Relatório Gerencial SHPP11 de março de 2026

CAPITANIA

RELATÓRIO MENSAL DE MARÇO DE 2026

Pátio Paulista FII – SHPP11

CNPJ: 59.090.726/0001-05

Início do Fundo: 12/02/2025

Gestor: Capitânia Investimentos

Administrador: BTG Pactual

Classificação Anbima: Tijolo Renda Gestão Ativa - Shopping

Benchmark: IFIX

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,25% a.a

Quantidade de Cotas: 43,700,000

PÁTIO PAULISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: SHPP11)

O “PÁTIO PAULISTA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária, seu patrimônio líquido em imóvel do tipo shopping center, sendo este representado exclusivamente pelo Shopping Pátio Paulista, localizado na cidade de São Paulo/SP.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano (com verificação semestral). O resultado auferido num determinado período poderá ser distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre no 13º (décimo terceiro) dia útil do mês subsequente ao mês de competência. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de cotas do Fundo inscritos no 5º (quinto) dia útil anterior (exclusive) à data da distribuição de rendimentos, de acordo com as contas de depósito mantidas pela instituição escrituradora das cotas.

+ OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 11,00

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 10,17

Valor de Mercado: R$ 480.700.000,00

Patrimônio Líquido: R$ 444.417.462,89

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,052

Dividend Yield¹: 5,8 % a.a.

Valor dos Ativos Imobiliários (R$): R$ 424.801.086,26

Obrigações de Investimento por Aquisições (R$): R$ 140.653.926,18

ABL Própria (m²): 7.093 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 31/03/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

• Fundo 4
• Linha do Tempo e Carteira
• Comentário do Gestor
• Resultado e Distribuição
• Rentabilidade Histórica e Guidance
• Mercado Secundário
• Patrimônio e Alavancagem
• Portfólio 10
• Portfólio de Ativos Imobiliários
• Indicadores Operacionais
• Ativos 12
• Pátio Paulista
• Anexos 19
• Glossário
• Disclaimer

FEV 2025

ABR 2025

ABR 2026

ABR 2026

LINHA DO TEMPO

ABR 2027

Início do Fundo

Constituição e início das operações do FII Pátio Paulista

Aquisição Pátio Paulista

Finalização da compra de 17,08% do Shopping Pátio Paulista + Entrada

Ampliação da Participação

Compra de percentual adicional de 3% do empreendimento

Primeira Parcela

Pagamento da primeira parcela referente ao Pátio Paulista

Última Parcela

CARTEIRA

十 Comentário do Gestor

(TICKER B3: SHPP11)

Contexto Macroeconômico

Março foi marcado por uma reviravolta brusca nos mercados globais, com a escalada do conflito no Irã rompendo o movimento construtivo dos meses anteriores. O choque do petróleo, que disparou 63%, redesenhou todo o quadro de risco: bolsas internacionais cederam 8%, crédito corporativo perdeu 2% e os REITs globais recuaram outros 8%. O movimento de flight to quality concentrou-se no dólar (+2%), enquanto emergentes pagaram a conta mais cara — bolsas locais caíram 14% e moedas perderam 3% no agregado.

A Super-Quarta refletiu esse novo equilíbrio: o Copom seguiu adiante com o corte de 0,25 p.p., enquanto o FED optou pela manutenção e o choque dos combustíveis voltou a alimentar apostas de juros mais altos nos EUA — a Treasury de 10 anos saltou de 3,94% para 4,32%. No Brasil, a reação foi sensivelmente mais contida: Ibovespa recuou apenas 0,7% (contra -5% do Dow Jones) e o IFIX cedeu 1% (contra -8% dos REITs globais), uma resiliência sustentada por valuations descontados e pelo prêmio eleitoral já incorporado aos preços. As NTN-Bs de dez anos abriram de 7,24% para 7,80%, o que motivou as maiores intervenções do Tesouro desde a pandemia, e o FOCUS elevou a projeção do IPCA de 3,9% para 4,3%.

Sobre o SHPP11

O Pátio Paulista Fundo de Investimento Imobiliário foi constituído com o objetivo de adquirir participações em shoppings centers no Brasil, tendo como seu primeiro ativo o Shopping Pátio Paulista, localizado em São Paulo (SP). A aquisição foi realizada em conjunto com o Iguatemi. O Shopping Pátio Paulista é um dos empreendimentos mais relevantes do Brasil, destacando-se em termos de resultados financeiros, volume de vendas e fluxo de visitantes. Trata-se de um ativo tradicional e consolidado no mercado paulistano. O Fundo adquiriu uma participação de 17,08% do shopping como um todo, em transação estruturada da seguinte forma:

70% pagos à vista;

15% em 12 meses;

15% em 24 meses.

O pagamento da entrada ocorreu em 14 de abril, data a partir da qual o Fundo passou a ter direito à participação nos resultados do empreendimento. Inicialmente, foi realizada uma oferta restrita ao público profissional. Na sequência, realizamos uma segunda oferta, direcionada ao público qualificado. Com os recursos dessa segunda emissão, o Fundo tem caixa suficiente para honrar integralmente todas as obrigações futuras decorrentes da aquisição, sem necessidade de captações adicionais.

Por fim, no mês de junho, o Fundo recebeu, em dação em pagamento ao CRI, as cotas da SPE que detém essa participação. Em agosto de 2025, foi concluída a estrutura de aquisição, com o Fundo passando a deter a participação diretamente no ativo, ao mesmo tempo em que se encerrou a transição operacional para a gestão Iguatemi.

Perspectivas

O choque externo não invalida a tese estrutural dos FIIs de shoppings — ajuda a evidenciá-la. Enquanto REITs globais cediam 8%, o IFIX recuou apenas 1%, mostrando que ativos reais bem localizados, com fluxo de caixa indexado e inquilinos diversificados, funcionam como amortecedor natural em janelas de aversão a risco. Quando o ruído do conflito ceder e a curva voltar a precificar o ciclo doméstico, portfólios concentrados em shoppings dominantes tendem a capturar de forma desproporcional o re-rating, combinando reabertura de múltiplos e crescimento de NOI, principalmente em ativos premium.

+) RESULTADO

+ DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de Março, R$ 0,052 por cota, o equivalente a um dividend yield de 5,8% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/03/2026.

RENTABILIDADE

Desde mar/25, o SHPP11 a mercado apresenta rentabilidade de +17,2% a.a., enquanto a cota ajustada acumula +8,6% a.a., versus +16,8% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuições previstas para os próximos 12 meses: R$ 0,71/cota no total (média mensal de R$ 0,059).

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, ativo total de R$ 585 milhões e possui passivo de R$ 140.653.926,18 referente à aquisição do imóvel a prazo, corrigida pelo CDI.

COTISTAS

O Fundo encerrou Março com 122 cotistas, um recuo de 1,6% em relação ao mês anterior.

Retrospectiva Pátio Paulista

Inauguração do Shopping

Primeira expansão e revitalização

Segunda expansão concluída

Mais opções de lazer

Ampliação do empreendimento

Taxa de Ocupação

Vendas (R$/m² - LTM)

• NOI (R$/m² - LTM)

mar/24 mai/24 jul/24 set/24 nov/24 jan/25 mar/25 mai/25 jul/25 set/25 nov/25 jan/26

Distribuição Geográfica (% NOI)

+ SHOPPING PÁTIO PAULISTA

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1989

Lojas: 276

Dados Operacionais

Participação Atual: 17,08%

Expansões: 3

Vagas de Estacionamento: 1.638

ABL Total: 41.530 m²

Salas de Cinema: 7

ABL Própria: 7.093

Entrada SHPP: Março/25

Ocupação: 99,0%

Vendas LTM/m²: 39.107

NOI LTM/m²: 4.043

十

Lojas

SEPHORA

SAMSUNG

Brooksfield

CAMICADO

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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