Demonstrações Financeiras SPXG11 de 31/12/2025

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada)

CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM) CNPJ (59.281.253/0001-23)

Demonstrações financeiras em 31 de dezembro de 2025 e relatório do auditor independente

São Paulo Corporate Towers

Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909 Vila Nova Conceição 04543-011 - São Paulo – SP - Brasil Tel: +55 11 2573-3000 ey.com.br

Relatório do auditor independente sobre as demonstrações financeiras

Aos Cotistas e à Administradora do SPX REAL ESTATE DESENVOLVIMENTO DE GALPÕES LOGÍSTICOS FEEDER PRIVATE FII RESPONSABILIDADE LIMITADA (Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora do Fundo”) São Paulo – SP

Opinião

Examinamos as demonstrações financeiras do SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2025 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo as políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada em 31 de dezembro de 2025, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário.

Base para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir, intitulada “Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras”. Somos independentes em relação ao Fundo, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, aplicáveis a auditorias de demonstrações financeiras no Brasil, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

Principais assuntos de auditoria

Principais assuntos de auditoria são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos. Para cada assunto abaixo, a descrição de como nossa auditoria tratou o assunto, incluindo quaisquer comentários sobre os resultados de nossos procedimentos, é apresentado no contexto das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.

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Nós cumprimos as responsabilidades descritas na seção intitulada “Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras”, incluindo aquelas em relação a esses principais assuntos de auditoria. Dessa forma, nossa auditoria incluiu a condução de procedimentos planejados para responder a nossa avaliação de riscos de distorções significativas nas demonstrações financeiras. Os resultados de nossos procedimentos, incluindo aqueles executados para tratar o assunto abaixo, fornecem a base para nossa opinião de auditoria sobre as demonstrações financeiras do Fundo.

Investimentos em cotas de fundos de investimento imobiliário - FIIs

Em 31 de dezembro de 2025, o fundo possuía investimentos no montante de R$ 2.826 mil, o equivalente a 100,25% do seu patrimônio líquido em cotas do SPX Real Estate Master Desenvolvimento De Galpões Logísticos I Institucional Fii Resp Limitada (“fundo fnvestido”). Consideramos este assunto como um principal assunto de auditoria devido à sua relevância no contexto das demonstrações financeiras do Fundo, entendemos que os riscos mais significativos para fins de auditoria são a mensuração do valor das cotas do Fundo, a existência e a realização destes ativos.

Como nossa auditoria conduziu esse assunto

Nossos procedimentos de auditoria incluíram, entre outros, a obtenção das últimas demonstrações financeiras auditadas do fundo investido, a confirmação da posição de cotas detida pelo Fundo por meio do extrato de cotas obtidos junto ao administrador do Fundo investido, bem como, a verificação da correta valorização dos investimentos por meio das informações divulgadas pelo administrador do fundo investido. Adicionalmente, examinamos a adequação das divulgações sobre o assunto, conforme incluídas na nota explicativa n° 5.2 das demonstrações financeiras.

Baseados no resultado dos procedimentos de auditoria efetuados para os investimentos em cotas de fundos de investimento imobiliário, que está consistente com a avaliação da Administradora do Fundo, consideramos que os critérios e premissas adotados pela Administradora do Fundo são aceitáveis, no contexto das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.

Outros assuntos

Auditoria dos valores correspondentes

As demonstrações financeiras do Fundo para o exercício de 31 de dezembro de 2024 foram auditadas por outro auditor independente, que emitiu relatório datado em 14 de março de 2025, sem modificação.

Responsabilidades da Administradora do Fundo pelas demonstrações financeiras

A Administradora do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como

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necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.

Na elaboração das demonstrações financeiras, a Administradora do Fundo é responsável pela avaliação da capacidade de o Fundo continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras, a não ser que a Administradora do Fundo pretenda liquidar o Fundo ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações.

Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detecta as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.

Como parte da auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

• Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.

• Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas não com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos do Fundo.

• Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela Administradora do Fundo.

• Concluímos sobre a adequação do uso, pela Administradora do Fundo, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional do Fundo. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório.

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Todavia, eventos ou condições futuras podem levar o Fundo a não mais se manter em continuidade operacional.

• Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações e se as demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.

Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras do exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

São Paulo, 31 de março de 2026.

ERNST & YOUNG Auditores Independentes S/S Ltda. CRC SP-034519/O

Marilia Nascimento Soares Contadora CRC-SP301194/O

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SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada (Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23) (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Balanço Patrimonial em 31 de dezembro de 2025 e 2024

Em milhares de Reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23) (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Demonstrações dos resultados no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de Reais, exceto lucro líquido e valor patrimonial da cota

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada)

CNPJ (55.611.150/0001-23) (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Demonstração das mutações do patrimônio líquido no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de Reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada (Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23) (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Demonstrações dos fluxos de caixa (método direto) no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada)

CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Notas explicativas da administração às demonstrações financeiras no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

1. Contexto operacional

O SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada (“Fundo”), anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada, administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, possui uma classe única de cotas, denominada Classe Única de Cotas do SPX Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada ("Classe ou Fundo"). O Fundo foi constituído em 19 de junho de 2024, sob a forma de condomínio fechado, e iniciou suas operações em 10 de outubro de 2024, com prazo de duração Indeterminado, observado o prazo de duração das classes do Fundos. O Fundo é destinado a investidores qualificados.

A classe tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas Cotas, conforme política de investimento definida abaixo, primordialmente, por meio do investimento direto na Classe Única

de Cotas do SPX Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (“Classe Master”), a qual, por sua vez, investe preponderantemente: (a) na exploração, desenvolvimento e/ou alienação de imóveis, empreendimentos imobiliários, terrenos ou edificações em construção, incluindo projetos de greenfield, ou seja, projetos completamente novos, ainda em fase pré-operacional de estudo e desenvolvimento, dentre outros, voltados para o segmento “logístico-industrial”, ou seja, empreendimentos destinados a sediar instalações de centros de distribuição, armazenamento e logística, sendo permitida a exploração por meio de contrato de locação típico ou “atípico”, nas modalidades “built to suit” ou “sale and leaseback” na forma do art. 54-A da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991, ou ainda por arrendamento ou exploração de direito de superfície, inclusive de bens e direitos relacionados aos imóveis; (b) em participações societárias de sociedades cujo propósito específico se enquadre entre as atividades permitidas aos FIIs e que realizem, direta ou indiretamente, a exploração, desenvolvimento e/ou alienação de empreendimentos imobiliários do segmento “logístico-industrial”; e/ou (c) quaisquer direitos reais sobre tais ativos (itens “a”, “b” e “c” denominados, conjuntamente, como “Ativos Alvo da Classe Master”), observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes). O objetivo da classe não representa, sob qualquer hipótese, garantia da classe ou de seus Prestadores de Serviços Essenciais quanto à segurança, rentabilidade e liquidez dos títulos componentes de sua carteira.

A gestão de riscos da Administradora tem suas políticas aderentes às práticas de mercado, e está em linha com as diretrizes definidas pelos órgãos reguladores. Os principais riscos associados ao Fundo estão detalhados na Nota Explicativa nº 4.

O Fundo possui suas cotas listadas na B3 sob os tickers "SPXG11", "SPXG15" e "SPXG16", referentes à Subclasse A, Subclasse B e Subclasse C, respectivamente. Não houve negociação durante o período findo em 31 de dezembro de 2025.

2. Apresentação das demonstrações financeiras

As demonstrações contábeis são elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimentos Imobiliários conforme orientações emanadas da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, especialmente pela Resolução CVM nº 175/22 e alterações posteriores.

As demonstrações financeiras em 31 de dezembro de 2025 foram aprovadas pela Administradora do Fundo em 31 de março de 2026.

3. Resumo das políticas contábeis materiais e critérios de apuração

A elaboração das demonstrações financeiras exige que a Administração efetue estimativas e adote premissas que afetam os montantes dos ativos e passivos apresentados bem como os montantes de receitas e despesas reportados para o exercício do relatório.

O uso de estimativas se estende às provisões necessárias para valor justo e mensuração de valor recuperável de ativos. Os resultados efetivos podem variar em relação às estimativas.

3.1 Classificação ativos e passivos correntes e não correntes

O Fundo apresenta ativos e passivos no balanço patrimonial com base na classificação circulante/não circulante. Um ativo é classificado no circulante quando: (i) se espera realizá-lo ou se pretende vendê-lo ou consumi-lo no ciclo operacional normal; (ii) for mantido principalmente para negociação; (iii) se espera realizá-lo dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (iv) caixa e equivalentes de caixa. Todos os demais ativos são classificados como não circulantes. Um passivo é classificado no circulante quando: (i) se espera liquidá-lo no ciclo operacional normal dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (ii) não há direito incondicional para diferir a liquidação do passivo por, pelo menos, 12 meses após o período de divulgação. Todos os demais passivos são classificados como não circulantes.

3.2 Instrumentos financeiros

a) Classificação dos instrumentos financeiros

I. Data de reconhecimento

Todos os ativos financeiros são inicialmente reconhecidos na data de negociação.

II. Reconhecimento inicial de instrumentos financeiros

A classificação dos instrumentos financeiros em seu reconhecimento inicial depende de suas características e do propósito e finalidade pelos quais os instrumentos financeiros foram adquiridos pelo Fundo. Todos os instrumentos financeiros são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescidos do custo de transação, exceto nos casos em que os ativos financeiros são registrados ao valor justo por meio do resultado.

III. Classificação dos ativos financeiros para fins de mensuração

Os ativos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, em uma das seguintes categorias:

. Ativos financeiros para negociação (mensurados ao valor justo por meio do resultado): essa categoria inclui os ativos financeiros adquiridos com o propósito de geração de resultado no curto prazo decorrente de sua negociação.

IV. Classificação dos ativos financeiros para fins de apresentação

Os ativos financeiros são classificados por natureza nas seguintes rubricas do balanço patrimonial:

. Disponibilidades: saldos de caixa e depósitos à vista.

. Aplicações financeiras representadas por títulos e valores mobiliários: títulos que representam dívida para o emissor, rendem juros e foram emitidos de forma física ou escritural. . Cotas de fundos de investimento: instrumentos financeiros emitidos por outras entidades, com natureza de instrumentos de patrimônio para o emissor. b) Mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo

Em geral, os ativos financeiros são inicialmente reconhecidos ao valor justo, que é considerado equivalente ao preço de transação. Os instrumentos financeiros não mensurados ao valor justo por meio do resultado são ajustados pelos custos de transação. Os ativos e passivos financeiros são posteriormente mensurados da seguinte forma:

I. Mensuração dos ativos financeiros

Os ativos financeiros são mensurados ao valor justo, sem dedução de custos estimados de transação que seriam eventualmente incorridos quando de sua alienação.

O "valor justo" de um instrumento financeiro em uma determinada data é interpretado como o valor pelo qual ele poderia ser comprado e vendido naquela data por duas partes bem informadas, agindo deliberadamente e com prudência, em uma transação em condições regulares de mercado. A referência mais objetiva e comum para o valor justo de um instrumento financeiro é o preço que seria pago por ele em um mercado ativo, transparente e significativo ("preço cotado" ou "preço de mercado").

Caso não exista preço de mercado para um determinado instrumento financeiro, seu valor justo é estimado com base em técnicas de avaliação normalmente adotadas pelo mercado financeiro, levando-se em conta as características específicas do instrumento a ser mensurado e sobretudo as diversas espécies de risco associados a ele.

II. Reconhecimento de variações de valor justo

As variações no valor contábil de ativos e passivos financeiros mensurados a valor justo, são reconhecidas na demonstração do resultado, em suas respectivas contas de origem.

Como regra geral, variações no valor contábil de ativos e passivos financeiros para negociação, são reconhecidas na demonstração do resultado, em suas respectivas contas de origem.

3.3 Aplicações financeiras de natureza não imobiliária e imobiliária

• 3.3.1 Cotas de fundo de renda fixa

Não negociados na B3 S.A, as cotas de fundos de renda fixa são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado diariamente, com base no valor da cota de fechamento divulgado pelo administrador do fundo onde os recursos são aplicados.

3.3.2 Cotas de fundos imobiliários

a) Negociadas na B3 S.A - As cotas de fundos de investimento imobiliários são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente pela variação no valor das cotas dos fundos investidos do último dia útil de cada mês, divulgadas na B3, independente dos volumes negociados. b) Não negociados na B3 S.A - As cotas de fundos de investimento imobiliários são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente, com base no valor da cota divulgado pelo administrador do fundo onde os recursos são aplicados.

Os rendimentos são contabilizados em receita quando as cotas correspondentes são consideradas “ex-direito” na bolsa de valores.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Notas explicativas da administração às demonstrações financeiras no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

3.4 Provisões e ativos e passivos contingentes

O Fundo, ao elaborar suas demonstrações financeiras faz a segregação entre:

. Provisões: saldos credores que cobrem obrigações presentes (legais ou presumidas) na data do balanço patrimonial decorrentes de eventos passados que poderiam dar origem a uma perda ou desembolso para o Fundo cuja ocorrência seja considerada provável e cuja natureza seja certa, mas cujo valor e/ou época sejam incertos.

. Passivos contingentes: possíveis obrigações que se originem de eventos passados e cuja existência somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não de um ou mais eventos futuros que não estejam totalmente sob o controle do Fundo. São reconhecidos no balanço quando, baseado na opinião de assessores jurídicos e da administração, for considerado provável o risco de perda de uma ação judicial ou administrativa, com uma provável saída de recursos para a liquidação das obrigações. Os passivos contingentes classificados como perda possível pelos assessores jurídicos e pela administração são apenas divulgados em notas explicativas, enquanto aqueles classificados como perda remota não requerem divulgação. . Ativos contingentes: ativos originados em eventos passados e cuja existência dependa, e somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não de eventos além do controle do Fundo. Não são reconhecidos no balanço patrimonial ou na demonstração do resultado.

3.5 Reconhecimento de receitas e despesas

As receitas e as despesas são apropriadas ao resultado segundo o regime contábil de competência.

3.6 Caixa e equivalentes de caixa

Caixa e equivalentes de caixa são representados por depósitos bancários e aplicações financeiras de renda fixa, de curto prazo e alta liquidez que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor.

3.7 Estimativas e julgamentos contábeis críticos

A Administradora do Fundo efetua estimativas e julgamentos contábeis, com base em premissas, que podem, no futuro, não ser exatamente iguais aos respectivos resultados reais. As estimativas e julgamentos que, na opinião da Administradora, podem ser considerados mais relevantes, e podem sofrer variação no futuro, acarretando em eventuais impactos em ativos e passivos do Fundo, estão descritas a seguir:

I) Valor justo dos instrumentos financeiros: o valor justo dos instrumentos financeiros que não possuem suas cotações disponíveis ao mercado, por exemplo, Bolsa de Valores, são mensurados mediante utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado e, também, nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras. As políticas contábeis descritas na nota explicativa 3.2 apresentam, informações detalhadas sobre "classificação dos instrumentos financeiros" e "mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo".

3.8 Lucro (prejuízo) por cota

O lucro (prejuízo) por cota, apresentado na demonstração de resultado, é apurado considerando-se o lucro (prejuízo) do exercício dividido pelo total de cotas do Fundo integralizadas ao final de cada exercício.

4. Gerenciamento e riscos associados ao Fundo

4.1 Riscos de mercado

4.1.1 Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira do Fundo

Os títulos públicos e/ou privados de dívida que poderão compor a carteira do Fundo estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer impactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores. Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo também sua liquidez.

4.1.2 Fatores macroeconômicos relevantes

Variáveis exógenas tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos integrantes da carteira do Fundo e o valor das Cotas, bem como resultar (a) em alongamento do período de amortização de Cotas e/ou de distribuição dos resultados do Fundo ou (b) na liquidação do Fundo, o que poderá ocasionar a perda, pelos respectivos Cotistas, do valor de principal de suas aplicações. Não será devido pelo Fundo ou por qualquer pessoa, os Cotistas do Fundo, a Administradora e os Coordenadores, qualquer multa ou penalidade de qualquer natureza, caso ocorra, por qualquer razão, ou ainda, (c) caso os Cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos. O Governo Federal frequentemente intervém na economia do País e ocasionalmente realiza modificações significativas em suas políticas e normas, causando os mais diversos impactos sobre os mais diversos setores e segmentos da economia do País. As atividades do Fundo, sua situação financeira e resultados poderão ser prejudicados de maneira relevante por modificações nas políticas ou normas que envolvam ou afetem fatores, tais como:

a. taxas de juros;

b. controles cambiais e restrições a remessas para o exterior;

c. flutuações cambiais;

d. inflação;

e. liquidez dos mercados financeiros e de capitais domésticos;

f. política fiscal;

g. instabilidade social e política; e

h. outros acontecimentos políticos, sociais e econômicos que venham a ocorrer no Brasil ou que o afetem.

A incerteza quanto à implementação de mudanças por parte do Governo Federal nas políticas ou normas que venham a afetar esses ou outros fatores pode contribuir para a incerteza econômica no Brasil e para aumentar a volatilidade do mercado de valores mobiliários brasileiro e o mercado imobiliário. Desta maneira, os acontecimentos futuros na economia brasileira poderão prejudicar as atividades do Fundo e os seus resultados, podendo inclusive vir a afetar adversamente a rentabilidade dos Cotistas.

4.1.3 Risco de alteração da legislação aplicável ao Fundo e/ou aos Cotistas

Embora as regras tributárias relativas a fundos de investimento imobiliários estejam vigentes há anos, não existindo perspectivas de mudanças, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributária. Assim, o risco tributário engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando o Fundo ou seus Cotistas a novos recolhimentos não previstos inicialmente.,

4.1.4 Riscos jurídicos

Além disso, o Fundo poderá vir a ser parte em demandas judiciais relacionadas aos seus ativos, em especial, mas não se limitando, em relação aos imóveis integrantes de sua carteira, tanto no polo ativo quanto no polo passivo. A título exemplificativo, tais demandas judiciais poderiam envolver eventuais discussões acerca do recebimento de indenização em caso de desapropriação dos imóveis, disputas relacionadas à ausência de contratação e/ou renovação pelos locatários dos imóveis dos seguros devidos nos termos dos contratos de locação e a obtenção de indenização no caso de ocorrência de sinistros envolvendo os imóveis, entre outras. Em virtude da reconhecida morosidade do sistema judiciário brasileiro, a resolução de eventuais demandas judiciais pode não ser alcançada em tempo razoável, o que pode resultar em despesas adicionais para o Fundo, bem como em atraso ou paralisação, ainda que parcial, do desenvolvimento dos negócios do Fundo, o que teria um impacto na rentabilidade do Fundo.

4.1.5 Risco de mercado

O valor dos Imóveis que integram a carteira do Fundo pode aumentar ou diminuir de acordo com as flutuações de preços, cotações de mercado e eventuais avaliações realizadas em cumprimento a regulamentação aplicável e/ou ao Regulamento.

Em caso de queda do valor dos imóveis, os ganhos do Fundo decorrente de eventual alienação dos imóveis, bem como o preço de negociação das Cotas no mercado secundário poderão ser adversamente afetados.

4.1.6 Risco de desvalorização do imóvel

Como os recursos do Fundo destinam-se à aplicação em imóveis, um fator que deve ser preponderantemente levado em consideração com relação à rentabilidade do Fundo é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, da região onde estão localizados os imóveis. A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor dos imóveis e, por consequência, sobre as Cotas.

4.1.7 Inexistência de garantia de eliminação de riscos

A realização de investimentos no Fundo sujeita o investidor aos riscos aos quais o Fundo e a sua carteira estão sujeitos, que poderão acarretar perdas do capital investido pelos Cotistas no Fundo. O Fundo não conta com garantias da Administradora ou de terceiros, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos - FGC, para redução ou eliminação dos riscos aos quais está sujeito, e, consequentemente, aos quais os Cotistas também poderão estar sujeitos. Em condições adversas de mercado, referido sistema de gerenciamento de riscos poderá ter sua eficiência reduzida. As eventuais perdas patrimoniais do Fundo não estão limitadas ao valor do capital subscrito, de forma que os Cotistas podem ser futuramente chamados a aportar recursos adicionais no Fundo além de seus compromissos.

4.1.8 Risco tributário

De acordo com a Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, o fundo de investimento imobiliário que aplicar recursos em empreendimentos imobiliários que tenham como incorporador, construtor ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele relacionadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas emitidas pelo Fundo, sujeitam-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, para fins de incidência da tributação corporativa cabível (IRPJ, CSLL, Contribuição ao Programa de Integração Social - PIS e COFINS).

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada)

CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Notas explicativas da administração às demonstrações financeiras no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

4.1.9 Risco de liquidez

Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento ainda em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Nesse sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimentos imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do Fundo, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário.

Mesmo sendo as Cotas objeto de negociação no mercado de bolsa, balcão organizado e não organizado (particular), o investidor que adquirir as Cotas do Fundo deverá estar consciente de que o investimento no Fundo consiste em investimento de longo prazo.

Além disso, o risco de liquidez consiste também na eventualidade do Fundo não dispor de recursos suficientes para cumprir com seus compromissos nas datas previstas.

4.2 Gerenciamento de riscos

Os ativos do Fundo envolvem riscos inerentes ao setor imobiliário, de oscilações de valor dos imóveis e das cotas de FII, risco de liquidez, bem como risco de crédito relacionado aos ativos integrantes da carteira do Fundo.

4.2.1 Risco de crédito

A gestão do Fundo adota políticas e procedimentos específicos para o monitoramento e mitigação do risco de crédito, com o objetivo de preservar a qualidade dos ativos e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Análise prévia de crédito dos emissores dos ativos financeiros, considerando indicadores de liquidez, solvência, histórico de pagamento e classificação de risco atribuída por agências de rating;

• Monitoramento contínuo da carteira, com revisão periódica dos ativos financeiros e avaliação de eventos relevantes que possam afetar a capacidade de pagamento dos emissores;

• Diversificação da carteira de ativos financeiros, buscando reduzir a exposição a emissores específicos e a setores econômicos com maior volatilidade;

• Avaliação da qualidade de crédito dos locatários, incluindo garantias contratuais e cláusulas de mitigação de risco;

• Acompanhamento de indicadores de inadimplência e vacância, com medidas corretivas em caso de deterioração dos níveis de risco;

• Utilização de instrumentos de proteção contratual, como fianças, seguros, cauções e cláusulas resolutivas, quando aplicável.

4.2.2 Fatores macroeconômicos relevantes

A gestão do Fundo adota práticas sistemáticas de monitoramento e mitigação desses riscos, com o objetivo de preservar a estabilidade operacional e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Acompanhamento contínuo do ambiente macroeconômico, com análises internas, podendo incluir inclusive suporte de consultorias especializadas;

• Diversificação da carteira de ativos, buscando mitigar riscos de concentração setorial, geográfica e contratual;

• Utilização de contratos com cláusulas de reajuste indexadas a índices inflacionários, como IPCA ou IGP-M, conforme aplicável;

• Avaliação periódica da liquidez dos ativos e das cotas, com vistas à manutenção da capacidade de amortização e distribuição;

• Monitoramento de propostas legislativas e medidas governamentais com potencial de impacto sobre o setor imobiliário e os fundos de investimento.

4.2.3 Risco de alteração da legislação aplicável ao Fundo e/ou aos Cotistas, inclusive tributária

A gestão e administração do Fundo monitoram continuamente alterações na legislação fiscal e regulatória que possam impactar a estrutura de distribuição de rendimentos, a tributação sobre ganhos de capital, amortizações e demais eventos financeiros relevantes. O objetivo é garantir conformidade e preservar a eficiência fiscal para os cotistas.

O Fundo adota as seguintes práticas de mitigação de riscos tributários:

• Acompanhamento regulatório ativo, podendo incluir inclusive suporte de consultoria especializada, visando antecipar impactos de mudanças legislativas e normativas;

• Estruturação de operações com atenção à manutenção dos requisitos legais para isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos distribuídos a pessoas físicas, incluindo:

• Negociação exclusiva em mercado regulamentado;

• Mínimo de 100 cotistas;

• Nenhum cotista com participação superior a 10% das cotas;

• Registro e divulgação transparente de eventos tributáveis, como amortizações e alienações de ativos, conforme exigido pela legislação vigente.

4.2.4 Riscos jurídicos

A gestão do Fundo adota práticas sistemáticas de monitoramento e mitigação desses riscos, com o objetivo de preservar a segurança jurídica das operações e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Due diligence jurídica prévia em todas as aquisições de ativos, com verificação de matrícula, ônus reais, licenciamento, zoneamento e conformidade regulatória;

• Acompanhamento contínuo de contratos de locação, prestação de serviços e parcerias, podendo incluir inclusive suporte jurídico especializado;

• Monitoramento de ações judiciais e procedimentos administrativos que envolvam o Fundo, seus ativos ou seus prestadores de serviços, com provisionamento contábil quando aplicável;

• Avaliação de riscos regulatórios, especialmente relacionados à legislação tributária, ambiental, urbanística e societária, podendo incluir inclusive o apoio de consultorias externas;

• Gestão de riscos contratuais, incluindo cláusulas de rescisão, inadimplemento, revisão de valores e garantias locatícias;

• Atualização permanente sobre alterações legais e normativas, com impacto potencial sobre a estrutura do Fundo, os direitos dos cotistas e a operação dos ativos.

4.2.5 Risco de mercado

Os processos e serviços operacionais são interligados e supervisionados por profissionais experientes no mercado financeiro e imobiliário. Além disso, a Administradora é responsável pelo cumprimento das normas, assegurando que as exigências legais e regulatórias são devidamente seguidas, permitindo uma atuação preventiva em relação aos riscos do Fundo.

4.2.6 Risco de desvalorização do imóvel

A gestão do Fundo adota medidas sistemáticas para mitigar os riscos de desvalorização, incluindo:

• Avaliação periódica dos imóveis, realizada por empresas especializadas, conforme exigido pela regulamentação vigente;

• Gestão ativa dos ativos, com foco na manutenção, modernização e reposicionamento estratégico dos imóveis para preservar sua atratividade e valor de mercado;

• Monitoramento contínuo de indicadores de vacância, inadimplência e liquidez, com ações corretivas em caso de deterioração dos parâmetros operacionais;

• Análise de cenários econômicos e simulações de impacto.

4.2.7 Inexistência de garantia de eliminação de riscos

Medidas de mitigação adotadas pela gestão incluem:

• Monitoramento contínuo dos ativos, com uso de ferramentas de análise de sensibilidade e testes de estresse para avaliar o impacto de cenários adversos.

• Gestão de liquidez, mantendo parcela da carteira em ativos líquidos para atender chamadas de capital ou obrigações emergenciais.

• Avaliação de crédito e contrapartes, com análise da saúde financeira dos emissores e participantes das operações.

• Governança e transparência, com comunicação clara aos Cotistas sobre os riscos e desempenho do Fundo.

4.2.8 Risco de liquidez

Para o gerenciamento do risco de liquidez, o Fundo mantém um nível mínimo de caixa como forma de assegurar a disponibilidade de recursos financeiros, monitora diariamente os fluxos de caixa previstos e realizados, mantém aplicações financeiras com vencimentos diários de modo a promover máxima liquidez.

Apesar dos métodos e processos internos empregados pela Administradora, não há qualquer tipo de garantia de eliminação de perdas aos cotistas.

5. Aplicações financeiras

As aplicações financeiras estão representadas por:

5.1 De caráter não imobiliário

variação do CDI através do investimento de, no mínimo, 95% de seus recursos em títulos ou operações atreladas a esse indicador. A carteira do fundo será composta exclusivamente por títulos públicos federais e operações compromissadas lastreadas nestes títulos.

Cotas em Fundos de Investimentos Imobiliários são classificados como ativos financeiros para negociação e são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente pela variação no valor das cotas dos fundos investidos do último dia útil de cada mês, com base no valor da cota divulgado pelo administrador do fundo onde os recursos são aplicados.

Composição da carteira

As aplicações em fundos de investimento imobiliário estão compostas como a seguir:

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Notas explicativas da administração às demonstrações financeiras no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

Legendas

(*) Fundos administrados pela BTG Pactual Serviços Financeiros SA DTVM.

(**) Fundo gerido pela SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

SPX Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

Em 2025, o SPX Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada encontrava-se em fase inicial de operação, tendo registrado o início de suas atividades em 10 de outubro de 2024. O Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, com administração fiduciária exercida pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e gestão pela SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda. Na data-base mais recente divulgada, o Fundo apresentava patrimônio líquido aproximado de R$ 41.000 milhões, distribuído entre 4 cotistas, caracterizando estrutura voltada predominantemente a investidores institucionais. A estratégia de investimento do Fundo consiste na exploração, desenvolvimento e eventual alienação de ativos imobiliários logísticos, incluindo a aquisição de terrenos, imóveis em construção ou empreendimentos imobiliários destinados à implantação de galpões logísticos, bem como participações em sociedades de propósito específico (SPEs) ou direitos reais relacionados a empreendimentos imobiliários. A política de investimentos busca capturar ganhos de capital por meio do desenvolvimento, estabilização e posterior alienação dos empreendimentos, podendo também contemplar a geração de renda imobiliária decorrente da locação dos ativos integrantes da carteira.

Em 2025, por meio de Fato Relevante, foi promovida alteração na denominação do Fundo, passando de SYN Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional Fundo de Investimento Imobiliário para SPX Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada, em decorrência da alteração da denominação social do gestor, anteriormente identificado como SYN Gestão de Recursos Ltda., que passou a adotar a denominação SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda., refletindo a atualização da marca e da estrutura da plataforma de gestão imobiliária.

Em 2024, o Fundo ainda não apresentava operações relevantes ou patrimônio consolidado, uma vez que sua estruturação e captação ocorreram posteriormente, com o início efetivo das atividades apenas no final de 2025. Dessa forma, não havia histórico operacional significativo ou patrimônio líquido consolidado comparável para o exercício de 2024, refletindo o estágio inicial de constituição e organização do veículo de investimento.

No âmbito de sua estrutura de captação, o Fundo pode integrar uma estrutura composta por veículos “feeder”, que direcionam recursos para a classe master, sendo esses veículos responsáveis por investir predominantemente nas cotas do SPX Real Estate Master Desenvolvimento de Galpões Logísticos I Institucional FII, permitindo a consolidação de capital destinado à implementação da estratégia de desenvolvimento de empreendimentos logísticos no mercado imobiliário brasileiro. Dessa forma, a evolução entre 2024 e 2025 reflete principalmente o processo de estruturação, captação inicial de recursos, alteração de denominação do gestor e do Fundo, e início das atividades operacionais, com a formação inicial de seu patrimônio líquido e o início da implementação da estratégia de investimento voltada ao desenvolvimento de ativos logísticos.

Movimentação do exercício

Os Prestadores de Serviços Essenciais, em virtude de seus serviços, farão jus a uma taxa de administração equivalente a 1,40% (um inteiro e quarenta centésimos por cento) ao ano, aplicado (i) durante o Período de Investimento, sobre o valor do capital subscrito da classe, e (ii) durante o Período de Desinvestimento, o que for menor entre (a) o valor do capital integralizado da classe ou (b) o patrimônio líquido da classe (“Taxa de Administração e Gestão”). A Taxa de Administração e Gestão será calculada mensalmente por período vencido e paga até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados. Os Prestadores de Serviços Essenciais podem estabelecer que parcelas da Taxa de Administração e Gestão sejam pagas diretamente pela classe aos prestadores de serviços complementares contratados, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração e Gestão.

"Os Cotistas detentores de Cotas Subclasse A estarão sujeitos ao pagamento de Taxa de Administração e Gestão equivalente à 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento) ao ano, aplicado (i) durante o Período de Investimento, sobre o valor do capital subscrito dos Cotistas Subclasse A na classe, e (ii) durante o Período de Desinvestimento, o que for menor entre (a) o valor do capital integralizado dos Cotistas Subclasse A na classe, ou (b) o patrimônio líquido dos Cotistas Subclasse A da classe." Caso as Cotas Subclasse A estejam registradas para negociação na B3, será também devido ao Administrador um valor variável de até 0,02% (dois centésimos por cento) ao ano, calculado sobre a mesma base da Taxa de Administração e Gestão, sujeito, contudo, a um mínimo de R$ 5 mensais, correspondente aos serviços de escrituração das Cotas Subclasse A. Em virtude do investimento da classe na Classe Master, os Cotistas detentores de Cotas Subclasse A estarão sujeitos a uma Taxa Máxima de Administração e Gestão equivalente a 1,75% (um inteiro e setenta e cinco centésimos por cento) ao ano, sendo certo que a Classe Master possui valor mínimo mensal de R$ 25 e, neste caso, o valor efetivo da taxa máxima de administração e gestão poderá ser superior à 1,75%.

"Os Cotistas detentores de Cotas Subclasse B estarão sujeitos ao pagamento de Taxa de Administração e Gestão equivalente à 0,40% (quarenta centésimos por cento) ao ano, aplicado (i) durante o Período de Investimento, sobre o valor do capital subscrito dos Cotistas Subclasse B na classe, e (ii) durante o Período de Desinvestimento, o que for menor entre (a) o valor do capital integralizado dos Cotistas Subclasse B na classe ou (b) o patrimônio líquido dos Cotistas Subclasse B da classe. Caso as Cotas Subclasse B estejam registradas para negociação na B3, será também devido ao Administrador um valor variável de até 0,02% (dois centésimos por cento) ao ano, calculado sobre a mesma base da Taxa de Administração e Gestão, sujeito, contudo, a um mínimo de R$ 5 mensais, correspondente aos serviços de escrituração das Cotas, na forma prevista neste Regulamento.

Em virtude do investimento da classe na Classe Master, os Cotistas detentores de Cotas Subclasse B estarão sujeitos a uma Taxa Máxima de Administração e Gestão equivalente a 0,50% (cinquenta centésimos por cento) ao ano, sendo certo que a Classe Master possui valor mínimo mensal de R$ 25 e, neste caso, o valor efetivo da taxa máxima de administração e gestão poderá ser superior à 0,50%."

"Os Cotistas detentores de Cotas Subclasse C estarão sujeitos ao pagamento de Taxa de Administração e Gestão equivalente à 1,20% (um inteiro e vinte centésimos por cento) ao ano, aplicado (i) durante o Período de Investimento, sobre o valor do capital subscrito dos Cotistas Subclasse C na classe, e (ii) durante o Período de Desinvestimento, o que for menor entre (a) o valor do capital integralizado dos Cotistas Subclasse C na classe, ou (b) o patrimônio líquido dos Cotistas Subclasse C da classe.

Caso as Cotas Subclasse C estejam registradas para negociação na B3, será também devido ao Administrador um valor variável de até 0,02% (dois centésimos por cento) ao ano, calculado sobre a mesma base da Taxa de Administração e Gestão, sujeito, contudo, a um mínimo de R$ 5 mensais, correspondente aos serviços de escrituração das Cotas do FUNDO, na forma prevista neste Regulamento.

Em virtude do investimento da classe na Classe Master, os Cotistas detentores de Cotas Subclasse C estarão sujeitos a uma Taxa Máxima de Administração e Gestão equivalente a 1,30% ao ano."

A taxa de administração é paga à Administradora mensalmente por período vencido até o quinto dia útil do mês subsequente ao dos serviços prestados. Na Taxa de Administração já está contemplada a taxa de gestão devida à Gestora e ao Consultor, nos termos do Contrato de Gestão (“Taxa de Gestão”). Além da remuneração que lhe é devida conforme descrito acima, o Gestora faz jus a uma taxa de performance (“Taxa de Performance”) a partir do dia em que ocorrer a primeira integralização de cotas, a qual será provisionada mensalmente e paga mensalmente, até o dia 15 (quinze) do 1º (primeiro) mês subsequente ao encerramento do semestre, diretamente pelo Fundo ao Gestor. A Taxa de Performance é calculada de acordo com a fórmula descrita no Regulamento do Fundo. As datas de apuração da Taxa de Performance correspondem sempre ao último dia dos meses de junho e dezembro.

A taxa máxima de custódia anual a ser cobrada do Fundo corresponderá a até 0% (zero por cento) do Patrimônio Líquido do Fundo ao ano, paga conjuntamente com a parcela da Taxa de Administração que remunera o Administrador.

Além da remuneração que lhe é devida nos termos da cláusula 9.1 do regulamento, o Gestor fará jus a uma taxa de performance (“Taxa de Performance”) a partir do dia em que ocorrer a primeira integralização de cotas, a qual será provisionada mensalmente e paga semestralmente até o último dia útil do mês subsequente, diretamente pela Classe ao Gestor, observado o item 9.3.2. do regulamento. O cálculo da Taxa de Performance está disponível no regulamento. A Taxa de Performance será cobrada após a dedução de todas as despesas da Classe, inclusive da Taxa de Administração e Gestão, podendo incluir na base do cálculo os valores recebidos pelos Cotistas a título de amortização ou de rendimentos. A Taxa de Correção será acumulada desde o início da cobrança da Taxa de Performance até seu pagamento. É vedada a cobrança da Taxa de Performance quando o valor da cota da Classe, acrescido dos rendimentos por cota, for inferior ao valor da cota base, observado que para fins do cálculo da taxa de performance, o valor da cota no momento de apuração do resultado deve ser comparado ao valor da cota base atualizado pelo Benchmark.

Tendo em vista que a classe tem natureza de classe fechada, a taxa e despesas com a distribuição de Cotas da classe são descritas nos Documentos da Oferta de cada emissão, conforme aplicável. Não serão cobradas da classe ou dos cotistas, taxa de ingresso. Não obstante, a cada nova emissão de Cotas, a classe poderá cobrar taxa de distribuição no mercado primário para arcar com as despesas da oferta pública da nova emissão de Cotas, a ser paga pelos subscritores das novas Cotas no ato da sua respectiva integralização, se assim for deliberado em assembleia geral ou no ato do Administrador que, conforme orientação do Gestor, aprovar a respectiva oferta no âmbito do Capital Autorizado, conforme o caso. A cobrança da classe ou dos cotistas de taxas de saída é vedada.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada) CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

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Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

7. Política de distribuição dos resultados

A classe deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis (“Montante Mínimo de Distribuição”). Ao longo de cada semestre, o resultado apurado segundo o regime de caixa poderá, a critério do Gestor e de comum acordo com o Administrador, ser distribuído aos cotistas, mensalmente, sempre no 17º (décimo sétimo) dia útil do primeiro mês subsequente ao mês de competência (“Mês de Competência” e “Data de Distribuição”, respectivamente), de forma total ou parcial, em qualquer percentual, observado que, na Data de Distribuição relativa ao 6º (sexto) Mês de Competência de cada semestre, tenha-se pago, ao menos, o Montante Mínimo de Distribuição, nos termos do art. 10º, parágrafo único, da Lei 8.668. Os resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, que excedam ao Montante Mínimo de Distribuição e que não tenham sido distribuídos, serão, a critério do Gestor, em comum acordo com o Administrador, reinvestidos na Classe Master e/ou Ativos Financeiros, para posterior distribuição aos cotistas, em qualquer das Datas de Distribuição e/ou destinados à Reserva de Contingência, admitindo-se sua posterior distribuição aos Cotistas, observadas as restrições decorrentes da legislação e/ou regulamentação aplicáveis, exclusivamente nas hipóteses: (i) de deliberação dos cotistas; (ii) de liquidação da classe. Farão jus aos rendimentos os titulares de Cotas da classe no fechamento do 5º (quinto) dia útil anterior à Data de Distribuição de rendimento de cada mês, de acordo com as contas de depósito mantidas pelo Escriturador.

O saldo de rendimentos a distribuir foi calculado como segue:

Rendimentos

8. Patrimônio Líquido

8.2 Emissão de novas cotas

Encerrada a Primeira Emissão ou da emissão anterior, conforme o caso, o Administrador, mediante recomendação do Gestor, poderá deliberar por realizar novas emissões das Cotas, sem a necessidade de aprovação em assembleia especial de cotistas, desde que limitadas ao montante total de R$ 1.000.000 (um bilhão de reais). A classe iniciará suas operações tão logo atenda o patrimônio mínimo subscrito inicial de R$ 20.000, correspondente a 2.000.000 (duas milhões) de Cotas com valor unitário de emissão de R$10,00 (dez reais), na data de emissão.

Por meio de Chamada de Capital da 1º Emissão da Oferta Pública de cotas, iniciada em 12 de julho de 2024 e encerrada em 14 de novembro de 2024, com a primeira liquidação ocorrida em 10 de outubro de 2024, foram integralizadas 299.996 cotas, no valor de R$ 10,00 (dez reais) por cota, no total de R$ 3.000.

Em 16 de dezembro de 2024, ocorreu uma nova liquidação por meio da Chamada de Capital da 1º Emissão da Oferta Pública de cotas, sendo integralizadas 16.500 cotas, no valor de R$ 10,00 (dez reais) por cota, no total de R$ 165.

Por meio de Anúncio de Início da 2ª Emissão da Oferta Pública de cotas, divulgado em 27 de outubro de 2025, foi iniciada a distribuição pública de 4.480.287 cotas, ao preço de emissão de R$ 11,16 por cota, perfazendo o montante inicial de R$ 50.000, sem considerar a taxa de distribuição primária. A oferta foi registrada na CVM sob o nº CVM/SRE/AUT/FII/PRI/2025/319, no âmbito da Resolução CVM nº 160, sendo destinada a investidores qualificados, com primeira liquidação prevista para 28 de janeiro de 2026.

8.3 Amortização de cotas

De acordo com o Regulamento do Fundo não haverá resgate de cotas a não ser pelo término do Prazo de Duração ou amortização total da Classe, conforme aplicável. Caso a classe efetue amortização de capital, a Administradora poderá solicitar aos Cotistas que comprovem o custo de aquisição de suas cotas. Os cotistas que não apresentarem tal comprovação terão o valor integral da amortização sujeito a tributação, conforme determinar a regra tributária para cada caso. No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e no período findo de 2024, não houve amortização de cotas.

8.4 Gastos com colocação de cotas

Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2025, o Fundo incorreu em gastos com colocação de cotas no montante de R$ 17 (2024 - R$ 120).

8.5 Reserva de contingência

Para suprir inadimplências e deflação em reajuste nos valores a receber do Fundo e arcar com as despesas extraordinárias, se houver, poderá ser constituída uma reserva de contingência (“Reserva de Contingência”). Entende-se por despesas extraordinárias aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros relacionados ao Fundo. Os recursos da Reserva de Contingência serão aplicados em cotas de fundos de renda fixa e/ou títulos de renda fixa, e os rendimentos decorrentes desta aplicação poderão ser incorporados ao valor da Reserva de Contingência, sem prejuízo da distribuição mínima referida no Artigo 17 do regulamento. Para a constituição ou recomposição da Reserva de Contingência, será procedida a retenção de até 5% (cinco por cento) do rendimento semestral apurado pelo critério de caixa.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e no período findo em 2024 o Fundo não constituiu reserva de contingência.

9. Retorno sobre patrimônio líquido

(*) Apurado considerando-se o lucro líquido (prejuízo) sobre o patrimônio líquido inicial do Fundo adicionado das cotas integralizadas, deduzido das amortizações e gastos com colocação de cotas, caso esses eventos tenham ocorrido.

10. Encargos debitados ao Fundo

11. Tributação

De acordo com a legislação em vigor, a Instrução Normativa RFB 1.585 de 31 de agosto de 2015, em seu artigo 36: Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelas carteiras dos fundos de investimento imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte de acordo com as mesmas normas previstas para as aplicações financeiras das pessoas jurídicas.

De acordo com o artigo 37 da referida Instrução Normativa, os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos de investimento imobiliário por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à alíquota de 20% (vinte por cento).

Ficam isentos do imposto de renda na fonte e na declaração anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, observados os requisitos previstos no art. 3º da Lei 11.033/04, conforme atualizados pela Lei 14.754/23.

12. Demandas judiciais

Não há registro de demandas judiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer desses contra a Administração do Fundo cuja probabilidade de perda para o Fundo seja possível ou provável.

13. Serviços de custódia e tesouraria

Os serviços de tesouraria, escrituração e custódia das cotas do Fundo são prestados pela própria Administradora.

(Anteriormente denominado SPX SYN Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private FII Responsabilidade Limitada)

CNPJ (55.611.150/0001-23)

(Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM - CNPJ: 59.281.253/0001-23)

Notas explicativas da administração às demonstrações financeiras no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e período de 10 de outubro de 2024 (data de início das atividades) a 31 de dezembro de 2024

Em milhares de reais, exceto quando mencionado o contrário

14 Partes relacionadas

Durante o exercício, o Fundo realizou transações com partes relacionadas descritas nas Notas 5.1, 6, 10 e 13.

O Fundo aplica o CPC 46 e o artigo 7º da Instrução CVM nº 516/2011, para instrumentos financeiros e propriedades para investimento mensurados no balanço patrimonial pelo valor justo, o que requer divulgação das mensurações do valor justo pelo nível da seguinte hierarquia de mensuração pelo valor justo:

. Nível 1 - O valor justo dos instrumentos financeiros negociados em mercados ativos é baseado nos preços de mercado, cotados na data de balanço. Um mercado é visto como ativo se os preços cotados estiverem pronta e regularmente disponíveis a partir de uma Bolsa, distribuidor, corretor, grupo de indústrias, serviço de precificação, ou agência reguladora, e aqueles preços representam transações de mercado reais e que ocorrem regularmente em bases puramente comerciais.

. Nível 2 - O valor justo dos instrumentos financeiros que não são negociados em mercados ativos é determinado mediante o uso de técnica de avaliação. Essas técnicas maximizam o uso dos dados adotados pelo mercado onde está disponível e confiam o menos possível nas estimativas específicas da entidade. Se todas as informações relevantes exigidas para o valor justo de um instrumento forem adotadas pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 2.

. Nível 3 - Se uma ou mais informações relevantes não estiver baseada em dados adotados pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 3. As técnicas de avaliação específicas utilizadas para valorizar os instrumentos financeiros e as propriedades para investimento incluem aquelas descritas no artigo 7º da Instrução CVM 516/11.

A tabela abaixo apresenta os ativos do Fundo mensurados pelo valor justo:

As demonstrações das mudanças das Cotas de Fundo de Renda Fixa, no valor justo das Cotas de fundo de investimento imobiliário estão demonstradas nas notas 5.1 e 5.2.

16. Outras informações

• 16.1 Em atendimento à Resolução CVM nº 80, de 29 de março de 2025, informamos que o Fundo, no exercício findo em 31 de dezembro de 2025, contratou a Ernst & Young Auditores Independentes S/S Ltda somente para a prestação de serviços de auditoria das demonstrações financeiras, não tendo a referida empresa prestado qualquer outro tipo de serviço ao Fundo.

• 16.2 A política de divulgação de informações relativas ao Fundo inclui, entre outros, a divulgação mensal do valor patrimonial da cota, a rentabilidade do período e do patrimônio do Fundo e a disponibilização aos cotistas de informações periódicas, mensais, trimestrais e anuais na sede da Administradora. Adicionalmente, a Administradora mantém serviço de atendimento aos cotistas em suas dependências e efetua a divulgação destas informações em seu site.

• 16.3 Em 06 de junho de 2025, através dos Atos de Deliberação do Administrador, o Fundo considerando que em 20 de dezembro de 2024, foi realizada a 10ª alteração do contrato social do gestor, na qual foi deliberada a alteração da denominação social de “Spx Syn Gestão de Recursos Ltda.” para “Spx Real Estate Gestão de Recursos Ltda.” resolveu: 1. Alterar a definição de “gestor” no item 1.1 da parte geral do regulamento do Fundo, de forma que passe a vigorar com a seguinte nova redação: Spx Real Estate Gestão de Recursos Ltda., sociedade limitada, inscrita no CNPJ sob o nº 42.617.367/0001-07, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3732, 21º andar, CEP 04.538-132, Itaim Bibi, devidamente credenciada pela CVM para o exercício da atividade de administração de carteiras de valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 20.005, publicado no Diário Oficial em 27 de julho de 2022 (“gestor” ou “prestador de serviço essencial” e, quando referido conjuntamente com o administrador, os “prestadores de serviços essenciais”). 2. Aprovar a alteração da denominação do Fundo para “Spx Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada”, bem como alterar a denominação da classe para “Classe Única de Cotas do Spx Real Estate Desenvolvimento de Galpões Logísticos Feeder Private Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada”, refletindo tal alteração no regulamento do Fundo. 3. Aprovar a versão consolidada do regulamento, considerando as deliberações acima, que passará a vigorar, inclusive, a partir desta data, com a redação constante no Anexo A ao presente instrumento.

• 16.4 Em 21 de outubro de 2025, por meio de Fato Relevante, o Fundo informou que, por meio de Instrumento Particular de Deliberação Conjunta celebrado entre a Administradora e a Gestora em 17 de outubro de 2025, foi aprovada a realização da 2ª emissão de cotas da Subclasse A da classe única, com montante inicial de até 4.480.287 cotas, ao preço unitário de R$ 11,16, totalizando até R$ 50.000, sem considerar a taxa de distribuição primária. A oferta será realizada sob regime de melhores esforços de colocação, destinada a investidores qualificados, com possibilidade de distribuição parcial, lote adicional de até 25% e integralização por chamadas de capital, sendo os recursos destinados ao investimento em cotas da Classe Master, conforme política de investimentos do Fundo.

• 16.5 Em 27 de outubro de 2025, por meio de Fato Relevante, o Fundo reiterou a aprovação e divulgação das condições da 2ª emissão de cotas da Subclasse A, incluindo as características da oferta pública primária, o montante inicial de até R$ 50.000, o preço de emissão de R$ 11,16 por cota e preço de integralização de R$ 11,22 por cota, considerando a taxa de distribuição primária de R$ 0,06 por cota, mantendo as demais condições da oferta, como possibilidade de lote adicional, direito de preferência aos cotistas e integralização mediante chamadas de capital.

17. Eventos subsequentes

• 17.1 Em 22 de janeiro de 2026, o Fundo comunicou a realização de chamadas de capital relacionadas à 2ª emissão e à 1ª emissão de cotas, informando que deveriam ser integralizadas 158.278 cotas da 2ª emissão, ao valor de R$ 11,22 por cota, totalizando R$ 1.776, bem como 15.000 cotas da 1ª emissão, ao valor de R$ 10,00 por cota, totalizando R$ 150, correspondentes a cotas previamente subscritas e ainda não integralizadas, com liquidação realizada em 30 de janeiro de 2026.

17.2 Em 30 de janeiro de 2026, o Fundo divulgou nova chamada de capital referente à 1ª emissão, informando que deveriam ser integralizadas 299.996 cotas da subclasse B, ao valor de R$ 10,00 por cota, totalizando R$ 3.000, bem como 1.500 cotas da subclasse C, também ao valor de R$ 10,00 por cota, totalizando R$ 15, correspondentes a cotas subscritas e não integralizadas, com liquidação realizada em 10 de fevereiro de 2026.

Vanessa Oliveira Contadora CRC: 1SP307815

Gustavo Piersanti Diretor CPF: 016.697.087-56

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