Relatório Gerencial RRES11 de julho de 2026

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO RIVIERA RESIDENCIAL - RRES11

Relatório Mensal | Julho de 2026

1. Perfil do Fundo

O FII Riviera Residencial (RRES11) é um fundo de investimento imobiliário que tem como objetivo o ganho de capital por meio da aquisição, em bloco e com desconto significativo sobre o valor de mercado, de unidades residenciais enquadradas no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). O incorporador/construtor detém uma opção onerosa de recompra das unidades, gerando eventual distribuição mensal de dividendos aos cotistas.

2. Comentários da Consultoria Imobiliária

2.1 Conclusão da Aquisição - Empreendimento Pulse Itaquera

Em julho de 2026, o Fundo concluiu a aquisição das 33 unidades residenciais do empreendimento Pulse Itaquera, após a contratação do financiamento de obra junto a Caixa Econômica Federal - CEF pelo incorporador/construtor e o consequente pagamento do saldo remanescente de 50% do valor total de aquisição (R$ 3.877.500,00). Com essa operação, o RRES11 concluiu a alocação integral dos recursos captados na 1a Oferta Pública, passando a deter 63 unidades residenciais nos dois empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) desenvolvidos pela Graal Engenharia na Zona Leste de São Paulo/SP. Dessa forma, a partir de julho/26, o Fundo faz jus ao recebimento de 100% das parcelas da opção de recompra das unidades residenciais.

O portfólio do Fundo totaliza valor de aquisição de R$ 16.755.000,00 (Inspire Esperança: R$ 9.000.000,00 + Pulse Itaquera: R$ 7.755.000,00), ante avaliação de mercado estimada de R$ 33.945.000,00 (Inspire: R$ 18.600.000,00 + Pulse: R$ 15.345.000,00), representando desconto médio de aproximadamente 51% sobre o valor de mercado - conferindo expressivo potencial de valorização ao patrimônio do Fundo.

2.2 Acompanhamento Técnico de Obras - EQC Engenharia

O Fundo contratou a empresa EQC Engenharia para o acompanhamento técnico independente das obras dos empreendimentos Inspire Esperança e Pulse Itaquera. Mensalmente, a EQC fara um diagnóstico da situação das obras através do monitoramento do escopo, custos e prazos contratuais de cada obra e acompanhamento técnico da execução com vistorias mensais para a posterior emissão do relatório técnico mensal.

De acordo com o processo ajustado com a construtora dos projetos, o relatório mensal da EQC será emitido na segunda quinzena do mês subsequente. Assim, em função da data de divulgação de cada relatório (gerencial e de obras), nos relatórios mensais gerenciais serão apresentados os dados das obras com um mês de defasagem (m-1).

2.3 Atualização do Portfolio: Inspire Esperança

As 30 unidades adquiridas pelo Fundo no projeto Inspire Esperança são apartamentos de 3 dormitórios com 65m² cada, adquiridas ao preço de R$ 300.000,00/unidade ante avaliação de mercado de R$ 620.000,00/unidade.

O empreendimento Inspire Esperança (Vila Esperança, Zona Leste de SP) apresenta um bom andamento de obras com 25% de execução física ao final de junho/2026 (m-1), desempenho esse sensivelmente superior a previsão inicial de 15% de evolução física para a referida data. O empreendimento possui previsão de entrega para o mês de fevereiro/2028. O desembolso financeiro está aderente ao avanço físico da obra.

Inspire Esperança - Julho/2026 (1)

Inspire Esperança - Julho/2026 (2)

Em termos comerciais, o empreendimento registra 124 unidades vendidas de um total de 252, representando 49% das unidades comercializadas, sem novas unidades comercializadas no mês de julho. Com relação aos repasses, foram realizados 101 repasses bancários (contratos de financiamento transferidos aos compradores finais junto a Caixa Econômica Federal), representando 40% das unidades do empreendimento.

2.4 Atualização do Portfolio: Pulse Itaquera

As 33 unidades adquiridas pelo Fundo em julho/2026 são apartamentos de 3 dormitórios com 50m² cada, adquiridas ao preço de R$ 235.000,00/unidade ante avaliação de mercado de R$ 465.000,00/unidade.

O empreendimento Pulse Itaquera (Vila Carmosina, Itaquera, Zona Leste de SP) iniciou obras em maio de 2026 e encontra-se em fase inicial de execução, com aproximadamente 5% de execução física ao final de junho/2026 (m-1), com as atividades de terraplenagem, contenções e fundações, e previsão de entrega em outubro de 2028.

Pulse Itaquera - Julho/2026 (1)

Pulse Itaquera - Julho/2026 (2)

Em termos comerciais, o empreendimento registra 247 unidades vendidas de um total de 463, representando 53% das unidades comercializadas, com 14 unidades comercializadas no mês de julho. O primeiro repasse bancário (contratação do financiamento junto a CEF pelos compradores finais) está previsto para ocorrer no mês de outubro de 2026.

3. Informações Financeiras

3.1 Distribuições aos Cotistas

No dia 31/07/2026 foi divulgada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,20/cota a serem pagos no dia 14/08/2026. Esse montante é fruto do resultado mensal do mês de julho/26, equivalente a R$ 0,195/cota, adicionado de parte de resultado anterior retido. Ao final do mês, o Fundo detinha ainda R$ 0,040/cota de resultado retido a ser distribuído futuramente.

Com a alocação total dos recursos captados na 1a Oferta do Fundo, é esperada uma estabilização nas receitas e despesas do Fundo, ressalvadas eventuais despesas pontuais operacionais, de forma que estimamos uma banda para os dividendos mensais do segundo semestre de 2026 entre R$ 0,16/cota e R$ 0,18/cota, equivalente a 1,6% e 1,8% de Yield Mensal.

3.2 Patrimonio Líquido

(*) Yield Mensal calculado sobre o valor de integralização da cota de R$ 10,00/cota (data de integralização: 12/05/2026).

O valor patrimonial da cota apresenta redução de -0,85% em relação ao preço unitário de emissão (R$ 10,00/cota) em função, essencialmente, das despesas relacionadas a oferta pública de distribuição da 1a emissão do Fundo (despesas jurídicas, taxas de distribuição, registro CVM, taxas B3, entre outros), que totalizaram aproximadamente R$ 0,10 por cota, conforme previsto e descrito no prospecto da oferta. Esses custos, de natureza não recorrente, já eram esperados e não impactam a capacidade de geração de resultados esperados do Fundo no longo prazo.

Ao final do mês de julho, o Fundo detinha em caixa aproximadamente R$ 584 mil, que após descontado os dividendos distribuíveis (R$ 410 mil), acarreta um montante de capital disponível de R$ 174 mil (aprox. 1% do PL do Fundo), com previsão de ser mantido em caixa para eventuais custos e despesas que o Fundo possa vir a ter até seu encerramento.

3.3 Demonstração do Resultado - Julho/2026