Relatório Gerencial TORD11 de novembro de 2025

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

TORD11 – TORDESILHAS EI FII

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TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial

OBJETIVO DO FUNDO

Proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, por meio de investimentos em ativos imobiliários, auferindo rendimentos e ganhos de capital advindos destes.

CNPJ 30.230.870/0001-18

TICKER B3:TORD11

CÓDIGO ISIN: BRTORDCTF015

CLASSIFICAÇÃO CVM Fundo de Investimento Imobiliário

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA Mandato: Hibrido | Gestão: Ativa

PRAZO DE DURAÇÃO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Geral

INÍCIO DO FUNDO 30/08/2019

GESTOR

R Capital Asset Management Investimentos S.A.

ADMINISTRADOR E CUSTODIANTE Vórtx DTVM

TAXA DE GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO

PL ou Market Cap. Taxa

Até R$ 250 MM 1,50%

De R$ 250 até 500 MM 1,30%

De R$ 500 até 750 MM 1,10%

De R$ 750 até 1.000 MM 0,95%

Acima de R$ 1.000 MM 0,85%

TAXA DE PERFORMANCE

20% do que exceder I PCA+4% a.a.

DIVULGAÇÃO DE RENDIMENTOS 5º dia útil de cada mês

PAGAMENTO DE RENDIMENTOS

10º dia útil de cada mês

R$ 206,774 milhões

Patrimônio líquido

47.292 Número de cotistas

R$ 0,01/cota Provento considerando a cota pós-inplit.

5.841.892 Cotas pós-inplit.

R$ 35,39 Cota patrimonial pós-inplit.

R$ 2,20 Cota de mercado em 28/11/2025

Estratégia

O Tordesilhas EI FII busca rentabilizar seu patrimônio com retornos significativamente acima da média do mercado. É um fundo oportunístico e de desenvolvimento de projetos imobiliários, que utiliza a sobra de caixa para alocar em CRIs e outros papéis de dívida, por meio de estruturas, muitas vezes, não convencionais, mas que apresentem retorno compatível com o risco tomado.

Comentários do Gestor

Prezado(a) Investidor(a),

Informamos que, referente ao resultado do mês de novembro, o Fundo distribuiu R$0,01 por cota, o que representa um Dividend Yield de 0,38% (ou 0,45% com Gross-Up) sobre a cota média de ingresso no período, de R$ 2,60, o que representa a uma rentabilidade de cerca de 3,47% do CDI no período, considerando Gross-Up.

Receita do Fundo

A receita apurada no mês foi proveniente dos dividendos do DVFF11 e dos seguintes CRIs: HF Engenharia, Araguaína Park, Quatto Atlantis, Hope, Pride II, Recanto dos Pássaros e Fundo de Liquidez. A receita de CRIs apresentou estabilidade em relação ao mês anterior, impactada por:

Aumento do IPCA: O índice registrou uma variação positiva de 0,0,48% em setembro (m-2), comparado a -0,11% no mês anterior.

Aumento no número de dias úteis entre os pagamentos (PMTs): Foram contabilizados 23 dias úteis, contra 20 dias úteis no mês anterior;

• Não recebimento do CRI Solar das Águas, por conta do vencimento antecipado.

Deliberações em Assembleia

No mês, foram deliberadas, entre outras matérias:

• Aprovação da Exigência de Recompra Compulsória Total do CRI Solar das Águas;

• Aprovação da extensão do waiver do pagamento de Amortização do CRI Pride II.

OBJETIVO DO FUNDO

Proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, por meio de investimentos em ativos imobiliários, auferindo rendimentos e ganhos de capital advindos destes.

Comentários do Gestor - continuação

CNPJ 30.230.870/0001-18

Taxa de Gestão

Conforme prática adotada desde abril de 2024, a gestora renunciou à cobrança da taxa de gestão.

TICKER B3:TORD11

CÓDIGO ISIN: BRTORDCTF015

Permanecemos à disposição para esclarecimentos adicionais.

CLASSIFICAÇÃO CVM Fundo de Investimento Imobiliário

CLASSIFICAÇÃO ANBIMA Mandato: Hibrido | Gestão: Ativa

PRAZO DE DURAÇÃO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Geral

INÍCIO DO FUNDO 30/08/2019

GESTOR R Capital Asset Management Investimentos S.A.

ADMINISTRADOR E CUSTODIANTE Vórtx DTVM

TAXA DE GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO

TAXA DE PERFORMANCE 20% do que exceder I PCA+4% a.a.

DIVULGAÇÃO DE RENDIMENTOS 5º dia útil de cada mês

PAGAMENTO DE RENDIMENTOS 10º dia útil de cada mês

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Demonstração do Resultado do Exercício Gerencial

▪ Para apuração do Resultado Caixa, consideram-se as receitas e despesas transitadas pelo caixa do FII

1. Incluem despesas com reguladores (CVM, Anbima), taxas, impostos ou contribuições governamentais, auditores independentes e diferimentos;

2. Provisionada diariamente e paga semestralmente no 15.º dia útil subsequente ao fechamento do semestre;

3. Calculado sobre a cota média de mercado do mês (m-1);

4. Ao longo do mês, foram realizados, pela Administradora, ajustes contábeis sobre as despesas de administração e gestão provisionadas a maior no Fundo. A correção resultou em um impacto positivo no resultado contábil, decorrente da remoção desses valores.

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Alocação – Carteira

Por tipo de ativo

CRI FIIs Equity Caixa

Por setor

Por status ¹

/>

Performado Não Performado

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Alocação – CRIs

Por indexador

Por classe

Por segmento

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Portfólio – CRIs

12,18% 2,6

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Portfólio – Fundos

Obs.: Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido referente aos fundos: Lote M², SRVD11 e XBXO11.

Portfólio – Equities

Portfólio – A receber

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Performance no Mercado Secundário¹ (Desde o IPO)

Portfólio Detalhado – CRIs

Pride II – Subordinada

Corporativo (Incorporação Vertical)

Garantias: ✓ Cessão fiduciária de direitos econômicos Alienação fiduciária de cotas Fundo de reserva ✓ Fundo de despesas ✓ Fundo de obras ✓ Fundo de aquisição

IF: 24B2057933

Comentários:

A Pride é uma construtora de Curitiba com mais de 12 anos de experiência, especializada em construção residencial. A empresa opera em três Estados, com foco principal no Paraná. Carência de Amortização: ▪ 24B2057933: amortização até dez/25,

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Portfólio Detalhado – CRIs

WAM Holding – B

GPK – B

Segmento:

Localização:

Vencimento:

Cupom:

Segmento:

Localização:

Vencimento:

Hope – Sênior e Subordinada

Cupom:

Segmento:

Localização:

Vencimento:

Lazer e Turismo

Múltiplos

20/12/2027

IPCA + 13,06% a.a.

Cupom:

Lazer e Turismo

Múltiplos

22/07/2030

IPCA + 11,50% a.a.

Lazer e Turismo

Múltiplos

20/02/2034

IPCA + 10,00% a.a. IPCA + 13,34% a.a.

Garantias:

✓ Cessão fiduciária da receita das empresas do grupo;

✓ Fiança da pessoa jurídica controladora;

✓ Alienação fiduciária das ações da cedente e empresas controladas;

✓ Fundo de reserva; e

▪ 20L0505084: amortização até dez/27, juros até dez/25

Garantias:

✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros; ✓ Fiança das pessoas físicas sócias da devedora; ✓ Alienação fiduciária das ações da cedente; ✓ Aval da Brasil Parques S.A.; e ✓ Fundo de obra..

Carência de Juros e Amortização:

▪ 20H0225980: até jul/26

▪ 20H0225981: até jul/26

▪ 20H0225982: até jul/26

Garantias:

✓ Alienação fiduciária;

✓ Cessão fiduciária;

✓ Fundo de reserva;

✓ Fundo de juros; e

✓ Prêmio de equity pela performance dos ativos, na cota subordinada.

Carência de Juros e Amortização:

▪ 21 H1029305: até jun/26

▪ 21 H1029306: até jun/26

IF: 20L0505084

Comentários:

A reestruturação, definida em assembleia, deliberou, dentre alguns temas: a extensão do período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.

IF: 20H0225980; 20H0225981 e 20H0225982

Comentários:

A reestruturação, definida em assembleia geral dos titulares dos CRIs, deliberou, dentre os principais temas a concessão de carência para os pagamentos programados até julho de 2026.

IF: [Sr.] 21 H1029305 [Sub.] 21 H1029306

Comentários:

A reestruturação, definida em assembleia, deliberou, dentre alguns temas, i) reperfilamento do CRIs, com concessão de carência de juros e amortização até junho de 2026, em contrapartida de ii) obrigação de amortização extraordinária dos CRIs, no valor mensal de R$500 mil.

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Portfólio Detalhado – CRIs

Solar das Águas – Subordinada

IF: 19K1139247; 19K1139248

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Portfólio Detalhado – CRIs

HF Engenharia – Subordinada

Segmento:

Loteamento

Localização:

PA

Vencimento:

Cupom:

20/01/2032

IPCA + 10,00% a.a. IPCA + 15,00% a.a.

Araguaína Park – Subordinada

Quatto Atlantis – B

Segmento:

Loteamento

Localização:

Vencimento:

Palmas/TO

20/08/2036

Cupom:

IPCA + 11,50% a.a.

Segmento:

Loteamento

Localização:

MT

Vencimento:

Cupom:

20/02/2031

INPC + 12,00% a.a.

Garantias:

✓ Coobrigação dos Sócios;

✓ Cessão Fiduciária de créditos atuais e vendas futuras;

✓ Fiança de Sócios PF e PJ

✓ Alienação Fiduciária de Quotas da Cedente

✓ Fundo de Reserva no valor de 2 parcelas de PMT

Garantias:

✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros;

✓ Fiança dos sócios do empreendimento;

✓ Alienação fiduciária das cotas da cedente; e

✓ Fundo de Reserva no valor de 2 parcelas de PMT

Garantias:

✓ Alienação Fiduciária Empreendimentos;

Quotas

✓ Cessão Fiduciária de recebíveis;

✓ Fundo de Reserva no valor de 2 parcelas de PMT;

✓ Fiança de Sócios;

✓ Coobrigação de Sócios;

IF: [Sub.] 22A0933906

Comentários:

No mês de novembro, foi reportada 0 venda líquida no período e inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,7%.

IF: 21 H0853780

Comentários:

No mês de novembro, foi reportada 0 venda líquida no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,2%.

IF: 21 B0718276

Comentários:

Ao longo do mês de novembro, foi registrada 0 vendas líquidas. A inadimplência acumulada encerrou o mês em 1,5%.

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Portfólio Detalhado – CRIs

Recanto dos Pássaros – Subordinada

Segmento:

Loteamento

Localização:

Guaíba/RS

Vencimento:

22/02/2030

Cupom: IPCA + 11,50% a.a.

Garantias:

✓ Fiança dos sócios do empreendimento;

✓ Cessão Fiduciária dos recebíveis atuais e futuros;

✓ Alienação Fiduciária das cotas da Cedente;

✓ Fundo de Reserva no valor de 2 parcelas de PMT

IF: 22B0679129

Comentários:

No mês de novembro, foram reportadas 13 vendas líquidas positivas no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 3,41%.

Portfólio Detalhado – Equities

Ondas Praias Resort

Makaira Beach Resort

Segmento:

Resort Multipropriedade

Localização:

Porto Seguro – BA

Unidades: 408

Vendas Líquidas¹: 387.350

Contas a Receber¹: 233.720

Dívida Bruta¹: 177.550²

Segmento:

Resort Multipropriedade

Localização:

Canavieiras – BA

Unidades: 55

Vendas Líquidas¹: 6.230

Contas a Receber¹: 3.102⁴

Dívida Bruta¹:

Descrição:

O Ondas Praia Resort é um empreendimento de multipropriedade localizado em Porto Seguro, Bahia, um dos maiores centros turísticos do nordeste brasileiro. O ativo conta com quartos de 45m², estruturas de lazer como piscinas, playground e quadra poliesportiva.

Comentários:

O empreendimento segue a tendência de aumento de base que vem apresentando desde o final de 2023,. No mês de outubro, foram reportadas 103 vendas líquidas negativas de cotas ao longo do mês. Atualmente o projeto tem 88,5% das cotas totais comercializadas.

Descrição:

Makaira Beach Resort é um empreendimento de multipropriedade situado na Ilha de Atalaia, Município de Canavieiras (Bahia), 120km ao sul de Ilhéus e 40km ao sul do Resort Transamérica, na Ilha de Comandatuba.

Comentários:

Atualmente, a gestão do ativo vem concentrando os esforços na exploração da oferta de diárias e serviços hoteleiros, enquanto as atividades de comercialização das cotas de multipropriedade passam por reestruturação, otimizando as despesas da operação.

Nota:

1. Valores em milhares de reais

M O D E L O D E O PERAÇÃO DO FU N DO

RCAP

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Processo de Investimento em Equity e CRI

Originação

Tipo e atuação:

Equity

Parceiro ou Consultor Imobiliário:

Espalhados em diversas regiões do Brasil, com recebimento de projetos diário.

Lead

Validação de oportunidade:

▪ Tese de investimento (potencial da região, diversificação do fundo, etc.).

▪ Histórico de vendas/Expectativa.

▪ Cronograma físico-financeiro.

Modelagem

Quantificação do risco-retorno:

Equity

▪ Qualificação e quantificação dos riscos.

▪ Definição de condições precedentes e vencimento antecipado.

▪ Visita técnica in-loco.

Conclusão

▪ Aprovação preliminar em comitê de engenharia.

Execução e conclusão:

▪ Closing,

CRI

▪ Diligência completa.

▪ Aprovação do administrador fiduciário.

▪ Envio de recurso.

▪ Indicações internas, de outras casas ou empreendedores.

▪ Aprovação preliminar em comitê de crédito e investimentos.

▪ Negociação.

CRI

▪ Proposta comercial.

▪ Avaliação de garantias.

▪ Validação de taxas.

Monitoramento de Performance e Riscos dos Projetos (Equity)

Tipo de monitoramento seccionado por fase do projeto

Período de obra Integralizações conforme necessidade de caixa

▪ Controle das saídas de caixa¹

▪ Gerenciamento de obra ²

▪ Acompanhamento físico e financeiro2

▪ Acompanhamento da carteira de recebíveis de cada projeto

▪ Acompanhamento do desempenho comercial e estratégias de marketing;

Estratégias para venda do estoque

▪ Gestão de caixa

Principais indicadores monitorados

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Processo de Gestão de CRI

1. Pesquisa de mercado para confirmação de demanda;

2. Modelagem proprietária considerando cenário de stress;

3. Avaliação de engenheiro indicado pelo Fundo;

4. Due diligence legal;

5. Due diligence de formalização dos recebíveis em 100% da carteira;

6. Análise de crédito pessoa física;

7. Controle de pagamentos em conta escrow realizado por agente de garantia indicado pelo Fundo; e

8. Espelhamento e cobrança dos recebíveis por servicer indicado pelo Fundo.

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Monitoramento de Performance e Riscos dos CRIs

Evolução do Investimento

Cobertura das PMTs

Cobertura da Garantia

Razão de garantia Valor mínimo

Principais indicadores monitorados¹

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GLOSSÁRIO

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FAQ

Como é calculado o valor patrimonial?

O Valor Patrimonial do fundo é calculado pela soma das disponibilidades e valor de mercado dos CRIs e equities menos despesas:

•Disponibilidades: Valores em conta corrente, investidos em Tesouro Selic (antiga LFT) ou Fundo de Renda Fixa referenciado DI;

• CRIs:

•Valor de Compra: Quantia desembolsada para a compra dos CRIs;

•Correção Monetária: Correção do valor nominal dos CRIs devido aos índices de inflação (IPCA ou IGP-M a depender do CRI);

•Juros: Receitas provenientes do cupom prefixado dos CRIs;

•Reprecificação (MaM): Variação teórica dos preços dos papéis aplicado pela Administradora. Como curva teórica livre de risco, a Vórtx utiliza o fechamento da NTN-B, de vencimento mais próximo do duration do CRI. Pode ser positiva ou negativa.

• Equities:

• Valor de avaliação: Existem três métodos para a avaliação de equities: 1) Método de custo, soma de todo o valor investido; 2) MEP – Método de Equivalência Patrimonial, que consiste em atualizar o valor investido somando-se lucro ou prejuízo; 3) Laudo, que consiste na estipulação do valor do ativo por meio de uma avaliação realizada por empresa especializada;

• Despesas: Provisões como taxas de administração, escrituração, gestão, entre outras.

É obrigatória a participação dos cotistas nas Assembleias?

A participação dos cotistas não é obrigatória, porém é recomendada.

Como faço para me cadastrar no mailing do fundo?

Basta acessar o site: https://www.rcap-asset.com.br/mailing e preencher o formulário.

Se preferir, é possível encontrar as informações e relatórios no link TORD11, do canal oficial do Fundos NET da B3.

FAQ

Onde encontrar o informe de rendimentos para declaração de Imposto de Renda anual?

1. Acesse o portal.vortx.com.br;

2. Entre com login e senha, complete o cadastro validando seus dados;

3. Faça o download; e

4. Caso tenha dificuldades ou precise de algum auxílio, envie um e-mail para relacionamento@vortx.com.br

Quando os recibos oriundos das ofertas se transformam em cotas?

E.g.(5ª Emissão):

01/junho

08/junho

11/junho

16/junho

Quais são as condições para isenção de Imposto de Renda?

O investidor pessoa física recebe rendimentos isentos do Imposto de Renda caso observadas as seguintes condições: (i) os Cotistas do Fundo não sejam titulares de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não derem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado

Como é calculada a Taxa de Performance?

A Taxa de Performance (“TP”) é apurada e provisionada diariamente na base 252 dias e paga semestralmente.

A TP corresponde a 20% sobre o Resultado do Fundo (“R”) que exceda a variação acumulada do IPCA (com dois meses de defasagem para coincidir com a correção monetária aplicada nos CRIs) mais 4,00% ao ano (“Benchmark”):

• TP = 20% * (R – Benchmark) * Patrimônio Líquido

Por sua vez, o Resultado do Fundo corresponde à soma da variação acumulada da cota patrimonial desde a cobrança da última TP mais os rendimentos distribuídos por cota no período:

R = [ (Cota Patrimonial Atual + Rendimentos Distribuídos) ÷ (Valor da Cota Base) ] – 1

Por fim, o Valor da Cota Base representa o valor inicial da cota utilizado na primeira integralização, no caso do primeiro período de apuração da TP, ou valor contábil da cota na data de última apuração da TP.

DISCLAIMER

Material meramente informativo destinado aos cotistas do fundo. Não deve ser entendido como colocação, distribuição, oferta, recomendação, análise de investimento ou de ativos, material publicitário ou solicitação de compra ou venda.

A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

O investimento em Fundo não é garantido pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, se houver, e do regulamento do Fundo. Fundos de Investimento Imobiliários são considerados produtos de investimento complexos nos termos da autorregulamentação.

Verifique, de acordo com sua expertise, a conveniência em contratar consultores especializados e independentes para sua análise de investimento ou desinvestimento. O investimento em determinados ativos pelo Fundo pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais.

Rendimentos de fundos de investimento imobiliário negociados em bolsa ou mercado organizado podem ser isentos de Imposto de Renda na fonte sob determinadas circunstâncias, conforme definidas na legislação tributária. Consulte seu assessor legal a respeito.