Relatório Gerencial TEPP11 de julho de 2026

TELLUS PROPERTIES FII TEPP11

RELATÓRIO MENSAL Julho | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• DISTRIBUIÇÃO E PERFORMANCE 5
• PORTFÓLIO 6
• DEMONSTRA ÕES FINANCEIRAS 9
• FLUXO DE CAIXA 10
• PORTFÓLIO – VISÃO CONSOLIDADA 11
• PORTFÓLIO – INDICADORES OPERACIONAIS 12
• MERCADO SECUNDÁRIO 15
• RENTABILIDADE 16
• LINHA DO TEMPO – A UISI ÕES E VENDAS 17
• A GESTORA TELLUS 18
• GLOSSÁRIO 20

TELLUS PROPERTIES FII

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

TICKER

TEPP11

GESTOR

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

ADMINISTRADOR

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários.

CNPJ

26.681.370/0001 - 25

AUDITOR

Ernest & Young Auditores Independentes

INÍCIO DAS NEGOCIAÇÕES NA B3

26/09/2019

TAXA DE GESTÃO

0,90% a 1% a.a.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,13% a.a.

TRIBUTAÇÃO

Conforme Regulamento, Prospecto do Fundo, e

leis nº 8.668/93 e nº 9.779/1999.

SOBRE O FUNDO

O TEPP 11 é f d d l ti f d d i i i ó i b l li d , t i l d t f ã melhorias . O processo de transformação envolve mapear o potencial do edifício, considerando fatores como valor médio de aluguel, serviços oferecidos aos usuários, acessibilidade e benfeitorias que possam agregar valor ao ativo, gerando incremento de receita para o fundo . Esse processo é conduzido pela Gestão, que considera sempre os custos, prazos e etapas das melhorias, que muitas vezes incluem obras . A Gestão busca detalhar o processo de maneira transparente, apresentando o andamento de cada ação .

INDICADORES GERAIS

Assista a leitura do relatório feito pela Gestão no canal da Tellus , do YouTube, ou pelo Spotify .

Visite o novo site do TEPP11 clicando aqui

LEITURA DE MERCADO

Os mercados globais mantiveram volatilidade em julho, com investidores reavaliando a trajetória dos juros nos Estados Unidos diante de sinais ainda persistentes de inflação . O Federal Reserve manteve a taxa de juros no intervalo de 3,50 %–3,75 % na reunião de 29 /07 , mas a decisão foi acompanhada por dissidências favoráveis a uma alta de 0 ,25 p .p ., reforçando a percepção de maior cautela na condução da política monetária . Em paralelo, sinais de desaceleração da atividade na China e a continuidade das incertezas geopolíticas mantiveram o ambiente externo seletivo para ativos de risco .

No Brasil, o IPCA voltou a desacelerar em julho, avançando 0,07% no mês, ante 0,16% em junho, levando o acumulado em 12 meses para 4,44%, abaixo dos 4,64% observados no mês anterior . A leitura reforçou a melhora gradual da inflação corrente, embora as expectativas de médio prazo ainda demandem cautela . Sem reunião do Copom no mês, a Selic permaneceu em 14,25 % a.a., com o mercado atento aos próximos passos da política monetária e à evolução dos dados de inflação, atividade e câmbio .

Em termos de desempenho dos ativos domésticos o Ibovespa avançou 3 47 % em julho encerrando o mês aos 177.999 pontos interrompendo uma sequência de meses negativos, , , ,e refletindo um ambiente externo mais ameno, além da temporada de resultados corporativos . No câmbio, o dólar comercial recuou 1,82 % no mês, fechando próximo de R $ 5,07 . Por fim, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, encerrou julho aos 3.818 ,52 pontos, com leve queda de 0 ,32 % no período, ainda impactado pelo patamar elevado dos juros e pela maior seletividade dos investidores .

MOMENTO DO FUNDO

O Fundo encerrou o mês de julho com a cota avaliada em R $ 7,97 e distribuiu R $ 0 ,125 por cota, o que representa um Dividend Yield de 1,57 % no mês (equivalente a 20 ,53 % li d

No Ed . Torre Sul, foi celebrada a aquisição dos conjuntos comerciais nº 171 e nº 172, pelo valor total de R $ 10 .767 .131,82 , com cap rate estimado de 9 ,7% a.a. O preço de aquisição foi 16% inferior ao custo histórico de aquisição do Fundo na fração atualmente detida no ativo, com base nos valores de referência de 2019 , evidenciando o caráter oportunístico da transação . Com a conclusão da operação, a participação do Fundo no ativo passará de 49 ,5% para aproximadamente 55 ,0 % .

No Ed . Passarelli, foi celebrada a aquisição dos conjuntos comerciais nº 43 , 44 , 45 , 61, 62 e 66 , pelo valor total de R $ 13.441 .494 ,74 . A Gestão estima cap rate de 9 ,1% a.a. após a revisão dos aluguéis atualmente vigentes, buscando seu alinhamento aos demais valores praticados no ativo . Com a aquisição, a participação do Fundo no imóvel passará de 54 ,0 % para 61,6 % .

Em relação à potencial venda do Ed . Passarelli, as tratativas para assinatura do Compromisso de Venda e Compra seguem em andamento, com previsão de conclusão no final de agosto . Estima - se que a operação, caso concretizada e após a superação das condições precedentes usuais para esse tipo de negociação, seja concluída entre o final de setembro e o início de outubro . A Gestão fornecerá mais detalhes aos investidores e ao mercado oportunamente, após a conclusão da operação .

N â bit d l õ , h ã d d t t d Ed . T C t , t d 92 % l i l d l l . N Ed . P lli, f li ã reajuste de 24 % em um dos contratos de locação . Por fim, também estão em fase final as tratativas para reajuste do contrato de um dos inquilinos do Ed . BFL, em valor 44 % superior ao atualmente vigente.

Por fim, a Gestão segue ativa na absorção das áreas vagas do portfólio . Atualmente, existem discussões avançadas com potenciais ocupantes para parte das áreas disponíveis no Ed . Fujitsu, as quais serão comunicadas ao mercado caso sejam concretizadas .

DIVIDEND YIELD E DISTRIBUIÇÃO POR COTA

Rendimento Distribuído Projeção de Distribuição Di id d Yi ld M l

PERFORMANCE

² Valor ponderado pelo Patrimônio Líquido

³D t t 26/09/2019 31/07/2026

¹ Alíquota considerada de 15% ² Dividendo Base Julho/26

Di id d Yi ld d 1,57% . . 20,53% em relação a cota de fechamento do mês

Di id d ² d Equivalente a R$ 0,125 164,93% p or cota no Mês do CDI líquido¹

A projeção de distribuição divulgada não constitui promessa ou garantia de rentabilidade. Trata - se de uma estimativa baseada nas premissas atuais da Gestão, que poderá ser revista a q

ED. TORRE SUL

E d : R. J J l , 65 | B i i Participação do Fundo no ativo: 49,5% ABL d id l F d : 9.950 ² C tifi ã LEED: Pl ti Cl ifi ã d Ati : A

SOBRE O ATIVO

O Edifí i T S l é édi ti Cl A, l li d iã B i i, Sã P l integrado ao Complexo Empresarial Nações Unidas (CENU) . Construído em 2004 , possui 16 pavimentos tipo que variam entre i d t 865 ² 1.081 ² ABL . O empreendimento conta com cinco subsolos, ar - condicionado central, piso elevado, forro modular, automação predial e gerador que atende 100 % da difi ã . A t é - di it d 2 ,80 i f t t l t ditó i h li t f i t i t d 24 h, lé di , tá l li d à 800 t d t ã B i i (CPTM

ATUALIZA ÕES DO MÊS

N Ed . T S l, G tã t d i i t d d ti t b l t té i i í i da operação do heliponto .

N l d d l õ , G ã á l em tratativas com 3 inquilinos para a renovação d t t , t d t i i id receita .

Adicionalmente, está sendo estudada a implementação do sistema de chamada t i d l d , t á i comodidade e modernização ao prédio .

P fi , tá d t b l id para o início do retrofit do subsolo do ativo, com pintura em epóxi e outras intervenções .

ED. PASSARELLI

E d : R. P L , 524 Pinheiros P ti i ã d F d ti : 54,0% ABL d id l F d : 7.130 ² C tifi ã LEED: Pl ti Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

I d 1980 , Edifí i P lli é difí i ti Cl B l li d Pi h i São Paulo . O empreendimento possui 17 pavimentos, com lajes de aproximadamente 1.019 m² de ABL por d , bdi idid i t . O difí i conta com ar - condicionado central, sistema de automação predial, gerador para áreas comuns e certificação LEED Platinum, além de um subsolo, estacionamento térreo e três sobressolos .

O ti tá i id iã lid d d escritórios, com acesso direto à Estação Pinheiros CPTM/M t ô) i id d i F i Li M i l Pi h i

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

Nã h t li õ l t l i d ti d t ê

Segue em tratativas finais com um dos ocupantes a renegociação do contrato de locação, sendo o aumento estimado de 23 % no valor de locação .

C l ã à d d i ó l, G ã t i l d di ti d t fi i d d t d ã A t ti é d i t t i d t li it l ã d ã t setembro e outubro, desde que sejam cumpridas as condições precedentes estabelecidas entre as partes.

ED. F ITS

E d : R. T d M i , 1633 P li t P i i ã d F d i : 52% ABL d tid l F d : 4.985 ² C ifi ã LEED: G ld Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

D l id 1994 , Edifí i F it é edifício corporativo Classe B localizado na região d P li t . O di t i 14 i t , l ti d i d t 681 m² de ABL . O edifício conta com ar - di i d l, i l d , é - di i d 2 ,60 , d t di t d á tifi ã LEED G ld

O ti tá it d ó i à t õ Brigadeiro e Vergueiro do metrô, ao Shopping Pá i P li i fá il à id P li , 23 d M i , B di d C 9 d J lh

ATUALIZA ÕES DO MÊS

N ti , G tã l d d d i õ , ã d dil d á externa, expansão da entrada de veículos do prédio, a substituição do operador de estacionamento, retrofit da área social no último d , i l t ã d fé á té t d d édi

A Gestão segue atuando ativamente na i li ã d , i l i i d li ã d t id d d l ã modalidade turn - key ou plug - and - play , com o objetivo de acelerar a absorção das áreas .

P fi , lh i í i d ti õ d CRI t t d l F d i i ã d ativo .

ED. BRIGADEIRO FARIA LIMA (BFL

E d : A . B i d i F i Li 1355 F i Li P i i ã d F d i : 25,7% ABL d id l F d : 5.761 ² C tifi ã LEED: E bt ã Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O Edifí i B i d i F i Li é difí i ti Cl B, l li d iã d F i Li . D l id 1986 , di t possui 23 pavimentos, com lajes - tipo de i d t 951 ² d ABL . O difí i t com ar - condicionado central, piso elevado, pé - direito de 2,65 m e gerador com atendimento a 100 % d difi ã

Atualmente, encontra - se em processo de obtenção da certificação LEED . A poucos metros dos shoppings Eld d I t i, édi tá it d 350 metros da Estação Faria Lima do metrô, além de t fá il à A id R b à Marginal Pinheiros .

ATUALIZA ÕES DO MÊS

No Ed . BFL, foi aprovada, em Assembleia de Condôminos, a destinação de recursos para a l b ã d t l l d t fit, i l i d desenvolvimento da concepção arquitetônica e a i i d l id

O projeto prevê a implantação de fachada ativa, a renovação da área térrea, do lobby e da fachada do edifício, além da adequação de áreas técnicas . Como i ti t i d d d ã d ã bl i , G tã t á d i f d sobre novos desdobramentos .

A t t ti d i ili i ã d aluguel seguem em fase de formalização, com aumento de 44 % em relação ao valor atualmente ti d

ED. GPA

Endereço: Av. Brigadeiro Luís Antônio, 3172 | J di Participação do Fundo no ativo: 100% ABL d tid l F d : 11.224 ² C tifi ã LEED: Nã i Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O Ed . GPA é difí i ti Cl B á i , t íd dé d d 1990 . O ti tá l li d d i i i i da cidade de São Paulo, na Av . Brigadeiro Luís A tô i , i Al . L . C t ampla oferta de transporte público, estando a aproximadamente 900 metros da estação B i d i d t ô, lé d fá il à i i i id d id d

O i ó l tá i id b i J di P li t d i b t di i i d it l paulista . A sede encontra - se ao lado da primeira l d Pã d A ú , i d 1959 histórico relevante para a região .

ATUALIZA ÕES DO MÊS

Não houve atualizações no mês para o ativo .

ED. TOP CENTER

Endereço: Av. Paulista, 854 | Paulista Participação do Fundo no ativo: 100% ABL detida pelo Fundo: 13.463 m² C tifi ã LEED: Nã i Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O T C t é l lti t uma Torre Comercial integrada a um Shopping Center, além de um edifício - garagem que atende todo o empreendimento.

A T C i l i 17 d , l - ti d i d t 792 ², iti d últi l configurações de ocupação e atendendo a diferentes fi d i ili . Sit d t A . P li t , Al Joaquim Eugênio de Lima e a R . São Carlos do Pinhal, o T C t t d 3 .948 ² t se próximo a importantes eixos de mobilidade urbana : 500 m da estação Brigadeiro, 400 m da Trianon - Masp e 1.300 m da Consolação .

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

No Ed . Top Center, foi formalizada a revisão dos l d l ã d d t t , t de 92 % no aluguel . Seguem em tratativas o ajuste de t t t d l ã , i t ti d d 40 % , lé d ã d d t i d 175 ²

P l l t , G tã d i d conjunto com a empresa responsável pela gestão di l, t d lh i í i d i l t ã di t , t l d definição de escopos, cronogramas e recursos necessários para sua execução.

P fi , tá f fi l l b ã d d NBR/BOMA do ativo, bem como a implementação da nova estrutura de subcondomínio .

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO

COMPOSI ÃO DA CARTEIRA DO F NDO¹

¹ C i ã B 30/05/2026

FLUXO DE AQUISIÇÕES E VENDAS

Não estão sendo consideradas as correções previstas nos recebimentos e pagamentos .

A õ i di F d i id d fi i h i t l t i té Agosto de 2027 , sem a necessidade de novas emissões de cotas ou desinvestimento de ativos . Durante esse í d , G tã li d li ã d i ã i d ã t i i l, ibilit d a captação de recursos em um momento mais oportuno . Adicionalmente, parte dos ativos do portfólio já se encontra em estágio de maturação, o que pode viabilizar desinvestimentos estratégicos com geração de caixa para o Fundo .

A G tã d t i õ b d fl d i d d t li ã d i , i ã projeções de rendimento e ajustes nos saldos projetados dos passivos do Fundo . Ressalta - se ainda que os valores apresentados referem - se exclusivamente à posição de caixa líquida, desconsiderando ativos ilíquidos, como cotas d f d i biliá i . P fi , õ d ã d l d , f d ã d t té i ê i d t l t

CARTEIRA DE ATIVOS E LOCALIZAÇÃO

Ed. Passarelli

Ed. B i d i F i Li

Ed. T C t

Ed.GPA

O P tf li d TEPP11 tá 100% localizado nas principais regiões corporativas de Sã P l

RECEITA POR ATIVO (C i )

ÍNDICE DE REAJUSTE DOS CONTRATOS

WAULT POR ATIVO (Anos)

RECEITA POR SETOR DE ATIVIDADE DO IN UILINO

MÊS DE REAJUSTE (% Receita de Aluguel)¹

VENCIMENTOS (% Receita de Aluguel)¹

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA

DISPERSÃO DE REVISIONAIS (Nº de contratos)

PASSIVO FINANCEIRO CONTRATADO

EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM FINANCEIRA DO FUNDO (% PL)

CRONOGRAMA DE AMORTIZAÇÃO DAS DÍVIDAS (R$ Milhões)

NEGOCIA ÃO DAS COTAS DO FUNDO NA B3¹

COTA ÃO HISTÓRICA E VOLUME NEGOCIADO¹

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

P/VP HISTÓRICO

P/VP Média Desv Pad (-) Desv Pad (+)

RENTABILIDADE HISTÓRICA

¹ Fonte: Broadcast

HISTÓRICO DE RENDIMENTOS

IPO Tellus Properties (TEPP11)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$145M (R$ 12.833/m²)

A i i ã Ed. P lli R$63,42M (R$8.895/m²)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$26,5M (R$ 14.100/m²)

Aquisição Ed. Torre Sul R$115M (R$11.176/m²)

A i i ã Ed. F i R$50M (R$ 10.030/m²)

V d Ed. C d. Sã L i R$215,0M (R$ 16.314/m²) Ganho de Capital: R$39.8M

Aquisição Ed. Brigadeiro Faria Lima R$95.0M (R$ 19.969/ ²

A i i ã Ed. GPA R$109,0M (R$ 9.710/ ²

2019

2020

2021

2023

2024

2025

A i i ã Ed. Ti b úb R$26.5M (R$ 11.313/ ²

V d Ed. Ti b úb R$30.6M (R$ 13.072/m²) Ganho de Capital: R$1.8M

A i i ã Ed. B i d i F i Li R$12.6M (R$ 12.562/ ²)

Aquisição Ed. Top Center R$167,4M (R$ 12.435/ ²

Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de i ti t i biliá i

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

F d d P i E i (TREI II TREI VII

Fundos Listados (FIIs)

Foto : JK Square Itaim .

Ativo mixed - use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez - 25

C i S t tá l

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible /nvestiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicacões do investimento, sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG) . Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus i ti t . A T ll t d ti id d d tã d d t i , id ã d t ASG (A bi t l, S i l d G ) d i õ d i ti t contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral . O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FIl) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis i í i i á l . b i d i í i é d i li õ d i i b bi i , i i d , lé d f suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos . Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário .

A T ll li li õ ASG ti i t , iti d i ã i l d i t id d t . A li ã ASG d T ll , é l consideração a abordagem análise de integração e best - in - class .

▪ ál , l á ál . ll l ál é l processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos .

As análises best - in - class , são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo . A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência .

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco . Termos e definições no Glossário .

E t t i l f i d b i f õ úbli , d d d l id i t t t f t t . A TELLUS ã t id d i t id d d i f õ d d d , t t t li d i õ . E t t i l apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas . Ainda que a TELLUS Investimentos dit i á i f tí i , ã d i álid di õ d d futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários .

I f õ Adi i i

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas ã t d t t d i f õ l t , d f , t i ã li it d d d . A TELLUS ã responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e dâ i d TELLUS

TEPP11

T ll I ti t

Contato e Mídias

Email: [email protected]

Clique aqui ou escolha os ícones abaixo:

▪ Área BOMA : Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association . A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas .

▪ Vacância financeira : considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial .

▪ Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term ): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela receita contratada .

▪ Cap Rate : Taxa de capitalização do imóvel

Obrigado !

(11) 4280 - 4314 | ri @tellus.com.br

Av. Brigadeiro de Faria Lima, 2 179 10º andar I São Paulo – SP 01452 - 001

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