Relatório Gerencial RPRI11 de julho de 2026

Relatório Gerencial

RPRI 1 RBR Premium Recebíveis

Informações Gerais RPRI11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários na forma prevista na regulamentação aplicável, preponderantemente através da aquisição de CRI, Debêntures, cotas de FIDC, LIG, LCI, LH e cotas de FII. O Fundo visa proporcionar a seus Cotistas uma rentabilidade alvo que busque acompanhar, no longo prazo, os títulos do tesouro nacional, acrescido de spread de 2,00% a 4,00% ao ano.

Para mais informações , clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

• Abril 2021 Patria Investimentos Ltda.
• Código de Negociação Administrador e Escriturador
• RPRI11 INTRAG DTVM LTDA
• CNPJ Taxa de Administração Total
• 42.502.842/0001-91 1,6% a.a.
• Cotas Emitidas Público Alvo
• 3.471.728 Investidores em geral
• Prazo Tipo Anbima
• Indeterminado Papel Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor

realestate.patria.com

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE JULHO/26:

Em julho, os fundos imobiliários recuaram pelo terceiro mês consecutivo. O IFIX caiu 0,31%, acumulando alta de 1,1% no ano. Entre os principais fatores que pressionaram os ativos de risco em Julho, destacam-se o conflito no oriente médio e o aumento de volatilidade provocada pela agenda política local.

No cenário externo, a retomada das hostilidades devolveu prêmio de risco ao petróleo, que voltou a ser negociado em torno de US$ 84/barril. Na direção oposta, a segunda reunião do Federal Reserve sob o comando de Kevin Warsh surpreendeu parte do mercado ao manter a taxa básica estável, provocando reprecificação da curva de juros americana.

No Brasil, o Copom cortou a Selic em 25 bps na reunião de julho, acumulando 100 bps de flexibilização no ciclo. O comitê destacou a desancoragem das expectativas e manteve na mesa tanto um novo corte quanto uma pausa na próxima reunião. As expectativas para 2026 apuradas pelo Relatório Focus seguem em 5,03%, acima do teto da meta de 4,5%, e o IPCA acumulado em 12 meses atingiu 4,64%

As quedas foram generalizadas entre os setores em um movimento amplo de reprecificação, mais ligado à taxa de desconto do que a fundamentos setoriais. Entre os fundos de tijolo, Logística (-0,2%), Shoppings (-0,3%) e Office (-0,3%) contribuíram com aproximadamente -0,1% cada, enquanto Renda Urbana (-0,9%) e "Outros" (- 1,0%) apresentaram as maiores quedas em retorno. Entre os fundos de papel, CRIs (-0,0%) e FoFs (-0,8%) tiveram contribuição marginal. O IFIX encerrou o mês negociado a 0,90x o valor patrimonial, desconto adicional em relação ao mês anterior, com volume médio diário acima de R$ 332 milhões. Dada a proximidade das eleições, a trajetória da política fiscal e a contínua desancoragem da inflação passam a ser os principais riscos de curto prazo.

Resumo RPRI11

Patrimônio Líquido *

R$ 345,0 milhões

R$ 99,39/cota

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 0,7 milhão

Rendimento

R$ 0,00/cota

Reserva Acumulada

R$ (0,07)/cota

PATRIA

Número de Cotistas

4.588

Tabela de Sensibilidade¹

Comentários da Gestão (1/3)

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em julho, o Fundo apresentou um resultado distribuível negativo de R$ 0,56/cota, impactado principalmente pela remarcação do CRI Tarjab Altino, descrita a seguir. Conforme divulgado em Comunicado ao Mercado em 3 de agosto (clique aqui), o CRI Tarjab Altino, listado em watchlist, foi reprecificado em função da deterioração observada na evolução física da obra, do aumento dos custos de construção a incorrer e da revisão dos valores de venda das unidades, com base em estudo técnico elaborado por terceiro independente. Como resultado, foi reconhecida, pelo administrador, provisão para perda equivalente a 25% do valor de curva do CRI, no montante aproximado de R$ 5,9 milhões para o Fundo, o correspondente a cerca de R$ 1,70/cota, que resultou em resultado distribuível negativo no mês de R$ 0,56/cota. Adicionalmente, durante o mês, foi realizada reconciliação da reserva acumulada, detalhada adiante, de forma que o saldo de reserva acumulada não foi suficiente para cobrir o resultado distribuível negativo do mês, resultando, portanto, na não distribuição de rendimentos referente à competência de julho de 2026. Destacamos, entretanto, que se trata de evento pontual. Assim, o Fundo retomará a distribuição de rendimentos na competência de agosto de 2026. A gestão irá buscar linearizar os rendimentos de forma a refletir o patamar total de rendimentos distribuidos nos últimos 12 meses, mesmo considerando o impacto da não distribuição – em linha com o DY LTM da competência de junho – com o objetivo de minimizar os efeitos para os cotistas.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 94,8% do patrimônio líquido alocado em CRIs e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 16,8% a.a. (IPCA+ 11,0% a.a.), prazo médio de 3,3 anos e spread médio de 2,6% a.a. Em 31/jul, o Fundo não contava com nenhum tipo de alavancagem. A carteira conta com 32 CRIs e 2 Operações Estruturadas, sendo 93% da carteira indexada ao IPCA (IPCA + 11,0% a.a.) e 7% indexados ao CDI (CDI + 3,3% a.a.). O aumento da representatividade do CDI é resultado da repactuação do CRI Paes & Gregori Itaim, cuja remuneração foi alterada de IPCA + 9,8% a.a. para CDI + 3,5% a.a. em função de renegociação visando o alongamento da operação (vencimento alterado de jun/26 para jun/28) e tendo em vista a conclusão das obras, bem como a alteração do risco inerente, caracterizado atualmente como risco de estoque. Além disso, foi negociado recebimento de prêmio correspondente a 0,50% sobre o saldo devedor, gerando resultado extraordinário de R$ 0,02/cota no mês de julho de 2026.

Comentários da Gestão (2/3)

RECONCILIAÇÃO DA RESERVA:

Neste mês, em discussões com o administrador do Fundo, foi realizada uma revisão da metodologia utilizada para o cálculo da reserva acumulada, uma vez que a Reserva Contábil apresentada anteriormente considera os ajustes a valor de mercado (MTM) dos Fundos Imobiliários (FIIs) na composição do saldo final da reserva, enquanto a Reserva Competência desconsidera esse efeito. Como resultado do alinhamento entre as partes, concluiu-se que o tratamento adotado pelo administrador considera o menor valor entre ambas as reservas, neste caso a Reserva Competência, que exclui os impactos da marcação a mercado desses ativos. Dessa forma, com o objetivo de manter a transparência junto aos cotistas, apresentamos abaixo a tabela contendo as devidas conciliações contábeis que fundamentam esta metodologia de apuração e o correspondente saldo de reserva de resultado acumulado, desde janeiro de 2026, data em que o Patria assumiu a gestão do Fundo.

Em decorrência dessa conciliação contábil, e em linha com os impactos já comunicados ao mercado (clique aqui) em 03 de agosto de 2026, a distribuição de rendimentos referente à competência de julho não ocorreu neste ciclo.

Cabe destacar que os demais fundos sob gestão do Patria adotam, por padrão, a exclusão dos efeitos de marcação a mercado na apuração das reservas distribuíveis.

Comentários da Gestão (3 /3 )

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Durante o mês, foi realizada a operação de aumento de exposição de R$ 880 mil no CRI Pulverizado MK IPCA II, à taxa de IPCA + 10,50% a.a.

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRIs ao Watchlist, clique aqui para acessar. Conforme detalhado no slide anterior, houve remarcação do CRI Tarjab Altino; para mais informações, acesse o comunicado na íntegra (clique aqui). Vale ressaltar que os CRIs do watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador.

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Concluímos as medidas prévias necessárias para início o processo de consolidação dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria — PCIP, VCJR, RBRR e RPRI – que compartilham características semelhantes como alocação em CRIs high grade indexados ao IPCA, garantias imobiliárias robustas e portfólios diversificados. Essa convergência estratégica cria um ambiente favorável para um potencial movimento de consolidação entre os fundos, com benefícios relevantes aos investidores, incluindo maior diluição de riscos, ganhos de escala, aumento de liquidez e otimização de custos, contribuindo para a formação de um fundo mais robusto e bem posicionado.

No âmbito desse processo, nos meses de maio, junho e julho, foram reconhecidas provisões para perdas pontuais em determinadas posições das carteiras, bem como realizados ajustes nos spreads de risco de alguns ativos, sempre em alinhamento com os respectivos administradores. Essas medidas refletem as melhores práticas de gestão e monitoramento de crédito adotadas pela Gestão, com o objetivo de assegurar que os portfólios reflitam, de forma mais precisa e transparente, o valor econômico dos ativos. Adicionalmente, tais ajustes contribuem para que o processo de consolidação ocorra com bases patrimoniais mais aderentes à realidade das carteiras, em benefício de todos os cotistas. Reforça-se que qualquer consolidação permanece condicionada à aprovação em Assembleia Geral de cada fundo.

Com os ajustes devidamente refletidos, a Gestão entende que as carteiras dos fundos passam a representar, de forma adequada, seus respectivos valores e riscos. Nesse contexto, foram convocadas, no dia 21 de agosto, as Assembleias Gerais Extraordinárias necessárias para deliberar sobre a consolidação.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,90

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo por Cota (R$)

Movimentação da Reserva Acumulada

Carteira de Ativos 1 (1/2)

Ativos Imobiliários

Distribuição Geográfica

Carteira de Ativos 1 (2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

Distribuição por LTV

Distribuição por Vencimento

Alocação por Indexador

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹ % sobre o total de CRI. ² n/a: CRIs pulverizados e/ou em revisão pelo time de gestão.

Detalhamento de Ativos (1/2)

Detalhamento de Ativos (2/2)

Operações Estruturadas

PATRIA

FII Casas AAA

Operação originalmente estruturada como crédito para financiamento a obra de 6 empreendimentos residenciais horizontais de alto padrão em bairros nobres em São Paulo/SP, desenvolvido pela incorporadora Seed, com um total de 56 unidades e mais de R$ 400 milhões de VGV. A operação foi emitida com alienação fiduciária dos terrenos, alienação das quotas das SPEs dos projetos, cessão fiduciária dos recebíveis e avais da holding e dos sócios. No segundo semestre de 2024, o devedor começou a apresentar sinais de deterioração de crédito, e a operação foi reestruturada, resultando na substituição integral do incorporador, de forma a assegurar a entrega dos empreendimentos e melhorar a governança dos projetos. Em relação aos 6 projetos originais, a situação atual apresenta 1 projeto entregue, 4 projetos em reta final de obras e conclusão de habite-se e 1 projeto com conclusão programada para o segundo semestre de 2026. O time de gestão acompanha de perto o andamento das obras, a evolução das vendas e os recebíveis das unidades vendidas, e os dados de evolução de obras e vendas dos projetos seguem individualizados abaixo. Até o momento, não é esperada perda de capital aportado (principal).

CRI Tarjab Altino

Resumo: O CRI Tarjab Altino é uma operação de crédito com a incorporadora Tarjab para financiamento à aquisição de terreno e obra de projeto de incorporação residencial localizado na Vila Mariana, em São Paulo/SP, que se encontra em fase inicial de obras. A operação tem como garantias alienação fiduciária do empreendimento alvo, alienação fiduciária de cotas da SPE detentora do empreendimento alvo, aval da holding e dos principais sócios e fundo de reserva, além de alienação fiduciária de apartamentos em São Paulo/SP como garantias adicionais. Entretanto, a empresa está em um momento de situação restritiva de liquidez, e o custo final de obra ficou acima do orçamento inicial, apresentando certo nível de exposição de caixa, além de impactos nos indicadores do empreendimento e da operação em si. Dessa forma, o time de gestão tem monitorado de perto não só a evolução do cronograma físico-financeiro das obras, como também a saúde financeira da companhia, de forma a minimizar impactos negativos na operação.

Em julho, foi reconhecida provisão de perda de R$ 5,9 milhões do ativo (cerca de 25% do saldo do CRI) pelo administrador, a qual foi calculada em função da deterioração observada na evolução física da obra, do aumento dos custos de construção a incorrer e da revisão dos valores de venda das unidades, com base em estudo técnico elaborado po terceiro independente, de modo a antecipar potencial perda associada à operação.

Watchlist

PATRIA

CRI Landsol

Resumo: Operação de antecipação de recebíveis e estoque ligados a oito loteamentos no interior do estado de São Paulo/SP, sendo seis projetos performados e dois em fase de entrega de obra. A emissão é lastreada em uma debênture emitida pela loteadora Cemara, companhia que atua majoritariamente no interior do estado de São Paulo. A operação foi estruturada de modo a contar com as seguintes garantias: alienação fiduciária de quotas, cessão fiduciária de futuros recebíveis e fundos de reserva e despesas, além de critérios mínimos relacionados à estrutura de governança e de organização societária, o que não foi cumprido em sua integralidade. Além dos critérios de estrutura de governança não cumpridos em sua totalidade, no portfólio de obras da companhia, há outras seis obras lançadas e inacabadas, culminando em risco de indenização além do próprio risco reputacional relacionado à companhia e aos empreendimentos. Dessa forma, optou-se por seguir com a reestruturação da operação, em conjunto com outros CRIs da companhia, de modo a alienar o controle acionário dos projetos após anuência dos sócios a parceiro desenvolvedor com histórico de atuação e entrega em operações em estresse.

Watchlist

PATRIA

CRI Mora

Resumo: O CRI Mora é uma operação de crédito para incorporação de empreendimento residencial localizado na Vila Madalena, São Paulo/SP, por empresa responsável pelo desenvolvimento imobiliário, aquisição e gestão de imóveis para locação residencial (imóvel para renda). A operação foi estruturada com as seguintes garantias: alienação fiduciária de imóvel (ativo performado e terreno) e cessão fiduciária dos recebíveis, além de fundo de reserva. Considerando que o fluxo de recebíveis provenientes dos contratos de locação atuais cobre apenas as despesas operacionais da operação e parte do valor devido a título de remuneração mensal e que a empresa se encontra em situação restritiva de liquidez, o time de gestão tem buscado alternativas à monetização do ativo, incluindo contratação de terceiro especializado em atuação em operações em estresse e/ou eventual alienação das garantias.

No mês de maio de 2026, após alinhamento com o administrador do fundo, foi reconhecida provisão de perda R$ 2,2 milhões do CRI Mora (cerca de 50% do saldo devedor de maio), fruto de piora na percepção da continuidade operacional da operação e do devedor propriamente, considerando também a inadimplência do CRI em relação ao pagamento de suas obrigações.

No contexto desse processo, durante o mês de junho de 2026, as posições foram integralizadas no FII CTA II, com o objetivo de centralizar a gestão desses ativos, permitindo maior foco na condução da reestruturação, ganho de eficiência no acompanhamento e melhor gestão dos impactos no resultado distribuível do Fundo, sem alteração da exposição econômica do RPRI11.

Por fim, ressaltamos que a expectativa do time de gestão é de recuperação de valor ao longo do tempo no âmbito do FII CTA II, não sendo antecipadas, neste momento, novas necessidades de provisões relevantes adicionais relacionadas a essa operação.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

Anexos

somos o

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 322 BI sob gestão

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

R$ 37 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com

Gestão de Recursos

realestate.patria.com

siga o - #Patria NasRedes

/patria - investments - brasil

@patriainvestments

@patriainvestments