Relatório Gerencial RSPD11 de fevereiro de 2026

RELATÓRIO GERENCIAL RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III – FII RSPD11

RB ASSET

Informações Gerais do Fundo

Remuneração Base: O valor resultante da aplicação da taxa de 8% (oito por cento) ao ano (considerando-se, para tanto, um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) Dias Úteis sobre o Preço de Integralização das Cotas, atualizado pela variação positiva do Índ ice de Inflação (ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO DO MERCADO - INCC-M), acumulado desde a data de integralização das Cotas até a Data de Apuração.

Características Gerais e Política de Investimentos

RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo determinado de duração, formado por uma única classe de cotas. O Fundo tem por objetivo investir em projetos imobiliários residenciais através: (i) da aquisição direta de Participações Societárias que sejam de titularidade do Fundo, (ii) de outras formas de participações detidas diretamente e/ou indiretamente pelo Fundo nos Empreendimentos Imobiliários, por meio das Sociedades Investidas, (iii) da aquisição de Empreendimentos Imobiliários e (iv) da aquisição de outros títulos ou valores mobiliários que tenham por finalidade o financiamento dos Empreendimentos Imobiliários..

Disclaimer

De acordo com o disposto no Art. 17, § 5º, inciso II, alínea “b” da Lei n.º 14.754, de 12 de dezembro de 2023, informamos aos investidores que as amortizações de cotas podem estar sujeitas à incidência de Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), calculado sobre o ganho obtido na operação, ou seja, sobre a diferença positiva entre o valor da amortização e o custo de aquisição das cotas. Considerando que o Fundo se encontra em fase de desinvestimento, as amortizações ocorrerão de forma mais frequente, o que pode aumentar a quantidade de eventos tributáveis para os cotistas. Para viabilizar o correto cálculo da tributação aplicável em cada amortização, a administradora do Fundo solicitará aos cotistas o preço médio de aquisição (PU médio) de suas cotas, garantindo assim que a apuração do imposto seja feita em conformidade com a legislação vigente.

Mercado Imobiliário Residencial

Panorama geral e últimos dados

Atualizamos nosso cenário com os últimos dados divulgados pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), de acordo com informações de fechamento de fevereiro/2026 para melhor acompanhamento do mercado imobiliário residencial em São Paulo.

Em relação às vendas, o mês de fevereiro somou o total de 10.306 unidades comercializadas, volume 26,8% superio no comparativo às vendas de janeiro, por outro lado teve resultado 0,9% menor no comparativo com fev/25. Já em relação aos lançamentos, o mês de fevereiro apresentou o montante de 9.040 unidades, volume 117,8% maior em relação ao mês de janeiro, mas apresentou redução de 14,4% no comparativo com fev/25.

Lançamentos e Vendas (em mil)

Vendas e Lançamento Acumulados (em mil)

Unidades Vendidas Acumuladas em 12 meses (em mil)

Unidades Lançadas Acumuladas em 12 meses (em mil) 8

Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul apresentou desempenho superior em lançamentos com 40% (3.576 unidades), vendas (36%, equivalente a 3.757 unidades), na oferta final (33% equivalente a 26.577 unidades) e VGV (37%, equivalente a R$ 1,562 bilhão). A Zona Oeste, por sua vez liderou em VGO (R$ 22,663 bilhões) e a Zona Norte registrou maior VSO (14,2%).

O cenário macroeconômico global segue favorável aos mercados emergentes. Com o Federal Reserve encerrando seu ciclo de alta e o Banco Central Europeu em postura acomodatícia, o diferencial de juros reais do Brasil continua atraindo fluxo de capital externo — contribuindo para a estabilidade cambial e a compressão do prêmio de risco doméstico. Esse ambiente de liquidez global reduz a volatilidade para ativos reais e reforça o apetite de investidores institucionais por exposição ao mercado imobiliário brasileiro.

No plano doméstico, o Banco Central mantinha a Selic no pico de 15% ao ano ao final de fevereiro, com o mercado projetando o início do ciclo de cortes para março — expectativa reforçada pela própria ata do Copom, que sinalizou abertura para flexibilização caso a inflação seguisse sob controle. O consenso do boletim Focus apontava a taxa encerrando 2026 em torno de 12,5%, com o IPCA convergindo para 4,0% no ano. Para o setor imobiliário, essa trajetória é o principal catalisador do ciclo que se abre: os financiamentos habitacionais com recursos da poupança recuaram mais de 20% ao longo de 2025, pressionados pelo custo do crédito — e essa demanda represada tende a se liberar de forma acelerada conforme os juros caem. O governo já havia reforçado esse movimento com medidas estruturais anunciadas no início do ano: injeção de R$ 35 bilhões no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo via liberação do compulsório, elevação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões e criação de nova linha de financiamento para famílias com renda de até R$ 20 mil mensais. A CBIC projetava crescimento de 10% nas vendas de imóveis em 2026, mesmo com juros ainda em patamar restritivo — sinal de que a demanda estrutural sustenta o setor independentemente do ciclo monetário.

Essa demanda é respaldada por dados concretos: pesquisa da consultoria Brain aponta que 49% dos brasileiros pretendem adquirir um imóvel nos próximos 24 meses, o maior percentual já registrado pela série histórica. O interior do Estado de São Paulo ilustra bem a força desse movimento, com crescimento de 26% nas vendas de imóveis novos no primeiro semestre de 2025, segundo a Abrainc. O imóvel segue consolidado na cultura brasileira como reserva de valor, característica que persiste independentemente do ciclo econômico e sustenta a liquidez do mercado mesmo em períodos de maior restrição de crédito.

Do lado da oferta, o setor passava por uma reorganização que a gestão lê como janela de oportunidade. Algumas construtoras voltadas à classe média tradicional, pressionadas pela combinação de juros elevados e endividamento das famílias, reduziram exposição e colocaram empreendimentos à venda para recompor liquidez e reduzir alavancagem. Ativos bem localizados, com projetos aprovados e obras em andamento, chegaram ao mercado a preços que refletem a necessidade do vendedor — não o valor intrínseco do empreendimento em um ciclo normalizado de crédito.

Com a Selic na iminência de iniciar sua trajetória de queda, crédito habitacional prestes a se expandir, oferta reprimida e um conjunto robusto de medidas governamentais já anunciadas de suporte ao mercado, é previsto uma mudança de ciclo favorável para o mercado imobiliário.

Comparativo de Taxas (%)

Fontes: Secovi – SP, Bacen, ComDinheiro e IBGE

Visão Geral

✓ Emitido o Habite-se da Fase 2 do empreendimento Clubline São Judas;

✓ Protocolado o pedido de emissão do Habite-se do empreendimento Ári Butantã;

✓ Liquidação do estoque do empreendimento Aurora

Atualização dos projetos já existentes no Fundo:

O RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III é composto por 16 projetos. Abaixo a tabela resumo com as principais informações de todos os projetos investidos e os correspondentes links junto aos sites das incorporadoras:

Notas: (1) Vendas líquidas, descontadas dos distratos

* Para melhor entendimento dos números, e por se tratar de produtos diferentes, realizamos uma divisão do projeto One Teodoro entre os seus respectivos lançamentos, Nex One Teodoro e The Choice. O investimento, VGV e avanço de obras são tratados de forma conjunta.

Histórico de Integralizações

1 ª Oferta Primária de Distribuição de Cotas.

O Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III teve a sua 1ª Emissão de Cotas realizada através de Oferta Restrita de Distribuição de Cotas, nos termos da Instrução CVM nº 476, com os investidores subscrevendo o montante total de 25.000 cotas, ao preço de R$ 1.000,00 por cota, incluindo custos, com um Valor Total de Captação da Oferta de R$ 25.000.000,00. A liquidação financeira da primeira chamada de capital da 1ª Emissão de Cotas ocorreu em 30 de abril de 2019.

Os recursos subscritos na 1 ª Emissão de Cota do Fundo já foram totalmente integralizados. A última chamada de capital dos recursos da 1ª Emissão de Cota ocorreu em 09 de outubro de 2020.

2ª Oferta Primária de Distribuição de Cotas.

A 2ª Emissão de Cotas do Fundo também foi realizada através de Oferta Restrita de Distribuição de Cotas, nos termos da Instrução CVM nº 476, com os investidores subscrevendo o montante total de 130.554,00 cotas, ao preço de R$ 1.066,58 por cota, com um Valor Total de Captação da Oferta de R$ 139.246.285,32(¹). Do total de cotas, 1.304 delas (ou 1,0%) foram subscritas no âmbito do Direito de Preferência. A liquidação financeira da primeira chamada de capital da 2ª Emissão de Cotas ocorreu em 28 de fevereiro de 2020.

(1) Observação: este valor não inclui a taxa de distribuição primária da 2ª Emissão de Cotas. Adicionalmente ao valor acima mencionado, os Investidores que subscreveram cotas na 2ª Emissão de Cotas (ou seja, excluídas as cotas subscritas no âmbito do Direito de Preferência) pagaram o valor de R$ 36,84 por cota, referente à Taxa de Distribuição Primária da Oferta de Cotas.

Informações Gerais

Conforme previsto nos documentos da Oferta e no Regulamento do Fundo, as integralizações dos cotistas ocorrem mediante a modalidade de chamada de capital. Isso significa que à medida que o Gestor e o Administrador do Fundo avançam com as negociações dos projetos que farão parte do Fundo, são realizadas chamadas de capital para que os cotistas aportem recursos.

A tabela abaixo demonstra os montantes e datas das chamadas de capital. A totalidade dos recursos comprometidos na 1ª Emissão de Cotas já foi integralizada no Fundo. Conforme Comunicado ao Mercado (Link), as cotas subscritas e não integralizadas (6.543 cotas) foram canceladas, sendo que o saldo já integralizado, referentes às 4 chamadas de capital da 2ª Emissão de Cotas foram convertidas em cotas do Fundo no dia 20 de novembro de 2023.

Vale destacar que para garantir que o Fundo mantenha seu poder de compra e possa honrar com seus compromissos nos projetos investidos, a cada chamada de capital o valor inicial por cota (do momento da Oferta de Cotas), é corrigido pelo indicador ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO DO MERCADO - INCC-M, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas.

Obs: Dado que as Integralizações no Fundo ocorreram mediante chamada de Capital, os valores de fato integralizados serão diferentes dos valores apresentados na tabela acima. A tabela acima tem o objetivo de dimensionar ao leitor, mediante a apresentação da quantidade de cotas captadas por emissão, o total captado considerando um cenário hipotético se 100% dos recursos fossem integralizados imediatamente em cada uma das Ofertas Primárias de Cotas

*Considerando valor da taxa de Distribuição das Cotas, conforme mencionado acima. Fonte: RB ASSET

Histórico de Distribuições de Rendimentos e Amortizações

Conforme disposto em regulamento, o Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III possui prazo de duração determinado, de 72 meses, contados de seu início, em Abril de 2019.

Conforme também disposto em regulamento, dentro deste prazo de 72 meses, ou 6 anos, os dois primeiros anos do Fundo são destinados aos investimentos nos projetos de desenvolvimento residencial. Os últimos 4 anos, por sua vez, são destinados a maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido.

Por conta desta dinâmica, é natural que durante os dois primeiros anos o Fundo não realize distribuições de rendimentos ou amortizações aos cotistas (1). Logo após estes período, as distribuições podem começar, ainda que de forma pontual. Todavia, de forma geral estas distribuições tendem a ficar mais concentradas ao final, quando as operações já passaram do estágio de maturação.

O Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III teve início em Abril de 2019.

(1): Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendim entos e amortizações distribuídos pelo Fundo ao Cotista Pessoa Física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.

Fonte: RB ASSET.

Notas: (1) Valor por cota.

Em 2025, algumas das premissas consideradas para a apresentação das projeções indicadas na Proposta da Administração não se concretizaram conforme o esperado, impactando diretamente a curva de vendas, o fluxo de caixa e, consequentemente, a capacidade de distribuição do Fundo. Na projeção, consideramos a mesma velocidade de vendas que vinha se apresentando nos últimos meses, contudo, no segundo semestre de 2025, houve uma redução significativa na velocidade de vendas.

Adicionalmente, além da maior quantidade de distratos verificada no período, enfrentamos maior dificuldade para repasse dos financiamentos, alongando o fluxo de recebíveis dos projetos e a entrega de chaves, impactando, consequentemente, na quitação dos financiamentos à produção, situação que resultou numa menor realização de caixa do VGV realizado e, portanto, menor volume de caixa para distribuição aos cotistas.

Vale ressaltar que a mudança no cronograma de distribuição de caixa não representa uma redução no volume a ser efetivamente distribuído, ressalvando, contudo, a natureza de renda variável do Fundo e os riscos que isso representa. Reforçamos que investimentos em Fundos Imobiliários com estratégia de desenvolvimento residencial envolvem riscos e não apresentam linearidade de resultados ou distribuições.

Continuamos atuando junto a todos os players da cadeia, incluindo os incorporadores, empresas de venda e os bancos, com foco na liquidez e na preservação de valor dos investimentos.

Valor Patrimonial Projetado do Fundo

Para cada projeto investido, o Gestor realiza cálculos de projeções de valor que cada operação representa para o Fundo. Com a junção destas projeções é possível chegar no Valor Patrimonial Projetado. A tabela abaixo demonstra esta análise.

Especificamente o item (E) da tabela consolida esta referida projeção de rendimentos dos projetos (1), de acordo com o cálculo de valuation apontado acima. Ou seja, significa a soma de toda a expectativa de lucro dos projetos imobiliários investidos, de forma agregada.

O Fundo RB CAPITAL DESENVOLVIMENTO RESIDENCIAL III FII formalizou investimentos em 16 projetos imobiliários de desenvolvimento residencial, finalizando o seu período de investimentos em maio de 2021.

O trabalho do time agora estará focado na gestão ativa e constante de cada projeto, garantindo o cumprimento de prazos, qualidade das obras e ações com diferentes parceiros para que as premissas utilizadas nas expectativas de retorno de cada projeto sejam superadas

Todos os recursos em caixa no Fundo estão alocados conforme determinações previstas em regulamento.

I. Esta análise leva em conta projeções e por isso expectativas, que podem variar significativamente em função do resultado efetivo de cada projeto. II. Todo o valor incorrido já considera a inflação, sendo que o valor a incorrer ainda será considerado à inflação de acordo com a data de cálculo, pois não há projeção de inflação futura.

Por fim, a tabela abaixo apresenta o valor patrimonial atualizado do Fundo, conforme disponibilizado pelo Administrador.

O administrador realiza este cálculo de acordo com as regras contábeis aplicáveis e o valor de cada projeto reflete a partici pação direta do Fundo nas sociedades. Estes valores são calculados a partir das respectivas demonstrações financeiras.

Em termos gerais isso significa que este cálculo contábil, pode não incluir todas as expectativas de resultados dos projetos.

Desta forma, é natural esperar que a cota patrimonial projetada seja diferente do valor da cota patrimonial.

Abertura por Modalidade de Investimento

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por modalidade, separando as operações de Equity e as operações de Permuta.

Fonte: RB ASSET

Abertura por Tipologia de Unidade Residencial

A tabela abaixo demonstra a abertura dos projetos por tipologia de unidades residenciais, separando pela quantidade de dormitórios.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Evolução dos Projetos

Fonte: RB ASSET

Notas:(1) Os percentuais são baseados no valor do Investimento inicial em cada projeto.

Abertura Evolutiva de Estoque x Vendas

(1). No caso de investimentos via permuta física são consideradas apenas unidades de propriedade do fundo. Dessa forma, o número pode ser diferente da soma de unidades dos Projetos.

Fonte: RB ASSET

Abertura da Curva de Obras

Fonte: RB ASSET

Mapa dos Projetos

PROJETOS DO FUNDO

1

OSCAR BY YOU,INC

2

ARBÓREA ITAIM

3

BROOK BY YOU, INC

4

OY CAMPO BELO

5

ÁRI BUTANTÃ

6

LED VILA MADALENA

7

BROOKLIN 90

8

RARO PERDIZES

9

V3RSO JARDINS

10

ÁSTERI

11

AURORA

12

SIGNATUR

13

CLUBLINE SÃO JUDAS

14

VISTA PARK

15

NEX ONE TEODORO

16

NEX ONE NHAMBIQUARAS

ESTAÇÕES

A

CIDADE JARDIM (CPTM)

B

VILA OLIMPIA (CPTM)

C

VILA MADALENA (METRÔ)

D

CLINICAS (METRÔ)

E

CAMPO BELO (METRÔ)

F

BROOKLIN (METRÔ)

G

MORUMBI (METRÔ)

H

BUTANTÃ (METRÔ)

1

PRAÇA DA ÁRVORE (METRÔ)

J SAÚDE (METRÔ) SHOPPINGS

SHOPPING JK

SHOPPING HIGIENOPÓLIS

SHOPPING MORUMBI

PARQUES

P

PARQUE IBIRAPUERA

AEROPORTO

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AEROP. DE CONGONHAS