Relatório Gerencial TRBL11 de junho de 2026

RIO BRAVC TELLUS

Relatório Gerencial TRBL11

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística Responsabilidade Limitada

JUNHO 26

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 04
• Mensagem do Gestor ao Investidor 05
• Resultado e Distribuição 08
• Desempenho da Cota 10
• Detalhamento do Balanço 11
• Portfólio do Fundo 12
• Alavancagem 15
• Linha do Tempo 16
• Atuação das Gestoras 17
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística tem por objeto a realização de investimentos em empreendimentos imobiliários de longo prazo, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza logística e industrial, notadamente galpões logísticos, preferencialmente regiões metropolitanas das principais capitais do país.

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DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 16.671.412/0001-93

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTORES • Rio Bravo Investimentos e Tellus

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,84% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 210.274,42, reajustada anualmente pelo IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 615.586.359,16 (ref. maio)

INÍCIO DO FUNDO • 16/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 7.739.092

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 41.762

Tese de Investimento

Um fundo de galpões logísticos e industriais com localização focada em eixos próximos a grandes regiões metropolitanas.

Foco na localização:

Ativos logísticos localizados junto a importantes eixos de circulação e distribuição de produtos e mercadorias.

Estratégia last mile:

Maior parte dos imóveis localizados em um raio próximo das principais capitais.

Qualidade dos ativos:

Imóveis de alta qualidade ou retrofit/melhoria de ativos do portfólio para readequação e maior competitividade.

PRINCIPAIS NÚMEROS

5 Ativos

0% Vacância Física

R$ 2,68 por cota de distribuição de rendimentos no mês

2.730 Valor negociado⁴ R$/m²

DESTAQUES DO MÊS

192.351 de ABL

4,81 Anos de Wault¹

R$ 62,58 Fechamento do Mês

R$ 616 milhões Patrimônio Líquido ²

12 Inquilinos

R$776,30 mil Volume médio diário negociado

51,4% Dividend Yield³ anualizado

R$ 484milhões Valor de Mercado

Avanço de Adequações

A reforma do galpão TRBL Contagem, locado para a Shopee, segue em fase final de formalização.

Nova Locação

O Fundo locou a única área vaga do TRBL Guarulhos I para a Lab System, em contrato com prazo de 120 meses e vigência até 2036.

Vacância Zerada

O Fundo encerrou junho com 100% de ocupação física e adimplência financeira, após a locação da área vaga em Guarulhos I.

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis;

²Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

³Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

_⁴Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da alavancagem (obrigações por securitização de recebíveis e de aquisição de imóveis), excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

Em junho de 2026, o Fundo distribuiu no mês o seu maior dividendo histórico, no valor de R$ 2,68/cota. Conforme mencionado em relatórios anteriores, parte desta distribuição é referente a venda do Multimodal Duque de Caxias.

Neste mês o Fundo registrou R$ 6,06 milhões em receitas de locação (R$ 0,78/cota). Além disso, o resultado não operacional, composto pelas receitas financeiras, totalizou R$ 0,36 milhão (R$ 0,05/cota). As despesas do período apresentaram comportamento atípico neste mês, refletindo principalmente eventos não recorrentes relacionados à locação do empreendimento TRBL Contagem para a Shopee e às adaptações necessárias para a ocupação de áreas locadas, encerrando o mês com um resultado líquido negativo de R$ 1,10 milhão, equivalente a (R$ -0,14/cota).

Detalhamento das principais variações do mês

Receitas de Locação

Conforme informado em relatórios anteriores, o primeiro pagamento da Shopee sofreu atraso operacional decorrente de procedimentos internos de cadastro e aprovações corporativas da locatária. Dessa forma, o pagamento referente à competência de abril, originalmente esperado para maio, foi recebido apenas no início de junho, juntamente com o pagamento referente à competência de maio.

Como consequência, o mês de junho concentrou os dois primeiros recebimentos da Shopee, elevando temporariamente a receita imobiliária do período. A partir de julho, a expectativa é de normalização do fluxo de recebimentos, retornando ao padrão mensal recorrente previsto para o contrato.

Serviços de Adequação e Reforma

Parte da despesa realizada pelo Fundo ocorreu função da contratação de serviços de adequação e reformas necessárias para a ocupação da área recém-locada no empreendimento TRBL Guarulhos I. Tais intervenções foram realizadas para viabilizar a entrada da nova locatária e não possuem natureza recorrente.

Despesas Financeiras (CRI)

Durante o período foi registrado ajuste contábil relacionado ao reconhecimento das despesas financeiras referentes aos juros incorridos durante o período de carência de juros (ocorreu entre o 1º pagamento em maio de 2022 até o 12º pagamento em abril de 2023). Trata-se de efeito contábil sem impacto equivalente imediato no fluxo de caixa do mês.

Comissão de Locação – Shopee

Em junho foram integralmente liquidadas as comissões de corretagem relacionadas à locação do empreendimento TRBL Contagem para a Shopee.

Originalmente, conforme mencionado acima, os pagamentos estavam previstos para ocorrer entre maio e junho. Entretanto, considerando o atraso operacional no recebimento do primeiro aluguel, o Fundo optou por postergar parte do desembolso de modo a promover melhor alinhamento entre os fluxos de recebimento da locação e os pagamentos relacionados à transação.

Com a liquidação integral dessas comissões, esta despesa deixa de impactar os resultados futuros do Fundo.

IPTU – One Park

O Fundo recebeu notificação referente à cobrança de IPTU do empreendimento One Park abrangendo exercícios anteriores. Embora os recursos administrativos apresentados não tenham obtido êxito até o momento, os recursos necessários para fazer frente à obrigação encontram-se disponíveis no âmbito da Associação One Park, responsável pela administração do empreendimento e pela condução das tratativas junto à municipalidade.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

TRBL Contagem: obra entregue a Shopee dentro do prazo

A reforma do galpão começou no dia 12/03/2026, para adequação das operações para a Shopee. O contrato da obra segue o regime de Preço Máximo Garantido. Clique aqui para acessar o Fato Relevante sobre a locação do imóvel.

Em 30 de junho de 2026, foi realizada vistoria técnica nas instalações pela equipe da locatária Shopee, com o objetivo de verificar a conformidade das obras de adequação executadas no imóvel. O laudo de recebimento e o termo de aceite estão em processo final de formalização.

TRBL Guarulhos I: Locação Concluída

O Fundo assinou, em 09 de junho de 2026, contrato de locação com a Lab System para locação da única área vaga no imóvel TRBL Guarulhos I conforme fato relevante publicado. A locação foi firmada com a Lab System, o maior laboratório independente de testes de brinquedos e produtos de consumo do Brasil. Em 2025 a empresa foi adquirida pelo Grupo Bureau Veritas (listado na bolsa de valores francesa Euronext Paris - Código: BVI). O prazo de vigência do contrato de locação é de 120 meses, com vigência até 2036, tendo o IPCA como índice de reajuste. O valor de locação e as condições comerciais estão em linha com as últimas transações praticadas na região e os preços já praticados pelo Fundo em outros conjuntos do Imóvel.

Atualmente o Fundo TRBL11 possui todos os seus ativos locados, e vacância zerada.

Performance Financeira e Adimplência

Encerramos o mês de junho com o recebimento de 100% dos aluguéis. A ausência de inadimplência reforça a previsibilidade do nosso caixa operacional e assegura a consistência na nossa política de distribuição de rendimentos.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Distribuição de Rendimentos

No mês de junho, foi anunciada a distribuição de R$ 2,68 por cota, que incorpora, além do resultado recorrente, parte dos resultados extraordinários provenientes da venda do ativo de Duque de Caxias, conforme previamente detalhado. Havíamos indicado uma projeção de distribuição de R$ 2,55, com limites inferior e superior entre R$ 2,40 e R$ 2,70 para o mês de junho e conseguimos entregar um dividendo próximo a banda mais alta da projeção, mantendo o compromisso de distribuição de pelo menos 95% dentro do semestre. A distribuição de junho foi equivalente a um dividendo mensal de aproximadamente 4,28% (calculado em relação ao valor da cota de fechamento do mês de junho).

Guidance 1° Semestre de 2026

Com o fim das receitas não recorrentes, o guidance de distribuição para o $2 ^ { \circ }$ semestre de 2026 se estabilizará em um novo patamar, projetado em uma banda entre R$ 0,43 e R$ 0,50/cota. O FFO (resultado operacional) atual recorrente mensal do fundo é de R$ 0,45 a R$ 0,47/cota.

O Fundo segue dedicado a intensificar os esforços para ampliar tanto o resultado recorrente quanto eventuais ganhos não recorrentes, com o objetivo de proporcionar aos cotistas uma distribuição atraente no próximo semestre.

Os valores aqui apresentados são projeções, tudo mais constante, e não devem ser considerados como promessa ou garantia de resultado futuro.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

RELATÓRIO GERENCIAL

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Dividend Yield (Últimos 12 meses)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Distribuição e PL/Cota

Os gráficos desta página não contemplam o valor patrimonial referente ao mês do relatório, uma vez que são elaborados antes da publicação do informe mensal do Fundo.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Desempenho da Cota (desde o início)

Desempenho da Cota (desde o início da gestão Rio Bravo e Tellus)

Liquidez

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

¹ “Cotas de Sociedades” do ativo: o TRBL Contagem foi adquirido parte pela SPE de propriedade 100% do Fundo (nua propriedade) e parte como usufruto.

² “Outros valores a receber”: considera principalmente os recebíveis referentes à venda dos imóveis do RJ e fundos de reserva/despesas do CRI.

3 Ativos

124.306,58 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

100% Participação do FII

56.749,08 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

100% Participação do FII

1 Ativo

11.295,25 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

PORTFÓLIO DO FUNDO

4,81anos

Vencimento dos Contratos de Locação

Tipo de Contrato

Diversificação por Receita Contratada

Indexador de Reajuste

Locatários

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

Setor de Atuação

Comparativo da vacância dos empreendimentos do portfólio e da vacância observada no mercado de galpões logísticos nas regiões do ABCD/SP, Guarulhos/SP, Região Metropolitana de Belo Horizonte (Contagem/MG) e Estado da Bahia, considerando imóveis classificados como A+, B e C. A comparação é realizada com base no fechamento de cada trimestre. A vacância do Fundo corresponde à relação entre a área desocupada e a área total de locação do FII, indicador que encerrou o 2T2026 em 0,0%. O gráfico a seguir apresenta a evolução comparativa da vacância do Fundo em relação aos respectivos mercados regionais ao qual o Fundo possui imóvel. Ressalta-se que os dados de mercado utilizados são provenientes da plataforma Buildings CRE Tool.

A vacância da região ABCD sofreu um grande aumento devido ao novo estoque entregue no 4T2025 de aproximadamente 200 mil m².

Fonte: Buildings, Rio Bravo.

De modo a manter a transparência em relação às operações de alavancagem que o Fundo possui, abaixo os principais pontos para acompanhamento do posicionamento atual.

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, e pode ser visualizado na DRE.

Cronograma de Amortização Anual

Em razão do relatório gerencial de junho ser produzido antes do informe mensal referente ao mesmo período, o cálculo da alavancagem será realizado considerando o saldo devedor apurado no mês do relatório em relação ao patrimônio líquido do Fundo registrado no mês imediatamente anterior.

Início do Fundo

Aquisição do Multimodal Duque de Caxias (44.100 m²)

2012

2018

Fundo passa a ter gestão Rio Bravo e Tellus

Aquisição do One Park (51.100 m²)

Outubro 2018

Conclusão da 2ª emissão de cotas

Conclusão da $3 ^ { \mathsf { a } }$ emissão de cotas

Dezembro 2018

Aquisição do International Business Park (52.000 m²)

Abril 2019

Aquisição do One Park (30.700 m²)

Conclusão da 4ª emissão de cotas

Junho 2020

Aquisição do Galpão Guarulhos (19.700 m²)

Conclusão da 5ª emissão de cotas

Abril 2021

Abril 2022

1ª Parcela Aquisição do CLC (121.700 m²)

Conclusão da Aquisição do CLC

Conclusão das Obras do Galpão Guarulhos

Setembro 2022

Junho 2023

Alteração do ticker do Fundo para TRBL11

Janeiro 2024

Alienação dos ativos Multimodal Duque de Caxias e International Business Park (96.100 m²)

Conclusão da 6ª emissão e aquisição dos imóveis GRU LOG e Ambev Feira de Santana

Abril 2024

ATUAÇÃO DAS GESTORAS

A equipe de gestão do Fundo faz um acompanhamento recorrente das condições do mercado logístico para as principais tomadas de decisão. Dentre os principais destaques estão a manutenção do crescimento da absorção líquida, a redução da taxa de vacância e aumento nos valores de locação.

O Fundo é cogerido pela Rio Bravo e Tellus, com atribuições complementares que permitem ao Fundo gerar bons resultados e entregar ao investidor um resultado consistente e um portfólio construído com análise criteriosa e fundamentado no real estate.

A Rio Bravo realiza a gestão das disponibilidades, relacionamento com os investidores e captação de recursos. A Tellus realiza as tratativas com os condomínios/síndicos, manutenção dos ativos e negociação de contratos com locatários menores. A prospecção de ativos e negociações com locatários relevantes são conduzidas em conjunto, e são realizados comitês recorrentes de gestão para a boa condução do Fundo.

TELLUS

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