Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) TJKB11 de 31/01/2026

Laudo de Avaliação

Instituto do Sono - Napoleão Rua Napoleão de Barros, 899 – Vila Clementino São Paulo / SP

TJK RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ/MF Nº 39.714.024/0001-48) REPRESENTADO PELA BR CAPITAL

Ref.: 26_61644

Fevereiro de 2026

Av. Pres. Juscelino Kubitschek, n° 1830 12° Andar – Torre 4 Itaim Bibi, São Paulo

[email protected] +55 11 2985.1101 www.binswangerbrazil.com.br

ED
MDS INSWANÇER

São Paulo, 09 de fevereiro de 2026

TJK RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIORESPONSABILIDADE LIMITADA

A/C Cristiane Bueno

[email protected]

REF: Imóvel comercial localizado na Rua Napoleão de Barros, 899 – Vila Clementino – São Paulo / SP

Atendendo à solicitação da BR-CAPITAL, a BINSWANGER BRAZIL efetuou a avaliação do imóvel em referência, determinando seu Valor Justo para Venda (Fair Value) na data-base 31 de janeiro de 2026.

No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas para o cálculo dos valores. Este relatório está em consonância com as exigências da Resolução 175, de 23 de Dezembro de 2022 e Instrução 516, de 29 de Dezembro de 2011, da CVM.

Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos.

Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir quaisquer eventuais dúvidas.

Atenciosamente,

Assinado de forma digital por ISABELA ISABELA DORA COSTA DORA COSTA MONASTERSKY:14400445895 MONASTERSKY:14400445895 Dados: 2026.04.07 09:13:15 -03'00' Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS BINSWANGER BRAZIL

ED
MD EINS WANÇER

SUMÁRIO

CONCLUSÃO DE VALOR

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO

TJK RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ/MF Nº 39.714.024/0001-48), representado por BR CAPITAL solicitou à Binswanger a avaliação de um imóvel comercial, determinando seu Valor Justo para Venda ( Fair Value), na data-base de 31 de janeiro de 2026, visando a suportar decisões gerenciais.

1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas através da contratante.

Todas as dependências as quais foram possíveis o acesso, foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais.

1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES

• ✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger Brazil não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação;

• ✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;

• ✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência;

• ✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;

• ✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área;

• ✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade e não é responsabilidade da Binswanger Brazil, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;

• ✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;

• ✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;

• ✓ Não foram analisadas as condições estruturais do imóvel, apenas identificamos e apontamos (se houver) avarias aparentes;

• ✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;

• ✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus cálculos;

• ✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no “Sumário Executivo” deste relatório.

• ✓ O valor de avaliação considera que não haverá alteração das condições econômicas e de mercado entre a data de execução e entrega do laudo e a data-base da avaliação, assim como a propriedade se manterá nas condições em que se encontra hoje.

1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES

Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A BINSWANGER BRAZIL não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão.

2. DOCUMENTAÇÃO

Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante:

EB BRAZIL

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. LOCALIZAÇÃO

• O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:

Mapa de Localização do Imóvel

Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de:

• ✓ 200 metros do Hospital São Paulo;

• ✓ 550 metros da Rua Sena Madureira;

• ✓ 800 metros da Rua Domingos de Morais;

• ✓ 1,0 quilômetro do Shopping Metrô Santa Cruz;

• ✓ 1,1 quilômetros do Cinemateca Brasileira;

• ✓ 1,9 quilômetros do Parque Ibirapuera; e

• ✓ 4,7 quilômetros do Aeroporto de São Paulo.

EB BRAZIL

3.2. ENTORNO

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Imagem Satélite

3.2.1. Descrição da região, entorno e acessos

EB BINSWANGER
EB BRAZIL

3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários

A seguir apresentamos infraestrutura urbana em um alcance de aproximadamente 1km do avaliado:

FOTOS DE ACESSOS

Rua Loefgren

Rua Napoleão de Barros

Rua Loefgren

Rua Napoleão de Barros

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EB BRAZIL

3.3. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Os parâmetros de zoneamento que incidem sobre o imóvel são relacionados a seguir:

Mapa de Zoneamento

Nota: as informações acima foram obtidas através de consulta informal ao site e funcionários da Prefeitura. Para obtenção de dados precisos sobre zoneamento, uma consulta formal aos órgãos governamentais pertinentes deverá ser realizada, o que não faz parte do escopo do presente trabalho.

A presente avaliação trata do imóvel em sua configuração atual, conforme escopo, assumindo que a

edificação existente está devidamente regularizada perante órgãos competentes.

ED
MD EINS WANÇER

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. QUADRO DE ÁREAS

O quadro de áreas a seguir foi extraído de documentação fornecida pelo cliente:

n/i - não informado | n/a – não aplicável

(*) Diante da ausência de documentação que comprove a área privativa do empreendimento e considerando o perfil monousuário do locatário, para fins de cálculo foi adotada a área construída constante na matrícula, à qual se aplicou uma eficiência de 70%, prática usual para imóveis dessa tipologia e uso.

EB
EDP NSVANÇER

4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Prédiolocalizado no bairro Vila Clementino. O empreendimento é composto por 4 pavimentos, sendo o térreo destinado a vagas de garagem, controle de acesso por catraca, área de segurança e elevador, enquanto os demais pavimentos são ocupados por laboratórios, salas de professores, auditório e consultórios.

4.2.1. Terreno

Delimitação do Terreno

EB
EB BINSWANGER

4.2.2. Construção

SEM po.

Fachada do Imóvel

ED
MD EINS WANÇER

Acabamentos Internos

Apresentamos a seguir os principais acabamentos observados:

Especificações Técnicas

As informações a seguir foram observadas in loco e fornecidas durante a vistoria.

HH BINSWANGER

4.2.3. Reportagem Fotográfica

e ns 3

Laboratório

Laboratório

Circulação

Biologia molecular

Banheiro

Laboratório

Biologia molecular

Biologia molecular

Recepção

Copa

Consultório

Circulação

Consultório

Administrativo

Consultório

Sala de reunião

Sala de treinamento

Consultório

Auditório

Estacionamento

Recepção

Auditório

Refeitório

Estacionamento

ED
MD EINS WANÇER

5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO

Análise de SWOT

Pontos Fortes:

• ✓ Boa Localização e acesso.

Pontos Fracos:

• ✓ Arquitetura obsoleta;

• ✓ Má conservação; e

• ✓ Quantidade reduzida de vagas de garagem em relação ao porte do imóvel.

Oportunidades:

• ✓ Previsão de contrato de longo prazo (180 meses).

Ameaças:

• ✓ Não observados.

5.1. PANORAMA DE MERCADO

CENÁRIO ECONÔMICO GLOBAL

A economia mundial atravessa um período de desafios e ajustes. Após os impactos da pandemia, a inflação elevada e as políticas monetárias restritivas adotadas por diversos bancos centrais reduziram o crescimento global. De acordo com o último relatório de Perspectivas Econômicas Globais do Banco Mundial (Bird), datado de 16 de janeiro de 2025, a expectativa é que o crescimento global se mantenha estável em 2,7% em 2025-26. O Federal Reserve (Fed), o Banco Central Europeu (BCE) e outras autoridades monetárias mantêm uma postura cautelosa, ajustando juros para controlar a inflação sem prejudicar excessivamente a atividade econômica.

A economia dos Estados Unidos segue resiliente, impulsionada pelo mercado de trabalho aquecido e pelo consumo robusto. Contudo, a incerteza sobre os próximos passos da política monetária ainda preocupa investidores. Na Europa, a recuperação tem sido mais lenta, refletindo o impacto da guerra na Ucrânia e o elevado custo da energia.

Além da volatilidade nos mercados financeiros e da instabilidade geopolítica, outro fator relevante é o aumento de barreiras comerciais, como políticas protecionistas adotadas por diversos países, incluindo os EUA com o plano “Dia da Libertação”.

O plano prevê a aplicação de tarifas recíprocas a todos os países que, segundo o governo americano, impõem barreiras desproporcionais aos produtos dos EUA, afetando o comércio com vários países direta ou indiretamente, como China, União Europeia, México, Canadá, Japão e Coreia do Sul. Esta decisão gerou uma onda de incertezas e reconfigurações no mercado global.

Para as economias afetadas, essas tarifas podem gerar impactos negativos, como a redução das exportações para os EUA, o que afeta diretamente o crescimento econômico. Países com uma dependência significativa das exportações para os EUA podem enfrentar dificuldades econômicas, com efeitos colaterais como desemprego nas indústrias exportadoras e a diminuição da atratividade de investimentos estrangeiros. Neste contexto, a economia do Brasil poderá ser afetada de forma mista: por um lado, há uma possibilidade de redução nas exportações, pois o país é um importante fornecedor de commodities como soja, carne, café e ferro; e aumento nos custos de importação. Por outro, o país poderá encontrar novas oportunidades em outros mercados e ajustar suas relações comerciais.

CENÁRIO ECONÔMICO BRASILEIRO

A economia brasileira em 2025 apresenta sinais de moderação no crescimento, após um período de recuperação pós-pandemia e relativa estabilidade macroeconômica. Esta seção apresenta indicadores macroeconômicos que fornecem o contexto econômico-financeiro para o valuation do imóvel, e que influenciam no cálculo do valor de mercado e liquidez. Os índices selecionados — PIB, IGPM, IPCA e Selic — captam a dinâmica econômica nacional com abrangência geral, servindo como termômetro fundamental para os fatores que moldam a confiança dos investidores, os custos de financiamento, o valor dos ativos imobiliários e sua rentabilidade.

Variação Anual dos Indicadores (%)

Realizado 2024 e Projeção Futura conforme as expectativas de mercado

Fonte: Realizado 2024 PIB (IBGE)¹ , IGPM (FGV)² , IPCA (IBGE)³ , Selic (BACEN)⁴ ; Projeções futuras (Focus, BACEN)⁵

O gráfico acima ilustra a evolução dos índices em 2024 e as projeções para 2025, alinhando expectativas para o planejamento estratégico de ativos. Esses indicadores, medidos e projetados por instituições de referência, embasam o cálculo financeiro do laudo, refletem o desempenho histórico e as expectativas futuras para a gestão estratégica de ativos imobiliários.

1 INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). PIB cresce 3,4% em 2024 e fecha o ano em R$ 11,7 trilhões. Rio de Janeiro: IBGE, 07 mar. 2025. Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-denoticias/releases/42774-pib-cresce-3-4-em-2024-e-fecha-o-ano-em-r-11-7-trilhoes. Acesso em: 30 abr. 2025. 2 FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS (FGV). IGP-M encerra o ano de 2024 com alta acumulada de 6,54%. Rio de Janeiro: FGV IBRE, IGP-M de dez. de 2024. Disponível em: https://portalibre.fgv.br. Acesso em: 30 abr. 2025.

3 INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA: resultados de dezembro de 2024. Rio de Janeiro: IBGE, 2025. Disponível em: https://biblioteca.ibge.gov.br/index.php/bibliotecacatalogo?view=detalhes&id=7236. Acesso em: 30 abr. 2025.

4 BANCO CENTRAL DO BRASIL (BACEN, BCB). Taxa Selic: histórico mensal de 2024. Brasília: BCB, 2025. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/historicotaxasjuros. Acesso em: 30 abr. 2025.

5 BANCO CENTRAL DO BRASIL (BACEN). [Relatório Focus: expectativas de mercado. Brasília: Banco Central do Brasil, 03 out.2025. Disponível em: https://www.bcb.gov.br. Acesso em: 10 out. 2025. Dados de PIB, IGPM, IPCA e Selic extraídos da mesma edição.

O Produto Interno Bruto (PIB), calculado e divulgado pelo IBGE, representa a soma dos bens e serviços produzidos no país, servindo como métrica do desempenho econômico. Um PIB em expansão estimula a confiança de investidores e a demanda por imóveis comerciais e residenciais, enquanto retrações podem restringir transações. Em 2024, o PIB cresceu 3,4% (IBGE, 2024), com projeções de 2,16% para 2025 (BACEN. Focus, 03 out.2025), refletindo a expectativa do mercado por um menor crescimento econômico para este ano.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), mede a inflação com base em preços no atacado, varejo e construção civil, sendo o principal índice para correção de aluguéis em contratos imobiliários tradicionais, especialmente em lajes corporativas e shoppings. Sua trajetória influencia diretamente a rentabilidade de ativos e o valor de mercado dos imóveis. Em 2024, o IGP-M registrou alta de 6,54% (FGV,2024), com projeções de 0,96% para 2025 (BACEN. Focus, 03 out.2025), refletindo desaceleração inflacionária e tendência de moderação nos reajustes de contratos de locação.

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), também calculado pelo IBGE, é a inflação oficial do Brasil, monitorando bens e serviços consumidos pelas famílias. É o segundo índice mais utilizado para correção de aluguéis, depois do IGPM, e é o principal índice de referência para o setor imobiliário de varejo (ex.: lojas, franquias), balizando expectativas de custos e investimentos. Em 2024, o IPCA atingiu 4,83% (IBGE, 2024) com projeções de 4,81% para 2025 (Focus, 03 out.2025), sendo esperado uma estabilidade em relação ao período anterior.

A Taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia), definida pelo Banco Central do Brasil, é a taxa básica de juros que orienta o custo de financiamentos e o rendimento de investimentos. No mercado imobiliário, este índice impacta diretamente o custo de crédito (ex.: CRIs, financiamentos bancários), os yields de fundos imobiliários (FIIs) e os cap rates, influenciando decisões de investidores. O setor imobiliário compete com alternativas de investimento, como títulos públicos (ex.: Tesouro Selic), poupança, e aplicações de renda variável, seja via aquisição direta de imóveis (para renda ou especulação) ou indireta (FIIs, CRIs). Assim, a Selic é um índice fundamental na discussão sobre investimentos imobiliários. A Selic encerrou o ano de 2024 em 12,25% (BACEN, 2024), e a expectativa é de finalizar 2025 em 15,0% em 2025 (Focus, 03 out.2025) continuando o ciclo de aperto monetário com a elevação dos custos de capital.

Esses indicadores, combinados com suas projeções, formam a base para o valuation do imóvel avaliando, conectando o contexto macroeconômico às dinâmicas locais do mercado imobiliário.

VISÃO GERAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário pode ser definido como um ecossistema de transações, investimentos e atividades relacionadas à aquisição, desenvolvimento, locação e gestão de ativos, abrangendo imóveis físicos (terrenos, edificações), direitos imobiliários e instrumentos financeiros (FIIs, CRIs). O valor, a rentabilidade e a liquidez de um imóvel são diretamente influenciadas por agentes que compõe este ecossistema moldado por fatores macroeconômicos, tendências setoriais e contextos regionais.

Projetos imobiliários, caracterizados por ciclos de vida longos e alta demanda por capital, dependem criticamente da disponibilidade de recursos financeiros. Na última década, o financiamento imobiliário diversificou-se significativamente, ampliando o acesso a capital e a liquidez dos ativos. Antes restrito ao capital próprio e ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o mercado incorporou instrumentos como FIIs, CRIs, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e, mais recentemente, ExchangeTraded Funds (ETFs) lastreados em ativos imobiliários.

Esse movimento reflete a profissionalização do setor, impulsionada pelo surgimento de novos players, como securitizadoras e gestoras especializadas, e pela criação de instrumentos financeiros que atendem a diferentes perfis de investidores. A introdução de índices específicos, como o IFIX (que acompanha FIIs), IGMI-R (preços residenciais), IVAR (variação de aluguéis), ABRAINC/FIPE (preços de imóveis novos e usados), FipeZap (preços de venda e aluguel em 50 cidades) e IVG-R (valores de imóveis em alienação fiduciária), evidencia a maturidade e o aumento da complexidade do mercado imobiliário brasileiro.

A estrutura atual do mercado marcada por crescente complexidade e diversidade pode ser delineada por sua diversidade setorial. Baseado na classificação setorial sugerida pela Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), o mercado imobiliário brasileiro abrange os segmentos residencial (moradias), comercial (escritórios, varejo), logístico (galpões), rural e especializado (hotéis, hospitais), além de instrumentos financeiros como FIIs e CRIs. Cada setor apresenta dinâmicas e indicadores próprios, como preços, aluguéis, vacâncias e cap rates, moldados por fatores macroeconômicos, como Selic e IPCA, e tendências, como urbanização e e-commerce. Assim, faz parte do processo de valuation de um imóvel a contextualização correta do imóvel dentro do seu nicho específico.

Além das particularidades setoriais, a característica determinante de um imóvel é sua localização, conforme o consagrado mantra do real estate: “location, location, location”. A inserção geográfica de um ativo define seu valor de mercado, potencial de valorização e liquidez, influenciada pelo contexto socioeconômico e físico do lugar. Fatores como a economia local, incluindo renda disponível e dinamismo empresarial, o volume de empregos, a densidade de empresas e o acesso a serviços e

produtos moldam a atratividade de uma região. Igualmente relevantes são a infraestrutura instalada, como transporte, saneamento e conectividade, o zoneamento urbano, que regula o uso do solo, e eventuais incentivos fiscais, que estimulam investimentos. Esses elementos, intrinsecamente ligados ao lugar, posicionam o imóvel avaliado no ecossistema imobiliário, orientando sua competitividade e resiliência.

Variações regionais se destacam pela sua complexidade do mercado no âmbito nacional, com cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília exibindo perfis distintos. São Paulo destaca-se por seu mercado diversificado e robusto, abrangendo escritórios corporativos, varejo e logística, sustentado por uma densa rede de empresas e infraestrutura. Em contraste, Rio de Janeiro e Brasília apresentam demanda mais concentrada, frequentemente voltada a monousuários, como órgãos públicos em Brasília e empresas ligadas à Petrobras no Rio, o que pode limitar a flexibilidade, mas garante estabilidade em segmentos específicos. Essas dinâmicas regionais influenciam diretamente o posicionamento e o apelo de investimento do imóvel avaliado.

6. METODOLOGIA EMPREGADA

A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã-Bretanha.

O avaliando teve seus valores obtidos pelas seguintes metodologias:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

O método comparativo direto de dados de mercado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.

As características e atributos dos elementos pesquisados, que exerçam influência na formação do valor dos imóveis, são homogeneizados através de Tratamento por Fatores ou Inferência Estatística:

• ✓ A técnica de Tratamento por Fatores para determinação de valores de imóveis admite, a priori, a validade da existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos dos elementos da amostra e os seus respectivos preços.

• ✓ A técnica de Inferência Estatística consiste em partir de uma amostra coletada em pesquisa de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma expressão algébrica que traduza a variação do valor do imóvel na região.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

“Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se os cenários viáveis”. Esta metodologia se baseia na premissa de que as propriedades são adquiridas por seu potencial de geração de renda e as ferramentas fundamentais dessa técnica são:

• ✓ Renda Direta: analisa a relação entre a receita estabilizada de um ano e o valor de aquisição da propriedade, do ponto de vista do investidor. O valor é obtido pela capitalização da receita anual considerando uma taxa compatível com o mercado e o risco imobiliário.

• ✓ Fluxo de Caixa Descontado: o valor do imóvel é aferido através de um fluxo de caixa de receitas e despesas previstas no horizonte de análise, considerando contratos de locação vigentes e projeções de mercado, vacância e despesas associadas à sua operação e gestão. O valor de venda do imóvel ao término do fluxo (perpetuidade) é calculado pela capitalização de sua receita líquida e, posteriormente, todo o fluxo é trazido a valor presente com aplicação de taxa de desconto compatível com a percepção de risco, refletindo o valor de aquisição do imóvel, do ponto de vista do investidor.

DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se:

• ✓ um proprietário disposto a efetuar a transação;

• ✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;

• ✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e

• ✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com “especial” interesse na propriedade em questão.

DEFINIÇÃO DE VALOR JUSTO

De acordo com normas IVS, (§G1.) “Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou pago pela transferência de um passivo em uma transação regular entre participantes do mercado na data da medição.” Cita ainda, no §43, como exemplo de valor justo, (a) a determinação do preço que seria justo para participação societária em um negócio, não cotado em bolsa, onde as participações de duas partes específicas possam significar que o preço que é justo entre elas é diferente do preço que seria obtido no mercado; (b) determinação do preço que seria justo entre um arrendador e um arrendatário tanto uma transferência permanente o ativo arrendado ou cancelamento do passivo do arrendamento.

METODOLOGIA APLICADA

Os preços praticados para venda de imóveis comerciais, industriais e logísticos estão diretamente relacionados aos contratos de locação vigentes em cada imóvel, já que as transações são realizadas entre investidores, que visam a rentabilidade do imóvel. A precificação dos valores é intrinsecamente ligada ao valor de locação dos contratos vigentes, bem como ao prazo de contrato e outras condições de mercado. Locações fechadas em períodos de crise, com valores abaixo de mercado, tendem a compor um preço mais baixo para venda. Ao contrário, locações estabelecidas em períodos de boom imobiliário, tendem a supervalorizar os valores de venda dos imóveis.

Conforme observado pelo Engº Hélio R. de Caires, no livro Engenharia de Avaliações – volume 2, IBAPE/SP 2014, “o método comparativo atende bem a uniformidades, e não a singularidades”. No mercado imobiliário de imóveis comerciais, industriais e logísticos há particularidades que devem ser consideradas na precificação do imóvel, principalmente no que diz respeito ao valor de locação e condições de contrato praticados em cada imóvel, já que o valor deriva dos benefícios futuros produzidos por um determinado bem.

Diante do exposto, o melhor método para obtenção do valor justo para venda é o Método da Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado, pois trata-se de um imóvel que gera renda através da locação dos espaços.

Este método alcança o valor presente líquido do imóvel através do fluxo de caixa descontado, tendo como base de receita a locação do empreendimento no período de 10 anos, extraindo-se as despesas operacionais incorridas sobre ele, também em períodos de vacância, e sua venda no final do período de análise.

Trata-se do método mais indicado para avaliação dos denominados Empreendimentos de Base

EB BRAZIL

Imobiliária, ou seja, que geram renda para possíveis investidores baseada na exploração do imóvel, cujo valor advém de seu desempenho operacional.

O item 7.4 da NBR 14653-Parte 4: 2002, determina que a identificação do valor do empreendimento e a escolha da metodologia deve ser feita de acordo com a finalidade da avaliação, conforme tabela reproduzida abaixo:

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado foi utilizado para obtenção do valor de locação, porém não é o método que melhor atribui o valor justo para venda deste tipo de empreendimento, pois seu valor está intrinsecamente associado ao desempenho operacional.

ED
MD EINS WANÇER

7. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

7.1. VALOR DE MERCADO DE LOCAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO

Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região.

O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir:

Fator oferta

A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado.

Fator localização

Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados, como índice fiscal ou planta genérica de valores do município, ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário.

Fator padrão

Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função do padrão construtivo de suas construções e benfeitorias. Utilizamos como base o estudo “Valores De Edificações De Imóveis Urbanos – 2017 (VEIU)” e o estudo “Índices de Unidades Padronizadas - 2019 (IUP)”, elaborados pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, que permite a comparação de edificações de padrões distintos, na aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

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MD EINS WANÇER

Fator depreciação ( Idade x Estado de Conservação)

Considera a valorização ou desvalorização de preço de um imóvel em função de sua idade e estado de conservação, com base no critério de Ross Heidecke e IBAPE/SP.

Idade: As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias.

Estado de conservação: Considera estado aparente do imóvel e baseia-se no estudo de valores de edificações de imóveis urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Foi estabelecido em razão das constatações em vistoria, das observações possíveis do estado aparente do sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico, revestimentos, pesando seus custos para recuperação total, segundo a classificação do quadro a seguir:

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7.1.1. Valor de Mercado de Locação

ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS

Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado imobiliário local, conforme apresentado no Apêndice.

Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo

do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:

Devido às características físicas do imóvel e localização, adotamos o valor médio como valor de mercado de locação.

O valor do imóvel será dado pela seguinte expressão:

V = Vu x A , onde:

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7.2. VALOR JUSTO DE VENDA - MÉTODO DA RENDA (Fluxo de Caixa Descontado)

O avaliando teve seu Valor Justo para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Para determinação do valor de venda do imóvel elaboramos fluxos de caixa, simulando seu desempenho, e levando em conta as principais premissas de mercado e contrato de locação futuro:

Conforme informações da BR Capital, o imóvel será adquirido e, posteriormente, locado ao próprio vendedor, mediante contrato atípico com prazo de 180 meses, pelo valor de locação estabelecido no quadro anterior.

As principais premissas de mercado são descritas a seguir:

• Valor Justo de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas do ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade e taxa de risco definidos para o cenário analisado.

• Valor de locação para novos contratos e imóveis vagos: R$99,82/m², de acordo com o Método Comparativo Direto descrito no Apêndice.

• Revisional: conforme informações do cliente, as partes não têm direito a revisional para valor de mercado.

• Período de análise: 120 meses.

• Período de Absorção / Vacância inicial: este item não é aplicado, pois o empreendimento será absorvido em uma única etapa no primeiro mês de fluxo.

• Vacância após 1º contrato: consideramos que os locatários atuais permanecerão no imóvel ao longo de todo período da análise.

• Carência inicial: este item não é aplicado.

• Carência após 1º contrato: consideramos que os locatários atuais permanecerão no imóvel ao longo de todo período da análise, portanto, este item não é aplicado.

• Vacância Constante: não considerada.

• Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda potencial após 10º ano.

• Comissão de locação: considerado 1 mês de locação.

• Comissão de venda: considerado 3,00% sobre o valor de venda do imóvel.

• Fundo de Reposição de Ativo (FRA): devido à idade da construção, estimamos 1% sobre receita (em meses de receita positiva).

• Gestão de Contratos: considerado 0,5% sobre receita.

• Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem inflação), adotamos taxa de desconto de 10,00% a.a., composta por NTNB e risco do negócio, e taxa de capitalização (cap rate) de 9,50% a.a.

• Inflação: não considerada.

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EB BRAZIL

Resultados

Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:

VALOR JUSTO (Renda – Fluxo R$ 25.160.000,00 Vinte E Cinco Milhões, Cento E Sessenta Mil Reais PARA VENDA de Caixa)

O Fluxo de Caixa anual detalhado encontra-se a seguir:

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7.3. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE

A seguir apresentamos uma análise de sensibilidade onde provocamos flutuações no cenário referencial para análise de impactos nos indicadores, com análise do efeito de flutuação em duas variáveis:

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8. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO

De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel em referência:

VALOR JUSTO (Renda – Fluxo R$ 25.160.000,00 Vinte E Cinco Milhões, Cento E Sessenta Mil Reais PARA VENDA de Caixa)

Binswanger Brazil CREA: 494866

ISABELA DORA COSTA Assinado de forma digital por ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY:14400 MONASTERSKY:14400445895 445895 Dados: 2026.04.07 09:13:34 -03'00' Isabela Dora Costa Monastersky - MRICS Diretora de Consultoria e Avaliações CREA: 506.007.193-1

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APÊNDICE A – MÉTODO COMPARATIVO – LOCAÇÃO

Pesquisa

Cálculo

Homogeneização (Fatores)

Intervalo de confiança Situação paradigma
Número de amostras: 5 Área Privativa 1.668,07 m²
Graus de liberdade: 4 Idade: 15 anos
tc (tabelado): 1,533 Vida útil: 60 anos
Amplitude: R$ 22,92/m² Padrão: escritório superior c/ elev (-)
Conservação: c - regular
Limite inferior: R$ 88,36/m²
Média: R$ 99,82/m² Média Saneada
Limite superior: R$ 111,28/m² Limite inferior (-30%): R$ 69,88/m²
Média: R$ 99,82/m²
Intervalo - Elementos utilizados Limite superior (+30%): R$ 129,77/m²
Valor mínimo: R$ 82,16/m²
Valor máximo: R$ 125,18/m²
R$ 140,00
Ajuste: Paradigma x Avaliando
Fator de testada (Avaliado) 1,0000
R$ 125,00
Fator final 1,0000 R$ 110,00
Campo de arbítrio Paradigma Avaliando R$ 95,00
Limite inferior: R$ 84,85/m² R$ 84,85/m²
R$ 80,00
Média: R$ 99,82/m² R$ 99,82/m² R$ 80,00 R$ 95,00 R$ 110,00 R$ 125,00 R$ 140,00
Valor Unitário Observado
Limite superior: R$ 114,80/m² R$ 114,80/m²
Valor Unitário Estimado

EB BRAZIL

Especificação da Avaliação

ABNT NBR 14653-2 (Imóveis Urbanos)
Tabela 3 -Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Grau
Item Descrição m Pontos n Pontos | Pontos
18) 12) (1)
1 Caracterizaçãoú do imóvel Completa quantoos fatores analisados. a todos Completa quanto aos Adoçãoparadigmade situação
avaliando 3 4 fatoresutilizadosnotratamento 2 j 1
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 3 5 2 4 3 1
efetivamente utilizados
Apresentação de Apresentação de
a todasinformaçõesas característicasrelativase a N Apresentação' « de: .informações' relativasti. a
3 Identificação dos dados informações relativas a todas as características
demercado dosdadosanalisadas,st 3 todas as característicasei 2 dos dados 1
com foto e características N
observadas pelo autor do dos dados analisadas correspondentesa aos
laudo fatores utilizados
Intervalo admissível de
4 — ajusteparao conjunto de 0,80 31,25 3 4 0,50 32,00 2 0,4032,50* 1
fatores
* No caso de utilização de menos
número menor de dados de mercado,de cincoa amostradados deseja mercado,menos heterogênea.o intervalo admissível de ajusteé de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um
Pontuação u
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus a " 1
Pontos mínimos 10 6 4
Itens
2 e4 no Grau Ill, Itens 2 e 4 no mínimo no ,
tens obrigatóriose com os demaisN no Grau lle os demaisj no Todos, noGraumínimo no
mínimo no Grau ll mínimo no Grau|
Tabela 5 -Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores
Descrição Graus
m " ]
Amplitude
de confiançadodeintervalo80% em <30% <40% <50%
* Nota: Quando a amplitude
justificativa com base no diagnósticodo intervalodo mercado. de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: — Graull GRAU DE PRECISÃO: Graulll

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EB BRAZIL

Elementos Comparativos

Boto E qa CEM CIR MUSSI 6/5 ses
x ko SS a pioES LT AE OD E Sd ec ro EE RR (4 RAS E

Mapa de Localização

Elemento 1

Elemento 2

Elemento 3

Elemento 4

Elemento 5

APÊNDICE B – FLUXO DE CAIXA – MÉTODO DA RENDA

Especificação da Avaliação

ABNT NBR 14653 -4 (Empreendimentos)

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Tabela 4 - Identificação de valor e indicadores de viabilidade

Tabela 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação

APÊNDICE C – EXPERIÊNCIA EMPRESA E RESPONSÁVEIS

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A Binswanger é uma organização internacional de consultoria imobiliária com mais de 80 anos de tradição. Criada nos Estados Unidos em 1931, a companhia assiste a clientes corporativos em mais de 100 países, nos cinco continentes.

Durante os anos 1990, a consultoria iniciou um programa de expansão internacional, formando alianças estratégicas com organizações imobiliárias em todo o mundo, período em que se estabeleceu também no Brasil, maior mercado imobiliário da América Latina.

Fundada em 1997, a Binswanger Brazil nasceu como escritório regional da rede, e em pouco mais de duas décadas se consolidou como uma das principais fornecedoras de serviços imobiliários para o mercado corporativo brasileiro.

Com sede em São Paulo, a companhia conta atualmente com uma das melhores estruturas imobiliárias em operação no país e oferece assistência de alcance global para todo o território nacional em um balcão único para clientes em diversos setores da economia.

Mais do que atender às necessidades de clientes, a Binswanger Brazil oferece linha completa de soluções imobiliárias e projetos personalizados para atender a todas as etapas dos processos imobiliários de seus parceiros de negócio.

Isabela Monastersky (MRICS) - Diretora Técnica

Há mais de 20 anos no mercado imobiliário, Isabela possui ampla experiência nas áreas de avaliação, consultoria e transações imobiliárias. Nesse período, exerceu funções de liderança em empresas como Colliers, Newmark Knight Frank e Dworking. Possui MBA em Real Estate (USP-2010), e pós-graduação em Perícias de Engenharia e Avaliações (FAAP-1998), e ocupa - desde 2018 - a Diretoria de Consultoria e Avaliação, onde analisa portfólios imobiliários de grandes incorporadores, fundos imobiliários e de pensão e investidores.

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ANEXO – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

Em razão do tamanho dos arquivos, deixamos de incluir os anexos neste laudo. Os documentos utilizados nesta avaliação encontram-se em nossa base de dados para o caso de necessidade de consulta.