Relatório Gerencial RINV11 de janeiro de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Janeiro/26 foi novamente um mês bastante positivo para o RINV11, apresentando um retorno de +4,5% no período, desempenho superior ao IFIX, que avançou +2,3%. Desde o início, o Fundo totaliza +53,0% - ao passo em que o IFIX valorizou +31,6%.

Resultado Acumulado RINV11 vs IFIX

*Retorno da cota patrimonial ajustada por dividendos Período de 11/11/2022 a 30/01/2026

No mês, o Fundo distribuiu R$1,10 por cota, representando um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$110,37. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$0,93 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

O principal vetor de resultado no mês foi a carteira de FIIs, que no total adicionou +3,7% de retorno. Dentro da classe, destacaram-se os fundos de recebíveis, beneficiados pela combinação entre dividendo elevado e compressão gradual dos preços, contribuindo com +2,6% - apesar dessa alta, os Fundos de nosso portfólio ainda negociam, em média, a 0,88x P/VPA. As ações do setor imobiliário também tiveram desempenho positivo, com +0,7%, enquanto a carteira de CRIs manteve sua trajetória de geração recorrente de renda, com estabilidade e disciplina de risco, agregando +0,1% no período.

A seguir, detalhamos os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras, segmentadas por classe de ativo. Dentre os FIIs, destacamos os resultados obtidos pelo nosso maior segmento de alocação — os FIIs de recebíveis. Na carteira de ações, comentamos a alta bastante positiva observada no mês, acompanhando a recuperação mais ampla das empresas listadas. Por fim, apresentamos a evolução individual de cada um dos CRIs investidos pelo Fundo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de janeiro, aproximadamente 76% do Patrimônio Líquido do RINV11 e foi o principal vetor de resultado no mês, contribuindo com +3,7% para o desempenho do Fundo.

Ao longo dos últimos doze meses, temos observado um movimento gradual — porém consistente — de valorização na classe, após o período de descontos elevados que marcou boa parte de 2024 e 2025.

No relatório de janeiro/25 destacávamos que os FIIs negociavam a patamares que, em nossa avaliação, embutiam um excesso de pessimismo. À época, a combinação de juros elevados, fluxo vendedor persistente e ruídos regulatórios pressionava as cotas a níveis bastante descontados frente ao valor patrimonial e à renda efetivamente gerada pelos ativos. Reforçávamos então que ciclos se repetem — e que aquele ambiente, embora desconfortável, criava uma base fértil para retornos futuros.

O gráfico a seguir ajuda a ilustrar essa trajetória para os FIIs de recebíveis investidos pelo RINV11. Há aproximadamente um ano, a classe negociava próxima de 0,75x o valor patrimonial, com dividend yields ao redor de 16% a.a. Hoje, observamos os fundos negociando mais próximos de 0,88x o valor patrimonial, com yields entre 14% e 15% a.a. Parte relevante do retorno acumulado no período decorre justamente dessa compressão de descontos — um movimento de convergência entre preço e valor que vínhamos antecipando.

Retorno total dos FoFs e Hedge Funds FIIs desde nov/2022*

Fonte: Economática e BTG DTVM. Produção: Real Investor.

Importante destacar que essa reprecificação não foi acompanhada por deterioração dos fundamentos. Ao contrário: muitas carteiras foram estruturadas em um ambiente de juros elevados, travando spreads bastante atrativos, reforçando garantias e mantendo disciplina na alocação.

Mesmo após essa compressão parcial dos descontos, seguimos construtivos com os FIIs de recebíveis. Entendemos que esta tende a ser a classe que primeiro se beneficiará de um eventual ciclo de queda de juros, por três razões principais:

Spreads ainda elevados: grande parte dos portfólios foi formada a taxas contratadas altas garantindo um carrego expressivo;

Reprecificação imediata a mercado: diferentemente dos fundos de propriedades, cuja valorização depende de laudos periódicos, os FIIs de recebíveis refletem instantaneamente no preço das cotas a redução da taxa de juros;

• Posições ainda com desconto: ainda encontramos alguns ativos, especialmente fora dos bluechips de mercado, que ainda possuem descontos de preço, incompatíveis com os fundamentos dos fundos.

Além dos fatores já mencionados, nossa equipe se dedica a analisar, com profundidade, cada operação que compõe os portfólios dos fundos investidos, buscando identificar assimetrias de valor ainda não refletidas nos preços. Aliado a isso, a gestão ativa nos permite capturar com agilidade movimentos pontuais de mercado. A combinação entre análise minuciosa e execução disciplinada é o que sustenta, ao longo do tempo, o diferencial de retorno que o RINV11 vem entregando com consistência desde o seu início.

Ao final de janeiro, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

2. Ações do Setor Imobiliário

A carteira de ações apresentou uma forte valorização no mês, com alta média próxima de 8%, acompanhando o movimento positivo mais amplo das empresas do setor imobiliário listadas em Bolsa. Apesar de representar aproximadamente 8% do patrimônio líquido do RINV11 ao final do período, a classe contribuiu com +0,7% para o retorno consolidado do Fundo no mês, evidenciando sua capacidade de gerar impacto relevante mesmo com alocação moderada.

Dentre os destaques, ressaltamos que a Allos (ALOS3) segue apresentando indicadores operacionais sólidos, que vêm sustentando boa geração de caixa e, consequentemente, de dividendos. A companhia tem priorizado uma distribuição recorrente - com pagamentos recentes equivalente à aproximadamente 1,0% ao mês¹ –nível acima de boa parte dos FIIs listados de shoppings (cuja média é de 0,8%)². Esse movimento reforça uma característica que buscamos na classe: além do potencial de ganho de capital, a capacidade de geração de caixa recorrente, contribuindo diretamente para o resultado distribuível do Fundo.

1. Fonte: Economática. 2. Foram utilizados os FIIs de Shoppings com Patrimônio Líquido superior a R$1,0 bi, e presença acima de 95% dos pregões nos últimos 60 dias sendo: XPML11, VISC11, HGBS11, HSML11, GZIT11, PMLL11 e GSFI11. Fonte: Economática. Data-Base: 31/01/2026.

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

3. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava ao final de janeiro, 10% do PL do RINV11. Ao longo do mês não houve nenhuma nova integralização e as operações seguem conforme previsto.

Reforçamos que todas as nossas exposições permanecem individualmente limitadas a menos de 2% do patrimônio líquido do RINV11. A combinação entre estruturas com mitigantes de risco adequados, remunerações compatíveis com o risco assumido e a diversificação da carteira segue sendo o principal elemento de controle e diluição de riscos nesse segmento.

As características dos demais ativos seguem descritas abaixo:

Ao término de janeiro, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira CRIs

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de janeiro de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de janeiro/26, foi realizado R$1,19 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$0,93 de reserva por cota em reservas.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 433.434.266,99

Cotas Emitidas

3.927.060

Valor Cota a Mercado (30/01/2026)

R$ 111,80

Patrimônio/Cota

R$ 110,37

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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