Relatório Gerencial TEPP11 de janeiro de 2026

TELLUS PROPERTIES FII TEPP11

RELATÓRIO MENSAL Janeiro | 2026

SUMÁRIO

• RESULTADO DO FUNDO 3
• PALAVRA DO GESTOR 4
• DISTRIBUIÇÃO E PERFORMANCE 5
• PORTFOLIO 6
• DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS 9
• FLUXO DE CAIXA 10
• PORTFÓLIO – VISÃO CONSOLIDADA 11
• PORTFÓLIO – INDICADORES OPERACIONAIS 12
• MERCADO SECUNDÁRIO 15
• RENTABILIDADE 16
• LINHA DO TEMPO – AQUISIÇÕES E VENDAS 17
• A GESTORA TELLUS 18
• GLOSSÁRIO 21

TELLUS PROPERTIES FII

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

TICKER

TEPP11

GESTOR

Tellus Investimentos e Consultoria Ltda.

ADMINISTRADOR

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários.

CNPJ

26.681.370/0001-25

AUDITOR

Ernest & Young Auditores Independentes

INÍCIO DAS NEGOCIAÇÕES NA B3

26/09/2019

TAXA DE GESTÃO

0,90% a 1% a.a.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,13% a.a.

TRIBUTAÇÃO

Conforme Regulamento, Prospecto do Fundo, e leis nº

8.668/93 e nº 9.779/1999.

SOBRE O FUNDO

O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas focado em adquirir imóveis bem localizados, com potencial de transformação e melhorias. O processo de transformação envolve mapear o potencial do edifício, considerando fatores como valor médio de aluguel, serviços oferecidos aos usuários, acessibilidade e benfeitorias que possam agregar valor ao ativo, gerando incremento de receita para o fundo. Esse processo é conduzido pela Gestão, que considera sempre os custos, prazos e etapas das melhorias, que muitas vezes incluem obras. A Gestão busca detalhar o processo de maneira transparente, apresentando o andamento de cada ação.

INDICADORES GERAIS

INDICADORES OPERACIONAIS

Assista a leitura do relatório feito pela Gestão no canal da Tellus, do YouTube, ou pelo Spotify.

Visite o novo site do TEPP11 clicando aqui

LEITURA DE MERCADO

Os mercados globais iniciaram 2026 em viés positivo em janeiro, com a atenção concentrada na trajetória de juros nos EUA após os cortes realizados no fim de 2025. Na reunião de 28/01, o Federal Reserve optou por manter a taxa inalterada em 3,50%–3,75%, reforçando a condução “dependente de dados” em um ambiente de inflação ainda acima da meta, mas com sinais de estabilização no mercado de trabalho.

No Brasil, o IPCA avançou 0,33% em janeiro, levando a inflação acumulada em 12 meses para 4,44%, patamar ainda acima do centro da meta, mas já abaixo do teto do intervalo. Na primeira reunião do ano, em 28/01, o Copom manteve a Selic em 15,00% a.a. e indicou cautela na calibragem dos próximos passos, com o mercado passando a discutir o início do ciclo de cortes nas reuniões seguintes, caso a desinflação e as expectativas sigam convergindo.

Em termos de desempenho dos ativos domésticos., o Ibovespa teve forte valorização de 12,56% em janeiro e fechou o mês em 181.363 pontos, sustentado por fluxo estrangeiro e reprecificação de ativos cíclicos. O IFIX avançou 2,27%, encerrando aos 3.860,99 pontos, em movimento mais gradual, mas ainda consistente com a melhora de percepção para o setor. No câmbio, o dólar comercial fechou janeiro em R$ 5,248 e acumulou queda de 4,4% no mês, apesar da alta pontual no último pregão.

MOMENTO DO FUNDO

O TEPP11 encerrou o mês de janeiro com sua cota negociada a R$ 8,74 e distribuiu R$ 0,075 por cota, representando um Dividend Yield anualizado de 10,80%.

Com a integração do Top Center ao portfólio do Fundo, após 28 meses consecutivos com 100% de ocupação física, o Fundo voltou a registrar vacância, que passou a representar 5,7% da ABL total. Adicionalmente, um dos ocupantes do Ed. Torre Sul, a AT&T, renovou seu contrato de locação, porém com redução da área ocupada para meia laje (542m²), gerando uma vacância pontual no ativo.

A Gestão já iniciou tratativas com players de mercado e brokers com o objetivo de acelerar a absorção das áreas vagas em ambos os imóveis. Ainda em janeiro, foi recebida uma proposta de locação para o primeiro andar do Top Center, área considerada a mais desafiadora do edifício em função do volume de intervenções necessárias para adequação ao novo ocupante, que está sendo tratada entre Gestão e o interessado. Ressalta-se que, no estudo de viabilidade elaborado à época da aquisição do Top Center, estimou-se a absorção de um andar (dos três atualmente disponíveis) a cada oito meses, a partir de abril. Dessa forma, o desempenho observado até o momento permanece aderente às premissas originais da tese de investimento.

No Ed. Fujitsu, foi celebrada a locação de mais um andar (691 m²) para um novo inquilino, concomitantemente à rescisão parcial promovida pela própria Fujitsu, em linha com o movimento já observado no mês anterior.

Em termos de mercado secundário, o Fundo manteve a tendência de elevada liquidez média diária, que atingiu R$ 3,38 milhões e R$ 3,16 milhões nos períodos de 30 e 60 dias, respectivamente. O número de cotistas também apresentou novo crescimento, com incremento de 4.101 investidores no mês.

Por fim, o Fundo passou a integrar as carteiras recomendadas do Banco Santander e do BTG, além de manter sua presença na carteira recomendada da XP, reforçando o reconhecimento do mercado à estratégia do Fundo e aos retornos que vêm sendo entregues aos investidores.

DIVIDEND YIELD E DISTRIBUIÇÃO POR COTA

Dividendo de Equivalente a R$ 0,075 85,92% Por cota no Mês do CDI líquido¹

Dividend Yield de 0,86% a.m. ou 10,80% a.a. em relação a cota de fechamento do mês

PERFORMANCE

ED. TORRE SUL

Endereço: R. James Joule, 65 | Berrini

Participação do Fundo no ativo: 49,5%

ABL detida pelo Fundo: 9.950 m²

Certificação LEED: Platinum

Classificação do Ativo: A

SOBRE O ATIVO

O Edifício Torre Sul é um prédio corporativo Classe A, localizado na região Berrini, São Paulo, integrado ao Complexo Empresarial Nações Unidas (CENU). Construído em 2004, possui 16 pavimentos tipo que variam entre aproximadamente 865 m² e 1.081 m² ABL. O empreendimento conta com cinco subsolos, ar-condicionado central, piso elevado, forro modular, automação predial e gerador que atende 100% da edificação. Apresenta pé-direito de 2,80 m e infraestrutura complementar como auditório, heliponto em funcionamento e sistemas de segurança 24h, além disso, está localizado à 800 metros da estação Berrini (CPTM)

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

No mês, a Gestão definiu, em conjunto com a administradora predial e o Conselho, as principais prioridades para o exercício. Para 2026, o foco estará concentrado na modernização e valorização das áreas comuns do ativo, com destaque para:

Reforma dos subsolos, incluindo aplicação de pintura epóxi em todos os pavimentos;

▪ Substituição das botoeiras dos elevadores;

Desenvolvimento do projeto da nova sala de espera do heliponto; e

▪ Definição de um novo conceito de utilização para o rooftop do edifício.

ED. PASSARELLI

Endereço: R. Paes Leme, 524 | Pinheiros

Participação do Fundo no ativo: 52,8%

ABL detida pelo Fundo: 7.130 m²

Certificação LEED: Platinum

Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

Incorporado em 1980, o Edifício Passarelli é um edifício corporativo Classe B localizado em Pinheiros, São Paulo. O empreendimento possui 17 pavimentos, com lajes de aproximadamente 1.019 m² de ABL por andar, subdivididas em seis conjuntos. O edifício conta com ar-condicionado central, sistema de automação predial, gerador para áreas comuns e certificação LEED Platinum, além de um subsolo, estacionamento térreo e três sobressolos. O ativo está inserido em região consolidada de escritórios, com acesso direto à Estação Pinheiros (CPTM/Metrô) e proximidade aos eixos Faria Lima e Marginal Pinheiros.

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

Em linha com os demais ativos do portfólio, no mês de janeiro foram definidas as prioridades de investimento para o exercício, com foco na modernização e aprimoramento das áreas comuns do edifício. Dentre as principais iniciativas, destacam-se:

▪ Construção de novo depósito de lixo;

▪ Substituição integral dos forros de gesso dos halls dos andares;

Complementação do muro de vidro no trecho da Marginal Pinheiros com a Rua Paes Leme;

▪ Instalação de nova catraca no 1º subsolo com sistema de reconhecimento facial; e

Renovação da sala audiovisual localizada no último pavimento do prédio.

ED. FUJITSU

Endereço: R. Treze de Maio, 1633 | Paulista

Participação do Fundo no ativo: 52%

ABL detida pelo Fundo: 4.985 m²

Certificação LEED: Gold

Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

Desenvolvido em 1994, o Edifício Fujitsu é um edifício corporativo Classe B localizado na região da Paulista. O empreendimento possui 14 pavimentos, com lajes tipo de aproximadamente 681 m² de ABL. O edifício conta com ar-condicionado central, piso elevado, pé- direito de 2,60 m, gerador para atendimento das áreas comuns e certificação LEED Gold. O ativo está situado próximo às estações Brigadeiro e Vergueiro do metrô, ao Shopping Pátio Paulista e possui fácil acesso às avenidas Paulista, 23 de Maio, Bernardino de Campos e 9 de Julho.

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

No Edifício Fujitsu, a Gestão planeja uma nova rodada de intervenções e investimentos com foco na modernização e valorização do ativo. Dentre as iniciativas em estudo, destacam-se:

Substituição do gradil localizado na entrada do prédio, avaliando-se alternativamente a implantação de um muro de vidro ou a abertura completa do imóvel;

▪ Pintura e renovação da garagem;

▪ requalificação da área externa destinada à descompressão;

▪ Modernização dos elevadores;

Desenvolvimento de projeto de iluminação para o jardim e para o perímetro do edifício;

▪ Implementação de sistema de reaproveitamento de água; e

▪ Elaboração de um projeto para revitalização do último pavimento, com potencial de utilização como espaço de eventos.

ED. BRIGADEIRO FARIA LIMA (BFL)

Endereço: Av. Brigadeiro Faria Lima, 1355 | Faria Lima

Participação do Fundo no ativo: 25,7%

ABL detida pelo Fundo: 5.761 m²

Certificação LEED: Em obtenção

Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

O Edifício Brigadeiro Faria Lima é um edifício corporativo Classe B, localizado na região da Faria Lima. Desenvolvido em 1986, o empreendimento possui 23 pavimentos, com lajes-tipo de aproximadamente 951 m² de ABL. O edifício conta com arcondicionado central, piso elevado, pé-direito de 2,65 m e gerador com atendimento a 100% da edificação. Atualmente, encontra-se em processo de obtenção da certificação LEED. A poucos metros dos shoppings Eldorado e Iguatemi, o prédio está situado a 350 metros da Estação Faria Lima do metrô, além de apresentar fácil acesso à Avenida Rebouças e à Marginal Pinheiros.

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

Para o Ed. BFL, a prioridade será dar andamento ao escopo completo de retrofit do imóvel. As principais frentes contemplam:

▪ Renovação integral do lobby, da área térrea e do paisagismo externo;

▪ Implantação de fachada ativa e avaliação de potenciais construtivos adicionais; e

▪ Modernização da fachada do edifício.

Para viabilizar o desenvolvimento estruturado dessas iniciativas, será definida em assembleia uma verba destinada à contratação de um projetista, que será responsável pela elaboração do masterplan do ativo.

Por fim, será submetida à assembleia a aprovação de orçamento específico para investimentos voltados à adequação do edifício aos critérios necessários para obtenção da certificação LEED.

ED. GPA

Endereço: Av. Brigadeiro Luís Antônio, 3172 Jardins

Participação do Fundo no ativo: 100%

ABL detida pelo Fundo: 11.224 m²

Certificação LEED: Não possui

Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

O Ed. GPA é um edifício corporativo Classe B, monousuário, construído na década de 1990. O ativo está localizado em uma das principais vias da cidade de São Paulo, na Av. Brigadeiro Luís Antônio, esquina com a Al. Lorena. Conta com ampla oferta de transporte público, estando a aproximadamente 900 metros da estação Brigadeiro do metrô, além de fácil acesso às principais avenidas da cidade. O imóvel está inserido no bairro Jardim Paulista, um dos mais nobres e tradicionais da capital paulista. A sede encontra-se ao lado da primeira loja do Pão de Açúcar, inaugurada em 1959, marco histórico relevante para a região.

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

Durante o mês de janeiro, foi concluída a contratação do consultor técnico responsável por acompanhar e validar o escopo da Fase 2 da recuperação estrutural do imóvel.

Espera-se que, ao longo dos próximos 60 a 90 dias, o escopo e os projetos sejam validados entre as partes, com previsão de início das obras imediatamente após essa etapa.

ED. TOP CENTER

Endereço: Av. Paulista, 854 | Paulista Participação do Fundo no ativo: 100% ABL detida pelo Fundo: 11.224 m² Certificação LEED: Não possui Classificação do Ativo: B

SOBRE O ATIVO

O Top Center é um complexo multiuso composto por uma Torre Comercial integrada a um Shopping Center, além de um edifíciogaragem que atende todo o empreendimento. A Torre Comercial possui 17 andares, com lajes-tipo de aproximadamente 792 m², permitindo múltiplas configurações de ocupação e atendendo a diferentes perfis de inquilinos. Situado entre a Av. Paulista, a Al. Joaquim Eugênio de Lima e a R. São Carlos do Pinhal, o Top Center ocupa um terreno de 3.948 m² e encontra-se próximo a importantes eixos de mobilidade urbana: 500m da estação Brigadeiro, 400m da Trianon-Masp e 1.300m da Consolação.

ATUALIZAÇÕES DO MÊS

Em janeiro, as principais iniciativas concentraram-se na contratação da empresa responsável pela elaboração do novo quadro de áreas conforme metodologia BOMA/NBR, bem como na realização de ajustes comerciais entre os subcondomínios. Adicionalmente, houve uma frente relevante de trabalho voltada à estruturação orçamentária e à contratação de novas equipes dedicadas ao subcondomínio comercial. A estratégia de segregação das operações condominiais tem como objetivo promover maior eficiência na alocação de despesas, estimando-se uma redução de aproximadamente 35% na cota condominial da torre comercial.

Por fim, estão sendo mapeados pontos críticos que demandam intervenções prioritárias.

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO

As projeções indicam que o Fundo possui capacidade financeira para honrar integralmente seus compromissos até setembro de 2027, sem a necessidade de novas emissões de cotas ou desinvestimento de ativos. Durante esse período, a Gestão segue avaliando a realização de uma nova emissão visando a expansão patrimonial, possibilitando a captação de recursos em um momento mais oportuno. Adicionalmente, parte dos ativos do portfólio já se encontra em estágio de maturação, o que pode viabilizar desinvestimentos estratégicos com geração de caixa para o Fundo.

A Gestão destaca que as variações observadas no fluxo de caixa decorrem da atualização de premissas, revisão nas projeções de rendimento e ajustes nos saldos projetados dos passivos do Fundo. Ressalta-se ainda que os valores apresentados referem-se exclusivamente à posição de caixa líquida, desconsiderando ativos ilíquidos, como cotas de fundos imobiliários. Por fim, as projeções poderão ser ajustadas ao longo do tempo, conforme a adoção de novas estratégias ou a ocorrência de eventos relevantes.

FLUXO DE AQUISIÇÕES E VENDAS

¹O fluxo de recebimentos já considera o valor líquido de ganho de capital. Não estão sendo consideradas as correções previstas nos recebimentos e pagamentos.

CARTEIRA DE ATIVOS E LOCALIZAÇÃO

Ed. Top Center

Ed. Brigadeiro Faria Lima

O Portfolio do TEPP11 está 100% localizado nas principais regiões corporativas de São Paulo

ÍNDICE DE REAJUSTE DOS CONTRATOS

WAULT POR ATIVO (Anos)

RECEITA POR SETOR DE ATIVIDADE DO INQUILINO

¹ Receita pro-rata referente a dezembro (13 dias)

MÊS DE REAJUSTE (% Receita de Aluguel)¹

VENCIMENTOS (% Receita de Aluguel)¹

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA

Vacância física Vacância financeira

DISPERSÃO DE REVISIONAIS (Nº de contratos)

CRONOGRAMA DE AMORTIZAÇÃO DAS DÍVIDAS (R$ Milhões)

Tellus Properties FII | TEPP11

NEGOCIAÇÃO DAS COTAS DO FUNDO NA B3¹

COTAÇÃO HISTÓRICA E VOLUME NEGOCIADO¹

EVOLUÇÃO DA BASE DE COTISTAS

P/VP HISTÓRICO

RENTABILIDADE HISTÓRICA

HISTÓRICO DE RENDIMENTOS¹

¹ Fonte: Broadcast

IPO Tellus Properties (TEPP11)

Aquisição Ed. Cond. São Luiz R$145M (R$ 12.833/m²)

Aquisição Ed. Passarelli R$63,42M (R$8.895/m²)

Aquisição Ed. Cond. São Luiz R$26,5M (R$ 14.100/m²)

Aquisição Ed. Fujitsu R$50M (R$ 10.030/m²)

Venda Ed. Cond. São Luiz R$215,0M (R$ 16.314/m²) Ganho de Capital: R$39.4M

Aquisição Ed. Brigadeiro Faria Lima R$95.0M (R$ 19.969/m²)

Aquisição Ed. Torre Sul R$115M (R$11.176/m²)

Aquisição Ed. GPA R$109,0M (R$ 9.710/m²)

2019

2020

2021

2023

2024

2025

Aquisição Ed. Timbaúba R$26.5M (R$ 11.313/m²)

Venda Ed. Timbaúba R$30.6M (R$ 13.072/m²) Ganho de Capital: R$1.8M

Aquisição Ed. Brigadeiro Faria Lima R$12.6M (R$ 12.562/m²) Aquisição Ed. Top Center R$167,4M (R$ 12.435/m²)

Fundada em dezembro de 2007, a TELLUS é uma gestora de investimentos independente, com foco 100% em investimentos imobiliários. Contamos com uma equipe multidisciplinar, com experiência em originação, estruturação, aquisição, desenvolvimento e gestão de investimentos imobiliários.

O propósito da TELLUS é melhorar com soluções inteligentes a vida de todos os envolvidos em nossos investimentos imobiliários.

Ativos sob Gestão (R$/ bi)¹

Fundos de Private Equity (TREI II a TREI VII)

Investimentos por segmento

Desenvolvimento de projetos corporativos, de healthcare, residenciais, logísticos e de uso misto, com foco preferencial no mercado de São Paulo.

TRBL11: Ativos Logísticos e Industriais em SP, BA e MG.

TEPP11: Ativos Corporativos em São Paulo.

TELM11: Fundo Multiestratégia.

EDFO11: Fundo Ed. Ourinvest.

Foto: JK Square Itaim.

Ativo mixed-use desenvolvido e entregue em 2024 no veículo de Private Equity TREI III

¹ Fonte TELLUS: Dados de AUM com base nos laudos de avaliação de 2024, AUM 2024 base Dez-24

Compromisso Sustentável

A Tellus se tornou signatária do PRI (Principles for Responsible Investiments) em 2021, refletindo o comprometimento da gestora em engajar e compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança (ASG). Os ativos da Tellus incorporam um conjunto de princípios, valores, propósitos e diretrizes que norteiam a gestão de seus investimentos. A Tellus entende que na atividade de gestão de recursos de terceiros, a consideração de aspectos ASG (Ambiental, Social e de Governança) nas decisões de investimento contribui para melhor gerenciar riscos e explorar novas gerações de valores para os clientes e a sociedade em geral. O PRI é uma iniciativa de investidores em parceria com a Iniciativa Financeira do Programa da ONU para o Meio-Ambiente (UNEP FI) e o Pacto Global da ONU, que trabalha em conjunto com sua rede internacional de signatários para colocar em prática os seis Princípios para o Investimento Responsável. O objetivo dos Princípios é compreender as implicações do investimento sobre temas ambientais, sociais e de governança, além de oferecer suporte para os signatários na integração desses temas com suas decisões de investimento e propriedade de ativos. Além disso, a gestora também incorpora aspectos relevantes do investimento responsável como parte de seu dever fiduciário.

A Tellus realiza avaliações ASG nos ativos que investe, permitindo uma visão mais ampla dos riscos e oportunidades que apresentam. A avaliação ASG da Tellus, é um processo que leva em consideração a abordagem análise de integração e best-in-class.

▪ As análises de integração, compõe a inclusão sistemática de questões ASG nas análises e decisões de investimentos. A Tellus realiza essa análise através de Due Diligence, durante esse processo caso seja identificado algum passivo como, por exemplo, contaminação do solo, a Tellus se compromete em realizar a mitigação desses passivos.

▪ As análises best-in-class, são realizadas a partir do Score ESG TELLUS, onde são considerados critérios ESG e financeiros, no qual são avaliados o desempenho em relação a filtros ambientais, sociais e de governança de cada ativo. A Tellus possui abordagens específicas para novas construções, grandes reformas e ativos consolidados, após esses ativos passarem por esses filtros, recebem uma nota final que possui uma categorização de aderência.

Aviso Legal

Leia o Regulamento e o Prospecto antes de investir, em especial a seção fatores de risco. Termos e definições no Glossário.

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Informações Adicionais

Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. A TELLUS não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da TELLUS.

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Área BOMA: Metodologia adotada pela da associação norte americana Bulding Owners and Managers Association. A área BOMA considera a soma da área privativa e o rateio de áreas comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas.

▪ Vacância financeira: considera apenas carência e desconto dos contratos vigentes em relação à receita potencial.

▪ Wault (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Prazo médio ponderado dos contratos de locação vigentes pela receita contratada.

▪ Cap Rate: Taxa de capitalização do imóvel