Relatório Anual SHIP11 de 15/04/2026

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RBR Flagship I

57.682.963/0001-30

Relatório Anual

Abril 2026

Imagem Meramente Ilustrativa – VNC I

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Flagship I | Visão Geral do Fundo

Fundo consolidador da expertise da RBR Asset no mercado imobiliário e que busca maximizar o retorno esperado ao surfar as diferentes fases do ciclo imobiliário. Foco em otimização das estruturas de capital e relação risco x retorno

Overview: Flagship I

Updates Gerais do Fundo:

• ➢ Fundo com início em Outubro de 2024, com mais de 55% do capital já chamado e 76% do capital comprometido em projetos aprovados em comitê;

NOME DO FUNDO RBR FLAGSHIP I (SHIP11) Fundo com início em Outubro de 2024, com mais de 55% do capital já chamado e 76% do capital comprometido em projetos aprovados em comitê; ➢ Estruturas de capital que protegem o investimento, com menor exposição às condições CNPJ DO FUNDO 57.682.963/0001-30 adversas de mercado (Equity Preferencial, CRI Permuta/Terreno) ➢ 87% do portfólio em projetos residenciais. Destes, 57% em altíssimo padrão (SP e RJ) CAPITAL COMPROMETIDO R$ 303.466.700 ➢ Projetos em Destaque: Vila Nova Conceição, Pinheiros e Portfólio Residencial Core em São Paulo; GESTÃO RBR Asset Portfólio Pref. Pinheiros, Pedroso Bela Vista, Leblon Itaim I e II, VNC II, Guapira, Início Flagship I Multiativos & Mooca Alvarenga, VNC I Logísticos, Higienópolis e Jardins ADMINISTRAÇÃO BTG Pactual PRAZO 3 anos de investimento + 3 anos de Out/2024 4T/24 2T/25 4T/25 2026-2029 desinvestimento (+2 prorrogáveis) Capital Comprometido 11% 35% 47% 76% em Projetos já aprovados PERFIL DO INVESTIDOR Qualificado & Profissional TAXA DE GESTÃO¹ Classe A: 1,5% a.a.; Classe B: 1,75% a.a.; Classe C: 2,0% a.a. di” em — gs: TAXA DE PERFORMANCE 20% sobre o que exceder IPCA+6% a.a. Vila Nova Conceição I Portfólio Residencial Core SP Pinheiros

• ➢ Projetos em Destaque: Vila Nova Conceição, Pinheiros e Portfólio Residencial Core em São Paulo;

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(1) Aplicado (i) durante o Período de Investimento, sobre o Valor dos Investimentos Aprovados; e (ii) durante o Período de Desinvestimento, sobre o valor contábil do patrimônio líquido da classe. Os múltiplos tickers de cada chamada que estão nas contas das pessoas irão ser convertidos em SHIP11 ao final do lock up, quando começarmos a devolver o capital.

RBR Flagship I | Visão Geral de Alocação

Em apenas 17 meses, o Flagship I já apresenta capital comprometido de 76%, com foco em projetos residenciais e logísticos em São Paulo, originados e estruturados pelo time da RBR

Por Estratégia

do capital comprometido de R$303 mm R$863 mm originados · 15 projetos · 93% em SP 76%

(% Investimento Estimado Flagship I)

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R$ 863 mm Transação Estimada Total R$ 230,9 mm Investimento Estimado Flagship I R$ 167,2 mm Capital Chamado ~~DA~~ R$ 166,4 mm Investido

(% Investimento Estimado Flagship I)

São Paulo (estado) – mín de 50%

Corporativos – máx de 20%

LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA, 87,0% RBR Asset. Consideramos para os cálculos acima ativos já aprovados, mas não liquidados pelo fundo. EM ESPECIAL A SEÇÃO FATORES DE RISCO

RBR Asset. Consideramos para os cálculos acima ativos já aprovados, mas não liquidados pelo fundo.

RBR Flagship I | Alocação Atual

Atualmente, o Flagship I possui 15 projetos: 10 investidos (5 com lançamento e vendas em andamento), 4 aprovados e 1 em pipeline – já aprovado

(1) O retorno do fundo apresentado é consolidado em séries e líquido de taxas e performance para o investidor, já considerando ineficiências de caixaLEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,. AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER 4 MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES EM ESPECIAL A SEÇÃO FATORES DE RISCO

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Flagship I | Retornos & Projeção de Distribuição

Projetamos uma TIR líquida pós-performance para o investidor de 22,2% a.a. e MOIC de 1,8x em um período total de até 7 anos, com expectativa de início nas distribuições para outubro de 2026

FLUXO DE CAIXA SEMESTRAL ESTIMADO DO FLAGSHIP I

Aporte dos Cotistas (%)

Devoluções pós-Performance (%)

Retorno Líquido para os Cotistas¹ (TIR | MOIC) 22,2% a.a. | 1,8x E ISENTO DE IMPOSTOS

O retorno líquido individualizado será divulgado mediante finalização das chamadas de capital considerando os aportes, classes e ofertas subscritas por cada cotista.

CDI + 8,6% a.a. ou IPCA + 17,8% a.a.

Equivale a 24,8% a.a. em fundos sem isenção⁽²⁾

(1) O retorno do fundo apresentado é consolidado em séries e líquido de taxas e performance para o investidor, já considerando ineficiências de caixa. (2) TIR Sintética de retorno equivalente de um fundo não isento, considerando 15% de impostos no ganho de capital AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E 5 PREMISSAS DOS GESTORES.

RBR Flagship I | Overview Projetos em Destaque

Os projetos em destaque representam 56% do investimento total estimado e estão em diferentes estágios de investimento

Vila Nova

Conceição I

CRI PERMUTA - ALTO PADRÃO

Pinheiros

CRI PERMUTA - MÉDIO PADRÃO

Portfólio Pref. Multiativos

EQUITY PREF – BAIXO, MÉDIO. ALTO

Portfólio

Residencial Core SP

EQUITY PURO - ALTO PADRÃO

Vila Nova

Conceição II

CRI TERRENO – ALTO PADRÃO

Vila Nova Conceição, SP Data Deployment: 2T/25

Investimento Estimado (R$)

Pinheiros, SP Data Deployment: 2T/25 Investimento Estimado (R$)

11 SPEs · São Paulo Data Deployment: 4T/24 Investimento Estimado (R$)

Jardins, Itaim, Higienópolis, SP Data Deployment: 2T25/1T26 Investimento Estimado (R$)

Vila Nova Conceição, SP Data Deployment: 1T/26 Investimento Estimado (R$)

R$ 49,2 mm

R$ 21,7 mm

R$ 29,9 mm

R$ 13,1 mm

R$ 15,0 mm

TIR Projeto

36,6% a.a.

TIR Projeto

23,8% a.a.

TIR Projeto

23,1% a.a.

TIR Projeto 100,6%

TIR Projeto

23,2%

MOIC

2,0x

% Vendido 58%

Entrega 3T28

MOIC 1,9x

% Vendido 27%

Entrega

3T28

MOIC

1,5x

% Vendido 86% Entrega 90% ENTREGUE

MOIC 2,0x % Vendido Itaim: 95%; Higienópolis: 47% Entrega 4T27 /3T28

MOIC 2,4x

% Vendido Pré-Lançamento

Entrega

1T29

AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,

RBR Flagship I | Projetos em Destaque Investimento em projeto icônico na Vila Nova Conceição, com vendas e fluxo de recebíveis acima do esperado em comitê

Vila Nova Conceição I

CRI PERMUTA - ALTO PADRÃO

Acompanhamento de Vendas (# unidades)

Vila Nova Conceição, SP

As obras iniciam em junho de 2026

Investimento Estimado (R$)

R$ 49,2 mm

Comitê Atual 1 1 1 1 1 1 1 TIR Projeto TIR Projeto 22,4% a.a. 36,6% a.a. abr-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 nov-25 jan-26 fev-26 MOIC MOIC Venda das unidades com fluxo de pagamento extremamente curto: 2,4x 2,0x 54,0% % Vendido % Vendido 42,0% 30% 58% Entrega Entrega 4,0% 3T28 3T28 Sinal Durante Obras Pós Obras

AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,

RBR Flagship I | Projetos em Destaque

O projeto em Pinheiros está em fase de lançamento, e o portfólio preferencial já conta com mais de 85% do estoque vendido

Pinheiros

CRI PERMUTA - MÉDIO PADRÃO Pinheiros, SP Investimento Estimado (R$) R$ 21,7 mm Comitê Atual TIR Projeto TIR Projeto 22,5% a.a. 23,8% a.a. MOIC MOIC 2,1x 1,9x % Vendido % Vendido 25% 27% Entrega Entrega 3T28 4T28

Portfólio Preferencial Multiativos

EQUITY PREF. BAIXO, MÉDIO E ALTO PADRÃO

11 SPEs · São Paulo Investimento Estimado (R$) R$ 29,9 mm Comitê

Atual

TIR Projeto TIR Projeto 26,1% a.a. 23,1% a.a. MOIC MOIC 1,4x 1,5x % Vendido % Vendido 54% 86% Entrega Entrega 90% Entregue 90% Entregue

AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,

RBR Flagship I | Projetos em Destaque

Empreendimentos no Itaim e em Higienópolis já apresentam, em período de lançamento, forte nível de vendas, ao passo que avançamos no segundo investimento em terreno ultra high-end na Vila Nova Conceição

Portfólio Residencial Core SP

EQUITY PREF. - ALTO PADRÃO Jardins, Itaim Bibi e Higienópolis, SP Investimento Estimado (R$) R$ 13,1 mm Comitê Atual TIR Projeto TIR Projeto 30% a.a. 100,6% a.a. MOIC MOIC 1,8x 2,0x % Vendido % Vendido Itaim: 95% - Higienópolis: 47% Entrega Entrega 4T27 /3T28 4T27 /3T28

Vila Nova Conceição II

CRI TERRENO – ALTO PADRÃO Vila Nova Conceição, São Paulo Investimento Estimado (R$) R$ 15,0 mm Comitê Atual TIR Projeto TIR Projeto 23,2% a.a. 23,2% a.a. MOIC MOIC 2,4x 2,4x % Vendido % Vendido - Entrega Entrega 1T29 1T29

AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,

Flagship |Pipeline Atual & Próximos Passos

Nosso pipeline já conta com 5 operações ativas com volume total de R$400 milhões e retorno estimado acima de IPCA + 20% a.a.. Com isso, esperamos o início Flagship II para o final do segundo trimestre deste ano

Terreno Projeto Bela Vista SO eriii

AS PROJEÇÕES ACIMA NÃO REPRESENTAM E NEM DEVEM SER CONSIDERADAS, A QUALQUER MOMENTO OU SOB QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RESULTADO FUTURO. OS CÁLCULOS FORAM REALIZADOS COM BASE EM ESTIMATIVAS E PREMISSAS DOS GESTORES LEIA O PROSPECTO, O REGULAMENTO E A LÂMINA DO FUNDO ANTES DE ACEITAR A OFERTA,

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Asset Management | Área Logada

Novo portal para investidores qualificados da RBR amplia a transparência no processo de investimento, ao mesmo tempo em que expande o acesso e a oferta de novos produtos da gestora

O que você pode acessar com o atendimento personalizado dos especialistas RBR:

• ✓ Produtos estruturados sob demanda

• ✓ Fundos alternativos e estratégias exclusivas

• ✓ Relacionamento direto com o time de RI da

• gestora

• ✓ Acesso prioritário aos novos produtos e

• estratégias

• ✓ Estrutura sob medida para grandes alocações

• ✓ Informações aprofundadas sobre os ativos

• ✓ Comunicação direta e exclusiva

Fonte: RBR Asset.

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Equity Imobiliário | Time

Comitê de Investimentos – Flagship I:

Time de Gestão e Novos Negócios

Guilherme Bueno Netto (+20), Sócio fundador e PM de desenvolvimento imobiliário

Co-fundador e sócio responsável por todas as atividades de desenvolvimento imobiliário. Foi Diretor da Benx Incorporadora e responsável por mais de 100 investimentos imobiliários no Brasil, totalizando mais de R$10 bi a valor de mercado. Acumula passagens pela GP Investimentos e Mauá Investimentos, antes de iniciar sua carreira no grupo Bueno Netto. É formado em Administração de Empresas pela EAESP – Fundação Getúlio Vargas em São Paulo.

Felipe Schucman (+15), Sócio e PM do Flagship

Sócio da RBR, fundou a FL2 Partners, gestora de residencial para renda onde permaneceu por 5 anos. Acumula ampla experiência em investimentos imobiliários tendo passado por GP Investimentos, QuintoAndar, INK, Brookfield e Citi. Formado em Economia pelo Insper e Direito pela PUC-SP, Me. em Desenvolvimento Imob. pela Escola de Arquitetura e Design do IE na Espanha.

Ricardo Almendra (+25), Sócio fundador e CEO

Foi sócio da Benx incorporadora (Benx). Entre 1999 e 2011, foi sócio e diretor administrativo do Credit Suisse Hedging Griffo (“CSHG”), atualmente preside o conselho do Instituto Sol. Formado em Administração de Empresas pela EAESP – Fundação Getúlio Vargas e pós-graduado em Economia pela mesma instituição.

Bruno Nardo (+20), Sócio-responsável por Ativos Líquidos e membro do Comitê

Antes de se juntar à RBR Asset em 2014, Bruno foi Controller da Benx entre 2010 e 2015, sendo responsável pelo controle financeiro de projetos de incorporação e finanças corporativas da empresa. Acumulou passagens por CCR e Simétrica Investimentos. Bruno é formado em Economia pelo Insper (IBMEC-SP) e com MBA em Real Estate pela FUPAM (Fundação ligada à USP)

Daniel Ferro (+15) VP Engenharia

Gabriela Balieiro (+10) VP Estruturação

Rebeca Mattiuz (+6) Associate Asset Management

Lucas Toscano (+3) Analista Novos Negócios

Alexandre Luis Eduardo Sá Calderon (+3) (+3) Analista Novos Analista de Negócios Estruturação

Fonte: RBR Asset.

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Asset Management | Áreas de Atuação

Foco exclusivo nos segmentos imobiliário e de infraestrutura, buscando entregar retorno ajustado ao risco, com consistência e responsabilidade.

12 anos de track-record

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BR

Foco na valorização dos ativos e ciclos bem mapeados.

DESENVOLVIMENTO

Residencial, corporativo e logístico

CRÉDITO

Crédito imobiliário com garantias reais

ATIVOS LÍQUIDOS

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO US

Frente voltada a investidores profissionais, com projetos de retrofit de prédios residenciais em Nova York.

RESIDENCIAL (Multifamily)

Retrofit value-add

INVESTIMENTO INFRAESTRUTURA11 anos de track-record

Foco no financiamento de longo prazo em estruturas de Project Finance.

CRÉDITO

Créditos para projetos de infraestrutura com garantias reais

EQUITY

Participação em projetos em diferentes estágios de implantação

Gestão ativa no universo de ativos líquidos imobiliários

R$ 4 bilhões

R$ 4 bilhões R$ 8 bilhões Sob Gestão Desinvestidos*

Desinvestidos*

+20 produtos Em 5 subestratégias

Fonte: RBR Asset, fev/26. *Refere-se ao desinvestimento decorrente da transferência da gestão dos fundos listados para o Pátria Investimentos em 2 de fevereiro de 2026.

MATERIAL PUBLICITÁRIO RBR Asset Management | Linha do Tempo

O histórico da RBR ilustra a atuação em diferentes estratégias imobiliárias e traduz a capacidade de geração de negócios em vários segmentos e estruturas de investimento.

Após a transferência da gestão dos fundos Primeiras operações de CRIs com a Início da RBR listados, que somavam aproximadamente R$ 8 estratégia de crédito imobiliário RBR nasce com estratégia de bilhões, para o Pátria Investimentos, a RBR estruturado, aproveitando momento desenvolvimento imobiliário continua a gerir aproximadamente R$ 4 de incerteza no mercado de residencial em São Paulo bilhões com 100% de independência e foco na incorporação via equity geração de alfa ao longo de investimentos em ativos reais. Início da estratégia de renda- Início da RBR​ U.S. com a primeira tijolo com aquisição de ativos safra de Clubs – estratégia performados abaixo do custo de residencial multifamily em NYC Atingimos R$ 12 bilhões sob gestão reposição Cenário de juros altos traz Início da estratégia de oportunidade e descontos em infraestrutura – project FIIs listados em Bolsa – finance estruturando e origem da estratégia de adquirindo títulos de dívida ativos líquidos privada Venda dos fundos listados da RBR ao Pátria 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Início da RBR

RBR nasce com estratégia de desenvolvimento imobiliário residencial em São Paulo

Fonte: RBR Asset.

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