Fato Relevante TEPP11 de 24/09/2026

/>

TELLUS PROPERTIES - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA

CNPJ nº 26.681.370/0001-25 - Código de Negociação na B3: TEPP11

(“Fundo”)

FATO RELEVANTE

O Fundo, gerido por TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 25.287.778/0001-54 (“Gestora”), e representado por sua administradora, BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM., inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que:

• I. Em 24 de setembro de 2026, o Fundo celebrou compromisso de venda e compra envolvendo o montante total de R$ 114.050.000,00 (cento e quatorze milhões e cinquenta mil reais), tendo por objeto a alienação de 48 (quarenta e oito) unidades autônomas integrantes do Edifício Passarelli, localizado na Rua Paes Leme, nº 524, na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, ao HIRE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 63.806.554/0001-09.

• II. Nos termos do compromisso, o preço da operação será pago mediante uma parcela inicial no valor de R$ 61.576.690,00 (sessenta e um milhões, quinhentos e setenta e seis mil, seiscentos e noventa reais), a ser paga até 29 de setembro de 2026, condicionada à superação das condições precedentes previstas no instrumento.

• III. O saldo do preço será pago por meio de três parcelas diferidas. A primeira, no valor de R$ 14.663.683,00 (quatorze milhões, seiscentos e sessenta e três mil, seiscentos e oitenta e três reais), será paga em até 12 (doze) meses contados do pagamento da parcela inicial. A segunda, no valor de R$ 15.227.671,00 (quinze milhões, duzentos e vinte e sete mil, seiscentos e setenta e um reais), será paga em até 18 (dezoito) meses contados do pagamento da parcela inicial. A terceira, no valor de R$ 22.581.956,00 (vinte e dois milhões, quinhentos e oitenta e um mil, novecentos e cinquenta e seis reais), será paga em até 24 (vinte e quatro) meses contados do pagamento da parcela inicial.

• IV. As três parcelas diferidas serão corrigidas pela variação acumulada positiva do IPCA, desde o pagamento da parcela inicial até as respectivas datas de pagamento, e acrescidas de remuneração de 4,85% (quatro inteiros e oitenta e cinco centésimos por cento) ao ano, calculada pro rata die. Em garantia de seu pagamento, será constituída alienação fiduciária sobre os imóveis objeto da operação.

• V. A conclusão da operação está sujeita, entre outras condições previstas no compromisso, à conclusão satisfatória das auditorias jurídica e técnica, ao não exercício ou à renúncia ao direito de preferência pelos locatários, à manutenção dos contratos de locação e à aprovação da aquisição pela assembleia de cotistas do comprador, nos termos e pelo quórum previstos no compromisso.

• VI. A Gestora e a Administradora estimam que a alienação terá um resultado positivo no Fundo estimado de, aproximadamente, R$ 0,66 (sessenta e seis centavos) por cota.

• VII. Mais informações sobre a operação estão detalhadas no material anexo ao documento.

A Gestora permanece à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários, por meio do e- mail [email protected].

São Paulo, 24 de setembro de 2026

TELLUS INVESTIMENTOS E CONSULTORIA LTDA.

e

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM.

ANEXO I (“Material Comercial da Gestora”)

(Esta página foi propositalmente deixada em branco para separação entre o Fato Relevante e seu Anexo I.)

TELLUS PROPERTIES FII TEPP11

FATO RELEVANTE Setembro | 2026

Desinvestimento Edifício Passarelli

TEPP11 | Venda Passarelli

do de Retrofit Evolução processo

Tellus Properties FII | TEPP11

TEPP11 | Venda Passarelli

do de Retrofit Evolução processo

Tellus Properties FII | TEPP11

TEPP11 | Venda Passarelli

Evolução de indicadores

Desde a aquisição do imóvel, a Gestão teve como foco, além do retrofit, a eficiência operacional, traduzida na redução de cota condominial, tornando o imóvel mais atrativo para novos inquilinos, além disso, o aumento dos alugueis acima da inflação, resultado esperado em função da gestão ativa . – Evolução Aluguel Caixa R$/m² BOMA 91 90 85 81 79 77 78 75 73 72 71 68 66 66 66 65 64 61 61 58 Incremento 56 56 54 54 56 64% 53 52 aluguel caixa IPCA 45% acumulado¹ 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 1T21 2T21 3T21 4T21 1T22 2T22 3T22 4T22 1T23 2T23 3T23 4T23 1T24 2T24 3T24 4T24 1T25 2T25 3T25 4T25 1T26 2T26 ¹Valor acumulado de dez/19 até Jun/26 – Evolução Valor Condomínio R$/m² privativo² 29 25,5 27 24,7 23,3 22,7 23,0 22,9 23,4 24,5 - 15% 25 Após2019 , a aGestãoaquisição,reduziu, emjá 23 23,2 21,6 no ano seguinte, a cota 20,9 21 31% condominial em 31% . 19,0 19,1 19 17,6 o valor Hoje, permanece 16,1 16,2 17 15% abaixo da média de 15 mercado . 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Condomínio (R$/m² Privativo) - Mercado Condomínio (R$/m² Privativo) - Passarelli

² Fonte: Siila

Tellus Properties FII | TEPP11

6

TEPP11 | Venda Passarelli

~~VENDA INTEGRAL DA PARTICIPAÇÃO POR R$114 MILHÕES~~

/>

~~CRONOGRAMA DO RECEBIMENTO~~

A operação combina uma parcela relevante no fechamento e pagamentos diferidos corrigidos.

TRATAMENTO DA PARCELA

QUITADA COM COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS

PRAZO ESTIMADO PARA A MONETIZAÇÃO DAS COTAS

/>

Tellus Properties FII | TEPP11

TEPP11 | Venda Passarelli

~~SALDO DE CAIXA PROJETADO DO FUNDO (R$ Milhões)~~

• Saldo de caixa pré venda

• 70,00 -

• Saldo de caixa pós venda

• 50,00 30,00 10,00

• (10,00)

• (30,00) (50,00) (70,00)

~~PROJEÇÃO: ALAVANCAGEM FINANCEIRA (PASSIVO / ATIVO %)~~

~~ESTRATÉGIA DO FUNDO PÓS DESINVESTIMENTO~~

Com o desinvestimento do ativo, a Gestão adotará uma estratégia de desalavancagem financeira gradual, preservando liquidez suficiente para honrar as obrigações contratadas e atender às necessidades de investimento do Fundo .

Diante do cenário econômico, novas aquisições serão seletivas e pontuais, priorizando oportunidades com retorno ajustado ao risco e aderência à estratégia do portfólio . O reforço da posição financeira também permitirá avaliar, de forma tática, oportunidades em outras classes de ativos imobiliários contribuam a e o retorno do Fundo . que para diversificação

Parte dos recursos poderá ser direcionada a investimentos nos imóveis do - portfólio, incluindo retrofits, adequações turn key e plug and play, com o objetivo de melhorar o posicionamento do ativo e acelerar a ocupação das áreas . vagas

A Gestão também avaliará amortizações extraordinárias das dívidas contratadas quando houver benefício econômico para o Fundo, como descontos ou redução relevante do custo financeiro . A projeção de alavancagem apresentada ao lado considera exclusivamente as amortizações mensais previstas no cronograma das dívidas contratadas e não contempla amortizações extraordinárias . Caso sejam realizadas, poderão antecipar a redução da alavancagem projetada .

Tellus Properties FII | TEPP11

7

TELLUS | Gestora

Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários .

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Foto : JK Square Itaim .

• Ativo mixed use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez - 25 Tellus Properties FII | TEPP11

8

Obrigado !

• (11) 4280 4314 | ri @tellus.com.br

Av. Brigadeiro de Faria Lima, 2 179 – - 10º andar I São Paulo SP 01452 001

TELLUS.COM.BR