Relatório Gerencial TEPP11 de fevereiro de 2026

TELLUS PROPERTIES FII TEPP11

RELATÓRIO MENSAL Fevereiro | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• DISTRIBUIÇÃO E PERFORMANCE 5
• PORTFOLIO 6
• DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 9
• FLUXO DE CAIXA 10
• PORTFÓLIO – VISÃO CONSOLIDADA 11
• PORTFÓLIO – INDICADORES OPERACIONAIS 12
• MERCADO SECUNDÁRIO 15
• RENTABILIDADE 16
• LINHA DO TEMPO – A UISI ÕES E VENDAS 17
• A GESTORA TELLUS 18
• GLOSSÁRIO 20

TELLUS PROPERTIES FII

SOBRE O FUNDO

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

TICKER

TEPP11

GESTOR

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

ADMINISTRADOR

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários.

CNPJ

26.681.370/0001 - 25

AUDITOR

Ernest & Young Auditores Independentes

INÍCIO DAS NEGOCIAÇÕES NA B3

26/09/2019

TAXA DE GESTÃO

0,90% a 1% a.a.

O TEPP 11 é f d d l ti f d d i i i ó i b l li d , t i l d t f ã melhorias . O processo de transformação envolve mapear o potencial do edifício, considerando fatores como valor médio de aluguel, serviços oferecidos aos usuários, acessibilidade e benfeitorias que possam agregar valor ao ativo, gerando incremento de receita para o fundo . Esse processo é conduzido pela Gestão, que considera sempre os custos, prazos e etapas das melhorias, que muitas vezes incluem obras . A Gestão busca detalhar o processo de maneira transparente, apresentando o andamento de cada ação .

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,13% a.a.

TRIBUTAÇÃO

Conforme Regulamento, Prospecto do Fundo, e

leis nº 8.668/93 e nº 9.779/1999.

INDICADORES GERAIS

Patrimônio Líquido

Valor de Mercado

R$ 480.723.366,99

R$ 460.445.045,44

Cota de Mercado

Cota Patrimonial

R$ 9,69

R$ 9,28

0,86%

Di id d Yi ld (Mensal)

INDICADORES OPERACIONAIS

Dividend Yield (Anualizado)

10,85%

R$ 2.222.930,96

Volume Diário Médio Negociado (30 dias)

0,96

Assista a leitura do relatório feito pela Gestão no canal da Tellus , do YouTube, ou pelo Spotify .

P/VP

Visite o novo site do TEPP11 clicando aqui

LEITURA DE MERCADO

Os mercados globais mantiveram viés positivo em fevereiro, com investidores alternando entre a melhora gradual do cenário inflacionário e a cautela com o ritmo de flexibilização monetária à frente . Após os cortes realizados no fim de 2025 , o Federal Reserve seguiu em modo “dependente de dados”, enquanto as taxas longas oscilaram conforme novas leituras de inflação e atividade eram divulgadas, ainda assim, o ambiente favoreceu a rotação para ativos de risco e mercados emergentes em boa parte do mês .

No Brasil, a inflação surpreendeu para cima no mês, mas seguiu melhorando na janela longa : o IPCA avançou 0 ,70 % em fevereiro, levando o acumulado em 12 meses para 3,81% (abaixo de janeiro), com pressões concentradas e alívio relevante na comparação anual . Sem reunião do Copom no mês, a Selic permaneceu em 15,00 % a.a., enquanto o mercado passou a discutir com mais intensidade o início do ciclo de cortes na reunião seguinte, condicionado à continuidade do processo de desinflação e ao comportamento das expectativas .

Em termos de desempenho dos ativos domésticos, o Ibovespa registrou alta de 4,09 % em fevereiro e fechou o mês em 188 .786 ,98 pontos . No câmbio, o dólar à vista encerrou fevereiro em R $ 5,13, com queda de ~2,16% no mês . Por fim, o IFIX avançou 1,32 % e encerrou fevereiro em 3.991 ,99 pontos, renovando máxima histórica, beneficiado pela melhora da percepção para juros e performance dos segmentos mais sensíveis à curva .

MOMENTO DO FUNDO

O F d ê d f i li d R $ 9 ,28 li di ib i ã d di id d d R $ 0 ,08 , Di id d Yi ld d 0 ,86 % 10 ,52 %

Em 02 /03 /2026 , foi recebida a última parcela da venda do Ed . Condomínio São Luiz, no valor de R $ 77.673 .314 ,75 , concluindo a operação com ganho de capital total de R $ 39 .812 .102 ,16. O resultado será reconhecido na competência de fevereiro e passará a compor a base de distribuição a partir do próximo mês .

A G tã ti ã i ã d ti , f l ti d t à t té i d F d , t d lt ti i i õ t t d ã t . E l l , i i i ti d d i ti t d ti d d t i l ã d á d tf li

Neste relatório, a Gestão apresenta o Guidance de distribuições para o segundo semestre de 2026 . Considerando a existência de contratos relevantes com vencimento ao longo do período, as bandas projetadas já contemplam o eventual encerramento dessas locações, de forma a mitigar variações abruptas nas projeções em caso de insucesso nas renegociações . Em caso de sucesso nas renovações contratuais, a Gestão poderá revisar o Guidance, com a devida comunicação ao mercado .

T bé ê , F d i i lí id d 4 .007 i , li d 37 .989 i id . N d dá i , li id édi diá i i i R $ 2 ,78 ilhõ janela de 30 dias e R $ 2,76 milhões na janela de 60 dias .

Por fim, a Gestão esclarece que o envio dos informes de rendimentos, para fins de declaração de Imposto de Renda, é de responsabilidade do Administrador do Fundo . Em razão da mudança de administrador ocorrida em meados de 2025 , os documentos estão disponíveis para consulta nos portais da APEX e do BTG .

DIVIDEND YIELDEDISTRIBUIÇÃO POR COTA

Di id d d Equivalente a R$ 0,08 87,12% p or cota no Mês do CDI líquido¹

Di id d Yi ld d 0,86% a.m. ou 10,85% a.a. em relação a cota de fechamento do mês

PERFORMANCE

² Di id d b f ./26

³ Valor ponderado pelo Patrimônio Líquido

ED. TORRE SUL

E d : R. J J l , 65 B i i Participação do Fundo no ativo: 49,5% ABL d id l F d : 9.950 ² C tifi ã LEED: Pl ti Cl ifi ã d Ati : A

SOBRE O ATIVO

O Edifí i T S l é édi ti Cl A localizado na região Berrini, São Paulo, integrado ao C l E i l N õ U id (CENU Construído em 2004 , possui 16 pavimentos tipo que i i d 86 ² 1.081 ² ABL O empreendimento conta com cinco subsolos, ar - condicionado central, piso elevado, forro modular, automação predial e gerador que atende 100 % da edificação . Apresenta pé - direito de 2 ,80 m e infraestrutura complementar ditó i heliponto em funcionamento e sistemas de segurança 24 h, lé di , tá l li d à 800 t d t ã B i i (CPTM)

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

D t ê d f i , difí i divulgar oficialmente sua infraestrutura de heliponto, viabilizando sua utilização por usuários do prédio e do entorno . Adicionalmente, em assembleia, foram definidos os valores a serem cobrados pela utilização do serviço, de modo que se estima um incremento de receitas condominiais a partir de março .

No âmbito das melhorias internas, a Gestão e a d i i t ã di l tã li d d retrofit e novas implementações nos elevadores, incluindo a substituição e modernização de interfones, botoeiras e sistemas de chamada antecipada . Além disso, foi iniciada a concorrência entre prestadores de i d i ã d i t d garagem, com aplicação de pintura epóxi .

ED. PASSARELLI

Endereço: R. Paes Leme, 524 | Pi h i Participação do Fundo no ativo: 52,8% ABL d tid l F d : 7.130 ² Certificação LEED: Platinum Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

I d 1980 , Edifí i P lli é difí i ti Cl B l li d Pi h i , Sã P l O di t i 17 i t , l d aproximadamente 1.019 m² de ABL por andar, subdivididas em seis conjuntos . O edifício conta com ar - condicionado central, sistema de automação predial, gerador para áreas comuns e certificação LEED Pl ti , lé d b l , t i t té ê b l

O ti tá i id iã lid d d escritórios, com acesso direto à Estação Pinheiros CPTM/M t ô) i id d i F i Li M i l Pi h i

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

D ê , G ã i i i administradora predial, um estudo amplo para a ocupação do 17º andar (atualmente destinado a área técnica e com um pequeno auditório), com o objetivo de transformá - lo em um espaço de descompressão para i ili d difí i . Alé d i experiência dos usuários, esse ambiente poderá também ser utilizado como espaço para eventos, com potencial de geração de novas receitas . Nesse contexto, tá i t l ã d t l l d di i l para o 18º pavimento, que deverá ser integralmente renovado, de forma a suportar o novo layout e aprimorar a infraestrutura disponível aos ocupantes .

ED. FUJITSU

E d : R. T d M i , 1633 Paulista P ti i ã d F d ti : 52% ABL detida pelo Fundo: 4.985 m² Certificação LEED: Gold Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

D l id 1994 , Edifí i F it é difí i corporativo Classe B localizado na região da Paulista . O empreendimento possui 14 pavimentos, com lajes ti d i d t 681 ² d ABL . O difí i conta com ar - condicionado central, piso elevado, pé - direito de 2,60 m, gerador para atendimento das áreas comuns e certificação LEED Gold .

O ativo está situado próximo às estações Brigadeiro e V i d t ô, Sh i Páti P li t possui fácil acesso às avenidas Paulista, 23 de Maio, B di d C 9 d J lh

ATUALIZA ÕES DO MÊS

A G tã té f l ã d á t fit d té i l t ã d ã d fé/ ki , b ti d ampliar as conveniências do edifício e reforçar sua i id d i l

D t ê , f i d fi id d d i ã d t i , á t á dedicada à expedição e recebimento de encomendas d l tá i . Adi i l t , á li d d i ã d il i ã d t d í t d difí i ( di t ), f i eficiência energética e reforço de segurança .

D t d i t d id d , f i i t l d máquina de refeições congeladas saudáveis, li d õ d iê i

ED. BRIGADEIRO FARIA LIMA (BFL

E d : A . B i d i F i Li 1355 F i Li Participação do Fundo no ativo: 25,7% ABL d tid l F d : 5.761 ² Certificação LEED: Em obtenção Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O Edifí i B i d i F i Li é difí i ti Cl B, l li d iã d F i Li Desenvolvido em 1986 , o empreendimento possui 23 i , l - i d i d 951 ² d ABL . O difí i t - di i d t l i l d , é - di it d 2 ,65 d atendimento a 100 % da edificação .

At l t , t - d bt ã d certificação LEED . A poucos metros dos shoppings Eld d I t i, édi tá it d 350 t d E t ã F i Li d t ô, lé d t fá il à A id R b à M i l Pi h i

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

O projeto de retrofit do edifício avança para a fase de concorrência junto a escritórios de arquitetura, contemplando a requalificação da área de recepção, o aproveitamento do potencial construtivo e a renovação da fachada, além da possibilidade da construção de f h d ti t

Adi i l t , G tã tá li d , t d i li d , d l d operação do estacionamento, com foco em ganhos de fi iê i i l i d i

ED. GPA

E d : A . B i d i L í A tô i 3172 J di P i i ã d F d i : 100% ABL d tid l F d : 11.224 ² Certificação LEED: Não possui Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

O Ed . GPA é difí i i Cl B á i , íd dé d d 1990 . O i está localizado em uma das principais vias da cidade d Sã P l , A . B i d i L í A tô i , i com a Al . Lorena . Conta com ampla oferta de transporte público, estando a aproximadamente 900 metros da estação Brigadeiro do metrô, além de fácil acesso às principais avenidas da cidade .

O i ó l tá i id b i J di P li t d i b t di i i d it l li t . A d t - l d d i i l d Pã d A ú , i d 1959 , hi tó i l t para a região .

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

O F d l tá i t t ti f li ã d t t i (F 2 ) â bit d t t d l ã . A t ti é d o tema seja concluído entre as partes até a primeira i d ê d b il

ED. TOP CENTER

Endereço: Av. Paulista, 854 | Paulista Participação do Fundo no ativo: 100% ABL detida pelo Fundo: 11.224 m² C tifi ã LEED: Nã i Cl ifi ã d Ati : B

SOBRE O ATIVO

O T C t é l lti t uma Torre Comercial integrada a um Shopping Center, lé d difí i - t d t d empreendimento.

A T C i l i 17 d , l - ti d i d t 792 ², iti d últi l configurações de ocupação e atendendo a diferentes fi d i ili . Sit d t A . P li t , Al J i E ê i d Li R . Sã C l d Pi h l Top Center ocupa um terreno de 3.948 m² e encontra - se ó i i t t i d bilid d b 500 m da estação Brigadeiro, 400 m da Trianon - Masp e 1.300 m da Consolação .

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

F i i í i d b d i i i sob a nova administradora predial selecionada pela G ã . Alé di , ã i i i d i elaboração do novo quadro de áreas, conforme as t d l i NBR BOMA

Em paralelo, está em fase final a elaboração da previsão tá i d . A t ti é , ó conclusão das adequações de escopo necessárias, o orçamento resulte em economia de até 40 % para os locatários na cota condominial . Adicionalmente, a Gestão mantém consultores especializados contratados pelo condomínio (EVTL, elevadores e subsolo) para a li ã d t l t d ti

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO

A õ i di F d i id d fi i h i t l t i té setembro de 2027 , sem a necessidade de novas emissões de cotas ou desinvestimento de ativos . Durante esse í d , G tã li d li ã d i ã i d ã t i i l, ibilit d a captação de recursos em um momento mais oportuno . Adicionalmente, parte dos ativos do portfólio já se encontra em estágio de maturação, o que pode viabilizar desinvestimentos estratégicos com geração de caixa para o Fundo .

A G tã d t i õ b d fl d i d d t li ã d i , i ã projeções de rendimento e ajustes nos saldos projetados dos passivos do Fundo . Ressalta - se ainda que os valores apresentados referem - se exclusivamente à posição de caixa líquida, desconsiderando ativos ilíquidos, como cotas d f d i biliá i . P fi , õ d ã d l d , f d ã d t té i ê i d t l t

FLUXO DE AQUISIÇÕES E VENDAS

¹O fl d bi t á id l lí id d h d it l . Nã tã d consideradas as correções previstas nos recebimentos e pagamentos .

CARTEIRA DE ATIVOS E LOCALIZAÇÃO

Ed. Passarelli

Ed. B i d i F i Li

Ed. T C t

Ed.GPA

O P tf li d TEPP11 tá 100% localizado nas principais regiões corporativas de Sã P l

RECEITA POR ATIVO (C i )

ÍNDICE DE REAJUSTE DOS CONTRATOS

WAULT POR ATIVO (Anos)

¹ Rece ita pro - rata referente a dezembro (13 dias)

RECEITA POR SETOR DE ATIVIDADE DO IN UILINO

MÊS DE REAJUSTE (% Receita de Aluguel)¹

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA

VENCIMENTOS (% Receita de Aluguel)¹

DISPERSÃO DE REVISIONAIS (Nº de contratos)

PASSIVOFINANCEIROCONTRATADO

EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM FINANCEIRA DO FUNDO (% PL)

CRONOGRAMA DE AMORTIZAÇÃO DAS DÍVIDAS (R$ Milhões)

NEGOCIA ÃO DAS COTAS DO FUNDO NA B3¹

COTA ÃO HISTÓRICA E VOLUME NEGOCIADO¹

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

P/VP HISTÓRICO

RENTABILIDADE HISTÓRICA

HISTÓRICO DE RENDIMENTOS

IPO Tellus Properties (TEPP11)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$145M (R$ 12.833/m²)

A i i ã Ed. C d. Sã L i R$26,5M (R$ 14.100/m²)

A i i ã Ed. P lli R$63,42M (R$8.895/m²)

Aquisição Ed. Torre Sul R$115M (R$11.176/m²)

A i i ã Ed. F i R$50M (R$ 10.030/m²)

V d Ed. C d. Sã L i R$215,0M (R$ 16.314/m²) Ganho de Capital: R$39.8M

Aquisição Ed. Brigadeiro Faria Lima R$95.0M (R$ 19.969/ ²

A i i ã Ed. GPA R$109,0M (R$ 9.710/ ²

2019

2020

2021

2023

2024

2025

A i i ã Ed. Ti b úb R$26.5M (R$ 11.313/ ²

V d Ed. Ti b úb R$30.6M (R$ 13.072/m²) Ganho de Capital: R$1.8M

A i i ã Ed. B i d i F i Li R$12.6M (R$ 12.562/ ²)

Aquisição Ed. Top Center R$167,4M (R$ 12.435/ ²

Fundada em dezembro de 2007 , a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100 % em investimentos imobiliários . Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de i ti t i biliá i

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários .

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Investimentos por segmento

F d d P i E i (TREI II TREI VII

Fundos Listados (FIIs)

Foto : JK Square Itaim .

Ativo mixed - use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2025, AUM 2025 base Dez - 25

C i S t tá l

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible /nvestiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicacões do investimento, sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG) . Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus i ti t . A T ll t d ti id d d tã d d t i , id ã d t ASG (A bi t l, S i l d G ) d i õ d i ti t contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral . O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FIl) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis i í i i á l . b i d i í i é d i li õ d i i b bi i , i i d , lé d f suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos . Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário .

A T ll li li õ ASG ti i t , iti d i ã i l d i t id d t . A li ã ASG d T ll , é l consideração a abordagem análise de integração e best - in - class .

▪ ál , l á ál . ll l ál é l processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos .

As análises best - in - class , são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo . A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência .

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco . Termos e definições no Glossário .

E t t i l f i d b i f õ úbli , d d d l id i t t t f t t . A TELLUS ã t id d i t id d d i f õ d d d , t t t li d i õ . E t t i l apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas . Ainda que a TELLUS Investimentos dit i á i f tí i , ã d i álid di õ d d futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários .

I f õ Adi i i

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas ã t d t t d i f õ l t , d f , t i ã li it d d d . A TELLUS ã responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e dâ i d TELLUS

TEPP11

T ll I ti t

Contato e Mídias

Email: [email protected]

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▪ Área BOMA : Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association . A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas .

▪ Vacância financeira : considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial .

▪ Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term ): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela receita contratada .

▪ Cap Rate : Taxa de capitalização do imóvel

Obrigado !

(11) 4280 - 4314 | ri @tellus.com.br

Av. Brigadeiro de Faria Lima, 2 179 10º andar I São Paulo – SP 01452 - 001

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