Relatório Gerencial SHPP11 de abril de 2026

CAPITANIA

RELATÓRIO MENSAL DE ABRIL DE 2026

Pátio Paulista FII – SHPP11

CNPJ: 59.090.726/0001-05

Início do Fundo: 12/02/2025

Gestor: Capitânia Investimentos

Administrador: BTG Pactual

Classificação Anbima: Tijolo Renda Gestão Ativa - Shopping

Benchmark: IFIX

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,25% a.a

Quantidade de Cotas: 51.067.415

PÁTIO PAULISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: SHPP11)

O “PÁTIO PAULISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária, seu patrimônio líquido em imóvel do tipo shopping center, sendo este representado exclusivamente pelo Shopping Pátio Paulista, localizado na cidade de São Paulo/SP.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período poderá ser distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre no 13º (décimo terceiro) dia útil do mês subsequente ao mês de competência. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) dia útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 11,00

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 10,15

Valor de Mercado: R$ 561.741.565,00

Patrimônio Líquido: R$ 518.525.659,31

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,056

Dividend Yield¹: 6,11 % a.a.

Valor dos Ativos Imobiliários (R$): R$ 502.797.677,00

Obrigações de Investimento por Aquisições (R$): R$ 71.265.662,00

ABL Própria (m²): 7.093 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 28/04/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

• Fundo 4
• Linha do Tempo e Carteira
• Comentário do Gestor
• Resultado e Distribuição
• Rentabilidade Histórica e Guidance
• Mercado Secundário
• Patrimônio e Alavancagem
• Portfólio 10
• Portfólio de Ativos Imobiliários
• Indicadores Operacionais
• Ativos 11
• Pátio Paulista
• Anexos 12
• Glossário
• Disclaimer

LINHA DO TEMPO

FEV 2025

Início do Fundo

Constituição e início das operações do FII Pátio Paulista

ABR 2025

Aquisição Pátio Paulista

Finalização da compra de 17,08% do Shopping Pátio Paulista + Entrada

ABR 2026

Ampliação da Participação

Compra de percentual adicional de 3% do empreendimento

ABR 2026

Primeira Parcela

Pagamento da primeira parcela referente ao Pátio Paulista

ABR 2027

Última Parcela

CARTEIRA

十 Comentário do Gestor

(TICKER B3: SHPP11)

Contexto Macroeconômico

A distensão no Oriente Médio devolveu fôlego aos mercados globais em abril: bolsas internacionais subiram 11%, REITs +9% e títulos corporativos high yield +2%, com o dólar recuando 2% contra as moedas pares. Persiste, porém, a cautela com o suprimento de petróleo — o WTI fechou a US$ 105 — levando o Treasury de 10 anos de 4,37% para 4,40% e a inflação implícita de 2,3% para 2,5%. Emergentes acompanharam o movimento (bolsas ex-China +12%, moedas +1,5%).

No Brasil, o Ibovespa chegou a superar 199 mil pontos, mas cedeu na segunda metade do mês e fechou estável; o IFIX subiu 1,5%, em desempenho paralelo ao IMA-B no ano. O real valorizou 5% contra o dólar, liderando o ranking de moedas em 2026. O IPCA de março veio a 0,88% e a FOCUS elevou a projeção de 2026 para 4,89%; a inflação implícita nos títulos subiu para 5,23%. O Copom cortou a SELIC para 14,5%, mas condicionou novos cortes — o DI jan/28 fechou a 13,89% e as NTN-Bs longas voltaram à faixa de 7,39%.

Sobre o SHPP11

Em abril de 2026, o Fundo concluiu sua 3ª emissão de cotas, captando cerca de R$ 74.7 milhões. Os recursos viabilizaram o reforço da posição do Fundo no Shopping Pátio Paulista, um dos ativos mais emblemáticos da Avenida Paulista, e ampliaram a base de cotistas. No mesmo mês, o Fundo concretizou a aquisição de 4,5% adicionais do empreendimento, ao lado do Iguatemi e dos demais coproprietários, elevando sua participação no shopping. A operação reforça a estratégia de consolidação do Fundo em um ativo maduro, de localização privilegiada e fluxo resiliente, adquirido inicialmente em março de 2025. Ainda em abril, o Fundo liquidou a parcela intermediária referente à primeira aquisição, no valor de aproximadamente R$ 70 milhões, encerrando a garantia que assegurava a obrigação e eliminando o respectivo custo.

Em abril de 2026, o Shopping Pátio Paulista manteve sua trajetória sólida: a taxa de ocupação se sustentou em 99,0%, com Vendas LTM/m² de R$ 39.330 e NOI LTM/m² de R$ 4.230 — indicadores que reforçam a qualidade do ativo e a resiliência do fluxo de caixa. O Fundo distribuiu R$ 0,056/cota no mês, equivalente a um dividend yield anualizado de 6,11% a.a. sobre a cota de fechamento de R$ 11,00.

Perspectivas

O alívio geopolítico melhorou o tom dos mercados, mas a combinação de SELIC a 14,5%, DI jan/28 a 13,89% e NTN-Bs longas a 7,39% mostra que o ciclo de cortes ainda depende de avanços fiscais e da convergência da inflação. Para o SHPP11, o cenário reforça a tese de concentração em um ativo dominante: o Shopping Pátio Paulista combina ocupação acima de 99%, vendas por m² entre as mais altas do país e NOI/m² em expansão, sustentando a capacidade de distribuição mesmo sob juros restritivos. Mantemos a disciplina alocativa, com foco em gestão ativa do mix de lojistas e preservação do guidance ao longo do ano.

+) RESULTADO

Obs.: na DRE do RMG publicado no mês anterior, utilizávamos o acumulado apenas do semestre vigente. O fundo, porém, possui resultado acumulado oriundo de semestres anteriores, agora refletido nesta apuração.

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de Abril, R$ 0,056 por cota, o equivalente a um dividend yield de 6,11% a.a., considerando a cota de fechamento de 30/04/2026.

RENTABILIDADE

Desde mar/25, o SHPP11 a mercado apresenta rentabilidade de +17,8% a.a., enquanto a cota ajustada acumula +8,6% a.a., versus +19,6% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuições previstas para os próximos 12 meses: R$ 0,71/cota no total (média mensal de R$ 0,059).

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, ativo total de R$ 585 milhões e possui passivo de R$ 140.653.926,18 referente à aquisição do imóvel a prazo, corrigida pelo CDI.

COTISTAS

O Fundo encerrou Abril com 125 cotistas, um avanço de 2,5% em relação ao mês anterior.

Retrospectiva Pátio Paulista

Inauguração do Shopping

Primeira expansão e revitalização

Segunda expansão concluída

Mais opções de lazer

Ampliação do empreendimento

Taxa de Ocupação

Distribuição Geográfica (% NOI)

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

Informações Técnicas do Ativo

Dados Operacionais

Inauguração: 1989

Lojas: 308

Participação Atual: 17,08%

Expansões: 3

Vagas de Estacionamento: 1.638

ABL Total: 41.530 m²

Salas de Cinema: 7

ABL Própria: 7.093

Entrada SHPP: Março/25

Ocupação: 99,0%

Vendas LTM/m²: 39.330

NOI LTM/m²: 4.230

十

Lojas

SEPHORA

SAMSUNG

Brooksfield

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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