Relatório Gerencial SPXS11 de dezembro de 2025

RELATÓRIO GERENCIAL

FII - SPX Real Estate Multiestratégia | SPXS11 Dezembro de 2025

Código de Negociação SPXS11

Gestor

SPX Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

Administrador

BTG Pactual S.A. DTVM

Data de Início 03.08.2022

Taxa de Administração 0,80% a.a.

Taxa de Performance 20% do que exceder IPCA + Yield IMA-B

Informações Gerais

CNPJ: 43.010.543/0001-00 Público Alvo: Investidores em Geral Quantidade de Cotistas: 19.961

Cota e Patrimônio Líquido (30/12)

Valor da Cota Patrimonial: R$ 9,49 Valor da Cota de Mercado: R$ 9,32 Patrimônio Líquido: R$ 191.673.572

Distribuição de Resultados

Periodicidade: Mensal Data-base: 5° dia útil Data de pagamento: 10° dia útil

Objetivo

O objetivo do Fundo é auferir rendimentos e/ou ganho de capital por meio do investimento nas seguintes modalidades de ativos: I. CRI; II. Ações Imobiliárias; III. Cotas de FII; IV. Bens Imóveis; V. Debêntures Imobiliárias; VI. Participações em SPE Imobiliária; VII. Cotas de FIA Imobiliário; VIII. CEPAC; IX. Cotas de FIDC; X. Letras Hipotecárias; XI. Letras de Crédito Imobiliário; XII. Letras Imobiliárias Garantidas; e XIII. Outros Títulos Imobiliários.

Destaques do Mês

Distribuição de dividendos no valor de R$ 0,104/cota (Dividend Yield ¹: 1,1% a.m. ou 14,2% a.a.);

Alocação de R$ 2,5 milhões no CRI Blend, com rentabilidade de CDI + 5,0%;

O pagamento da taxa de performance em jan/26, fev/26 e abr/26, decorrente da superação das metas de rentabilidade pelo Fundo, impactará temporariamente o fluxo de dividendos nesses meses.

¹Dividend yield calculado com o preço de fechamento de mercado da cota

Comentários do Gestor

No Brasil, a inflação corrente e as expectativas de inflação têm melhorado. A atividade vem desacelerando lentamente. Na frente política, o senador Flávio Bolsonaro foi apresentado como postulante à corrida presidencial. Adicionalmente, as pesquisas de intenção de voto do presidente Lula o deixam em uma zona cinzenta, no limiar entre vitória e derrota.

Nos Estados Unidos, os efeitos das tarifas sobre a inflação começaram a aparecer, com a inflação de bens acelerando nos últimos meses. O crescimento da economia vem surpreendendo, mas o mercado de trabalho segue enfraquecido, indicando algum risco de desaceleração.

Em dezembro, a carteira de ações do Fundo apresentou uma desvalorização de 15,0%, enquanto o índice IMOB registrou uma queda de 6,7%.

Na carteira de Fundos Imobiliários, o Fundo obteve uma valorização de 2,0% no mês, enquanto o IFIX teve uma alta de 3,1%. O dividend yield anualizado da carteira atingiu 13,3% no mês.

O Fundo alocou R$ 2,5 milhões no CRI Blend, operação lastreada na obra de um empreendimento residencial vertical em Cascavel, Paraná. A operação foi estruturada a uma taxa de CDI + 4,0%, acrescida de um prêmio inicial de juros para elevar a rentabilidade da operação para CDI + 5,0%.

No mês de dezembro, a operação Ticem foi amortizada integralmente, após a obtenção do Habite-se do empreendimento, repasse das unidades e venda do estoque remanescente.

Informamos aos cotistas que, em virtude do atingimento e superação das metas de rentabilidade estipuladas no regulamento, o Fundo realizará o pagamento de taxa de performance nos meses de janeiro, fevereiro e abril de 2026. Esse movimento impactará pontualmente a geração de caixa disponível para distribuição, resultando em uma redução dos dividendos especificamente nesses períodos. Ressaltamos que tal cobrança é consequência direta da sólida performance do portfólio.

Ao final de dezembro, a alocação do Fundo estava em 85%.

Comentários do Gestor (Cont.)

O ano de 2025 consolidou a trajetória de recuperação e eficiência do Fundo em um cenário de juros que exigiu seletividade rigorosa. No início do período, a expectativa era de continuidade do ciclo de aperto monetário e, em meio a esse cenário, a gestão ativa permitiu que o SPXS11 não apenas preservasse seu patrimônio, como também capturasse ganhos reais expressivos, com o aumento do spread médio da carteira de crédito, especialmente nas operações indexadas ao CDI, que avançaram de 3,4% para 4,3%.

Sob a perspectiva operacional, o Fundo demonstrou uma evolução notável em suas métricas de risco e retorno. A rentabilidade saltou de 79% para 139% do CDI entre 2024 e 2025, um crescimento superior a 75%. Esse resultado foi acompanhado por uma redução significativa na volatilidade, que recuou 27% na comparação anual, conferindo maior estabilidade ao investidor mesmo em um ambiente de mercado ainda volátil.

Até o encerramento do exercício, o SPXS11 manteve sua posição de destaque no mercado secundário, com a cota de fechamento do ano tendo se valorizado em 22,8% em comparação a 2024. O dividend yield anual expandiu-se em 300 pontos-base, atingindo 15,6%, frente aos 12,6% do ano anterior. O dividendo médio distribuído também apresentou crescimento, passando de R$ 0,098 para R$ 0,103 por cota.

No que tange à base de investidores, as iniciativas que buscaram aumento de liquidez e transparência resultaram em um crescimento orgânico, encerrando 2025 com quase 20 mil cotistas. Projetamos a manutenção dessa tendência para 2026, com foco em novas captações e na otimização da velocidade de análise para originação de crédito.

Rentabilidade (% CDI)

Qtd de Cotistas

Dividend Yield Ano

Spread Carteira de Crédito

DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

A distribuição relativa ao mês de dezembro de 2025 foi de R$ 0,104 por cota. Como destaques da carteira de CRIs, tivemos a amortização extraordinária dos CRIs Helbor, CashMe, MRV, e Franco Ribeiro.

*Dividend yield calculado com o preço de fechamento de mercado da cota no último dia útil.

LIQUIDEZ

Em dezembro, a liquidez do Fundo foi de R$ 8,52 milhões, o que representa um volume médio diário de R$ 426.000. Em 2025, o volume médio diário foi de R$ 395.560.

A N Á L I S E E R E S U L T A D O S

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO POR COTA (R$)

HISTÓRICO DE DIVIDENDOS (R$)

ATIVOS ALVO - % ATIVOS

P E R F O R M A N C E

SENSIBILIDADE EM RELAÇÃO AO VALOR DA COTA

A tabela a seguir tem como objetivo detalhar aos cotistas a sensibilidade da taxa média de aquisição da carteira de CRIs do Fundo em relação ao preço da cota no mercado secundário.

As premissas utilizadas são as projeções de dados macroeconômicos, o valor de mercado da cota no fechamento do mês e o valor patrimonial por cota.

Importante ressaltar que a carteira de CRI representa 69% dos ativos do SPXS11, portanto a tabela de sensibilidade não leva em consideração a rentabilidade da carteira de ações e FIIs.

1 Projeção de IPCA e CDI para o mesmo duration da carteira

2 Taxa média da carteira líquida de taxa de administração e gestão

RENTABILIDADE DO FUNDO

O gráfico a seguir tem como objetivo a comparação da rentabilidade do fundo SPXS11, que é isento de Imposto de Renda, com o CDI líquido de IR, considerando-se uma alíquota de 15% de Imposto de Renda.

A rentabilidade do fundo SPXS11 foi calculada considerando a variação patrimonial do Fundo, as distribuições de dividendos e o reinvestimento dos dividendos a CDI líquido.

P O R T F Ó L I O

Classe de Ativos - % Ativos

Estratégia - % Ativos

Estratégia - % Classe de Ativos

Gestoras - % da carteira de FIIs

CARTEIRA DE FIIs

P O R T F Ó L I O

Segmento - % da carteira de CRIs

Tipo de Risco - % da carteira de CRIs Residenciais

Indexador - % da carteira de CRIs

Localização - % da carteira de CRIs

Spread Médio* - % da carteira de CRIs

CRI Selenza

O CRI tem como lastro CCB emitida por uma SPE do grupo Hanei Minoru. Os recursos serão utilizados para custeio das despesas imobiliárias a incorrer, relativas às obras do empreendimento Selenza Anhanguera Park, localizado na cidade de São Paulo. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária de quotas da SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval dos sócios e constituição de fundos de despesas, reserva e obras. Adicionalmente, a operação está garantida por carta fiança de R$ 12 milhões e a cessão fiduciária de 60% dos dividendos da Aginan Incorporação e Planejamento de Imóveis Ltda., sociedade responsável pelo desenvolvimento do empreendimento Cumaru SP Golf. A Hanei Minoru é uma incorporadora fundada em 2018, por Celso Minoru.

CRI PHV

O CRI tem como lastro a emissão de notas comerciais. Os recursos serão utilizados para custeio das despesas imobiliárias a incorrer na construção do empreendimento Unique, da incorporadora PHV. O CRI conta com alienação fiduciária de unidades do empreendimento, alienação fiduciária da participação na respectiva SPE, cessão fiduciária de direitos creditórios, aval dos sócios e constituição de fundos de reserva e de despesas. O Grupo PHV é um conglomerado empresarial composto por diversas empresas. A PHV Engenharia foi fundada em 1997 e atualmente é uma das maiores construtoras do país, segundo o Ranking ITC.

CRI CashMe 2

CRI lastreado por contratos de empréstimo cedidos pela Cashme Soluções Financeiras S.A.. Os créditos imobiliários cedidos contam com garantia real sobre imóveis ou sobre fluxos de recebíveis e a Cyrela Brazil Realty S.A. afiançará as obrigações pecuniárias e indenizatórias assumidas pela CashMe pelo prazo de 90 dias contados da formalização da cessão ou até que as alienações fiduciárias estejam constituídas, o que por último ocorrer. A CashMe faz parte do grupo Cyrela, um dos maiores grupos do segmento imobiliário do Brasil. A empresa é uma fintech criada em 2017 focada em oferecer empréstimos garantidos por bens imóveis.

CRI Brookfield

CRI lastreado nos créditos imobiliários provenientes da venda dos edifícios comerciais JK 1455, Miss Silvia Morizono, Faria Lima Square e Faria Lima Financial Center, todos localizados à Av. Faria Lima. A operação tem como principais garantias: alienação fiduciária dos imóveis, cessão fiduciária dos recebíveis locatícios, alienação fiduciária das cotas dos FIIs devedores dos CRI, e constituição de fundos de reserva, com garantia de recomposição pelo BSREP IV LLC.

CRI Doppio

O CRI tem como lastro a emissão de notas comerciais. Os recursos serão utilizados para custeio das despesas imobiliárias a incorrer na construção do empreendimento Doppio, da incorporadora BCanton. O CRI conta com alienação fiduciária de unidades do empreendimento, alienação fiduciária da participação na respectiva SPE, cessão fiduciária de direitos creditórios, aval dos sócios e alienação fiduciária superveniente das cotas e dos recebíveis de outro empreendimento da incorporadora. A BCanton possui 6 anos de experiência com R$300M de VGV lançado e R$37M entregues. A companhia possui foco no alto padrão, sendo todos seus lançamentos concentrados no melhor bairro de Santo André.

CRI Canopus

CRI lastreado em recebíveis da PPP Habitacional (integrante do grupo Canopus) no âmbito do Contrato de Concessão que derivou da Parceria Público Privada firmada entre a PPP Habitacional e o estado de São Paulo (via Companhia Paulista de Parcerias – CPP) para a construção de empreendimentos residenciais destinados a famílias de baixa renda, localizados na região central da cidade de São Paulo. As garantias do Contrato de Concessão foram cedidas pela PPP Habitacional à Securitizadora sob as seguintes modalidades: fiança prestada pela CPP, assegurada por penhor de cotas por ela detidas no fundo “BB CPP Projetos” e, de forma subsidiária à fiança e a título oneroso, Penhor de Direitos Creditórios oriundos da receita operacional da CDHU. Além das garantias recebidas em cessão, o CRI conta, adicionalmente, com Fundo de Reserva e fiança da Canopus Holding S.A., exclusivamente sobre a remuneração anual devida à CDHU como contraprestação pelo Penhor de Direitos Creditórios e sobre eventuais complementações que se façam necessárias, caso os recebíveis sofram qualquer tipo de compensação no âmbito do contrato de concessão.

CRI OAD

A OAD Incorporações é uma sociedade entre as empresas Ommar Incorporações e Aloha Construtora, com mais de 10 anos de atuação em Florianópolis. O CRI tem como lastro notas comerciais emitidas por uma SPE controlada pela OAD e os recursos captados serão utilizados para o reembolso de despesas atinentes à aquisição do terreno e custeio da construção dos empreendimentos imobiliários residenciais denominados Los Mares e Las Lunas. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação na respectiva SPE, cessão fiduciária dos recebíveis e aval das sócias.

CRI CashMe Sênior e Mezanino

CRI lastreado pelos contratos de empréstimos de Home Equity cedidos pela Cashme Soluções Financeiras S.A.. Os créditos imobiliários cedidos contam com garantia em propriedades comerciais ou residenciais e o CRI tem como garantia a fiança da Cyrela Brazil Realty S.A. que, em caso de má formalização dos créditos, honra o valor dos mesmos. A Cashme faz parte do grupo Cyrela, um dos maiores grupos do segmento imobiliário do Brasil. A empresa é uma fintech criada em 2017 focada em oferecer empréstimos garantidos por bens imóveis.

CRI Helbor

O CRI é lastreado por Cédulas de Crédito Bancário emitidas em virtude do financiamento obtido pela Helbor S.A., pela Toledo Ferrari S.A. e pela SPE Hesa 146 Investimentos Imobiliários Ltda junto à BR Partners Banco de Investimento S.A. O financiamento foi destinado ao desenvolvimento de empreendimentos residenciais e de uso misto e para o reembolso de despesas já incorridas com a aquisição dos terrenos e com as construções respectivas. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de unidades dos empreendimentos e constituição de fundos de reserva e de despesas.

CRI Blend

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das Notas Comerciais emitidas pela Incorporadora Blend SPE. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento residencial Blend Home Club, em Cascável. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval dos sócios e fundos (reserva, despesas e obras).

CRI MMC

O CRI tem como lastro notas comerciais emitidas pela incorporadora MMC. Os recursos serão utilizados para custeio das despesas imobiliárias a incorrer, relativas às obras do empreendimento Urbanlife Lourdes. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, fiança dos sócios e a composição de fundos de reserva e de despesas. O Grupo MMC tem mais de 35 anos de mercado, com ampla atuação nos estados de São Paulo e Minas Gerais, atuando em incorporação e construção de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais.

CRI CONVISA

O CRI tem como lastro a emissão de notas comerciais. Os recursos serão utilizados para custeio das despesas imobiliárias a incorrer na construção do empreendimento Giovanni Di Pietro, da incorporadora Convisa. O CRI conta com alienação fiduciária do imóvel, cessão fiduciária de direitos creditórios, fiança dos sócios e constituição de fundos de reserva, liquidez e obras. A Convisa é uma construtora e incorporadora com atuação em toda região norte catarinense com mais de 30 anos de atuação, possui um histórico de VGV Executado de mais de R$ 200 milhões e já entregou mais de 1.000 unidades em 38 empreendimentos.

CRI You Inc

O CRI tem como lastro créditos imobiliários originados por debêntures emitidas pela Symbol Participações S.A., subsidiária da You Inc. e controladora das SPEs desenvolvedoras de quatro empreendimentos. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para custear as obras de dois destes empreendimentos e a aquisição de parte dos terrenos de dois empreendimentos. O CRI conta com as seguintes garantias: cessão fiduciária dos direitos creditórios decorrentes da venda de parte das unidades já compromissadas e em estoque, alienação fiduciária de fração ideal dos imóveis integrantes de cada empreendimento e da totalidade das ações da Devedora Symbol, fiança da You Inc. e constituição de fundo de reserva.

CRI MRV Flex

CRI lastreado em créditos imobiliários decorrentes da comercialização de unidades autônomas por sociedades do Grupo MRV. A MRV foi fundada em 1979 com foco em empreendimentos econômicos, seja com a aquisição de apartamentos prontos ou na planta. A operação conta com fundo de reserva e fundo de despesas, sendo que a alienação fiduciária das unidades será constituída à medida em que os Habite-se respectivos forem expedidos. Em caso de inadimplência pelo adquirente ou distrato anteriores à constituição da garantia, haverá o reembolso compulsório por parte da MRV, no valor equivalente ao saldo devedor do contrato de aquisição da unidade.

CRI Varandas Park

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das Notas Comerciais emitidas pela Realiza Empreendimento Goiânia I SPE, subsidiária da Construtora Realiza. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento Varandas Park. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na respectiva SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, fiança dos sócios e fundos (reserva, despesas e obras). A Realiza é uma construtora com mais de 40 anos de história, com atuação focada nos estados de MG, GO, SP e RJ. Ao longo da sua trajetória, a companhia já entregou um VGV superior a R$ 2 bilhões.

P O R T F Ó L I O

CRI Franco Ribeiro

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes de CCBs emitidas pela SPE Franco Ribeiro, subsidiária da Franco Ribeiro Construções. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento residencial Boulevard Sudoeste, em Goiânia. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos recebíveis, aval dos sócios e fundos. A Franco Ribeiro é uma construtora com mais de 30 anos de história, com atuação focada nos estados de MS, GO, SP, RJ, MG e MT. Ao longo da sua trajetória, a companhia já entregou mais de 90 obras.

CRI Liberato

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das NCs emitidas pela Mabrem Liberato SPE, subsidiária da Mabrem Empreendimentos e Participações. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento Liberato, em Itajaí. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos recebíveis, aval dos sócios e fundos. A Mabrem faz parte de um grupo empresarial fundado em 1960. Ao longo de sua trajetória a companhia já construí mais de 34.700 m² e lançou 260 unidades.

CRI Zarin

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das NCs emitidas pela Colinas Park SPE, subsidiária do Grupo Zarin. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento residencial Colinas Park. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval dos sócios e fundos. A Zarin é uma Incorporadora com mais de 6 anos de história, com atuação focada no interior paulista. Ao longo da sua trajetória, a companhia já entregou mais de 20.000 unidades residenciais

CRI Pinheiro de Sá

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das NCs emitidas pela Next SPE, subsidiária da Pinheiro de Sá Engenharia. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento Next Residence. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval dos sócios e fundos. A Pinheiro de Sá é uma empresa com mais de 20 anos de história, com atuação focada no Espírito Santo. Ao longo de sua trajetória a companhia entregou 12 empreendimentos.

CRI Triplice

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes das Notas Comerciais emitidas pela Tríplice Engenharia Construtora e Incorporadora LTDA. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras dos empreendimentos residenciais Ecohouse Atlântico e Casa Golf, em Goiânia. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária dos imóveis, alienação fiduciária da participação societária nas SPEs, cessão fiduciária dos direitos creditórios, aval dos sócios e fundos (reserva, despesas e obras). A Triplice Engenharia é uma incorporadora com atuação focada em Goiânia.

CRI BLVD. Alti

O CRI tem como lastro créditos imobiliários decorrentes de NCs emitidas pela BLVD Alti SPE, subsidiária da Arqos. Os recursos líquidos obtidos com o CRI serão utilizados para financiar as obras do empreendimento residencial BLVD Alti. O CRI conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de imóveis, alienação fiduciária da participação societária na SPE, cessão fiduciária dos recebíveis, aval dos sócios e fundos. A Arqos está desenvolvendo o DISTRITQ, um novo bairro em Alphaville SP com 600 mil m² de área proprietária que contará com 20 projetos residenciais.

A SPX é uma gestora de investimentos fundada em 2010 por profissionais com extensa experiência e sucesso em gestão de recursos. Atualmente, a SPX detém uma presença global nos principais mercados financeiros do mundo. O grupo possui cerca de R$ 60 bilhões sob gestão, distribuídos entre as seis verticais de investimentos: Multimercados, Ações, Crédito, Real Estate e Private Equity

A SPX Real Estate teve sua origem em 2021 a partir da união entre a expertise macroeconômica da SPX e a experiência imobiliária de sócios que trabalham juntos há mais de 13 anos nesse segmento. Nosso time é experiente e multidisciplinar e já investiu mais de R$ 30 bilhões em dezenas de transações imobiliárias no mercado brasileiro. Décadas de vivência de mercado construíram relações duradouras com diferentes stakeholders e uma atuação diversa em todos os tipos de ativos imobiliários, tanto de equity (corporativo, shoppings e logístico), quanto de dívida.

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A SPX Real Estate é uma gestora de recursos, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM e constituída na forma da Resolução CVM Nº 21/21, aderente ao Código ANBIMA de Administração de Recursos de Terceiros. A SPX Real Estate não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou de qualquer outro ativo financeiro. As informações contidas neste relatório são de caráter meramente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento de investimentos, não devendo ser utilizadas com este propósito.

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