Relatório Gerencial RNGO11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial RNGO11

Rio Negro Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

DEZEMBRO 2025

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Mensagem do Gestor ao Investidor 05
• Resultados 08
• Desempenho da Cota 09
• Vacância 10
• Locatários 11
• Ficha Técnica dos Imóveis 12
• Patrimônio do Fundo 13
• Dados Técnicos do Empreendimento 15

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Rio Negro é proprietário do Edifício Padauiri, Edifício Demini e Deck Park do Condomínio Centro Administrativo Rio Negro. O objetivo primário do Fundo é auferir renda imobiliária através de contratos de locação com inquilinos dos imóveis e distribuir aos cotistas do Fundo.

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 15.006.286/0001-90

PERFIL DE GESTÃO • Passiva

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,2% a.a. sobre o Patrimônio Líquido (Mín. Mensal R$ 58.160,77 - data base 01/01/2022, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)

TAXA DE PERFORMANCE • Não há

PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$

223.098.087,31 (ref. dezembro)

INÍCIO DO FUNDO • 09/05/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 2.676.000

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 1

NÚMERO DE COTISTAS • 7.020

UM MUNDO DE INVESTIMENTOS PARA VOCÊ EXPLORAR

Corporativo

Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11

Fundo imobiliário de lajes corporativas nos principais eixos comerciais de São Paulo.

Residencial

Rio Bravo Renda Residencial RBRS11

Investimento para renda em ativos residenciais de excelente localização.

Varejo

Rio Bravo Renda Varejo RBVA11

Fundo imobiliário de varejo de rua com diversificação nacional.

Logístico

Fll Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Fundo imobiliário logístico com presença nas principais regiões metropolitanas do país.

FOF

Rio Bravo Multiestratégia Imobiliária RBFF11

Fundo de Multiestratégia imobiliária focado em geração de renda de longo prazo.

IMOBILIÁRIO

CRÉDITO

Crédito Imobiliário

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield RBHY11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade RBHG11

Portfólio de CRIs com foco em papéis de menor risco de crédito.

Rio Bravo Hedge Fund (Cetipado)

Portfólio de CRIs e FIDCs com foco em papéis de risco de crédito arrojado.

Crédito para Infraestrutura

Rio Bravo ESG IS FIC Fl-Infra RBIF11

Investimentos em infraestrutura com um portfólio diversificado e enfoque em ESG.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Fundo

No mês de dezembro, o Fundo apresentou receitas imobiliárias de R$ 0,64/cota e despesas operacionais de cerca de R$ 0,25/cota, apresentando resultado de R$0,40/cota.

O rendimento anunciado em dezembro foi de R$ 0,29/cota. O montante distribuído representa um dividend yield anualizado de 6,8%, considerando o preço de fechamento da cota no último dia útil do mês, no valor de R$ 50,94/cota.

Estratégias de Adaptação

A estratégia de obras de adaptação dos andares, executada ao longo de 2025, apresentou dois marcos relevantes: (i) a conclusão das obras seguida da formalização de novas locações em até 30 dias, evidenciando a assertividade da gestão na definição e execução das adaptações; e (ii) a finalização das demais adequações nos três conjuntos do 2º andar, em linha com o plano estratégico de adaptações para 2025. Restam apenas ajustes finais, com conclusão prevista para as primeiras semanas de janeiro.

Com a finalização dessas intervenções, o Rio Negro passa a contar com diversas opções de espaços, em diferentes configurações. Estão disponíveis metragens de 1.356 m², considerando laje completa, bem como opções menores de 678 m² ou 340 m². Os conjuntos de menor metragem (340 m²) podem ser ofertados com layout e infraestrutura base, facilitando a entrada e permitindo a personalização pelo locatário, ou ainda como espaços 100% prontos, com mobiliário funcional e completo.

A gestão entende que essa estratégia foi fundamental para elevar o valor das locações e agregar ainda mais valor ao empreendimento, além de ampliar o interesse de empresas, permitindo atender de forma mais eficiente às diferentes demandas por áreas para locação.

Abaixo algumas fotos:

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Guidance1 1S 2026

Para o primeiro semestre de 2026, a gestão projeta uma distribuição linearizada de R$ 0,48/cota, que considera:

• a conclusão das obras de adaptação;

• o efeito positivo do aumento das receitas decorrente das revisionais; e

• o impacto positivo das novas locações realizadas em 2025.

Atualização | Renovatórias e Revisionais

Em dezembro, a gestão concluiu com êxito duas renovações contratuais. A primeira refere-se a uma locação de grande relevância para o fundo, correspondente a mais de 3.600 m² de área locável, contemplando reajuste de 12% no valor da locação e a prorrogação do contrato por mais 24 meses.

Adicionalmente, foi concluída a renovação de um contrato referente a locação de depósitos, com acréscimo de 5% no valor do aluguel e extensão do prazo contratual por mais 60 meses.

Dentro do cronograma de abordagens, 75% dos processos previstos já foram concluídos. A gestão segue ativamente focada na construção das melhores negociações, visando o longo prazo, a valorização do portfólio e o aumento do valor agregado do imóvel.

Reavaliação Imobiliária

Como parte do processo de encerramento do exercício de 2025, o Fundo realizou a avaliação dos ativos que compõem sua carteira. As avaliações foram conduzidas com base em um fluxo de caixa projetado para um horizonte de 10 anos, considerando as receitas e despesas estimadas de cada empreendimento, bem como a aplicação de uma taxa de perpetuidade ao final do período projetado.

Os fluxos de caixa projetados foram trazidos a valor presente por meio da aplicação de uma taxa de desconto (ou taxa de atratividade), definida a partir de uma análise criteriosa dos principais fatores que impactam o desempenho dos ativos, abrangendo:

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

• Aspectos microeconômicos, como níveis de preços de locação praticados, potencial de reajustes e estrutura de despesas operacionais;

• Aspectos macroeconômicos, incluindo a curva de juros vigente e a dinâmica do mercado imobiliário.

O C.A. Rio Negro apresentou leve ajuste em seu valor, refletindo principalmente o cenário macroeconômico. As premissas de taxa de desconto e taxa de perpetuidade passaram por revisões, o que resultou em um ajuste pontual na avaliação e, consequentemente, no valor de mercado do ativo.

Número de Visitas

Em dezembro, o imóvel recebeu 4 (quatro) visitas comerciais de empresas do segmento de tecnologia interessadas em unidades vagas.

O que destacamos em 2025

2025 foi um ano de consolidação para o RNGO.

Fechamos o ano com uma ocupação do portfólio de 86,4%, um patamar bastante saudável e uma vacância abaixo do patamar da região de Alphaville. O trabalho de adaptação dos andares e o semi plug-and-play foi a força motriz da nossa estratégia comercial: foram 1.017,00 m² locados neste modelo. O preço pedido do m² nos imóveis se elevou no período por decorrência desta estratégia.

Pudemos observar uma janela de revisão de valores de locação bastante positiva, também reflexo da melhora setorial verificada acima. No ano, foram 11 contratos que sofreram revisionais/renovatórias, com um leasing spread - variação de novos valores contratuais vs. os anteriores de cerca de 10%.

Em 2026, vamos continuar de forma ativa esse movimento de redução de vacância e a busca pela melhor rentabilização possível dos ativos do RNGO. Agradecemos a confiança dos cotistas e vamos em frente.

RESULTADOS

Composição de Resultado nos Últimos 12 Meses (R$/cota)

¹Proporção distribuída considera total do montante distribuído dividido pelo resultado do período (valores absolutos).

² Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

DESEMPENHO DA COTA E DISTRIBUIÇÃO

Rentabilidade desde o Início do Fundo

Rentabilidade sob Gestão Rio Bravo (Desde 14/11/2016)

Histórico de Distribuição de Rendimentos

¹Rentabilidade calculada a através do método da cota ajustada, ou seja, assume-se que os proventos pagos são reinvestidos no próprio FII.

²Rentabilidade calculada através da soma dos rendimentos pagos divididos pelo valor da cota adquirida em mercado secundário no fim do mês anterior ao período correspondente.

³Com pa r a çã o entr e os a nos 2025 e 2024.

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar adistribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no dia 15 do mês subsequente ao resultado de referência. No caso deste não ser dia útil, o pagamento é antecipado para o dia útil imediatamente anterior. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

VACÂNCIA

Vacância do Fundo e Região

Refere-se à comparação entre a vacância do empreendimento e o mercado de lajes corporativas AAA, AA e A de Alphaville no fechamento de cada trimestre. A vacância do fundo é obtida através da razão entre área vaga e área total do FII.

CONTRATOS

Percentual dos vencimentos dos contratos pela Área

Percentual das revisionais dos contratos pela Área

WALE² 3,1 anos

Fonte: Buildings

¹ A vacância do fundo considera a área total dos edifícios e das lojas.

² WALE: Média ponderada dos vencimentos pela ABL. Todos os contratos estão na modalidade típica.

QUADRO DE ÁREAS

FICHA TÉCNICA DOS IMÓVEIS

PATRIMÔNIO DO FUNDO

C.A. Rio Negro Vista de Frente

C.A. Rio Negro Área Comum Externa

C.A. Rio Negro Área Comum Externa

C.A. Rio Negro Vista Aérea

PATRIMÔNIO DO FUNDO

C.A. Rio Negro Áreas Externas

C.A. Rio Negro Áreas Externas

Dados Técnicos do Empreendimento

Área BOMA¹: 35.495,10 m²

Área Deck Park: 17.905 m²

Vagas de Garagem: 744 vagas do Deck Park + 1.566 do condomínio

O FII é proprietário de duas das quatro torres comerciais do denominado “Centro Administrativo Rio Negro”, além do “Deck Park” (torre destinada a estacionamento) e das lojas.

Os edifícios possuem certificação LEED, espaço de eventos, conveniência, opções de gastronomia, paisagismo, central de água gelada, heliponto, 8 elevadores por edifício, segurança (64 câmeras CFTV), mais de 2 mil vagas de garagem, gerenciamento eletrônico de iluminação e refrigeração.

¹Não considera a área do Deck Park. As áreas das lojas não estão em área BOMA.

RIO BRAVO

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

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