AGE TRBL11 de 09/10/2026

Tellus Rio Bravo Renda Logística TRBL11

Proposta - potencial renovação do portfólio

Proposta – Potencial renovação de portfólio

Preparar o TRBL11 para um novo ciclo de crescimento e geração de valor

As Gestoras identificaram oportunidade de reciclar o portfólio do Fundo, capturar valor e realizar ganho de capital na venda de um pacote de ativos, dando início a um novo ciclo imobiliário.

MATÉRIAS EM VOTAÇÃO

CONTEXTO DA OPERAÇÃO

Venda de 3 imóveis

+ cessão do direito litigioso + alterações no regulamento

Aquisição de novos imóveis estratégicos em busca de novo ciclo de crescimento

A consulta formal propõe aos cotistas a alienação de parte do portfólio que já atingiu sua maturação, a cessão onerosa dos direitos relativos às ações judiciais em face dos Correios e uma modernização total do regulamento.

A potencial compra de um pacote de ativos segue a estratégia do Fundo e está em fase final de negociação e diligência. A aquisição faz parte da operação mas não é matéria da votação.

Proposta – Potencial renovação de portfólio

Passo-a-passo da operação

1. APROVAÇÃO

Cotistas deliberam sobre a venda de 3 ativos - One Park, Contagem e Guarulhos II + direito litigioso.

2. ALIENAÇÃO

3. RECOMPOSIÇÃO

A venda realiza valor e libera A compra de dois ativos já em capital para a próxima etapa do diligência recompõe o portfólio Fundo. com novos imóveis.

Considerando a oportunidade de realizar e capturar o valor construído ao longo dos últimos anos, entendemos que o momento é adequado para vender os ativos maduros do portfólio e, com esse capital, recompor a carteira com imóveis de melhor padrão construtivo, maior previsibilidade e menos incerteza para “ o longo prazo do Fundo.” – time de gestão

Proposta – Potencial renovação de portfólio

Índice do conteúdo desta proposta

Resumo da operação

Tese e condições comerciais gerais

Matéria 1 · Venda dos imóveis

Condições, cronograma financeiro e mais detalhes

Matéria 2 · Cessão dos direitos

Condições e mais detalhes

Impacto da operação

Valores e ganho de capital por cota

Matéria 3 · Modernização do regulamento

8 itens, divididos em blocos A a D

O novo ciclo do Fundo

05

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Alterações no regulamento

Sobre a compra, o Fundo após a operação e mais detalhes

Resumo da Operação

Destravar valor e buscar o próximo passo da valorização imobiliária

A venda dos ativos e do direito litigioso será recebida 100% em dinheiro e irá gerar um resultado bruto de R$ 62 milhões (R$ 8,03/cota) para os cotistas.

VENDA TOTAL

R$ 546,7 milhões

• 3 ativos + cessão dos direitos nas ações contra os Correios

Recebimento 100% em dinheiro. Parte a prazo.

COMPRA

R$ 457 milhões

2 novos imóveis padrão AAA e raio 30 km de capitais em pipeline para aquisição

Cap rate médio de entrada 8,5% a.a. Pagamento 100% em dinheiro

RESULTADO TOTAL POTENCIAL¹

R$ 49 milhões

Ou R$ 6,38/cota

RESULTADO TOTAL CONSERVADOR²

R$ 37 milhões

Ou R$ 4,83/cota

¹A venda dos ativos trará obrigações para o Fundo no montante esperado de R$ 12,7 milhões (custos de liquidação do CRI, ITBI a pagar, obras de reparo e custos advocatícios), de forma que o resultado potencial de tais obrigações é de R$ 49,4 milhões.

²Durante as negociações do preço consolidado de venda dos ativos, o time de gestão conseguiu negociar um incremento no preço e, como contrapartida, parte do preço ficará retido como seguro de potenciais obrigações futuras (R$ 12 milhões) para suprir a necessidade de determinadas obrigações e eventuais reparos. O Fundo poderá absorver totalmente estes valores como composição do seu lucro ou parte dele de acordo com as despesas que forem apuradas dentro deste período. O cenário de resultado conservador considera que não será absorvida nenhuma parte deste valor como lucro, ou seja, o Fundo desembolsaria os R$ 12 milhões para cumprir com obrigações.

Matéria 1 – Venda dos imóveis

Venda de 3 imóveis destrava valor

O valor presente está a par com o laudo de avaliação, e o valor futuro da venda representa um acréscimo de 30% sobre o laudo atual.

VALOR PRESENTE DO PORTFÓLIO

R$ 526,67 milhões

100% em dinheiro

VALOR FUTURO DO PORTFÓLIO R$ 685,02 milhões

R$ 685,02 milhões

com correção do saldo remanescente

RESULTADO IMOBILIÁRIO POTENCIAL

R$ 29 milhões

ou R$ 3,80/cota, considerando as premissas do slide anterior.

RESULTADO IMOBILIÁRIO CONSERVADOR

R$ 17 milhões

ou R$ 2,25/cota, considerando as premissas do slide anterior.

Nota: parte dos recursos será destinada à quitação integral da dívida (CRI) estruturada para a aquisição do imóvel de Contagem (adquirido em parte via cessão de usufruto e em parte via cotas da SPE titular da nuapropriedade), refletindo o encerramento da estrutura de financiamento associada a esse ativo.

Matéria 1 – Venda dos imóveis

Cronograma financeiro

Cronograma de recebimentos parte a prazo nos próximos 15 anos.

A correção de cada parcela está detalhada na página anterior. A partir da 5ª parcela, a data de recebimento será baseada no número de meses a partir da conclusão desta consulta formal.

Matéria 2 - Cessão dos direitos litigiosos

Cessão dos direitos troca incerteza por valor presente

Converte uma pretensão de recebimento de longo prazo e desfecho incerto em valor concreto, reduzindo risco e antecipando liquidez ao Fundo, além do direito de receber um prêmio adicional em caso de sucesso das ações.

RESULTADO

O que é cedido: os direitos do Fundo na ação anulatória e na execução (com os respectivos embargos) movidas em face dos Correios.

R$ 20 milhões

Valor Referencial: em caso de sucesso nas ações, antes de dividir ganhos o comprador tem prioridade para reaver o que investiu, ou seja, R$ 20 milhões + despesas do processo (líquidas de impostos), corrigidos por CDI+3,5% a.a.

de lucro na cessão

+ Earn-out 40%

Earn-out: é o prêmio para o Fundo atrelado a um eventual sucesso futuro dos processos. Só existe depois de o comprador recuperar todo o Valor Referencial. Valor: 40% da diferença entre o que o comprador receber nas ações e o Valor Referencial.

HOJE

COM A CESSÃO

• ✕ Disputa judicial com desfecho indefinido

• ✕ Prazo de recebimento incerto

• ✕ Custos processuais recorrentes

➜

• ✓ R$ 20 milhões em 6 parcelas semestrais

• ✓ Ganho variável preservado em caso de sucesso via earn-out de 40%

Impacto da operação - vendas dos imóveis e cessão dos direitos

A operação total tem potencial de destravar R$ 6,38 em ganho de capital por cota

Em razão da venda a prazo, o ganho de capital reconhecido ainda em 2026 e no próximo ano é de R$ 19,89 milhões, equivalente a R$ 2,57 por cota.

Liquidação Ganho de Ganho de capital Principal financeira capital líquido líquido/cota 4º tri de 2026 R$ 315,06 milhões R$ 2,87 milhões R$ 0,37 Ano de 2027 N/A* R$ 17,01 milhões R$ 2,19

Principal/capital integralizado

Deve ser utilizado principalmente para compor o caixa do Fundo e buscar novas oportunidades de alocação que já estão em perspectiva, em linha com a estratégia de aquisição de posições mais relevantes em empreendimentos.

N/A*: Ao longo de 2027, os recursos previstos para recebimento serão reconhecidos como resultado e comporão os rendimentos a distribuir do Fundo.

Ganho de capital

O ganho de capital passa a compor a base de distribuição do semestre correspondente, sempre observada a legislação vigente de distribuição de pelo menos 95% dos lucros auferidos no semestre, apurados em regime de caixa.

Matéria 3 - Modernização do regulamento

Atualização do regulamento para novo momento do Fundo

Aproveitando o momento de reciclagem e preparação do Fundo para uma nova fase, propõe-se uma atualização geral do regulamento para sua modernização, com alinhamento do Fundo às melhores práticas do mercado.

BLOCO A Alcance

i

Ampliação da atuação geográfica

Política de investimento sem limitação geográfica.

BLOCO A Alcance

ii

Novas classes de ativos

Desenvolvimento, co-investimentos, CRIs, SPEs, ações e participações.

BLOCO B Capital

iii

Oneração e alavancagem

Financiamentos, dívidas, constituição de ônus reais, garantias, captações estruturadas, entre outros.

BLOCO B Capital

iv

Recompra de cotas

Possibilidade de o Fundo recomprar suas próprias cotas.

v

BLOCO B Capital

BLOCO C vi Gestão

vii

BLOCO C Gestão

viii

BLOCO D Remuneração

Capital autorizado

Investimentos com Partes Relacionadas

Discricionariedade na gestão de carteira

Taxa global 1,10%

Aumento do limite de capital autorizado do Fundo para R$ 10 bilhões.

Compra de cotas de fundos e outros instrumentos financeiros adm ou geridos pelas Gestoras/Adm.

Gestoras podem alienar qualquer ativo ou direito do portfólio.

Atualização da taxa global de administração e gestão.

As matérias estão descritas em subitens, mas a votação será em pauta única na matéria 3.

Matéria 3 - Modernização do regulamento | Bloco A

Bloco A (itens i e ii) · alcance de investimento

O novo ciclo exige um mandato mais amplo em termos de alocação, sempre em linha com a estratégia logística. Manter regras desenhadas para o portfólio limitaria a execução da estratégia que se inicia com esta reciclagem.

REGULAMENTO ATUAL

• ✕ Restrições regionais de investimento ➜

• ✕ Foco restrito a imóveis prontos ✕ Sem previsão para ativos financeiros e societários

PROPOSTA

• ✓ Sem limitação geográfica: atuação em qualquer praça logística ✓ Desenvolvimento, co-investimentos e operações estruturadas ✓ CRIs, SPEs, ações e participações societárias

• Item i — restrições regionais: permite ao Fundo investir onde a oportunidade estiver, acompanhando o deslocamento dos eixos logísticos do país.

Item ii — novas classes: abre acesso a desenvolvimento e co-investimento imobiliário (captura de valor desde a origem) e a instrumentos financeiros e societários, viabilizando estruturas mais eficientes de aquisição.

Matéria 3 - Modernização do regulamento | Bloco B

Bloco B (itens iii, iv e v) · estrutura de capital

Mais ferramentas para estruturar capital.

iii

Oneração e alavancagem

Autoriza prestar fiança, aval, aceite ou coobrigações, bem como constituir ônus reais sobre os ativos integrantes do patrimônio exclusivamente para garantir obrigações assumidas, contratação de financiamentos, emitir dívidas e captar recursos estruturados, com alienação fiduciária, hipoteca, cessão fiduciária de recebíveis e demais garantias sobre ativos do Fundo.

iv

Recompra de cotas

Permite ao Fundo recomprar suas próprias cotas: instrumento de gestão de liquidez e de resposta a descontos relevantes frente ao valor patrimonial.

v

Capital autorizado

Amplia o limite de capital autorizado para R$ 10 bilhões, permitindo novas emissões com maior agilidade para acompanhar janelas de oportunidade.

Em conjunto, esses três itens dão ao Fundo capacidade de financiar aquisições, ajustar sua estrutura de capital e responder a condições de mercado de forma ágil.

Matéria 3 - Modernização do regulamento | Bloco C

Bloco C (itens vi e vii) · gestão e discricionariedade

Ampliar a capacidade de o Fundo capturar oportunidades e reciclar ativos com agilidade.

ITEM VI

Investimento em instrumentos das Gestoras/Administradora

Autoriza a compra de cotas de FIIs, fundos de renda fixa, fundos de investimento e demais instrumentos financeiros administrados, geridos, distribuídos, originados e/ou estruturadas, conforme o caso, pela Administradora ou pelas Gestoras e seus grupos - importante para alocação eficiente de caixa entre operações.

ITEM VII

Discricionariedade para alienar

Confere às Gestoras discricionariedade para alienar todo e qualquer ativo ou direito que componha o portfólio, permitindo executar reciclagens no tempo certo do mercado.

Por que importa: oportunidades de reciclagem têm janela curta. A discricionariedade reduz o tempo entre a identificação da oportunidade e sua execução, além de estar em linha com a natureza de gestão ativa do Fundo.

Contrapartida: a atuação permanece vinculada à política de investimentos do Fundo e aos deveres fiduciários das Gestoras, com prestação de contas aos cotistas.

Matéria 3 - Modernização do regulamento | Bloco D

Bloco D (item viii) · remuneração

Atualização da taxa global para 1,10% para manutenção da competitividade do Fundo.

ESTRUTURA ATUAL

➜

0,84%

a.a. de taxa global

O que é a taxa global: remuneração que engloba administração e gestão do Fundo pela Tellus e Rio Bravo, estabelecida como teto. Não há previsão de taxa de performance.

Contexto: a revisão da taxa busca reequilibrar a taxa do Fundo frente aos pares comparáveis, que em sua maioria cobra taxas maiores do que o TRBL11, com adicional de taxa de performance. O TRBL, por ser um fundo mais antigo, pratica um valor defasado para o mercado de hoje, na concepção das gestoras. Com a atualização, a estrutura do Fundo mantém sua competitividade no cenário atual.

Redução escalonada:

Redução escalonada da taxa conforme aumento do valor de mercado do Fundo.

PROPOSTA

até 1,10%

Não há cobrança de taxa de performance.

a.a. de taxa global.

A tabela considera como pares os FIIs do IFIX do segmento logístico com patrimônio líquido inferior a R$ 5 bilhões.

Considerando a média da taxa global prevista em regulamento para esses fundos (aplicando-a ao valor de mercado do TRBL11), a taxa estimada seria de aproximadamente 1% ao ano, acrescida de taxa de performance (que o TRBL11 não possuirá).

Potencial renovação de portfólio

A compra: oxigenar o portfólio e abrir o novo ciclo

Com o capital liberado na venda, o Fundo poderá adquirir participação em dois novos imóveis logísticos, dando continuidade à tese e inaugurando um novo ciclo imobiliário.

IMÓVEIS LOGÍSTICOS

2

novas praças de atuação

PADRÃO CONSTRUTIVO

AAA

triple A

CAP RATE MÉDIO

8,5% a.a.

média ponderada

VALOR DA AQUISIÇÃO

R$ 457,1 milhões

aproximadamente

A nova alocação deve marcar um ganho de patamar de qualidade, de perfil de contrato e de exposição setorial.

QUALIDADE DOS ATIVOS

Imóveis padrão AAA

Entrada em galpões de última geração, com especificação técnica superior à do portfólio alienado.

PRAZO DOS CONTRATOS

Prazo médio mais longo

Elevação do prazo médio ponderado dos contratos, alongando a visibilidade de receita do Fundo.

EXPOSIÇÃO SETORIAL

Mais e-commerce

Ampliação da posição em e- commerce, segmento que sustenta a demanda estrutural por logística.

PERFIL DOS CONTRATOS

Mais contratos atípicos

Maior concentração de contratos atípicos, que oferecem maior previsibilidade e proteção de receita.

Em razão da venda, o CRI será quitado, como comentado na página 6. Para recompor o saldo de caixa e dispor de recursos para a aquisição de novos ativos, o Fundo precisará tomar um novo CRI em volume semelhante ao atual. Mais informações serão disponibilizadas posteriormente caso a operação seja concretizada. As informações consideram a conclusão da operação potencial de compra no formato e condições em negociação até a data desta publicação.

O Fundo após a operação

Menos incerteza e melhora no perfil de crédito dos locatários

RETRATO PRÉ E PÓS-OPERAÇÃO

Monetização do litígio com Correios e melhoria no perfil de crédito dos locatários.

CONTRATOS ATÍPICOS

Ganho de previsibilidade

Carteira mais concentrada em contratos atípicos e com prazo médio mais longo.

16% → 88%

contratos atípicos passam a ser majoritários na receita

Mais qualidade no portfólio

Aumento da exposição em galpões AAA e com maior liquidez, mantendo boa exposição do portfólio dentro do raio 30 km. Venda dos imóveis de Contagem e One Park, este último um ativo de padrão construtivo inferior à média do portfólio, com características industriais.

Robustez qualitativa

O novo portfólio deve mitigar riscos qualitativos que poderiam afetar a geração de resultados futuros do Fundo, como eventual rescisão da Braskem (em Recuperação Extrajudicial). Além disso, o Fundo deterá majoritariamente ativos de alta qualidade que devem se beneficiar de um cenário de fechamento nas taxas de juros.

LONGO PRAZO

17% → 83%

da receita com vencimento a partir de 2032

OPERAÇÃO DOS IMÓVEIS

33% → 69%

participação do e-commerce na receita

Resultado projetado

Mensal por cota (valores médios e aproximados)

QUALIDADE IMOBILIÁRIA

40% → 70%

de imóveis AAA no portfólio. ~90% classificados como acima de A.

MAIS PREVISIBILIDADE

4,7 → 5,6 anos

prazo médio ponderado dos contratos com aumento de ~1 ano

As informações consideram a conclusão da operação potencial de compra no formato e condições em negociação até a data desta publicação.

Sobre a votação

P R A Z O P A R A V O T A R

até as 16h do dia 9 de outubro de 2026

Q U Ó R U M

Matérias I e II

Maioria simples

E S C O L H A U M D O S T R Ê S C A N A I S

Plataforma digital

1

e-mail de [email protected]

dos cotistas presentes

Matéria III

Maioria de 25%

do total de cotas emitidas

2

Carta-Resposta

modelo no Anexo II e disponível no site da Rio Bravo

D Ú V I D A S ?

3

Área do Investidor B3

portal da B3 › Serviços › Assembleias em Aberto

[email protected] +55 (11) 3509-6500 riobravo.com.br/Whatsapp

Se votar por mais de um canal, prevalece o último voto recebido.

As Gestoras recomendam favoravelmente a aprovação das matérias submetidas nesta Consulta Formal.

Cronograma

Cronograma tentativo para conclusão da operação

O cronograma pode variar conforme o cumprimento das condições precedentes da operação.

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ATÉ 09/10 Votação

ATÉ 15/12 Conclusão prevista da venda

ATÉ 18/12 Conclusão prevista da compra

Prazo final para envio dos votos pelos cotistas.

Fechamento da alienação dos imóveis e da cessão dos direitos.

Aquisição dos novos ativos logísticos, sujeita às condições da operação.