Relatório Gerencial TEPP11 de março de 2026

TELLUS PROPERTIES FII TEPP11

RELATÓRIO MENSAL Março | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• DISTRIBUIÇÃO E PERFORMANCE 5
• PORTFOLIO 6
• DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 9
• FLUXO DE CAIXA 10
• PORTFÓLIO – VISÃO CONSOLIDADA 11
• PORTFÓLIO – INDICADORES OPERACIONAIS 12
• MERCADO SECUNDÁRIO 15
• RENTABILIDADE 16
• LINHA DO TEMPO – A UISI ÕES E VENDAS 17
• A GESTORA TELLUS 18
• GLOSSÁRIO 20

TELLUS PROPERTIES FII

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

TICKER

TEPP11

GESTOR

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

ADMINISTRADOR

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários.

CNPJ

26.681.370/0001 - 25

AUDITOR

Ernest & Young Auditores Independentes

INÍCIO DAS NEGOCIAÇÕES NA B3

26/09/2019

TAXA DE GESTÃO

0,90% a 1% a.a.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,13% a.a.

TRIBUTAÇÃO

Conforme Regulamento, Prospecto do Fundo, e l i º 8.668/93 º 9.779/1999

SOBRE O FUNDO

O TEPP 11 é f d d l ti f d d i i i ó i b l li d , t i l d t f ã melhorias . O processo de transformação envolve mapear o potencial do edifício, considerando fatores como valor médio de aluguel, serviços oferecidos aos usuários, acessibilidade e benfeitorias que possam agregar valor ao ativo, gerando incremento de receita para o fundo . Esse processo é conduzido pela Gestão, que considera sempre os custos, prazos e etapas das melhorias, que muitas vezes incluem obras . A Gestão busca detalhar o processo de maneira transparente, apresentando o andamento de cada ação .

INDICADORES GERAIS

Assista a leitura do relatório feito pela Gestão no canal da Tellus , do YouTube, ou pelo Spotify .

Visite o novo site do TEPP11 clicando aqui

LEITURA DE MERCADO

Os mercados globais mantiveram elevada volatilidade em março, com o noticiário geopolítico no Oriente Médio pressionando o preço do petróleo e reabrindo o debate sobre riscos inflacionários . Nesse contexto, o Federal Reserve manteve os juros inalterados em 3,50 %–3,75 % na reunião de 18/03 e reforçou uma condução “dependente de dados”, reconhecendo que o cenário externo adiciona incerteza à trajetória de inflação e atividade .

No Brasil, a inflação acelerou no mês : o IPCA avançou 0 ,88 % em março, levando o acumulado em 12 meses para 4 ,14% (acima dos 3,81% observados até fevereiro) . No campo monetário, o Copom iniciou o ciclo de flexibilização e reduziu a Selic em 0 ,25 p .p ., para 14,75 % a.a., destacando cautela na calibragem dos próximos passos diante do aumento de incertezas e dos efeitos do cenário externo sobre preços .

Em termos de desempenho dos ativos domésticos, o Ibovespa recuou 0 ,70 % em março e encerrou o mês aos 187.461 ,84 pontos . No câmbio, o dólar fechou a R $ 5,18, com alta mensal de 0 ,87 % , em meio ao aumento do risco global . Por fim, o IFIX registrou queda de 1,06 % no mês e fechou março em 3.871 pontos .

MOMENTO DO FUNDO

O Fundo encerrou o mês de março com a cota avaliada em R $ 9 ,11e realizou a distribuição de dividendos de R $ 0 ,131 por cota, o que representa um Dividend Yield de 1,44 % a.m ., ou 18,72 % a.a. No período, o Fundo ultrapassou a marca de 40 .000 cotistas, alcançando 40 .600 investidores .

Durante o mês, o GPA, locatário do Fundo, divulgou Fato Relevante a respeito do protocolo de uma recuperação extrajudicial . Em razão disso, a Gestão publicou um comunicado ao mercado , informando que o inquilino permanece adimplente perante o Fundo e que, até o momento, não há qualquer indício de eventual inadimplência . Além disso, o contrato de locação conta com seguro fiança vigente, bem como outras obrigações e mecanismos voltados à proteção dos interesses do Fundo . O tema também foi abordado na leitura do l tó i i l d f i , di í l l d G tã Y T b

Conforme já mencionado, a Gestão segue ativa na prospecção e negociação de novos ativos . As aquisições podem ocorrer de forma estruturada, com parte do pagamento realizada por meio de compensação em cotas e parte em dinheiro . Permanecem em andamento, ainda, as iniciativas voltadas à ocupação das áreas vagas do portfólio, assim como o processo de desinvestimento de ativos performados, como o Edifício Passarelli e o Edifício Torre Sul .

Por fim, a Gestão esclarece que o envio dos informes de rendimentos, para fins de declaração de Imposto de Renda, é de responsabilidade do Administrador do Fundo . Em razão da mudança de administrador ocorrida em meados de 2025 , os documentos estão disponíveis para consulta nos portais da APEX e do BTG .

DIVIDEND YIELD E DISTRIBUIÇÃO POR COTA

Di id d d Equivalente a R$ 0,131 147,65% p or cota no Mês do CDI líquido¹

Dividend Yield de 1,44% a.m. ou 18,72% a.a. em relação a cota de fechamento do mês

PERFORMANCE

² Dividendos base mar./26

³ Valor ponderado pelo Patrimônio Líquido

A projeção de distribuição divulgada¹

¹ Alíquota considerada de 15%

ED. TORRE SUL

E d : R. J J l , 65 | B i i Participação do Fundo no ativo: 49,5% ABL d id l F d : 9.950 ² C tifi ã LEED: Pl ti Cl ifi ã d Ati : A

SOBRE O ATIVO

O Edifí i T S l é édi ti Cl A, l li d iã B i i, Sã P l integrado ao Complexo Empresarial Nações Unidas (CENU) . Construído em 2004 , possui 16 pavimentos tipo que variam entre i d t 865 ² 1.081 ² ABL . O empreendimento conta com cinco subsolos, ar - condicionado central, piso elevado, forro modular, automação predial e gerador que atende 100 % da difi ã . A t é - di it d 2 ,80 i f t t l t ditó i h li t f i t i t d 24 h, lé di , tá l li d à 800 t d t ã B i i (CPTM

ATUALIZA ÕES DO MÊS

Durante o mês de março foram realizadas pequenas adequações estruturais no ativo .

A G tã h d â i d ti , t l t t it i l i d disponível, mantendo atuação ativa na prospecção e condução de negociações com t i i l tá i

ED. PASSARELLI

E d : R. P L , 524 Pinheiros P ti i ã d F d ti : 52,8% ABL d id l F d : 7.130 ² C tifi ã LEED: Pl ti Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

I d 1980 , Edifí i P lli é difí i ti Cl B l li d Pi h i São Paulo . O empreendimento possui 17 pavimentos, com lajes de aproximadamente 1.019 m² de ABL por d , bdi idid i t . O difí i conta com ar - condicionado central, sistema de automação predial, gerador para áreas comuns e certificação LEED Platinum, além de um subsolo, estacionamento térreo e três sobressolos .

O ti tá i id iã lid d d escritórios, com acesso direto à Estação Pinheiros CPTM/M t ô) i id d i F i Li M i l Pi h i

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

No ativo, a Gestão segue avaliando o projeto de it li ã d últi d t ã d novo auditório .

N â bit d l õ , t t ti devolução de 3 conjuntos, totalizando 509 m², de um inquilino atualmente inadimplente . A desmobilização deverá ocorrer já com a ocupação desses espaços i ili , l d l l 33 % superior ao atualmente vigente .

P fi , f á i d , i é h id d f d i t l de desinvestimento do Fundo . A Gestão ressalta que t l d i ti t á li d caso as premissas de preço e condições sejam aderentes ao valor que entende ser adequado para o i ó l

ED. FUJITSU

E d : R. T d M i , 1633 P li t P ti i ã d F d ti : 52% ABL d tid l F d : 4.985 ² C tifi ã LEED: G ld Cl ifi ã d A i : B

SOBRE O ATIVO

D l id 1994 , Edifí i F it é edifício corporativo Classe B localizado na região d P li t . O di t i 14 i t , l ti d i d t 681 m² de ABL . O edifício conta com ar - di i d l, i l d , é - di i d 2 ,60 , d t di t d á tifi ã LEED G ld

O ti tá it d ó i à t õ Brigadeiro e Vergueiro do metrô, ao Shopping Pá i P li i fá il à id P li , 23 d M i , B di d C 9 d J lh

ATUALIZA ÕES DO MÊS

No Fujitsu, a Gestão mantém o foco na locação da á d té , i t ã d t i operador de café ou coworking

No âmbito das locações, seguem em tratativas as negociações para a renovação comercial de 5 conjuntos junto à Fujitsu . Reforça - se que, conforme divulgado no mês anterior, o Guidance d di t ib i õ f i t d id eventual locação dessas áreas, o que preserva um viés mais conservador nas projeções .

P fi , tã d t t d lt ã d d difí i i l t ã d i ã i l

ED. BRIGADEIRO FARIA LIMA (BFL

E d : A . B i d i F i Li 1355 F i Li P i i ã d F d i : 25,7% ABL d id l F d : 5.761 ² C tifi ã LEED: E bt ã Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O Edifí i B i d i F i Li é difí i ti Cl B, l li d iã d F i Lima . Desenvolvido em 1986 , o empreendimento possui 23 pavimentos, com lajes - tipo de i d t 951 ² d ABL . O difí i t di i d t l, i l d , é direito de 2,65 m e gerador com atendimento a 100 % d difi ã

Atualmente, encontra - se em processo de obtenção da certificação LEED . A poucos metros dos shoppings Eld d I t i, édi tá it d 350 metros da Estação Faria Lima do metrô, além de t fá il à A id R b à Marginal Pinheiros .

ATUALIZA ÕES DO MÊS

O t d t fit d difí i f d concorrência (bid ) junto a escritórios de arquitetura, t l d lifi ã d á d ã aproveitamento do potencial construtivo e a ã d f h d

Além disso, no âmbito das locações, foram iniciadas conversas com um dos inquilinos do prédio com o b ti d i ã d l d l l, b d li h t à di õ t i d d

ED. GPA

E d : A . B i d i L í A tô i 3172 J di P i i ã d F d i : 100% ABL d tid l F d : 11.224 ² Certificação LEED: Não possui Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

O Ed . GPA é difí i ti Cl B á i , t íd dé d d 1990 . O ti tá l li d d i i i i da cidade de São Paulo, na Av . Brigadeiro Luís A tô i , i Al . L . C t ampla oferta de transporte público, estando a aproximadamente 900 metros da estação B i d i d t ô, lé d fá il à i i i id d id d

O i ó l tá i id b i J di P li t d i b t di i i d it l paulista . A sede encontra - se ao lado da primeira l d Pã d A ú , i d 1959 histórico relevante para a região .

ATUALIZA ÕES DO MÊS

O Fundo e o locatário seguem em tratativas para a f li ã d t t i (F 2 ) âmbito do contrato de locação .

ED. TOP CENTER

Endereço: Av. Paulista, 854 | Paulista Participação do Fundo no ativo: 100% ABL detida pelo Fundo: 13.463 m² C tifi ã LEED: Nã i Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O T C t é l lti t uma Torre Comercial integrada a um Shopping Center, além de um edifício - garagem que atende todo o empreendimento.

A T C i l i 17 d , l - ti d i d t 792 ², iti d últi l configurações de ocupação e atendendo a diferentes fi d i ili . Sit d t A . P li t , Al Joaquim Eugênio de Lima e a R . São Carlos do Pinhal, o T C t t d 3 .948 ² t se próximo a importantes eixos de mobilidade urbana : 500 m da estação Brigadeiro, 400 m da Trianon - Masp e 1.300 m da Consolação .

ATUALIZA ÕES DO MÊS

N ti , f t f t d t b lh d t d pela Gestão, estão sendo mapeados pontos críticos id d d i t ã i di t , b t t ã d l d ã ã d i t d t fit d l d . E l l , G tã i i i á t t ti com a atual operadora de estacionamento, buscando contrapartidas para a modernização da garagem e i t d d ã it

Nas locações, seguem tratativas com potenciais ocupantes . Para o primeiro andar, foi contratada empresa especializada para adequar a área para formato open space , de modo a ampliar a flexibilidade e facilitar a comercialização .

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO

FLUXO DE AQUISIÇÕES E VENDAS

Não estão sendo consideradas as correções previstas nos recebimentos e pagamentos .

A õ i di F d i id d fi i h i t l t i té Agosto de 2027 , sem a necessidade de novas emissões de cotas ou desinvestimento de ativos . Durante esse í d , G tã li d li ã d i ã i d ã t i i l, ibilit d a captação de recursos em um momento mais oportuno . Adicionalmente, parte dos ativos do portfólio já se encontra em estágio de maturação, o que pode viabilizar desinvestimentos estratégicos com geração de caixa para o Fundo .

A G tã d t i õ b d fl d i d d t li ã d i , i ã projeções de rendimento e ajustes nos saldos projetados dos passivos do Fundo . Ressalta - se ainda que os valores apresentados referem - se exclusivamente à posição de caixa líquida, desconsiderando ativos ilíquidos, como cotas d f d i biliá i . P fi , õ d ã d l d , f d ã d t té i ê i d t l t

CARTEIRA DE ATIVOS E LOCALIZAÇÃO

Ed. Passarelli

Ed. B i d i F i Li

Ed. T C t

Ed.GPA

O P tf li d TEPP11 tá 100% localizado nas principais regiões corporativas de Sã P l

RECEITA POR ATIVO (C i )

ÍNDICE DE REAJUSTE DOS CONTRATOS

WAULT POR ATIVO (Anos)

RECEITA POR SETOR DE ATIVIDADE DO IN UILINO

MÊS DE REAJUSTE (% Receita de Aluguel)¹

VENCIMENTOS (% Receita de Aluguel)¹

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA

DISPERSÃO DE REVISIONAIS (Nº de contratos)

PASSIVO FINANCEIRO CONTRATADO

EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM FINANCEIRA DO FUNDO (% PL)

CRONOGRAMA DE AMORTIZAÇÃO DAS DÍVIDAS (R$ Milhões)

NEGOCIA ÃO DAS COTAS DO FUNDO NA B3¹

COTA ÃO HISTÓRICA E VOLUME NEGOCIADO¹

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

P/VP HISTÓRICO

RENTABILIDADE HISTÓRICA

¹ Fonte: Broadcast

HISTÓRICO DE RENDIMENTOS

IPO Tellus Properties (TEPP11)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$145M (R$ 12.833/m²)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$26,5M (R$ 14.100/m²)

A i i ã Ed. P lli R$63,42M (R$8.895/m²)

Aquisição Ed. Torre Sul R$115M (R$11.176/m²)

A i i ã Ed. F i R$50M (R$ 10.030/m²)

V d Ed. C d. Sã L i R$215,0M (R$ 16.314/m²) Ganho de Capital: R$39.8M

Aquisição Ed. Brigadeiro Faria Lima R$95.0M (R$ 19.969/ ²

A i i ã Ed. GPA R$109,0M (R$ 9.710/ ²

2019

2020

2021

2023

2024

2025

A i i ã Ed. Ti b úb R$26.5M (R$ 11.313/ ²

V d Ed. Ti b úb R$30.6M (R$ 13.072/m²) Ganho de Capital: R$1.8M

A i i ã Ed. B i d i F i Li R$12.6M (R$ 12.562/ ²)

Aquisição Ed. Top Center R$167,4M (R$ 12.435/ ²

Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários .

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

F d d P i E i (TREI II TREI VII

Fundos Listados (FIIs)

Foto : JK Square Itaim .

Ativo mixed - use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez - 25

C i S t tá l

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible /nvestiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicacões do investimento, sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG) . Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus i ti t . A T ll t d ti id d d tã d d t i , id ã d t ASG (A bi t l, S i l d G ) d i õ d i ti t contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral . O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FIl) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis i í i i á l . b i d i í i é d i li õ d i i b bi i , i i d , lé d f suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos . Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário .

A T ll li li õ ASG ti i t , iti d i ã i l d i t id d t . A li ã ASG d T ll , é l consideração a abordagem análise de integração e best - in - class .

▪ ál , l á ál . ll l ál é l processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos .

As análises best - in - class , são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo . A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência .

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco . Termos e definições no Glossário .

E t t i l f i d b i f õ úbli , d d d l id i t t t f t t . A TELLUS ã t id d i t id d d i f õ d d d , t t t li d i õ . E t t i l apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas . Ainda que a TELLUS Investimentos dit i á i f tí i , ã d i álid di õ d d futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários .

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas ã t d t t d i f õ l t , d f , t i ã li it d d d . A TELLUS ã responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e dâ i d TELLUS

I f õ Adi i i

TEPP11

T ll I ti t

Contato e Mídias

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▪ Área BOMA : Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association . A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas .

▪ Vacância financeira : considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial .

▪ Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term ): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela receita contratada .

▪ Cap Rate : Taxa de capitalização do imóvel

Obrigado !

(11) 4280 - 4314 | ri @tellus.com.br

Av. Brigadeiro de Faria Lima, 2 179 10º andar I São Paulo – SP 01452 - 001

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