Relatório Gerencial RZAT11 de março de 2026

Riza Arctium

Riza Asset Management

Relatório de Gestão Março 2026

Objetivo

Obter retornos consistentes acima do benchmark de IPCA+5,0% a.a. investindo em uma carteira imobiliária diversificada. O fundo adquire imóveis de empresas que buscam, através da desmobilização, otimizar sua estrutura de capital. O foco está em ativos industriais, logísticos e comerciais de setores resilientes.

Gestão

Administração

Consultoria Imobiliária

Riza Gestora de Recursos

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Não há

Início das Atividades

Julho 2017 (Fundo transferido | Início da gestão Riza: Dezembro 2019)

Prazo

Público Alvo

Indeterminado

Investidores em Geral

Código de Negociação

Quantidade de Emissões

Quantidade de Cotas

RZAT11

8

4.235.042

Taxa de Administração

Taxa de Perfomance

Divulgação de Rendimentos

1,0%

20% acima de IPCA+ 5,0% a.a.

10º dia útil do mês subsequente

Data Ex-Rendimentos

Pagamento de Rendimentos

11º dia útil do mês subsequente

15º dia útil do mês subsequente

Riza Arctium

Relatório de Gestão Março 2026

Resultados

Resultados

No mês de abril, referente ao resultado de março, o Fundo distribuiu R$ 1,40 por cota, acima da estimativa do último relatório devido a expectativa de ganhos não recorrentes e IPCA elevado.

Atualmente, o Fundo mantém R$ 0,62 por cota em caixa, montante destinado a futuras distribuições.

A estratégia de retenção adotada pela Gestão visa mitigar eventuais reduções nos resultados distribuíveis, especialmente em períodos de menor variação do IPCA, contribuindo para maior estabilidade e previsibilidade dos rendimentos.

A seguir, apresentamos uma visão simplificada das demonstrações financeiras do Fundo.

Demonstrações Financeiras

Perspectivas

Devido aos potenciais ganhos não recorrentes provenientes das operações de Aliança Agrícola e Rede Monte Carlo, estimamos rendimentos mensais entre R$ 1,65 e R$ 1,75 por cota, com a variação sendo influenciada principalmente pelo componente de IPCA do Fundo.

Ressaltamos que esta estimativa é baseada nas informações e dados disponíveis no momento da divulgação deste relatório e está sujeita a alterações, especialmente com a publicação oficial do IPCA.

Apresentamos a seguir o histórico de rendimentos por cota dos últimos meses, acompanhado das projeções para os três meses seguintes.

Histórico de Rendimentos e Projeções

Portfólio

Atualmente, o portfólio do Fundo é composto por 10 imóveis, todos locados para 9 inquilinos, com uma taxa contratual média de IPCA + 10,2% ao ano. Os imóveis foram adquiridos por R$ 405 milhões, enquanto a última avaliação de mercado os avaliou em R$ 1,04 bilhão.

No mês de março, o Fundo concluiu a negociação junto à Aliança Agrícola referente ao imóvel localizado em Porto dos Gaúchos-MT. No âmbito da operação, foram formalizadas as seguintes condições:

- Distrato da Locação Atípica: Apropriação do depósito caução (R$ 1,79 milhões; R$ 0,42 por cota) e indenização contratual reconhecida (R$ 13,29 milhões; R$ 3,14 por cota), essa não contabilizada por incerteza de recuperação;

- Opção de Recompra: Mecanismo de ganho na venda - valores acima de R$ 38,5 milhões (corrigidos por IPCA + 0,84% a.m.) serão divididos 50% Fundo / 50% Aliança Agrícola;

- Desinvestimento: Em 3 de abril, o Fundo assinou um contrato vinculante de venda junto a Cooperativa CVale do imóvel por R$ 53 milhões à vista, sujeito a diligência. Após conclusão da diligência e assinatura da escritura, estima-se um ganho de R$ 8,75 milhões, correspondente a R$ 2,06 por cota.

Portfólio

Imóveis por Localização

Imóveis por Tipo

Tese de Investimento

Anexo I

SALE LEASEBACK COM OPÇÃO DE RECOMPRA

A estratégia de Sale Leaseback com Opção de Recompra consiste na aquisição de imóveis de empresas, seguida da locação imediata desses imóveis de volta à mesma empresa. Adicionalmente, o Fundo concede uma opção de recomprar o imóvel durante o período do contrato de aluguel.

Essa abordagem oferece às empresas liquidez imediata, permitindo-lhes vender o imóvel e reinvestir os recursos no seu negócio, enquanto continuam operando no imóvel por meio do contrato de aluguel e garantindo ainda o direito de recomprá-lo quando oportuno.

Os imóveis são adquiridos pelo Fundo com descontos de até 50% em relação ao valor de mercado, oferecendo sólida proteção patrimonial. O valor do desconto é determinado pela liquidez do imóvel, ou seja, imóveis de menor liquidez resultam em maiores descontos. Vale ressaltar que, independentemente da liquidez, o preço de aquisição é limitado ao valor de venda forçada atestado por laudo.

Os prazos dos contratos variam de 5 a 10 anos, proporcionando um planejamento de longo prazo tanto para o fundo quanto para as empresas locatárias. Além disso, são indexados ao IPCA, proporcionando ao Fundo retornos acrescidos da inflação.

A seguir, apresentamos uma ilustração da operação para facilitar o entendimento.

DIFERENCIAIS DA TESE

Diversificação: Investimento em imóveis comerciais, logísticos e industriais, distribuídos por diversas regiões do Brasil e ocupados por empresas de diversos setores, promovendo diversificação em três esferas distintas: geográfica, setorial e de tipo de imóvel.

Rentabilidade: Distribuição mensal de dividendos inclui tanto o aluguel quanto o IPCA mensal, ambos isentos de imposto de renda. Essa estrutura combina o potencial de retorno dos fundos de papel com a segurança dos fundos de tijolo.

Proteção Patrimonial: Uma de suas principais características é a aquisição de imóveis com descontos de até 50% em relação ao valor de mercado, proporcionando uma sólida proteção patrimonial. Por essa razão, em caso de inadimplência por parte do locatário, este perderá o direito de recomprar o imóvel, permitindo ao Fundo vendê-lo a terceiros pelo valor de mercado e gerar ganhos extraordinários.

Prioridade no Pagamento: A possibilidade de o locatário perder o direito de recomprar o imóvel em caso de inadimplência torna o pagamento do aluguel uma prioridade em seus compromissos financeiros, reduzindo os riscos de inadimplência para o Fundo.

Recompra Antecipada: Em casos de recompra antecipada, ou seja, recompra antes do término do contrato de aluguel, uma multa entre 10% a 20% do valor de aquisição é aplicada. Desde o início da gestão, três recompras antecipadas foram realizadas, resultando em ganhos extraordinários para o Fundo.

Cidade Imperial

LOCATÁRIO

Fundada em 1997, a Cervejaria Cidade Imperial S.A. é focada na produção de cervejas puro malte, sendo a mais conhecida delas a Império.

Em 2018 a empresa comprou a fábrica da cerveja Proibida, localizada na cidade de Frutal MG. Atualmente, é a 4º maior empresa do segmento no país.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Industrial

Localização: Frutal - MG

Data de Aquisição: dez/21

Prazo: 5 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 9,4% a.a.

Garantia Locatícia: R$ 18 milhões

Área Terreno: 464.958 m²

Área Construída: 78.601 m²

Indústria da Cervejaria Cidade Imperial S.A., localizada na Rodovia Juscelino Kubitschek de Oliveira – BR 364, Frutal – MG.

R$ 618 milhões Valor de Mercado

R$ 150 milhões

Valor de Compra

76% Desconto

Aspam

LOCATÁRIO

Fundada em 1978, a Aspam faz parte de um grupo que atua em duas áreas principais: aluguel e manutenção de aeronaves, por meio da Voar Aviação, e locação de galpões logísticos, através da Aspam e Goiazém.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Logístico

Localização: Goiânia - GO

Data de Aquisição: out /21

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 9,4% a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 124.372 m²

Área Construída: 63.268 m²

Complexo logístico da Aspam, localizado na Avenida Perimetral Norte, 10.002, Vila João Vaz, Goiânia-GO.

R$ 108 milhões Valor de Mercado

R$ 68 milhões Valor de Compra

37% Desconto

Splice Indústria

LOCATÁRIO

Fundado em 1962 como uma concessionária de telefonia fixa, o Grupo Splice expandiu suas operações e hoje atua em quatro setores da economia: Educação, Real Estate, Infraestrutura e Indústria. O grupo possui participações em empresas como o Centro Universitário Facens, a Concessionária ViaRondon, entre outras empresas.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Industrial

Localização: Votorantim - SP

Data de Aquisição: jan/23

Prazo: 5 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 10,5 % a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 44.635 m²

Área Construída: 9.650 m²

Indústria e sede da Splice Indústria, Comércio e Serviços Ltda., localizado na Avenida 31 de Março, Votorantim – SP.

R$ 70 milhões Valor de Mercado

R$ 44 milhões

Valor de Compra

37% Desconto

Aliança Agrícola

LOCATÁRIO

Fundado em 1994 como uma trading de grãos, o Grupo Sodrugestvo ampliou suas operações e hoje atua nos segmentos de Processamento de Grãos, Logística, Infraestrutura e Trading. A entrada no mercado brasileiro ocorreu em 2010, por meio da Aliança Agrícola do Cerrado.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Logístico

Localização: Porto dos Gaúchos - MT

Data de Aquisição: nov/24

Prazo: 5 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 10,5 % a.a.

Garantia Locatícia: R$ 1,9 milhões

Área Terreno: 87.607 m²

Área Construída: 10.749 m²

3tentos

Armazém de grãos da Sodrugestvo Agronegócio S.A., localizado na MT-338, na zona urbana de Porto dos Gaúchos – MT.

R$ 61 milhões Valor de Mercado

R$ 35 milhões Valor de Compra

42% Desconto

Rápido Araguaia

LOCATÁRIO

Fundada em 1971, a Rápido Araguaia é uma empresa de transporte coletivo urbano que detém a concessão responsável por 50% do sistema de transporte público da região metropolitana de Goiânia - GO.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Comercial

Localização: Goiânia - GO

Data de Aquisição: jan/26

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 14,9 % a.a.

Garantia Locatícia: R$ 2,3 milhões

Área Terreno: 70.772 m²

Área Construída: 10.615 m²

Garagem Oeste, Rápido Araguaia Ltda., localizado na Avenida Presidente JK, 260, Jardim Presidente – Goiânia – GO.

R$ 49 milhões Valor de Mercado

R$ 30 milhões Valor de Compra

39% Desconto

Comfrio Logística

LOCATÁRIO

Fundada em 1996 em Bebedouro – SP, a Comfrio Logística é uma das principais empresas de logística de frios no Brasil, especializada em armazenagem, cross-docking e gestão de estoque para empresas do setor de alimentos e do agronegócio.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Logístico

Localização: Caucaia - CE

Data de Aquisição: jun/21

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 10,6 % a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 38.8450 m²

Área Construída: 5.581 m²

Armazém refrigerado da Comfrio Logística, localizado na Rodovia BR-020, 527, Caucaia – CE.

R$ 33 milhões Valor de Mercado

R$ 16 milhões

Valor de Compra

50% Desconto

Atacadão Dia a Dia

LOCATÁRIO

Fundado em 1960 em Padre Bernardo – GO, o Atacadão Dia a Dia é considerado o maior atacadista do Centro-Oeste pelo ranking ABAD/Nielsen (2023), com um total de 26 lojas localizadas no Distrito Federal, Goiás, Bahia e Tocantins.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Comercial

Localização: Planaltina - DF

Data de Aquisição: mar/24

Prazo: 5 anos

Operação: Buy to Lease c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 9,4 % a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 15.429 m²

Área Construída: 9.638 m²

Atacadão Dia a Dia, localizado no Setor Habitacional Mestre d’Armas, Quadra 24, Módulo 01, Lote 1ª, Palnaltina – DF.

R$ 32 milhões Valor de Mercado

R$ 20 milhões

Valor de Compra

36% Desconto

Rede Monte Carlo – Rio Claro

LOCATÁRIO

Fundada em 1975, a Rede Monte Carlo é uma rede de postos de combustíveis que conta com 66 unidades distribuídas em cinco estados, com forte presença em São Paulo.

A rede opera sob as bandeiras BR, Ipiranga, Petronas, Shell e também com bandeira branca.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Comercial

Localização: Rio Claro - SP

Data de Aquisição: jun/21

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 9,0 % a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 127.884 m²

Área Construída: 2.395 m²

Posto de Combustível da Rede Monte Carlo, localizado na Rodovia Washington Luís, km 198, Corumbataí – SP.

R$ 30 milhões Valor de Mercado

R$ 15 milhões

Valor de Compra

50% Desconto

Rede Monte Carlo - Mirassol

LOCATÁRIO

Fundada em 1975, a Rede Monte Carlo é uma rede de postos de combustíveis que conta com 66 unidades distribuídas em cinco estados, com forte presença em São Paulo.

A rede opera sob as bandeiras BR, Ipiranga, Petronas, Shell e também com bandeira branca.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Comercial

Localização: Mirassol - SP

Data de Aquisição: jun/21

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 9,0 % a.a.

Garantia Locatícia: Fiança

Área Terreno: 8.512 m²

Área Construída: 2.423 m²

Posto de Combustível da Rede Monte Carlo, localizado na Avenida Santos Dumont, 4235, Loteamento Jardim Marilu, Mirassol – SP.

R$ 27 milhões Valor de Mercado

R$ 20 milhões

Valor de Compra

25% Desconto

Andorinha Transportes – Campo Grande

LOCATÁRIO

Fundada em 1948 em Presidente Prudente, SP, a Andorinha Transportes é uma empresa de transporte rodoviário de passageiros que opera nas regiões Sudeste, Centro-Oeste e Sul, oferecendo serviços em linhas intermunicipais, interestaduais e internacionais.

OPERAÇÃO

Tipo Imóvel: Comercial

Localização: Campo Grande - MS

Data de Aquisição: jun/21

Prazo: 10 anos

Operação: Sale Leaseback c/ Opção de Recompra

Taxa: IPCA + 10,5 % a.a.

Garantia Locatícia: Seguro Locatício

Área Terreno: 10.542 m²

Área Construída: 3.912 m²

Pátio de ônibus da Empresa de Transportes Andorinha S.A, localizado na Avenida Costa e Silva, 1275, Vila Progresso, Campo Grande – MS.

R$ 12 milhões Valor de Mercado

R$ 7 milhões Valor de Compra

40% Desconto

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Nome do Fundo RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII

CNPJ 28.267.696/0001-36