Relatório Gerencial RINV11 de abril de 2026

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RINV11

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Em abril o RINV11 obteve um retorno de +1,4%, enquanto o IFIX, avançou +1,5%. Desde o início, o Fundo totaliza +54,1%, equivalente a aproximadamente 160% do retorno do IFIX no período, que foi de +33,9%.

*Retorno da cota patrimonial ajustada por dividendos Período de 11/11/2022 a 30/04/2026

No mês, o resultado do Fundo foi de R$1,19 por cota, e a distribuição de dividendos foi de R$1,10 por cota. Esse valor representa um dividend yield de 1,0% sobre a cota patrimonial de fechamento do mês, de R$108,19. Após a distribuição, o RINV11 acumula R$1,49 por cota em reservas.

Resultado e Distribuição Mensal

Produção: Real Investor.

O principal vetor de resultado no mês foi a carteira de FIIs, que no total adicionou +1,6% de retorno, seguidos pelos CRIs diretos, que adicionaram 0,2%. As ações foram detratoras de desempenho, com -0,4% no mês.

6ª Oferta de Cotas do RINV11

No dia 8 de maio houve a liquidação do Direito de Preferência da 6ª Oferta de Cotas do RINV11, com aproximadamente R$ 42 milhões subscritos. Agradecemos a confiança dos cotistas na nossa gestão, especialmente em um momento em que a indústria de FIIs tem encontrado maior dificuldade para atrair novos recursos em emissões.

Seguimos empolgados com o momento de alocação e com as oportunidades disponíveis nas diferentes frentes de atuação do Fundo. Todo o recurso já liquidado no âmbito do Direito de Preferência foi integralmente investido em ativos que julgamos oferecer boa relação entre risco e retorno.

Em linha com nosso compromisso de Ofertas alinhadas com os investidores, esperamos uma conversão dos recibos em cotas de maneira célere, que deve ocorrer após o anúncio dos dividendos de junho (referente ao resultado de maio).

A seguir, detalhamos os principais acontecimentos do mês e as movimentações realizadas nas carteiras, segmentadas por classe de ativo.

1. Cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)

A classe de Fundos Imobiliários representava, ao final de abril, aproximadamente 79% do Patrimônio Líquido do RINV11 e contribuiu com 1,6% para o desempenho consolidado do Fundo no mês. Ao final do mês, o portfólio investido de FIIs negociavam em média a 0,87x o valor patrimonial, com dividend yield de 13,9% ao ano considerando as distribuições realizadas nos últimos doze meses.

A classe de Fundos Imobiliários segue sendo a principal alocação do RINV11 e deve continuar ocupando posição relevante no portfólio. A entrada de novos recursos do Direito de Preferência da 6ª Oferta de Cotas coincidiu com um momento de queda de preços em diversos FIIs, o que nos permitiu reforçar posições em ativos que julgamos atrativos. Esperamos, com isso, ampliar a receita recorrente do Fundo, mantendo uma carteira diversificada, selecionada com disciplina e composta por FIIs que combinam qualidade, rendimento e boa relação entre risco e retorno. Ao final de abril, as principais posições em Fundos Imobiliários estavam distribuídas conforme abaixo:

Carteira FIIs

2. Recebíveis

A carteira de recebíveis representava ao final de abril, 12% do PL do RINV11, composta por 14 operações com remuneração média de IPCA + 11,6% a.a. e CDI + 2,2% a.a. No mês, a classe contribuiu com +0,2% para o retorno do Fundo, mantendo sua característica de geração recorrente e previsível de renda.

Na carteira de CRIs, seguimos atentos ao ambiente mais turbulento para o crédito imobiliário e custos de obra pressionados. Ainda assim, entendemos que esses riscos estão mitigados de forma relevante na maior parte das nossas exposições. Em geral, os empreendimentos que lastreiam os CRIs investidos já apresentam bom estágio de evolução física, o que reduz o espaço para que eventuais aumentos adicionais de custo que comprometam de maneira significativa o resultado econômico dos projetos. Além disso, a carteira também conta, em sua maior parte, com bom avanço comercial, o que contribui para reduzir o risco de estoque e reforça a perspectiva de geração de caixa, repasse e amortização dos recebíveis ao longo do tempo. Esse conjunto — obras avançadas, vendas em bom ritmo e acompanhamento próximo — nos permite atravessar o momento atual com uma visão construtiva e prudente sobre a carteira, sem deixar de reconhecer que o monitoramento ativo segue sendo essencial em um ciclo mais exigente para o setor.

As demais operações não apresentaram atualizações relevantes no mês e seguem com suas principais características descritas abaixo:

Ao término de abril, as operações de CRI e suas principais características na carteira do RINV11 eram os seguintes:

3. Ações do Setor Imobiliário

A classe de Ações representava, ao final de abril, aproximadamente 8% do Patrimônio Líquido do RINV11 e impactou negativamente em -0,4% para o desempenho consolidado do Fundo no mês.

Apesar da contribuição negativa no mês, seguimos confortáveis com as teses investidas. Nosso objetivo nessa classe não é capturar movimentos de curto prazo, mas investir em empresas do setor imobiliário negociadas a preços que consideramos inferiores ao seu valor intrínseco, com boa capacidade de geração de caixa e potencial de valorização ao longo do tempo.

Ao longo do mês, duas empresas anunciaram o pagamento de dividendos. A Melnick (MELK3) divulgou que deve pagar um montante equivalente a 3% de seu valor de mercado ao longo deste ano. Já a Log Commercial Properties (LOGG3) anunciou deve pagar próximo de 1% de seu valor de mercado em junho/26, referente ao resultado do primeiro trimestre de 2026. Ambas as empresas contam com uma estrutura de capital robusta e que devem seguir remunerando os acionistas através de dividendos nos próximos trimestres.

Ao término desse período, os principais segmentos em ações do setor imobiliário na carteira do RINV11 eram os seguintes:

Carteira Ações

Carteira consolidada

O patrimônio do Fundo, ao final do mês de abril de 2026, ficou distribuído da seguinte forma:

Demonstração de resultado

Ao longo de abril/26, foi realizado R$1,19 de resultado por cota, dos quais serão distribuídos R$1,10 aos cotistas de RINV11. Após esse evento, o RINV11 acumula R$1,49 de reserva por cota.

Objetivo do Fundo

Gerar ganho de capital e obtenção de renda a partir da alocação em

(i) Recebíveis, (ii) Cotas de FIIs, (iii) Ações e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Razão Social

REAL INVESTOR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

Ticker de Negociação: RINV11

CNPJ

44.625.612/0001-45

Data de Início do Fundo

11/11/2022

Prazo de Duração

Indeterminado

Patrimônio Líquido

R$ 424.855.059,26

Cotas Emitidas

3.927.060

Valor Cota a Mercado (30/04/2026)

R$ 108,88

Patrimônio/Cota

R$ 108,19

Taxa de Administração

1,00% a.a.

Taxa de Performance

15% sobre IPCA + Yield IMA-B 5

Custodiante

Banco BTG Pactual S.A.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data-Com

9º Dia Útil

Data de Pagamento

14º Dia Útil

Glossário

Cap rate: abreviação do termo “capitalization rate” ou taxa de capitalização. É uma métrica utilizada no mercado imobiliário para calcular o retorno anual da renda dos imóveis sobre seu valor de mercado.

Cota Patrimonial: representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do fundo.

Cota Valor de Mercado: valor da cota no mercado secundário na data de fechamento do relatório.

Covenant: cláusula contratual, que estabelece condições e restrições que o devedor precisa cumprir ao longo da operação, visando proteger os interesses dos credores e garantir que as condições financeiras do devedor seguem conforme estipulado.

Data-Com: a data-com é a data até a qual o investidor precisa ser cotista do fundo para ter direito ao recebimento dos dividendos anunciados. Após essa data, os investidores que adquirirem cotas do fundo não terão direito ao rendimento referente ao anúncio feito na data-com.

Dividend Yield: rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do fundo. É calculado pela divisão do rendimento sobre a cota valor de mercado.

High grade: são títulos de renda fixa que possuem baixo risco de crédito, correspondendo a uma menor taxa de retorno.

High yield: são títulos de renda fixa com maior risco de crédito e que proporcionam, portanto, uma remuneração com prêmio sobre títulos de menor risco. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias, com o objetivo de ponderar o risco da empresa devedora.

Loan-to-value (LTV): compreende o valor da dívida em relação ao valor da garantia. Quanto menor o LTV, menor é o risco da operação.

Middle Risk: são títulos com um grau de risco e rentabilidade intermediários entre o high grade e o high yield. Possuem uma rentabilidade mais atrativa do que os ativos high grade, e com um grau de risco inferior aos high yield. É comum que essas estruturas tenham um conjunto de garantias que visam ponderar o risco da empresa devedora.

Valor Geral de Vendas (VGV): valor potencial das unidades que compõem o empreendimento.

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