Informe Anual Estruturado TGAR11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do TG Ativo Real (TGAR11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do TGAR11 fechou a R$ 33,65, com P/VP de 0,31 (valor patrimonial de R$ 107,80 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,46 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 26,42% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,5 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: TG ATIVO REAL RESPONSABILIDADE LIMITADA-23,19%
CNPJ: 25.032.881/0001-53
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 12:15
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO TG ATIVO REAL
CNPJ Fundo	25032881000153
Data Funcionamento	09/12/2016
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRTGARCTF009
Qtd Cotas Emitidas	23.567.968,363683
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.
CNPJ Administrador	22610500000188
Logradouro	RUA GILBERTO SABINO
Numero	215
Complemento	4 ANDAR
Bairro	PINHEIROS
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	05425020
Telefone1	(11) 3030-7177
Site	https://www.vortx.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Multiestratégia
Subclassificacao	Não possui subclassificação
Tipo Gestao	Ativa
Segmento Atuacao	Multicategoria

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O TG Ativo Real investe em empreendimentos localizados em municípios expostos a sólidos ciclos de crescimento econômico ligados ou a movimentos de expansão e adensamento de regiões metropolitanas ou a fatores regionais específicos. Espera-se que, a carteira siga seu processo de amadurecimento inerente ao desenvolvimento imobiliário, e que mais empreendimentos sigam ingressando em fase operacional, elevando ainda mais o fluxo de recebíveis que, por sua vez, impactam positivamente a distribuição de resultados do Fundo. Ainda sobre o processo de alocação em ativos imobiliários, ressalta-se que há condicionamento a um extenso processo de análise de viabilidade econômico e financeira, seguido de minuciosa diligência jurídica de todas as partes envolvidas nas operações, processo este que pode ser um tanto delongado, e visa mitigar possíveis riscos.
Criterios Avaliacao	Os investimentos em cotas de participação em Sociedades de Propósito Específico - SPE´s detidos pelo Fundo, são avaliados pelo método de equivalência patrimonial, conforme estabelecido pela Instrução CVM nº 579/16, aplicável aos Fundos de Investimento em Participações.
Regras Prazos Chamada Capital	Não possui informação apresentada.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	TG CORE ASSET LTDA
CNPJ	13194316000103
Endereco	R DR RENATO PAES DE BARROS, nº 1017, CONJ 82 ANDAR 8, Itaim Bibi, São Paulo-SP, CEP: 04.530-001
Telefone	(62) 3773-1500

Custodiante

Nome	VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA
CNPJ	22610500000188
Endereco	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
Telefone	(11) 3030-7177

Auditor Independente

Nome	KPMG AUDITORES INDEPENDENTES LTDA.
CNPJ	57755217000129
Endereco	Rua Verbo Divino, 1400, Chácara Santo Antônio, CEP 04719-002
Telefone	(11) 3940-1500

Formador Mercado

Nome	XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS
CNPJ	2332886001178
Endereco	Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, nº 1909, 25º ao 30º andares, cidade e estado de São Paulo
Telefone	(11) 4003-3710

Distribuidor Cotas

Nome	VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA
CNPJ	22610500000188
Endereco	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
Telefone	(11) 3030-7177

Investimentos FII

Negocios Realizados Periodo

Relacao Ativos Adquiridos

Ativo 1

Nome	22I0351915
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	507.798,57
Origem Recursos	Caixa

Ativo 2

Nome	24I1582503
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	7.332.706,73
Origem Recursos	Caixa

Ativo 3

Nome	24I1656558
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	9.958.415,07
Origem Recursos	Caixa

Ativo 4

Nome	24I1715107
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	5.474.663,56
Origem Recursos	Caixa

Ativo 5

Nome	24I1715165
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	5.491.702,76
Origem Recursos	Caixa

Ativo 6

Nome	25G3880147
Objetivos	Aplicação em ativos alvo do fundo
Montantes Investidos	1.064.498,2
Origem Recursos	Caixa

Analise Administrador

Resultado Fundo	O Fundo encerrou o ano com um portfólio robusto, composto por 177 ativos, sendo 159 de equity (representando 88,25% do PL) e 11 de crédito (representando 4,64% do PL), distribuídos por mais de 100 municípios. Destaca-se a presença majoritária de ativos com obras e vendas em estágios avançados, mas também é importante a classe de landbank, a qual permitirá o contínuo crescimento e reinvestimento do Fundo em projetos promissores. Importante lembrar que o Fundo possui uma estratégia de alocação bem definida (para mais detalhes ver seção “Estratégia de Alocação” dos Relatórios Gerenciais) e mais de 9 anos de histórico de crescimento e resiliência de suas operações. Por fim, destacamos o crescimento do Fundo ao longo do ano, cujo Patrimônio Líquido encerrou 2025 em R$ 2,67 bilhões. A liquidez também apresentou volume de R$ 4,97 milhões de média diária no mês de dezembro. Adicionalmente, o Fundo distribuiu aos seus cotistas R$ 12,00 por cota, representando um dividend yield anual de 14,76%, ou 121,23% do CDI (considerando um Gross Up de 15% a fim de se comparar com opções de investimento sujeitas ao imposto de renda). No que diz respeito ao número de cotistas, ao final do exercício, o Fundo contava com 151 mil investidores.
Conjuntura Economica	O cenário macroeconômico de 2025 foi marcado por uma desaceleração da atividade econômica, mesmo com o desemprego em níveis historicamente baixos, enquanto a política monetária permaneceu restritiva, com a taxa Selic elevada em 15% ao ano. Esse ambiente refletiu um alto prêmio de risco para o Brasil, impulsionado por incertezas fiscais, ausência de reformas estruturais e um contexto externo mais desafiador. Como consequência, o custo do crédito aumentou significativamente, impactando empresas e famílias — especialmente no setor imobiliário, onde juros mais altos encareceram projetos, pressionaram margens e reduziram o acesso ao financiamento. Para os consumidores, o aumento das taxas elevou as parcelas e a renda exigida, diminuindo o número de compradores e desacelerando vendas. Ao mesmo tempo, a redução do funding imobiliário, com saques líquidos relevantes no SBPE, restringiu ainda mais a oferta de crédito e alongou o ciclo de recebimento das incorporadoras. Apesar disso, a indexação de parte dos ativos do FII TG Ativo Real à inflação contribuiu para preservar o valor real no longo prazo, ainda que com menor impacto positivo no curto prazo em um ambiente de inflação mais controlada.
Perspectiva Periodo Seguinte	O FII TG Ativo Real apresenta um portfólio sólido, composto majoritariamente por projetos já performados, o que reduz riscos de execução, aumenta a previsibilidade de custos e traz maior visibilidade sobre os resultados. Além disso, há um volume relevante de estoque ainda não convertido em receita, que pode ser gradualmente destravado com a normalização do crédito, acelerando a geração de caixa. A possível queda dos juros tende a ampliar o acesso ao financiamento imobiliário, impulsionando vendas e dinamizando o ciclo financeiro dos projetos. Com 9 anos de histórico consistente, sem registros de default ou prejuízos em suas operações, o fundo demonstra resiliência e qualidade na gestão, estando bem posicionado para atravessar o atual momento macroeconômico e capturar oportunidades à medida que o cenário se torne mais favorável. A gestão reafirma sua confiança na estratégia implementada e na robustez do Fundo, que está bem posicionado para lidar com os desafios previstos para 2026.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1

Nome	JVF SÃO DOMI
Valor Justo	NÃO
Valor	894.097,11
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,1291

Ativo 2

Nome	NEW LIMITED
Valor Justo	NÃO
Valor	45.196,63
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,9581

Ativo 3

Nome	TG HOUSE INC
Valor Justo	NÃO
Valor	256.700.560,32
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0281

Ativo 4

Nome	TGAR INCORPO
Valor Justo	NÃO
Valor	947.883.280,94
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0031

Ativo 5

Nome	TGAR LAND PA
Valor Justo	NÃO
Valor	8.406.921,62
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0094

Ativo 6

Nome	TGAR SHARE I
Valor Justo	NÃO
Valor	10.111.632,26
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0575

Ativo 7

Nome	TGAR11 LOTEA
Valor Justo	NÃO
Valor	876.030.163,16
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0936

Ativo 8

Nome	VIEL PARTIC
Valor Justo	NÃO
Valor	258.233.568,54
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,3513

Ativo 9

Nome	M MADALENA A
Valor Justo	NÃO
Valor	87.688,68
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 10

Nome	NOVA CANAA A
Valor Justo	NÃO
Valor	142.244,63
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 11

Nome	PORT. LAGO A
Valor Justo	NÃO
Valor	98.693,61
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 12

Nome	SOLANGE A
Valor Justo	NÃO
Valor	4.964.579,99
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.vortx.com.br
Meios Comunicacao	Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br
Regras Proc Participacao Cotistas	9.2. Convocação. A Assembleia Geral de Cotistas pode ser convocada a qualquer tempo pelo Administrador ou por Cotistas representando, no mínimo, 5% (cinco por cento) do total das Cotas emitidas e efetivamente subscritas do Fundo ou pelo Representante dos Cotistas, observados os requisitos estabelecidos neste Regulamento. 9.3 Instalação. A Assembleia Geral de Cotistas se instalará com a presença de qualquer número de Cotistas. 9.3.1. Após instalada a Assembleia Geral de Cotistas deverão ser observados os quóruns de deliberação previstos no item 9.4.2 deste Regulamento. 9.4. Voto. Nas deliberações das Assembleias Gerais de Cotistas, a cada Cota será atribuído o direito a um voto. 9.4.1. Ainda que não compareçam à Assembleia Geral, os Cotistas poderão votar por meio de carta ou correspondência eletrônica, desde que tal comunicação seja recebida com, no mínimo, 1 (um) Dia Útil de antecedência da data de realização da respectiva Assembleia Geral de Cotistas. Os Cotistas que participem das Assembleias Gerais por meio de tele ou videoconferência, também poderão votar por fac-símile ou correio eletrônico digitalmente certificado, desde que possível a comprovação do voto durante a realização da respectiva Assembleia Geral e desde que o resultado da votação seja proclamado pelo Presidente da Assembleia com indicação daqueles que participaram por tele ou videoconferência, sendo, ainda, admitida a gravação delas.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	9.4.1. Ainda que não compareçam à Assembleia Geral, os Cotistas poderão votar por meio de carta ou correspondência eletrônica, desde que tal comunicação seja recebida com, no mínimo, 1 (um) Dia Útil de antecedência da data de realização da respectiva Assembleia Geral de Cotistas. Os Cotistas que participem das Assembleias Gerais por meio de tele ou videoconferência, também poderão votar por fac-símile ou correio eletrônico digitalmente certificado, desde que possível a comprovação do voto durante a realização da respectiva Assembleia Geral e desde que o resultado da votação seja proclamado pelo Presidente da Assembleia com indicação daqueles que participaram por tele ou videoconferência, sendo, ainda, admitida a gravação delas.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	6.1. Taxa de Administração. O Fundo pagará, pela prestação de administração, gestão e controladoria de ativos e passivo, nos termos deste Regulamento e em conformidade com a regulamentação vigente, uma remuneração anual, em valor equivalente a 1,50% (um inteiro e cinquenta centésimos por cento) do valor de mercado do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da Taxa de Administração, considerando que as cotas integram índices de mercado cuja metodologia prevê critérios de inclusão que consideram a liquidez das cotas e critérios de ponderação que consideram o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, nos termos do artigo 36, inciso I, da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, como por exemplo, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), observado que será composta da Taxa de Administração Específica e da Taxa de Gestão (em conjunto, a “Taxa de Administração”), da seguinte forma: (i) Taxa de Administração Específica. Pelos serviços de administração, o Fundo pagará diretamente ao Administrador a remuneração de 0,12% (doze centésimos por cento) do valor de mercado do Fundo (“Taxa de Administração Específica”), calculado na forma do item 6.1 acima, observado o pagamento mínimo de R$ 6.000,00 (seis mil reais), durante o 1º trimestre de 2017, R$ 7.000,00 (sete mil reais), durante o 2º trimestre de 2017, R$ 8.000,00 (oito mil reais), durante o 3º trimestre de 2017, R$9.000,00 (nove mil reais), durante o 4º trimestre de 2017 e R$ 9.000,00 (nove mil reais) para os demais meses. O pagamento mínimo deverá ser corrigido anualmente pelo IGP-M/FGV, calculada e provisionada todo Dia Útil à base de 1/252 (um inteiro e duzentos e cinquenta e dois avos). A Taxa de Administração Específica será paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas do Fundo. (ii) Taxa de Gestão. Pelos serviços de gestão, o Fundo pagará diretamente ao Gestor a remuneração de 1,28% (um inteiro e vinte e oito centésimos por cento) sobre a parcela do Valor de Mercado do Fundo investida em Ativos Imobiliários e Ativos Financeiros Imobiliários, líquido de despesas, excluindo do cálculo a parcela investida em Ativos de Renda Fixa, em relação ao Patrimônio Líquido do Fundo (“Taxa de Gestão”), observado mínimo de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A Taxa de Gestão será paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas do Fundo.

Politica Remuneracao

6.1. Taxa de Administração. O Fundo pagará, pela prestação de administração, gestão e controladoria de ativos e passivo, nos termos deste Regulamento e em conformidade com a regulamentação vigente, uma remuneração anual, em valor equivalente a 1,50% (um inteiro e cinquenta centésimos por cento) do valor de mercado do Fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do Fundo no mês anterior ao do pagamento da Taxa de Administração, considerando que as cotas integram índices de mercado cuja metodologia prevê critérios de inclusão que consideram a liquidez das cotas e critérios de ponderação que consideram o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, nos termos do artigo 36, inciso I, da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, como por exemplo, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), observado que será composta da Taxa de Administração Específica e da Taxa de Gestão (em conjunto, a “Taxa de Administração”), da seguinte forma: (i) Taxa de Administração Específica. Pelos serviços de administração, o Fundo pagará diretamente ao Administrador a remuneração de 0,12% (doze centésimos por cento) do valor de mercado do Fundo (“Taxa de Administração Específica”), calculado na forma do item 6.1 acima, observado o pagamento mínimo de R$ 6.000,00 (seis mil reais), durante o 1º trimestre de 2017, R$ 7.000,00 (sete mil reais), durante o 2º trimestre de 2017, R$ 8.000,00 (oito mil reais), durante o 3º trimestre de 2017, R$9.000,00 (nove mil reais), durante o 4º trimestre de 2017 e R$ 9.000,00 (nove mil reais) para os demais meses. O pagamento mínimo deverá ser corrigido anualmente pelo IGP-M/FGV, calculada e provisionada todo Dia Útil à base de 1/252 (um inteiro e duzentos e cinquenta e dois avos). A Taxa de Administração Específica será paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas do Fundo. (ii) Taxa de Gestão. Pelos serviços de gestão, o Fundo pagará diretamente ao Gestor a remuneração de 1,28% (um inteiro e vinte e oito centésimos por cento) sobre a parcela do Valor de Mercado do Fundo investida em Ativos Imobiliários e Ativos Financeiros Imobiliários, líquido de despesas, excluindo do cálculo a parcela investida em Ativos de Renda Fixa, em relação ao Patrimônio Líquido do Fundo (“Taxa de Gestão”), observado mínimo de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A Taxa de Gestão será paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas do Fundo.

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista
Idade	54
CPF	11475074816
Email	[email protected]
Profissao	Engenheiro
Formacao Academica	Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP)
Data Inicio Funcao	24/06/2025
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Vórtx DTVM
Periodo	2023-atual
Cargo Funcoes	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos
Atividade Principal Empresa	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos

Experiencia 2

Nome Empresa	RCF Financial Consulting
Periodo	2022-2023
Cargo Funcoes	Sócio Fundador
Atividade Principal Empresa	Sócio Fundador

Experiencia 3

Nome Empresa	Armor Capital Asset
Periodo	2020-2022
Cargo Funcoes	Sócio Sênior e Diretor Executivo
Atividade Principal Empresa	Sócio Sênior e Diretor Executivo

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	151.035
Num Cotas Detidas	23.567.968,363683
Perc Detido Rel Total	1
Perc Detido PF	0,852766999999679
Perc Detido PJ	0,147233

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Dez Ate Quinze Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Quinze Ate Vinte Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Vinte Ate Trinta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Trinta Ate Quarenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Quarenta Ate Cinquenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Ciquenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.- Brasil, Bolsa e Balcão (B3) e da CVM.
Politica Negociacao Cotas	7.3. Observadas as disposições constantes deste Regulamento, as Cotas do Fundo poderão ser admitidas à negociação no mercado secundário por meio da bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Caso as Cotas estejam registradas nos referidos mercados, elas não poderão ser negociadas no mercado secundário fora de ambiente de sistema de registro de ativos autorizados a funcionar pelo BACEN ou CVM. As Cotas do Fundo poderão ser integralizadas no mercado primário em ambiente administrado pela BM&FBOVESPA.
Politica Exercicio Direito Voto	7.4. O exercício do direito de voto decorrente de ativos financeiros e valores mobiliários detidos pelas Classes, a que se refere o item 7.3, (h), acima, seguirá o disposto na política de exercício de direito de voto do Gestor, disponível no seguinte endereço eletrônico: https://tgcore.com.br/documentos/.
Func Responsaveis Politica Divulgacao	Não aplicável.