Relatório Gerencial SHPP11 de julho de 2026

PÁTIO PAULISTA FII

(TICKER B3: SHPP11) Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO

O Fundo tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária, seu patrimônio líquido em imóvel do tipo shopping center, sendo este representado exclusivamente pelo Shopping Pátio Paulista, localizado na cidade de São Paulo/SP.

CNPJ

59.090.726/0001-05

ADMINISTRADOR

BTG Pactual

PÚBLICO-ALVO

Investidores em Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO

0,25% a.a.

DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO

10º dia útil do mês

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA

Tijolo Renda Gestão Ativa - Shopping

QUANTIDADE DE COTAS

51.067.415

INÍCIO DO FUNDO

02/2025

GESTOR

Capitânia Investimentos

EXERCÍCIO SOCIAL

Junho

TAXA DE PERFORMANCE

Benchmark: IFIX

DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO

15º dia útil do mês

QUANT. OFERTAS REALIZADAS

3

QUANTIDADE DE COTISTAS

131

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 10,00

Considerando a cota de fechamento de 31/07/2026

Valor de Mercado

R$ 510.674.150

Price to Book 1,03

Valor Patrimonial (R$/Cota) R$ 9,72

Patrimônio Líquido R$ 496.307.538

Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,055

Dividend Yield 6,80% a.a.

Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 31/07/2026

SUMÁRIO

COMENTÁRIO DO GESTOR

PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

FUNDO A MERCADO

INDICADORES FINANCEIROS

DIVIDENDOS

PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

ATIVOS

INSTITUCIONAL

ANEXOS

GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

01 COMENTÁRIO DO GESTOR

VISÃO MACRO

Uma forte correção das ações de tecnologia derrubou os mercados em julho, com o Nasdaq chegando a cair 6%, e a Coreia do Sul, 35%. Na última semana, parte das perdas foi revertida e o mês fechou com baixas menores: Nasdaq -3%, Coreia do Sul -15%, Japão -8%, China -7%. O principal detrator dos ativos brasileiros segue sendo o juro altíssimo — não só a Selic, que o mercado vê caindo a 14% em agosto, mas sobretudo a NTN-B longa, que baliza o custo de capital e fechou a IPCA + 7,93% para dez anos, após negociar acima dos 8%, espécie de limite de honra para o governo. O quadro fiscal volta à baila quando se fala em juro real, algo que o governo não parece entender. Ao Tesouro, que já tentou de tudo, restou culpar a concorrência dos títulos privados isentos.

O FUNDO NO MÊS

Em julho, o Fundo distribuiu R$ 0,055 por cota, mesmo valor de junho, o equivalente a um dividend yield de 6,8% a.a. sobre a cota de fechamento de R$ 10,00. Nos últimos 12 meses, foram R$ 0,639 por cota distribuídos (DY LTM de 6,4%). O resultado caixa do mês, de R$ 2,8 milhões, ou R$ 0,0553 por cota, cobriu integralmente a distribuição; no acumulado de 2026, o resultado soma R$ 0,3615 por cota, contra R$ 0,358 distribuídos. A cota a mercado recuou de R$ 11,73 para R$ 10,00 no mês e, desde o início do Fundo, em março de 2025, a cota ajustada por proventos acumula 8,9%, contra 16,2% do IFIX. O valor patrimonial da cota ficou estável em R$ 9,72, com PL de R$ 496,3 milhões, e o P/VP foi a 1,03. O número de cotistas passou de 126 para 131. No Pátio Paulista, a ocupação foi de 98,8% em junho; nos 12 meses até junho, as vendas chegaram a R$ 38.865/m² e o NOI caixa a R$ 4.196/m² (-0,5%). A parcela de aquisição em aberto, corrigida pelo CDI, equivalia a 14,8% do PL no fim do mês.

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

CARTEIRA DE ATIVOS

¹ Participação de 17,1% até mar/26 e 21,6% desde abr/26 (2ª aquisição); vendas e NOI por m² não dependem da participação.

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11 — Relatório Mensal de Julho de 2026

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA

100% da ABL própria no estado de São Paulo

ONDE ESTÁ O PORTFÓLIO

ATIVO

Shopping Pátio Paulista

R. Treze de Maio, 1947, Bela Vista · São Paulo – SP

ABL PRÓPRIA

8.962 m²

participação de 21,6% nos 41.530 m² de ABL total

OCUPAÇÃO

98,8%

jun/26

LOJAS

308

1.638 vagas · 7 salas de cinema

INAUGURAÇÃO

1989

no fundo desde jun/25

OPERADOR

Iguatemi

operação e administração do shopping

Taxa de Ocupação (jun/26, % da ABL própria)

ABL OCUPADA 98,8%

Vendas (R$/m² · LTM jul/25–jun/26)

R$ 38.865 ▼ 2,0% em 12 meses

NOI caixa (R$/m² · LTM jul/25–jun/26)

R$ 4.196 ▼ 0,5% em 12 meses

DESEMPENHO DO PORTFÓLIO MUNICÍPIO DO EMPREENDIMENTO

São Paulo (capital) · município do Shopping Pátio Paulista

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

Mapas: © Mapbox © OpenStreetMap.

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11 Relatório Mensal de Julho de 2026

02 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS

INDICADORES OPERACIONAIS — CONSOLIDADO (24 MESES)

jun/26 · Ocupação jun/26: 98,8% · Vendas R$ 38.865/m² · NOI caixa R$ 4.196/m² · LTM jul/25–jun/26

OCUPAÇÃO (%)

VENDAS E NOI (R$/m² LTM) — PONDERADO PELA ABL PRÓPRIA

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11

03 FUNDO A MERCADO

EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

No mês de julho de 2026, as cotas do SHPP11 fecharam em R$ 10,00.

O Fundo encerrou julho com 131 cotistas, aumento de 4,0% em relação ao mês anterior.

RETORNO ACUMULADO DO FUNDO

Desde o seu início, em março de 2025, a cota a mercado ajustada do Fundo rendeu 8,9%, versus 16,9% do CDI líquido, 16,2% do IFIX e 15,3% do IMA-B.

SHPP11 Mercado¹ SHPP11 Patrimonial² CDI Líquido³ IMA-B IFIX

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11

-10%

▴ SUMÁRIO

¹ Cota a mercado ajustada por proventos: fechamento na B3 com cada provento descontado das cotações anteriores à data ex, sem reinvestimento.

² Cota patrimonial ajustada por proventos: valor patrimonial da cota no informe mensal CVM com os proventos do mês da data-com reinvestidos, composto mês a mês.

³ CDI líquido: CDI com IR de 15% (alíquota das aplicações acima de 720 dias) descontado do rendimento de cada dia, composto.

04 INDICADORES FINANCEIROS

O Fundo reconheceu, no mês de julho de 2026, resultado (base caixa) de R$ 0,0553/cota.

RESULTADO MENSAL E ACUMULADO

Observações: nas colunas Ano e 12M, Resultado/cota e Distribuição/cota somam cada mês na base de cotas com direito daquele mês. O Resultado Acumulado/cota é o saldo do exercício após as distribuições, dividido pelas cotas atuais, e não corresponde à diferença entre as duas linhas por cota: o saldo zera na abertura do exercício, emissões repartem o resultado retido entre mais cotas e o rendimento pago a recibos de subscrição sai do resultado sem compor o valor por cota. Distribuição acima do resultado é paga com resultado retido em meses anteriores.

05 DIVIDENDOS

DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribuiu, no mês de julho, R$ 0,055 por cota, o equivalente a um dividend yield de 6,8% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/07/2026.

06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL)

PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 14 MESES

ÁGIO/DESÁGIO

VALOR DE MERCADO

R$ 510,7 mm

P/VP de 1,03×

R$ 496,3 mm

PL (JUL/26)

R$ 9,72

VALOR PATRIMONIAL POR COTA

07 ATIVOS

SHOPPING CENTER

Shopping Pátio Paulista

SÃO PAULO, SP

INFORMAÇÕES TÉCNICAS

DADOS DO IMÓVEL

DADOS OPERACIONAIS

OCUPAÇÃO (JUN/26) 98,8%

VENDAS/M² · JUL/25–JUN/26

R$ 38.865

NOI CAIXA/M² · JUL/25–JUN/26

R$ 4.196

08 INSTITUCIONAL

CAPITÂNIA

R$ 21,5 bilhões

sob gestão em 31/07/2026

23 anos de história

67

fundos de investimento

MQ1.br

rating de qualidade emitido pela Moody's

+570.000

investidores

35%

Plataformas, WMs e EFPCs

65%

listados e cetipados

41

colaboradores

8 anos

de casa em média

18 anos

média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário

EQUIPE DE GESTÃO

COORDENAÇÃO

Ricardo Quintero*

GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO

Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci

GESTÃO DE IMOBILIÁRIO

Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Arthur Castro Fernanda Araújo

RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES

Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros

RISCO & COMPLIANCE

César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim

ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA

5 profissionais

41 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(1) REDUZIDO

OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA

^* Membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário | ¹ Taxa de rotatividade de colaboradores de uma empresa

FUNDOS IMOBILIÁRIOS

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11

▴ SUMÁRIO 18 ▴ SUMÁRIO

Relatório Mensal de Julho de 2026

FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)

▴ SUMÁRIO

09 ANEXOS

DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11 Relatório Mensal de Julho de 2026

10 GLOSSÁRIO

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11

Valor de Mercado do Fundo Cotação de fechamento multiplicada pelo número total de cotas emitidas (market cap).

Patrimônio Líquido (PL) Soma dos ativos do fundo deduzidas as obrigações, conforme informe mensal à CVM.

Dividend Yield (Cota de Mercado) Último rendimento distribuído, anualizado de forma composta ((1 + d/p)^12 − 1), dividido pela cota de fechamento do mês — um pouco acima do anualizado simples (×12) usado por várias gestoras, porque considera o reinvestimento mensal.

Dividend Yield (Cota de Emissão) Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota da última emissão.

P/VP Razão entre o preço da cota no mercado e seu valor patrimonial — indica ágio (>1) ou deságio (<1).

Dividend Yield (Cota Patrimonial) Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota patrimonial — usado por gestoras (ex.: Pátria) em paralelo ao DY de mercado.

Rendimento / Provento Valor distribuído por cota aos cotistas, isento de IR para pessoa física nas condições da legislação vigente.

Mercado Secundário Modalidade dedicada à compra e venda de cotas em bolsa, posteriores à oferta primária.

Liquidez (Volume Médio Diário) Volume financeiro médio negociado por dia com as cotas do fundo no mês (também citado como ADTV — Average Daily Trading Volume).

Renda Fixa Parcela do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais.

CDI Certificado de Depósito Interbancário — taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como benchmark.

ADTV Average Daily Trading Volume — volume médio diário de negociação das cotas na B3; proxy de liquidez do fundo.

Taxa Selic Taxa básica de juros do país, definida pelo Banco Central.

IFIX Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 — benchmark do setor.

IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE — principal índice de inflação e indexador de contratos.

IGP-M Índice Geral de Preços – Mercado, apurado pela FGV — indexador tradicional de contratos de locação.

CRI Certificado de Recebíveis Imobiliários — título de dívida lastreado em fluxos imobiliários (aluguéis ou vendas).

NOI Receitas operacionais do imóvel (aluguéis, estacionamento e correlatas) menos despesas operacionais no nível do ativo.

ABL Área Bruta Locável — área total (m²) de um imóvel disponível para locação.

Cap Rate Taxa de capitalização — rendimento anual do imóvel dividido pelo valor de aquisição. Mercado oscila entre NOI (ex.: XP Malls) e aluguel anual contratado (ex.: Pátria/BTG) no numerador; ler a convenção do relatório.

ABL Própria ABL dos imóveis ponderada pela participação (%) do fundo em cada um.

▴ SUMÁRIO

GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)

PÁTIO PAULISTA FII – SHPP11

▴ SUMÁRIO

11 DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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