Relatório Gerencial SAPI11 de dezembro de 2025

Relatório Mensal

Dezembro/2025

Santander Papéis Imobiliários FII – Responsabilidade Limitada SAPI11

Relatório de Gestão

Objetivo do Fundo

O SAPI11 investe, majoritariamente, em CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Tem o objetivo de buscar negócios com baixo risco, diversificando a alocação em CRI’s indexados ao IPCA e/ou CDI, além de contar com distribuição mensal de dividendos.

Rentabilidade

Valor de Mercado da Cota R$ 9,20

Rendimento Mensal por Cota: R$ 0,2073 Pagamento em 15/01/2026

Dados Patrimoniais

Patrimônio Líquido¹:

R$ 295.171.840,77

¹Posição em 30/12/2025

Número de Cotistas¹:

13.028

Valor Patrimonial:

R$ 9,98

Taxas

Taxa de Administração:

1,00%

Taxa de Performance:

Não há cobrança

Comentário do Gestor

No mês, o cenário internacional foi marcado pelo terceiro corte consecutivo de 0,25 ponto percentual na taxa de juros dos EUA, além da retomada da divulgação de dados econômicos relevantes após o encerramento do shutdown. No Brasil, o Banco Central optou por manter a taxa básica de juros em 15% ao ano, em um contexto de elevada incerteza, sem sinalizar o início do processo de flexibilização monetária. Ainda assim, seguimos com a expectativa de que o primeiro corte ocorra na reunião de março. Em dezembro, os ativos de risco domésticos apresentaram desempenho positivo. O IFIX avançou 3,14% no mês e encerrou 2025 em um novo patamar histórico, alcançando os 3.775 pontos.

As cotas a mercado do SAPI11 tiveram valorização de 4,31% em dezembro e retorno de 24,5% em 2025, desempenho superior ao do IFIX em ambos os períodos, sendo negociadas ao final do ano com desconto aproximado de 7,9% em relação ao seu valor patrimonial. Adicionalmente, o retorno total do fundo em 2025, considerando a variação da cota a mercado e os dividendos distribuídos no período, foi de 43,7%.

Em relação à distribuição mensal de rendimentos, em dezembro foi pago o montante de R$ 0,2073 por cota, o que corresponde a um dividend yield anualizado de 30,7%, considerando a cotação de fechamento do mês de R$ 9,20. Esse rendimento equivale a 242% do CDI líquido de imposto de renda.

Ressaltamos que essa distribuição decorreu dos resultados apurados nas amortizações antecipadas dos CRIs Vista Faria Lima, no valor aproximado de R$ 66 milhões, Almeida Júnior – Norte Shopping e Almeida Júnior – Shopping Continente, que totalizaram cerca de R$ 21 milhões, gerando resultados não recorrentes no mês e elevando pontualmente a distribuição do SAPI11.

Parte desses recursos foi destinada à aquisição de dois novos CRIs. O primeiro é o CRI Fator Realty, com investimento de R$ 19 milhões, estruturado pela própria equipe imobiliária do fundo. Esse CRI rende CDI 4,25% ao ano e tem vencimento em dezembro de 2029, representando 6,4% do patrimônio do fundo. O segundo é o CRI Almeida Júnior, que recebeu um novo investimento de R$ 12 milhões. Ele é corrigido pelo IPCA + 8,58% ao ano e vence em dezembro de 2035, correspondendo a 4,1% do patrimônio do fundo. Por fim, foram alocados R$ 40 milhões em operações compromissadas, remuneradas a 93% do CDI, líquido de imposto de renda.

Com o encerramento do processo de aquisição dos ativos do SADI11, a carteira do SAPI11 passa a contar com 22 alocações em CRIs e 1 FII, que juntos representam 80% do patrimônio líquido do fundo. Do total investido em CRIs, 65% estão atrelados ao IPCA, com taxa média de aquisição de IPCA + 9,97% ao ano, enquanto 34% estão atrelados ao CDI, com taxa média de aquisição de CDI + 3,41% ao ano.

Por fim, para o primeiro semestre deste ano, estamos com a expectativa de distribuir entre R$ 0,10 e R$ 0,11 por cota.

Escaneie o QR Code ou clique na imagem abaixo para acessar o vídeo com as informações sobre o Fundo no mês de dezembro.

Resumo Mensal SAPI11

Alocação dos Ativos

Segue posição de alocação da carteira do fundo em 30 de dezembro de 2025.

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR SEGMENTO

ALOCAÇÃO POR INSTRUMENTO

ALOCAÇÃO DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS POR INDEXADOR

Visão Geral

RENDIMENTOS¹

¹ Dividend Yield calculado com o preço de fechamento de cada mês.

RENTABILIDADE

² SAPI11 ajustado por rendimento; * CDI líquido de IR.

Visão Geral

NEGOCIAÇÃO

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Informações Contábeis

O SAPI11 possui um saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 2.120.991,38 (R$0,07 por cota). Adicionalmente, a correção monetária acumulada equivale a R$ 0,012/cota nas posições dos CRIs atrelados ao IPCA+. Essa correção será distribuída conforme ocorrer o “Efeito Caixa” (recebimento) do fluxo dos ativos.

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 30 de dezembro de 2025.

Duration da Carteira: 3.50 anos

Carteira

Composição da carteira do fundo no dia 30 de dezembro de 2025.

Duration da Carteira: 3.50 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SUPERFRIO

CRI MARTINI MEAT

CRI CONSTROEN

A Superfrio atua na logística frigorificada, dispondo de galpões logísticos refrigerados e prestação de serviços logísticos. O CRI conta com garantia (alienação fiduciária) de dois galpões logísticos refrigerados, localizados em Barueri-SP e em Caxias-RJ, com valor de avaliação de venda forçada de R$ 66,6M e R$65,1M, respectivamente (LTV = 71,8%). Adicionalmente, também conta com a cessão fiduciária dos recebíveis imobiliários dos Imóveis cujo fluxo deverá ser superior a 1,5x às parcelas devidas do CRI (Índice de Garantia). A taxa de remuneração da operação é IPCA+8,5%.

Duration: 2.4 anos

CRI lastreado em uma debenture imobiliária emitida pela Martini Meat, a empresa detêm 4 galpões logísticos refrigerados. A operação conta com as seguintes garantias: Alienação Fiduciária de 3 galpões (Itajaí, Paranaguá e Rio Grande). O LTV da operação é de 76,5%. A estrutura também conta com a cessão dos contratos de prestação de serviço.

Duration: 3.5 anos

O CRI possui como lastro a nota comercial com destinação de reembolso de obras realizadas pela construtora. A estrutura de garantias é composta pela Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial já performado, cessão de recebíveis e aval. O LTV da operação é de 50%. O CRI vence em dezembro de 2029 e a sua remuneração é de IPCA + 11,25%.

Duration: 3.0 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes.

Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI VARGINHA I & II

CRI CASA UVVA

CRI ALMEIDA JUNIOR

CRI com lastro em debentures emitidas para financiar a construção do condomínio logístico em Varginha – MG, adquirido pelo fundo Hedge Desenvolvimento Logístico (HDEL11). Atualmente, o complexo já está finalizado e com habite-se e possui 83.000 m² de Área Bruta Locável (ABL). A operação conta com a alienação fiduciária do imóvel. Além disso, o LTV da operação não pode ser superior a 55%. Com padrão construtivo Classe AAA, o empreendimento está localizado no sul do Estado de Minas Gerais e foi concebido para atuar como um hub logístico multimodal.

Duration: 3.0 anos

Operação com lastro nas Notas Comerciais emitidas pela SPE do Projeto Casa Uvva para financiar a construção de um loteamento de alto padrão em Goiânia - GO. A Série Senior é remunerada a IPCA+11,40% a.a. e com vencimento em Ago/35. O CRI conta com a Alienação Fiduciária dos lotes, Cessão Fiduciária de 100% dos recebíveis, Alienação Fiduciária das ações da SPE e 20% de Subordinação. Por fim, há a constituição de Fundo de Juros de 3PMTs futuras, Fundo de Despesa e Aval tanto da Holding quanto das Pessoas Físicas.

Duration: 5.2 anos

O CRI possui alienação fiduciária de 72,5% do Norte Shopping do grupo Almeida Jr (grupo dominante no setor de Shopping Center no estado de Santa Catarina), além de cessão fiduciária dos recebíveis de aluguel e estacionamento dos Shoppings Norte e Nações. A operação também conta com fiança da holding Almeida Junior. A estrutura da dívida conta com LTV máximo de 65% e ICSD mínimo de 1,1x.

O Norte Shopping é um shopping center maduro, foi inaugurado em 2011, conta com um total de 182 lojas e mais de 1.600 vagas de estacionamento, totalizando 35.545 m² de ABL.

Duration: 5.6 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes. Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI RZK

CRI MRV FLEX

CRI PGE

CRI com lastro em notas comerciais das SPEs subsidiárias do Grupo RZK Energia. Os recursos serão utilizados para a construção de 13 usinas solares distribuídas nos estados do MT, GO, SP e PR. Essas usinas já possuem contratos com prazos de 15 anos firmados que foram cedidos como garantia da operação. Além da cessão fiduciária de 100% dos contratos, a operação conta com AF de cotas da SPE e Aval da Holding RZK Energia. O Grupo RZK iniciou as atividades em 1985, no setor do agronegócio, expandindo para o setor imobiliário em 2014. Desde 2012 tem atuado em projetos de geração de energia solar e desde 2018 iniciou as operações como comercializadora de energia no mercado livre.

Duration: 4.2 anos

O CRI tem como lastro os Direitos Creditórios Imobiliários representados pelas CCI. A operação foi estruturada com a MRV Engenharia e Participações S.A. e dividida em três séries (sênior, mezanino e subordinada). A série sênior, adquirida pelo fundo, conta com garantias, como: (i) coobrigação da MRV durante o prazo de obras, (ii) futura alienação fiduciária de imóvel para todos os créditos quando do Habite-se e (iii) fundo de juros e despesas. O CRI MRV Flex possui vencimento em agosto de 2035 e remuneração de IPCA + 10,28%.

Duration: 2.6 anos

CRI lastreado em uma debênture emitida pela SPE Paulista Geradora de Energia (PGE) Cascata. Os recursos foram destinados para financiar as obras da central geradora hidrelétrica (CGH) Cascata. A CGH utiliza do potencial hidráulico dos reservatórios (SABESP – Sistema Cantareira) para fornecer energia. O contrato de cessão é firmado com à Vivo Telefônica e possui multa em caso de rescisão. A operação também conta com a alienação fiduciária de cotas da SPE, além do aval da socia majoritária da PGE até o término da obra.

Duration: 4.5 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes. Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI LATAM (Bradesco)

CRI AMORA

CRI MEGA MODA

O CRI possui como lastro final um contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines com risco de crédito mitigado por uma Carta Fiança do Banco Bradesco.

Duration: 3.0 anos

Operação com lastro nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados pela aMora. Durante o período de financiamento, o comprador paga 20% do imóvel em forma parcelada. Após o fim do período, pode quitar e adquirir o imóvel. Além da alienação fiduciária dos imóveis, a operação também conta com a cessão de recebíveis, alienação fiduciária de cotas da empresa, aval e subordinação de 15%. A remuneração segue o IPCA + 8,80%.

Duration: 1.5 anos

CRI lastreado em notas comerciais emitidas pela SPE Mega Moda Shopping e contratos de aluguéis vinculados ao empreendimento. A operação é conta com a alienação fiduciária do imóvel (R$ 345 milhões – venda forçada – LTV 58%), cessão fiduciária do fluxo futuro de recebíveis e aval dos acionistas. Já quanto ao setor de atuação, o shopping Mega Moda é um dos principais centros atacadistas na região do Centro-Oeste (Goiânia), considerada um polo produtor e distribuidor de moda no Brasil. Adicionalmente, a operação possui rating AA pela Fitch.

Duration: 4.0 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes. Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SENDAS (GIC)

CRI VILLA XP

CRI ONS

CRI lastreado em 17 contratos de locação com o grupo Assaí (Sendas Distribuidora S.A.). As lojas foram compradas pela Barzel Properties e locadas ao Assaí por 25 anos. A operação conta com a alienação fiduciária de cotas do FII Barzel e a cessão de aluguéis das lojas locadas. A operação vence em abril de 2034 e possui rating AAA pela Fitch.

Duration: 3.7 anos

O CRI Villa XP possui lastro uma debênture imobiliária emitida pela XP Investimentos, que é a devedora final da estrutura. A debênture conta com garantia o terreno e futuro imóvel a ser construído na cidade de São Roque-SP, centro administrativo da XP. A operação conta com remuneração IPCA + 5,0%.

Duration: 8.0 anos

O lastro do CRI é representado por créditos imobiliários oriundos do contrato de locação atípico (BTS) com o Operador Nacional do Sistema Elétrico (ONS). O contrato é destinado ao centro regional de operação do nordeste, Recife – PE. Além disso, a operação conta com a AF do imóvel, AF de Cotas e Fundo de Reserva (1-2 aluguéis mensais). A ONS coordena e controla as instalações de geração e transmissão de energia elétrica no Sistema Interligado Nacional (SIN), sob fiscalização da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel). Por fim, por se tratar de uma entidade privada sem fins lucrativos, todo os recursos que permanecem no caixa são destinados as operações do ano seguinte.

Duration: 0.9 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes. Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI SENDAS

CRI FATOR REALTY

CRI PEDRAS ALTAS

CRI com lastro em aluguéis a serem pagos pela Sendas (Grupo Pão de Açúcar) e garantia dos imóveis (lojas) localizados nas seguintes cidades: Curitiba – PR, Palmas – TO, Camaçari – BA e Castanhal - PA. Operação conta com LTV inicial de 80%. Além da cessão de recebíveis das lojas Assai, alienação fiduciária dos ativos, a estrutura de garantias também é contemplada pela fiança do Grupo Pão de Açúcar.

Duration: 5.1 anos

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela Holding Fator Realty SA. A operação conta com a alienação fiduciária das unidades em estoque do projeto Capri, a AF de cotas das ações da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis futuros do empreendimento e a fiança dos sócios e da holding.

Adicionalmente, contamos com Fundo de Juros de 6 meses, Fundo de despesa de 4 meses e LTV máximo de 60%.

A operação é remunerada a CDI + 4,25% e terá prazo de 48 meses com o pagamento mensal de juros e amortização semestral com os recursos da vendas das unidades.

Duration: 3.6 anos

CRI lastreado na CCI. A operação conta com Alienação Fiduciária de dois imóveis, cessão fiduciária de recebíveis de um empreendimento no Vale dos Guimarães, alienação fiduciária das cotas da SPE de um empreendimento residencial de alto padrão, todos em Cuiabá-MT e aval dos sócios. O Grupo São Benedito foi fundado em 1983 e é líder no mercado imobiliário na região de Cuiabá, além da presença em outras localizadas na região Centro-Oeste. A operação vence em março de 2031 e a taxa de aquisição foi de CDI + 3,5%, acima da emissão da operação.

Duration: 1.9 anos

Detalhamento dos Ativos

A equipe de gestão continua monitorando todos os créditos da carteira, os quais estão 100% adimplentes. Ao lado, detalharemos a situação de cada CRI:

CRI ELEVA

CRI SÃO BENEDITO

CRI IGUATEMI FORTALEZA

CRI com lastro em notas comerciais cedidas pela SPE do Projeto Cidade Jardim da companhia Galli Investimentos e Participações. A destinação dos recursos é para a construção do empreendimento de alto padrão na cidade de São Paulo. As liberações dos recursos serão realizadas em até 3 tranches seguindo a necessidade de capital do projeto e controlada por um terceiro contratado. A operação conta com a alienação fiduciária das ações da SPE do projeto, AF dos imóveis, CF dos recebíveis, Aval da Holding e Aval dos sócios. Operação é remunerada a CDI +4,25% e vencimento em Julho de 2027.

Duration: 1.5 anos

CRI lastreado na CCI. A operação conta com Alienação Fiduciária de dois imóveis, cessão fiduciária de recebíveis de um empreendimento no Vale dos Guimarães, alienação fiduciária das cotas da SPE de um empreendimento residencial de alto padrão, todos em Cuiabá-MT e aval dos sócios. O Grupo São Benedito foi fundado em 1983 e é líder no mercado imobiliário na região de Cuiabá, além da presença em outras localizadas na região Centro-Oeste. A operação vence em março de 2031 e a taxa de aquisição foi de CDI + 3,5%, acima da emissão da operação.

Duration: 3.8 anos

CRI com lastreado em uma debenture imobiliária emitida pela Calila Investimentos S.A. A operação conta com a alienação fiduciária da fração de 65% do imóvel Shopping Iguatemi Fortaleza, perfazendo um LTV inferior a 25% para a série sênior, considerando a avaliação em dez/23 no valor de R$ 1,68 bilhões (100% do imóvel). Além disso, a estrutura de garantias conta com a cessão fiduciária das receitas do empreendimento, aval da Calila Investimentos e Fundo de Reserva.

Duration: 4.8 anos

Informações Gerais

Informações Gerais

Lembramos ainda que ter acesso à informação do Fundo é muito importante em momentos de volatilidade, e todas informações sobre o SAPI11, inclusive os relatórios de gestão, estão sempre disponíveis em nosso site, no caminho: www.santanderassetmanagement.com.br - Clique no ícone pessoa física > fundos de investimento > fundos de investimento imobiliário.

INÍCIO DAS ATIVIDADES 18/10/2023

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO SAPI11

GESTOR Santander Asset Management

ADMINISTRADOR Santander Caceis

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00%

COTAS EMITIDAS 29.563.321

TAXA DE PERFORMANCE Não há

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