Relatório Gerencial SAPI11 de março de 2026

Relatório Mensal

Março/2026

Santander Papéis Imobiliários FII – Responsabilidade Limitada SAPI11

Relatório de Gestão

Objetivo do Fundo

O SAPI11 investe, majoritariamente, em CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Tem o objetivo de buscar negócios com baixo risco, diversificando a alocação em CRI’s indexados ao IPCA e/ou CDI, além de contar com distribuição mensal de dividendos.

Rentabilidade

Valor de Mercado da Cota R$ 9,30

Rendimento Mensal por Cota: R$ 0,11 Pagamento em 15/04/2026

Dados Patrimoniais

Patrimônio Líquido ¹:

R$ 295.837.093,90

¹Posição em 31/03/2026

Número de Cotistas¹:

13.088

Valor Patrimonial :

R$ 10,01

Taxas

Taxa de Administração:

1,00%

Taxa de Performance:

Não há cobrança

Comentáriodo Gestor

Em março, as incertezas geopolíticas foram determinantes para o desempenho dos ativos no Brasil e no exterior. Após sete meses consecutivos de alta, o IFIX encerrou o mês com queda de 1,1%, mas ainda acumula valorização de 2,5% no ano. As cotas do SAPI11 tiveram leve alta de 0,3% no mercado secundário em março e acumulam valorização de 1,1% no ano. Considerando a distribuição mensal de rendimentos, o retorno total do fundo em 2026 e nos últimos 12 meses foi de 5,9% e 24,7%, respectivamente, superando o IFIX em ambos os períodos. O fundo segue negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de aproximadamente 0,93).

Mantivemos a distribuição de rendimentos em R$ 0,11 por cota no mês, o que representa um dividend yield anualizado de 15,2%, considerando a cotação de fechamento de R$ 9,30. Esse patamar de rendimento equivale a 121 ,7% do CDI líquido de imposto de renda, com base em um CDI de 14,65% ao ano e gross-up de 15% de imposto. Apesar da expectativa de continuidade da queda da taxa Selic nos próximos meses, mantemos a projeção de distribuição entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota ao mês ao longo do segundo trimestre de 2026 .

Em relação às movimentações da carteira, o mês foi marcado por amortizações extraordinárias de alguns CRIs do portfólio. Foram amortizados R$ 9,7 milhões no conjunto dos CRIs Varginha, reduzindo a posição de 3,4% para 0,3% do patrimônio líquido.

Além disso, houve amortização de R$ 7,8 milhões do CRI Pedras Altas, com redução de sua participação de 4,8% para 2,1% do patrimônio líquido. Por fim, o CRI Superfrio amortizou aproximadamente 10% do saldo devedor, reduzindo sua concentração de 8,6% para 7,5% do patrimônio líquido.

Apesar de os eventos de amortização elevarem pontualmente o nível de caixa do fundo, entendemos que esses movimentos representam uma oportunidade para reciclagem da carteira, com redução de concentrações específicas, maior diversificação e busca por ativos com perfil de risco semelhante e spreads potencialmente mais atrativos. Nesse contexto, a gestão realizou, na primeira quinzena de abril, a alocação em um CRI do segmento logístico no montante de R$ 10 milhões, equivalente a 3,4% do patrimônio líquido. O ativo foi adquirido a uma taxa de IPCA + 9%, superior, por exemplo, à observada nas amortizações dos CRIs Varginha (IPCA + 7,5% ao ano). Cabe destacar que os slides a seguir não contemplam essa nova alocação, uma vez que foi realizada em abril. Mais detalhes sobre essa aquisição serão apresentados no próximo relatório gerencial .

Desde novembro de 2025 , o Fundo acumulou aproximadamente R$ 118 milhões em amortizações, considerando eventos ordinários e extraordinários. No mesmo período, e já levando em conta a nova alocação do Fundo, foram investidos cerca de R$ 103 milhões em CRIs, o equivalente a aproximadamente 87% dos recursos amortizados . Em termos de patrimônio, cerca de 40% do Fundo passou por amortizações no período, dos quais aproximadamente 35% já foram efetivamente realocados. Esse movimento reforça o compromisso em manter o portfólio majoritariamente investido em ativos alvo, com geração de renda recorrente aos cotistas.

Adicionalmente, foi aprovada internamente a estruturação primária de uma nova operação de CRI. A equipe de gestão irá iniciar a estruturação da operação e pretende encerrar todo o processo e liquidar dentro dos próximos 60 dias. Traremos mais detalhes da emissão no relatório de Abril/26.

Ao final de março, o SAPI11 contava com 25 CRIs, sendo 58% da carteira atrelada ao IPCA, com taxa média de aquisição de IPCA + 10%, e 41% indexada ao CDI, com taxa média de CDI + 2,8%. Ao todo, 84% do patrimônio está alocado em CRIs. Considerando a posição em KNIP11, o fundo possui 86% de exposição a ativos imobiliários. Com a nova alocação mencionada anteriormente, esse percentual se aproxima de 90%.

Alocação dos Ativos

Segue posição de alocação da carteira do fundo em 31 de março de 2026.

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR SEGMENTO

ALOCAÇÃO POR INSTRUMENTO

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR INDEXADOR

VisãoGeral

RENDIMENTOS¹

RENTABILIDADE

VisãoGeral

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

Informações Contábeis

O SAPI 11 possui um saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 2.833 .444 ,73 (R$0,10 por cota). Adicionalmente, a correção monetária das posições dos CRIs atrelados ao IPCA+ foi distribuída ao longo do último mês, de modo que permanece um valor de R$ 0,01/cota.

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 31 de março de 2026.

Duration da Carteira: 3.6 anos

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 31 de março de 2026.

Duration da Carteira: 3.6 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SUPERFRIO

A Superfrio atua na logística frigorificada, dispondo de galpões logísticos refrigerados e prestação de serviços logísticos . O CRI conta com garantia (alienação fiduciária) de dois galpões logísticos refrigerados, localizados em Barueri-SP e em Caxias -RJ, com valor de avaliação de venda forçada de R$ 66,6M e R$65,1M, respectivamente (LTV = 71,8%). Adicionalmente, também conta com a cessão fiduciária dos recebíveis imobiliários dos Imóveis cujo fluxo deverá ser superior a 1,5x às parcelas devidas do CRI (Índice de Garantia). A taxa de remuneração da operação é IPCA+ 9,6%.

Duration : 2.4 anos

CRI MARTINI MEAT

CRI lastreado em uma debenture imobiliária emitida pela Martini Meat, a empresa detêm 4 galpões logísticos refrigerados . A operação conta com as seguintes garantias : Alienação Fiduciária de 3 galpões (Itajaí, Paranaguá e Rio Grande). O LTV da operação é de 76,5%. A estrutura também conta com a cessão dos contratos de prestação de serviço.

Duration : 3.3 anos

CRI CONSTROEN

O CRI possui como lastro a nota comercial com destinação de reembolso de obras realizadas pela construtora. A estrutura de garantias é composta pela Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial já performado, cessão de recebíveis e aval. O LTV da operação é de 50%. O CRI vence em dezembro de 2029 e a sua remuneração é de IPCA + 11,25%.

Duration : 2.8 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI CASA UVVA

Operação com lastro nas Notas Comerciais emitidas pela SPE do Projeto Casa Uvva para financiar a construção de um loteamento de alto padrão em Goiânia - GO. A Série Sênior é remunerada a IPCA+ 11,40% a.a. e com vencimento em Ago/35. O CRI conta com a Alienação Fiduciária dos lotes, Cessão Fiduciária de 100 % dos recebíveis, Alienação Fiduciária das ações da SPE e 20% de Subordinação . Por fim, há a constituição de Fundo de Juros de 3PMTs futuras, Fundo de Despesa e Aval tanto da Holding quanto das Pessoas Físicas .

Duration : 5.1 anos

CRI ALMEIDA JUNIOR

O CRI possui alienação fiduciária de 72,5% do Norte Shopping do grupo Almeida Jr (grupo dominante no setor de Shopping Center no estado de Santa Catarina), além de cessão fiduciária dos recebíveis de aluguel e estacionamento dos Shoppings Norte e Nações. A operação também conta com fiança da holding Almeida Junior. A estrutura da dívida conta com LTV máximo de 65% e ICSD mínimo de 1,1x. O Norte Shopping é um shopping center maduro, foi inaugurado em 2011 , conta com um total de 182 lojas e mais de 1.600 vagas de estacionamento, totalizando 35.545 m² de ABL.

Duration : 5.5 anos

CRI PIRELLI

Trata-se de um CRI emitido em série única e vinculado a um centro de distribuição logístico da Pirelli localizado em Campinas/SP, com área bruta locável de 55.802 m². O imóvel foi desenvolvido sob modelo built-to-suit (BTS) e possui contrato de locação de longo prazo, com duração de 15 anos. A operação é garantida pela alienação fiduciária do direito real de superfície do ativo e conta ainda com mecanismos adicionais de segurança, como seguro -fiança locatícia cobrindo no mínimo 18 aluguéis, fundo de reserva e fiança bancária emitida por instituição financeira com rating nacional AAA.

Duration : 5.6 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SOMPO

Operação estruturada com lastro em CCI emitida no contexto da aquisição do imóvel Sompo, localizado na região da Avenida Paulista, em São Paulo/SP, por um FII gerido pela Barzel (GIC). Como principais garantias, a estrutura contempla a alienação fiduciária de 100 % do imóvel, além da cessão fiduciária dos recebíveis provenientes dos contratos de locação do imóvel . Adicionalmente, a operação conta com fundo de reserva equivalente a dois meses de obrigações financeiras . Por fim, considerando o valor de venda forçada do ativo, o LTV aproximado da operação é aproximadamente 48,9% .

Duration : 3.8 anos

CRI RZK ENERGIA

CRI com lastro em notas comerciais das SPEs subsidiárias do Grupo RZK Energia . Os recursos serão utilizados para a construção de 13 usinas solares distribuídas nos estados do MT, GO, SP e PR. Essas usinas já possuem contratos com prazos de 15 anos firmados que foram cedidos como garantia da operação. Além da cessão fiduciária de 100 % dos contratos, a operação conta com AF de cotas da SPE e Aval da Holding RZK Energia . O Grupo RZK iniciou as atividades em 1985 ; Desde 2012 tem atuado em projetos de geração de energia solar e desde 2018 iniciou as operações como comercializadora de energia no mercado livre. Duration : 4.1 anos

CRI PGE

CRI lastreado em uma debênture emitida pela SPE Paulista Geradora de Energia (PGE) Cascata . Os recursos foram destinados para financiar as obras da central geradora hidrelétrica (CGH) Cascata . A CGH utiliza do potencial hidráulico dos reservatórios (SABESP – Sistema Cantareira) para fornecer energia . O contrato de cessão é firmado com à Vivo Telefônica e possui multa em caso de rescisão . A operação também conta com a alienação fiduciária de cotas da SPE, além do aval da socia majoritária da PGE até o término da obra.

Duration : 4.4 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI MRV FLEX

O CRI tem como lastro os Direitos Creditórios Imobiliários representados pelas CCI. A operação foi estruturada com a MRV Engenharia e Participações S.A. e dividida em três séries (sênior, mezanino e subordinada) . A série sênior, adquirida pelo fundo, conta com garantias, como: (i) coobrigação da MRV durante o prazo de obras, (ii) futura alienação fiduciária de imóvel para todos os créditos quando do Habite -se e (iii) fundo de juros e despesas . O CRI MRV Flex possui vencimento em agosto de 2035 e remuneração de IPCA + 10,28%.

Duration : 2.6 anos

CRI LATAM (BRADESCO)

O CRI possui como lastro final um contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines com risco de crédito mitigado por uma Carta Fiança do Banco Bradesco .

Duration : 2.9 anos

CRI MEGA MODA

CRI lastreado em notas comerciais emitidas pela SPE Mega Moda Shopping e contratos de aluguéis vinculados ao empreendimento . A operação conta com a alienação fiduciária do imóvel (R$ 345 milhões venda forçada – LTV 58% ), cessão fiduciária do fluxo futuro de recebíveis e aval dos acionistas . Já quanto ao setor de atuação, o shopping Mega Moda é um dos principais centros atacadistas na região do Centro-Oeste (Goiânia), considerada um polo produtor e distribuidor de moda no Brasil . Adicionalmente, a operação possui rating AA pela Fitch.

Duration : 3.9 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI AMORA

Operação com lastro nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados pela aMora. Durante o período de financiamento, o comprador paga 20% do imóvel em forma parcelada . Após o fim do período, pode quitar e adquirir o imóvel . Além da alienação fiduciária dos imóveis, a operação também conta com a cessão de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da empresa, aval e subordinação de 15% . A remuneração segue o IPCA + 8,80%.

Duration : 1.3 anos

CRI SENDAS (GIC)

CRI lastreado em 17 contratos de locação com o grupo Assaí (Sendas Distribuidora S.A.). As lojas foram compradas pela Barzel Properties e locadas ao Assaí por 25 anos. A operação conta com a alienação fiduciária de cotas do FII Barzel e a cessão de aluguéis das lojas locadas . A operação vence em abril de 2034 e possui rating AAA pela Fitch.

Duration : 3.6 anos

CRI VILLA XP

CRI Villa XP possui lastro uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final da estrutura . A debênture conta com garantia o terreno e futuro imóvel a ser construído na cidade de São Roque-SP, centro administrativo da XP. A operação conta com remuneração IPCA + 5,0%.

Duration : 7.9 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI VARGINHA I & II

CRI com lastro em debentures emitidas para financiar a construção do condomínio logístico em Varginha – MG, adquirido pelo fundo Hedge Desenvolvimento Logístico (HDEL 11). Atualmente, o complexo já está finalizado e com habite-se e possui 83.000 m² de Área Bruta Locável (ABL). A operação conta com a alienação fiduciária do imóvel . Além disso, o LTV da operação não pode ser superior a 55%. Com padrão construtivo Classe AAA, o empreendimento está localizado no sul do Estado de Minas Gerais e foi concebido para atuar como um hub logístico multimodal .

Duration : 3.0 anos

CRI ONS

O lastro do CRI é representado por créditos imobiliários oriundos do contrato de locação atípico (BTS) com o Operador Nacional do Sistema Elétrico (ONS) . O contrato é destinado ao centro regional de operação do nordeste, Recife – PE. Além disso, a operação conta com a AF do imóvel, AF de Cotas e Fundo de Reserva (2 aluguéis mensais) . A ONS coordena e controla as instalações de geração e transmissão de energia elétrica no Sistema Interligado Nacional (SIN), sob fiscalização da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) . Por fim, todos os recursos que permanecem no caixa são destinados as operações do ano seguinte .

Duration : 0.8 anos

CRI SENDAS

CRI com lastro em aluguéis a serem pagos pela Sendas (Grupo Pão de Açúcar) e garantia dos imóveis (lojas) localizados nas seguintes cidades : Curitiba – PR, Palmas – TO, Camaçari – BA e Castanhal - PA. Operação conta com LTV inicial de 80% . Além da cessão de recebíveis das lojas Assai, alienação fiduciária dos ativos, a estrutura de garantias também é contemplada pela fiança do Grupo Pão de Açúcar.

Duration : 4.9 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI MRV FB

Operação estruturada com lastro em CCIs representativas de diversos contratos de compra e venda de unidades residenciais da MRV. A estrutura prevê mecanismo de recompra obrigatória dos créditos pela companhia em caso de distrato dos contratos que compõem o lastro da operação. Adicionalmente, está prevista a constituição futura de alienação fiduciária dos créditos quando da emissão do habite-se dos empreendimentos . Como mecanismos adicionais de proteção, a operação conta com fundo de reserva inicial equivalente a 7% do valor da emissão, além de fundo destinado à cobertura de despesas .

Duration : 2.6 anos

CRI FATOR REALTY

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela Holding Fator Realty SA. A operação conta com a alienação fiduciária das unidades em estoque do projeto Capri, a AF de cotas das ações da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis futuros do empreendimento e a fiança dos sócios e da holding . Adicionalmente, contamos com Fundo de Juros de 6 meses, Fundo de despesa de 4 meses e LTV máximo de 60%. A operação é remunerada a CDI + 4,25% e terá prazo de 48 meses com o pagamento mensal de juros e amortização semestral com os recursos da vendas das unidades .

Duration : 3.4 anos

CRI IGUATEMI FORTALEZA

CRI lastreado em uma debênture imobiliária emitida pela Calila Investimentos S.A. A operação conta com a alienação fiduciária da fração de 65% do imóvel Shopping Iguatemi Fortaleza, perfazendo um LTV inferior a 25% para a série sênior, considerando a avaliação em dez/23 no valor de R$ 1,68 bilhões (100 % do imóvel) . Além disso, a estrutura de garantias conta com a cessão fiduciária das receitas do empreendimento, aval da Calila Investimentos e Fundo de Reserva.

Duration : 4.6 anos

Detalhamento dos Ativo

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100 % adimplentes .

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI ELEVA

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela SPE do Projeto Cidade Jardim da companhia Galli Investimentos e Participações . A destinação dos recursos é para a construção do empreendimento de alto padrão na cidade de São Paulo . As liberações dos recursos serão realizadas em até 3 tranches seguindo a necessidade de capital do projeto e controlada por um terceiro contratado. A operação conta com a alienação fiduciária das ações da SPE do projeto, AF dos imóveis, CF dos recebíveis, Aval da Holding e Aval dos sócios. Operação é remunerada a CDI +4,25% e vencimento em Julho de 2027 .

Duration : 1.2 anos

CRI SÃO BENEDITO

CRI lastreado na CCI. A operação conta com Alienação Fiduciária de dois imóveis, cessão fiduciária de recebíveis de um empreendimento no Vale dos Guimarães, alienação fiduciária das cotas da SPE de um empreendimento residencial de alto padrão, todos em Cuiabá-MT e aval dos sócios . O Grupo São Benedito foi fundado em 1983 e é líder no mercado imobiliário na região de Cuiabá, além da presença em outras localizadas na região Centro-Oeste. A operação vence em março de 2031 e a taxa de aquisição foi de CDI + 3,5%, acima da emissão da operação.

Duration : 3.6 anos

CRI PEDRAS ALTAS

CRI possui como lastro a nota comercial com destinação para desenvolvimento de obras pela construtora. O empreendimento já está 86% vendido. Quanto a estrutura de garantias é composta pela Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial, cessão de recebíveis presentes e futuros e aval das pessoas físicas e jurídicas . A amortização ocorrerá apenas em parcela bullet , porém será considerado o Cash Sweep de 90% das unidades vendidas ao longo da operação. Também compõe a estrutura da operação Fundo de Juros e Fundo de Despesas (4 meses) . Por fim, o LTV máximo da operação é 65% e há a obrigação de vender no mínimo 3 unidades por semestre . Duration : 1.6 anos

InformaçõesGerais

Informações Gerais

Lembramos ainda que ter acesso à informação do Fundo é muito importante em momentos de volatilidade, e todas informações sobre o SAPI 11, inclusive os relatórios de gestão, estão sempre disponíveis em nosso site, no caminho : www .santanderassetmanagement .com.br - Clique no ícone pessoa física > fundos de investimento > fundos de investimento imobiliário.

INÍCIO DAS ATIVIDADES 18/10/2023

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO SAPI11

GESTOR Santander Asset Management

ADMINISTRADOR Santander Caceis

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00%

COTAS EMITIDAS 29.563.321

TAXA DE PERFORMANCE Não há

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