Relatório Gerencial SAPI11 de julho de 2026

Relatório Mensal

Julho/2026

Santander Papéis Imobiliários FII – Responsabilidade Limitada SAPI11

Relatório de Gestão

Objetivo do Fundo

O SAPI11 investe, majoritariamente, em CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Tem o objetivo de buscar negócios com baixo risco, diversificando a alocação em CRI’s indexados ao IPCA e/ou CDI, além de contar com distribuição mensal de dividendos.

Rentabilidade

Valor de Mercado da Cota R$ 9,15

Rendimento Mensal por Cota: R$ 0,11 Pagamento em 14/08/2026

Dados Patrimoniais

Patrimônio Líquido¹:

R$ 298.722.334,68

¹Posição em 31/07/2026

Número de Cotistas¹:

13.166

Valor Patrimonial:

R$ 10,10

Taxas

Taxa de Administração:

1,00%

Taxa de Performance:

Não há cobrança

Comentário do Gestor

O SAPI11 encerrou o mês de julho com retorno acumulado de 9,4% em 2026 e de 23,3% nos últimos 12 meses, superando o IFIX em ambos os períodos. O fundo segue negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial, com P/VP de aproximadamente 0,91. No mês, foram distribuídos R$ 0,11 por cota em rendimentos, o que corresponde a um dividend yield anualizado de 15,4%, considerando a cotação de fechamento de R$ 9,15. Esse patamar de rendimento equivale a 130,5% do CDI líquido de imposto de renda, com base em um CDI de 13,9% ao ano e gross-up de 15% de imposto.

Conforme mencionado no relatório gerencial de junho, o fundo realizou a liquidação primária do CRI VCA, operação selecionada e analisada pela equipe de gestão, remunerada a IPCA + 12,44% a.a. e com vencimento em julho de 2038. A operação é lastreada em recebíveis provenientes da venda de unidades residenciais de dois empreendimentos localizados em Vitória da Conquista (BA) e conta com garantias como alienação fiduciária das unidades, cessão fiduciária dos direitos creditórios e obrigação das cedentes de recompor a carteira de recebíveis sempre que os índices mínimos de monitoramento previstos nos documentos da operação não forem atendidos. Os juros e as amortizações são pagos mensalmente, com possibilidade de amortizações extraordinárias por meio de mecanismo de cash sweep.

Outro movimento relevante da carteira no mês foi a amortização integral do CRI Casa Uvva. Após a identificação de descumprimentos de obrigações contratuais, foi aprovado em assembleia o vencimento antecipado da operação. A liquidação da 1 ª Série (Sênior) ocorreu por meio da execução dos fundos de obras e de juros, sem qualquer impacto financeiro para o SAPI11, com os recursos integralmente recebidos pelo fundo.

Além disso, a gestão realizou a alienação integral da posição no CRI SuperFrio, gerando ganho de capital de aproximadamente R$ 700 mil, equivalente a cerca de R$ 0,02 por cota. O resultado já foi incorporado ao caixa do fundo e será distribuído aos cotistas de forma equalizada ao longo do semestre, conforme a política de distribuição adotada pelo fundo.

Por fim, em relação ao CRI RZK Energia, fomos notificados pela securitizadora sobre o não pagamento da PMT ordinária referente ao mês de julho, cuja obrigação foi coberta com recursos do fundo de reserva. Também recebemos comunicação acerca de uma medida cautelar ajuizada envolvendo a operação e já iniciamos conversas com a companhia para entender seus desdobramentos e os potenciais impactos sobre o CRI. Vale destacar que 12 das 13 usinas vinculadas à operação já estão concluídas e em fase de geração de energia. Paralelamente, estamos em contato com assessores legais para apoiar a análise do caso e a definição dos próximos passos. Novas atualizações sobre o tema serão apresentadas no relatório gerencial de agosto.

Alocação dos Ativos

Segue posição de alocação da carteira do fundo em 31 de julho de 2026.

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR SEGMENTO

ALOCAÇÃO POR INSTRUMENTO

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR INDEXADOR

Visão Geral

RENDIMENTOS¹

RENTABILIDADE

Visão Geral

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

Informações Contábeis

O SAPI11 possui um saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 3.912.416,52 (R$0,13 por cota). Adicionalmente, a correção monetária das posições dos CRIs atrelados ao IPCA+ foi distribuída ao longo do último mês, de modo que permanece um valor de R$ 0,03/cota.

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 31 de julho de 2026.

Duration da Carteira: 3.5 anos

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 31 de julho de 2026.

Duration da Carteira: 3.5 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI VCA

A operação tem como lastro a cessão de créditos imobiliários oriundos de contratos de compra e venda dos empreendimentos VCA Dona Mirai e VCA Duque Du L'Est, em Vitória da Conquista/BA. A estrutura conta com alienação fiduciária dos imóveis, AF de quotas das SPEs, cessão fiduciária dos direitos creditórios e das contas vinculadas e fiança da VCA Construtora e dos sócios. Adicionalmente, a operação possui Fundo de Reserva equivalente a 2 PMTs e Fundo de Despesas. A amortização ocorre por meio de fluxo ordinário mensal, contando ainda com mecanismo de cash sweep, que permite amortizações extraordinárias com o excedente de caixa gerado pela carteira de recebíveis. Duration: 3.9 anos

CRI MARTINI MEAT

CRI lastreado em uma debenture imobiliária emitida pela Martini Meat, a empresa detêm 4 galpões logísticos refrigerados. A operação conta com as seguintes garantias: Alienação Fiduciária de 3 galpões (Itajaí, Paranaguá e Rio Grande). O LTV da operação é de 76,5%. A estrutura também conta com a cessão dos contratos de prestação de serviço.

Duration: 3.2 anos

CRI CONSTROEN

O CRI possui como lastro a nota comercial com destinação de reembolso de obras realizadas pela construtora. A estrutura de garantias é composta pela Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial já performado, cessão de recebíveis e aval. O LTV da operação é de 50%. O CRI vence em dezembro de 2029 e a sua remuneração é de IPCA + 11,25%.

Duration: 2.6 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI ALMEIDA JUNIOR

O CRI possui alienação fiduciária de 72,5% do Norte Shopping do grupo Almeida Jr (grupo dominante no setor de Shopping Center no estado de Santa Catarina), além de cessão fiduciária dos recebíveis de aluguel e estacionamento dos Shoppings Norte e Nações. A operação também conta com fiança da holding Almeida Junior. A estrutura da dívida conta com LTV máximo de 65% e ICSD mínimo de 1,1x. O Norte Shopping é um shopping center maduro, foi inaugurado em 2011, conta com um total de 182 lojas e mais de 1.600 vagas de estacionamento, totalizando 35.545 m² de ABL.

Duration: 5.4 anos

CRI PIRELLI

Trata-se de um CRI emitido em série única e vinculado a um centro de distribuição logístico da Pirelli localizado em Campinas/SP, com área bruta locável de 55.802 m². O imóvel foi desenvolvido sob modelo built-to-suit (BTS) e possui contrato de locação de longo prazo, com duração de 15 anos. A operação é garantida pela alienação fiduciária do direito real de superfície do ativo e conta ainda com mecanismos adicionais de segurança, como seguro-fiança locatícia cobrindo no mínimo 18 aluguéis, fundo de reserva e fiança bancária emitida por instituição financeira com rating nacional AAA.

Duration: 5.4 anos

CRI CITILOG

CRI lastreado no compromisso de compra e venda do galpão logístico Citilog, localizado em Varginha (MG). O ativo faz parte de um complexo que se encontra operacional e possui aproximadamente 83.000 m² de Área Bruta Locável (ABL), distribuídos em 7 galpões. O complexo está situado em uma localização estratégica no sul de Minas Gerais, com vocação para atuar como hub logístico multimodal. O galpão logístico da operação é dividido em 14 módulos e apresenta padrão construtivo Classe AAA. A operação conta com alienação fiduciária do imóvel como principal garantia, além de um fundo de despesas equivalente a 2 meses. O LTV inicial é de 45%, considerando o valor de venda forçada do ativo. O CRI é remunerado a IPCA + 8,9% a.a., com vencimento em março de 2031.

Duration: 3.8 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SOMPO

Operação estruturada com lastro em CCI emitida no contexto da aquisição do imóvel Sompo, localizado na região da Avenida Paulista, em São Paulo/SP, por um FII gerido pela Barzel (GIC). Como principais garantias, a estrutura contempla a alienação fiduciária de 100% do imóvel, além da cessão fiduciária dos recebíveis provenientes dos contratos de locação do imóvel. Adicionalmente, a operação conta com fundo de reserva equivalente a dois meses de obrigações financeiras. Por fim, considerando o valor de venda forçada do ativo, o LTV aproximado da operação é aproximadamente 48,9%.

Duration: 3.7 anos

CRI RZK ENERGIA

CRI com lastro em notas comerciais das SPEs subsidiárias do Grupo RZK Energia. Os recursos serão utilizados para a construção de 13 usinas solares distribuídas nos estados do MT, GO, SP e PR. Essas usinas já possuem contratos com prazos de 15 anos firmados que foram cedidos como garantia da operação. Além da cessão fiduciária de 100% dos contratos, a operação conta com AF de cotas da SPE e Aval da Holding RZK Energia. O Grupo RZK iniciou as atividades em 1985; Desde 2012 tem atuado em projetos de geração de energia solar e desde 2018 iniciou as operações como comercializadora de energia no mercado livre. Duration: 4.0 anos

CRI PGE

CRI lastreado em uma debênture emitida pela SPE Paulista Geradora de Energia (PGE) Cascata. Os recursos foram destinados para financiar as obras da central geradora hidrelétrica (CGH) Cascata. A CGH utiliza do potencial hidráulico dos reservatórios (SABESP – Sistema Cantareira) para fornecer energia. O contrato de cessão é firmado com à Vivo Telefônica e possui multa em caso de rescisão. A operação também conta com a alienação fiduciária de cotas da SPE, além do aval da socia majoritária da PGE até o término da obra.

Duration: 4.3 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI MRV FLEX

O CRI tem como lastro os Direitos Creditórios Imobiliários representados pelas CCI. A operação foi estruturada com a MRV Engenharia e Participações S.A. e dividida em três séries (sênior, mezanino e subordinada). A série sênior, adquirida pelo fundo, conta com garantias, como: (i) coobrigação da MRV durante o prazo de obras, (ii) futura alienação fiduciária de imóvel para todos os créditos quando do Habite-se e (iii) fundo de juros e despesas. O CRI MRV Flex possui vencimento em agosto de 2035 e remuneração de IPCA + 10,28%.

Duration: 2.6 anos

CRI LATAM (BRADESCO)

O CRI possui como lastro final um contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines com risco de crédito mitigado por uma Carta Fiança do Banco Bradesco.

Duration: 2.7 anos

CRI MEGA MODA

CRI lastreado em notas comerciais emitidas pela SPE Mega Moda Shopping e contratos de aluguéis vinculados ao empreendimento. A operação conta com a alienação fiduciária do imóvel (R$ 345 milhões – venda forçada – LTV 58%), cessão fiduciária do fluxo futuro de recebíveis e aval dos acionistas. Já quanto ao setor de atuação, o shopping Mega Moda é um dos principais centros atacadistas na região do Centro-Oeste (Goiânia), considerada um polo produtor e distribuidor de moda no Brasil. Adicionalmente, a operação possui rating AA pela Fitch.

Duration: 3.8 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SENDAS (GIC)

CRI lastreado em 17 contratos de locação com o grupo Assaí (Sendas Distribuidora S.A.). As lojas foram compradas pela Barzel Properties e locadas ao Assaí por 25 anos. A operação conta com a alienação fiduciária de cotas do FII Barzel e a cessão de aluguéis das lojas locadas. A operação vence em abril de 2034 e possui rating AAA pela Fitch.

Duration: 3.5 anos

CRI AMORA

Operação com lastro nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados pela aMora. Durante o período de financiamento, o comprador paga 20% do imóvel em forma parcelada. Após o fim do período, pode quitar e adquirir o imóvel. Além da alienação fiduciária dos imóveis, a operação também conta com a cessão de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da empresa, aval e subordinação de 15%. A remuneração segue o IPCA + 8,80%.

Duration: 1.0 anos

CRI VILLA XP

CRI Villa XP possui lastro uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final da estrutura. A operação conta com remuneração IPCA + 5,0%.

Duration: 7.7 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI ONS

O lastro do CRI é representado por créditos imobiliários oriundos do contrato de locação atípico (BTS) com o Operador Nacional do Sistema Elétrico (ONS). O contrato é destinado ao centro regional de operação do nordeste, Recife – PE. Além disso, a operação conta com a AF do imóvel, AF de Cotas e Fundo de Reserva (2 aluguéis mensais). A ONS coordena e controla as instalações de geração e transmissão de energia elétrica no Sistema Interligado Nacional (SIN), sob fiscalização da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel). Por fim, todos os recursos que permanecem no caixa são destinados as operações do ano seguinte.

Duration: 0.6 anos

CRI SENDAS

CRI com lastro em aluguéis a serem pagos pela Sendas e garantia dos imóveis (lojas) localizados nas seguintes cidades: Curitiba – PR, Palmas – TO, Camaçari – BA e Castanhal - PA. Operação conta com LTV inicial de 80%. A operação conta com a cessão de recebíveis das lojas Assai e a alienação fiduciária dos ativos.

Duration: 4.7 anos

CRI MRV FB

Operação estruturada com lastro em CCIs representativas de diversos contratos de compra e venda de unidades residenciais da MRV. A estrutura prevê mecanismo de recompra obrigatória dos créditos pela companhia em caso de distrato dos contratos que compõem o lastro da operação. Adicionalmente, está prevista a constituição futura de alienação fiduciária dos créditos quando da emissão do habite-se dos empreendimentos. Como mecanismos adicionais de proteção, a operação conta com fundo de reserva inicial equivalente a 7% do valor da emissão, além de fundo destinado à cobertura de despesas.

Duration: 2.3 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI FATOR REALTY

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela Holding Fator Realty SA. A operação conta com a alienação fiduciária das unidades em estoque do projeto Capri, a AF de cotas das ações da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis futuros do empreendimento e a fiança dos sócios e da holding. Adicionalmente, contamos com Fundo de Juros de 6 meses, Fundo de despesa de 4 meses e LTV máximo de 60%. A operação é remunerada a CDI + 4,25% e terá prazo de 48 meses com o pagamento mensal de juros e amortização semestral com os recursos da vendas das unidades.

Duration: 3.1 anos

CRI IGUATEMI FORTALEZA

CRI lastreado em uma debênture imobiliária emitida pela Calila Investimentos S.A. A operação conta com a alienação fiduciária da fração de 65% do imóvel Shopping Iguatemi Fortaleza, perfazendo um LTV inferior a 25% para a série sênior, considerando a avaliação em dez/23 no valor de R$ 1,68 bilhões (100% do imóvel). Além disso, a estrutura de garantias conta com a cessão fiduciária das receitas do empreendimento, aval da Calila Investimentos e Fundo de Reserva.

Duration: 4.4 anos

CRI ELEVA

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela SPE do Projeto Cidade Jardim da companhia Galli Investimentos e Participações. A destinação dos recursos é para a construção do empreendimento de alto padrão na cidade de São Paulo. As liberações dos recursos serão realizadas em até 3 tranches seguindo a necessidade de capital do projeto e controlada por um terceiro contratado. A operação conta com a alienação fiduciária das ações da SPE do projeto, AF dos imóveis, CF dos recebíveis, Aval da Holding e Aval dos sócios. Operação é remunerada a CDI +4,25% e vencimento em Julho de 2027.

Duration: 0.9 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SÃO BENEDITO

CRI lastreado na CCI. A operação conta com Alienação Fiduciária de dois imóveis, cessão fiduciária de recebíveis de um empreendimento no Vale dos Guimarães, alienação fiduciária das cotas da SPE de um empreendimento residencial de alto padrão, todos em Cuiabá-MT e aval dos sócios. O Grupo São Benedito foi fundado em 1983 e é líder no mercado imobiliário na região de Cuiabá, além da presença em outras localizadas na região Centro-Oeste. A operação vence em março de 2031 e a taxa de aquisição foi de CDI + 3,5%, acima da emissão da operação.

Duration: 3.4 anos

CRI PEDRAS ALTAS

CRI possui como lastro a nota comercial com destinação para desenvolvimento de obras pela construtora. O empreendimento já está 86% vendido. Quanto a estrutura de garantias é composta pela Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial, cessão de recebíveis presentes e futuros e aval das pessoas físicas e jurídicas. A amortização ocorrerá apenas em parcela bullet, porém será considerado o Cash Sweep de 90% das unidades vendidas ao longo da operação. Também compõe a estrutura da operação Fundo de Juros e Fundo de Despesas (4 meses). Por fim, o LTV máximo da operação é 65% e há a obrigação de vender no mínimo 3 unidades por semestre. Duration: 1.3 anos

Informações Gerais

Informações Gerais

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INÍCIO DAS ATIVIDADES 18/10/2023

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO SAPI11

GESTOR Santander Asset Management

ADMINISTRADOR Santander Caceis

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00%

COTAS EMITIDAS 29.563.321

TAXA DE PERFORMANCE Não há

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