundos investidos, buscando identificar informações ainda não refletidas em preço. Aliado a isso, (novamente) a gestão ativa nos permite capturar com agilidade movimentos pontuais de mercado e, assim, buscamos manter o diferencial de retorno que o RINV11 vem entregando com consistência desde o seu início.

Ao final de fevereiro, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

Carteira FIIs

2. Ações do Setor Imobiliário

A carteira de ações apresentou novamente uma forte valorização no mês, contribuindo com +0,2% para o retorno consolidado do Fundo. Destacamos a alta das ações da incorporadora MRV (MRVE3), de 26,9%, a qual aproveitamos para reduzir marginalmente nossa exposição.

Todas as empresas do nosso portfólio seguem consolidando suas atividades com bons resultados, mantendo na média baixa alavancagem e demonstrando melhorias de governança e estratégia, que são pilares importantes da nossa análise. Observamos a demonstração positiva na trajetória de todas elas com a divulgação dos resultados de fechamento de 2025, que têm ocorrido nas últimas semanas.

Destacamos dentre elas, a empresa de propriedades logísticas Log (LOGG3). Neste último mês a companhia divulgou a venda de 12 ativos operacionais por aproximadamente R$1,05 bilhão, totalizando 340 mil m² de área bruta locável. A transação foi realizada próxima ao valor patrimonial dos ativos, com margem bruta de 33%, e representa mais um capítulo da estratégia de reciclagem de ativos que a empresa executa com disciplina desde 2020 — tendo vendido R$5 bilhões em ativos nos últimos três anos.

A LOG encerrou 2025 entregando cerca de 290 mil m² de novos galpões com pré-locação média de 90%, mantendo vacância em apenas 0,8%. Além das novas entregas, a companhia concluiu a renovação de aproximadamente metade dos contratos em fase de revisionais com aumento do ticket nominal na casa de 43%, consolidando o 14º trimestre consecutivo de crescimento real de aluguéis acima da inflação. Essa capacidade de aumento de preços confirma o momento excepcional do setor de galpões logísticos no Brasil e, além disso, o diferencial operacional e competitivo que a Log consegue extrair dele.

Mesmo com os números positivos e com as vendas recorrentes de ativos a valores próximos aos de balanço, a empresa ainda vem sendo negociada com um desconto de 32%*, patamar que consideramos incompatível com a realidade da empresa. Além disso, desde 2023 a Log distribuiu R$985 milhões entre dividendos e recompras, equivalente a 40% do valor de mercado atual.

* Base em valores de 27/02/26. Fonte: Companhia (NAV @R$41,9 por cota) vs cotação @R$28,3.

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

3. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava ao final de fevereiro, 10% do PL do RINV11, composta por 13 operações com remuneração média de IPCA + 11,6% a.a. e CDI + 2,2% a.a. No mês, a classe contribuiu com +0,1% para o retorno do Fundo, mantendo sua característica de geração recorrente e previsível de renda. Realizamos duas novas aquisições ao longo do período.

Ao longo do mês, investimos no CRI MRV Flex XIII, operação de aquisição de recebíveis lastreada em 22 empreendimentos Sensia e MRV ainda em obras. Os mais de 400 contratos de financiamento aos compradores que servem de lastro ao CRI serão quitados com os recursos provenientes do financiamento bancário de cada unidade, conforme as obras forem sendo finalizadas. Por ser uma carteira composta por múltiplos empreendimentos, as amortizações ocorrem de forma gradual — com início previsto para o segundo semestre de 2027.

Um elemento de proteção importante da estrutura é a obrigação contratual da MRV de recomprar os contratos com inadimplência superior a 150 dias, o que transfere efetivamente o risco de crédito do tomador final para a própria MRV — empresa com sólida reputação no mercado imobiliário e, atualmente, em uma posição financeira mais confortável do que há poucos anos. Ademais, a operação conta com um fundo de reserva equivalente a 7% do valor da emissão, mitigando o impacto de eventuais inadimplências.

A remuneração contratada é de CDI + 1,75% ao ano, taxa que, em nossa avaliação, reflete um prêmio adequado para o perfil da operação quando comparada às últimas emissões da mesma empresa no mercado — sobretudo pelo vencimento curto previsto para dezembro de 2028. Conseguimos, assim, capturar o atual patamar de juros elevados em uma operação com bom risco de crédito. A posição representa 1,9% do patrimônio líquido do RINV11, em linha com nossa disciplina de diversificação.

Adquirimos também uma posição no CRI Vista Verde 2 que representa 0,2% do PL do RINV11, é remunerada a IPCA + 12,68% a.a. A operação é destinada para antecipação de carteira de recebíveis da permutante do empreendimento Imperial Vista Verde, da Loteadora THL Urbanizadora e Incorporadora em Guaratinguetá/SP. O loteamento já está 85% vendido e possui 73% de avanço de obras – representando estágio de baixo risco comercial e com evolução de obras conforme o previsto.

O CRI conta com as garantias de (i) cessão fiduciária dos recebíveis das unidades já vendidas, (ii) alienação fiduciária do estoque, (iii) alienação fiduciária das cotas da SPE do empreendimento e (iv) aval da permutante do terreno. Considerando o saldo devedor e os custos a incorrer em obras, a operação possui uma razão de 53% de LTV, sendo que essa razão deve melhorar ao longo do tempo, visto o fluxo esperado de amortização, que ocorrerá conforme o pagamento mensal dos compradores. Além das garantias, a estrutura do CRI ainda possui fundo de reserva de três parcelas de juros e fundo de despesas de três meses.

As características dos demais ativos seguem descritas abaixo:

Ao término de fevereiro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de fevereiro de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de fevereiro/26, foi realizado R$1,60 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,43 de reserva por cota em reservas.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 433.434.266,99

Cotas Emitidas

3.927.060

Valor Cota a Mercado (27/02/2026)

R$ 110,93

Patrimônio/Cota

R$ 109,95

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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