Relatório Gerencial TRBL11 de maio de 2026

RIO BRAVC TELLUS

Relatório Gerencial TRBL11

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística Responsabilidade Limitada

MAIO 26

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 04
• Mensagem do Gestor ao Investidor 05
• Resultado e Distribuição 07
• Desempenho da Cota 09
• Detalhamento do Balanço 10
• Portfólio do Fundo 11
• Alavancagem 14
• Linha do Tempo 15
• Atuação das Gestoras 16
• Planilha de Fundamentos

Clique no ícone no canto inferior direito para voltar ao menu.

INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística tem por objeto a realização de investimentos em empreendimentos imobiliários de longo prazo, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza logística e industrial, notadamente galpões logísticos, preferencialmente regiões metropolitanas das principais capitais do país.

Clique e acesse:

REGULAMENTO DO FUNDO

DASTRSITE

RELATÓRIO EM VÍDEO

AVALIE O RELATÓRIO

ATENDIMENTO DIGITAL

Envie uma mensagem para (11) 3509-6600 ou clique no ícone para:

o Informações sobre nossos Fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos Fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 16.671.412/0001-93

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTORES • Rio Bravo Investimentos e Tellus

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,84% a.a. sobre o Valor de Mercado

(Mín. Mensal R$ 210.274,42,

reajustada anualmente pelo IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 620.527.993,64 (ref. abril)

INÍCIO DO FUNDO • 16/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 7.739.092

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 42.290

Tese de Investimento

Um fundo de galpões logísticos e industriais com localização focada em eixos próximos a grandes regiões metropolitanas.

Foco na localização:

Ativos logísticos localizados junto a importantes eixos de circulação e distribuição de produtos e mercadorias.

Estratégia last mile:

Maior parte dos imóveis localizados em um raio próximo das principais capitais.

Qualidade dos ativos:

Imóveis de alta qualidade ou retrofit/melhoria de ativos do portfólio para readequação e maior competitividade.

PRINCIPAIS NÚMEROS

5 Ativos

3,3% Vacância Física

R$ 0,85 por cota de distribuição de rendimentos no mês

2.837 Valor negociado⁴ R$/m²

192.351 de ABL

4,69 Anos de Wault¹

R$ 66,33 Fechamento do Mês

R$2,06 milhões Volume médio diário negociado

11 Inquilinos

R$ 621 milhões Patrimônio Líquido ²

15,4% Dividend Yield³ anualizado

R$ 513 milhões Valor de Mercado

DESTAQUES DO MÊS

Avanço Operacional

O galpão TRBL Contagem locado para a Shopee, está em reforma com contrato de obra em regime de Preço Máximo Garantido

Nova Locação

O Fundo concluiu no começo do mês de junho a locação da única área vaga do Fundo.

Desempenho Financeiro Sólido

100% de adimplência no período, reforçando a previsibilidade do caixa operacional.

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis;

²Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

³Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

_⁴Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da alavancagem (obrigações por securitização de recebíveis e de aquisição de imóveis), excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

No mês de maio de 2026, o Fundo registrou R$ 3,2 milhões em receitas de locação (R$ 0,42/cota). Além disso, o resultado não operacional, composto principalmente pelas receitas financeira, totalizou R$ 0,3 milhão (R$ 0,04/cota). As despesas do período somaram R$ 2 milhões (R$ 0,26/cota). Com isso, o Fundo encerrou o mês com um resultado líquido de R$ 1,5 milhão, equivalente a R$ 0,20/cota.

TRBL Contagem: Obras em Andamento

Desde o dia 12/03/2026, o galpão está em reforma para adequação das operações da Shopee. O contrato da obra segue o regime de Preço Máximo Garantido. Clique aqui para acessar o Fato Relevante sobre a locação do imóvel.

Maio foi o primeiro mês de recebimento de aluguel da Shopee, considerando aluguel de competência de abril. Por questões operacionais de cadastro, em razão das instâncias globais de aprovação da multinacional, a inquilina conseguiu efetivar o pagamento - que seria feito em maio - apenas no começo de junho, momento em que realizou também o pagamento do mês de junho (competência maio). Em razão disso, o investidor poderá acompanhar na DRE do fundo, na página 7 , que a receita imobiliária do mês de maio teve esse efeito redutor do não recebimento da locação. Na mesma proporção, na DRE de junho haverá a equalização dessa linha, tendo em vista o recebimento de dois alugueis no mesmo mês.

TRBL Guarulhos I: Locação Concluída

O Fundo assinou, em 09 de junho de 2026, contrato de locação com a Lab System para locação da única área vaga no imóvel TRBL Guarulhos I conforme fato relevante publicado. A locação foi firmada com a Lab System, o maior laboratório independente de testes de brinquedos e produtos de consumo do Brasil. Em 2025 a empresa foi adquirida pelo Grupo Bureau Veritas (listado na bolsa de valores francesa Euronext Paris - Código: BVI). Como a locação ocorreu no começo de junho, este relatório referente a maio ainda traz a vacância de fechamento do mês, de 3,3%, e por isso ainda não incorpora a vacância zero. Traremos mais detalhes sobre a operação e novos números do portfólio, inclusive FFO atualizado (resultado operacional estabilizado) pós-locação, no relatório de junho.

O prazo de vigência do contrato de locação é de 120 meses, com vigência até 2036, tendo o IPCA como índice de reajuste. O valor de locação e as condições comerciais estão em linha com as últimas transações praticadas na região e os preços já praticados pelo Fundo em outros conjuntos do Imóvel.

A partir de junho, o TRBL11 zera a vacância e passa a ter 100% do portfólio locado.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Distribuição de Rendimentos

No mês de maio, foi anunciada a distribuição de R$ 0,85 por cota, que incorpora, além do resultado recorrente, parte dos resultados extraordinários provenientes da venda do ativo de Duque de Caxias, conforme previamente detalhado.

Projetamos uma distribuição de R$ 2,55/cota para o mês de junho, mantendo o compromisso de distribuição de pelo menos 95%. A distribuição de junho será equivalente a um dividendo mensal de aproximadamente 3,89% (calculado em relação ao valor da cota de fechamento do mês de maio).

Guidance 2026

Com o fim das receitas não recorrentes, o guidance de distribuição para o 2º semestre de 2026 se estabilizará em um novo patamar, projetado em uma banda entre R$ 0,43 e R$ 0,50/cota. O FFO (resultado operacional) atual recorrente mensal do fundo é de R$ 0,45 a R$ 0,47/cota.

Considerando a cotação de R$ 66,33 no último dia útil de maio, o dividend yield anualizado foi de 15,4%.

VALE DESTACAR: o ganho de capital adquirido devido ao recebimento das parcelas da venda de Duque de Caxias, será pago dentro do 1° semestre de 2026, respeitando a distribuição de 95%.

Os valores aqui apresentados são projeções, tudo mais constante, e não devem ser considerados como promessa ou garantia de resultado futuro.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Composição de resultado nos últimos 12 meses

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

RELATÓRIO GERENCIAL

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

Dividend Yield (Últimos 12 meses)

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 10º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Os gráficos desta página não contemplam o valor patrimonial referente ao mês do relatório, uma vez que são elaborados antes da publicação do informe mensal do Fundo.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Desempenho da Cota (desde o início)

Desempenho da Cota (desde o início da gestão Rio Bravo e Tellus)

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

¹ “Cotas de Sociedades” do ativo: o TRBL Contagem foi adquirido parte pela SPE de propriedade 100% do Fundo (nua propriedade) e parte como usufruto.

² “Outros valores a receber”: considera principalmente os recebíveis referentes à venda dos imóveis do RJ e fundos de reserva/despesas do CRI.

Data-base abril/2026

3 Ativos

124.306,58 m² de ABL 94,8% Taxa de ocupação 100% Participação do FII

1 Ativo 56.749,08 m² de ABL 100% Taxa de ocupação 100% Participação do FII

1 Ativo

11.295,25 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

PORTFÓLIO DO FUNDO

4,69 anos

Vencimento dos Contratos de Locação

Tipo de Contrato

Diversificação por Receita Contratada

Indexador de Reajuste

Locatários

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis.

Setor de Atuação

Comparativo da vacância dos empreendimentos do portfólio e da vacância observada no mercado de galpões logísticos nas regiões do ABCD/SP, Guarulhos/SP, Região Metropolitana de Belo Horizonte (Contagem/MG) e Estado da Bahia, considerando imóveis classificados como A+, B e C. A comparação é realizada com base no fechamento de cada trimestre. A vacância do Fundo corresponde à relação entre a área desocupada e a área total de locação do FII, indicador que encerrou o 1T2026 em 3,3%. O gráfico a seguir apresenta a evolução comparativa da vacância do Fundo em relação aos respectivos mercados regionais até dezembro de 2025. Ressalta-se que os dados de mercado utilizados são provenientes da plataforma Buildings e, por esse motivo, ainda não contemplam as informações referentes ao 1T2026, em função da defasagem de atualização da base de dados.

A vacância da região ABCD sofreu um grande aumento devido ao novo estoque entregue no 4T2025 de aproximadamente 200 mil m².

Fonte: Buildings, Rio Bravo.

De modo a manter a transparência em relação às operações de alavancagem que o Fundo possui, abaixo os principais pontos para acompanhamento do posicionamento atual.

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, e pode ser visualizado na DRE.

Cronograma de Amortização Anual

Em razão do relatório gerencial de abril ser divulgado antes do informe mensal referente ao mesmo período, o cálculo da alavancagem será realizado considerando o saldo devedor apurado no mês do relatório em relação ao patrimônio líquido do Fundo registrado no mês imediatamente anterior.

Início do Fundo

Aquisição do Multimodal Duque de Caxias (44.100 m²)

2012

2018

Fundo passa a ter gestão Rio Bravo e Tellus

Aquisição do One Park (51.100 m²)

Outubro 2018

Conclusão da 2ª emissão de cotas

Conclusão da $3 ^ { \mathsf { a } }$ emissão de cotas

Dezembro 2018

Aquisição do International Business Park (52.000 m²)

Abril 2019

Aquisição do One Park (30.700 m²)

Conclusão da 4ª emissão de cotas

Junho 2020

Aquisição do Galpão Guarulhos (19.700 m²)

Conclusão da 5ª emissão de cotas

Abril 2021

Abril 2022

1ª Parcela Aquisição do CLC (121.700 m²)

Conclusão da Aquisição do CLC

Conclusão das Obras do Galpão Guarulhos

Setembro 2022

Junho 2023

Alteração do ticker do Fundo para TRBL11

Janeiro 2024

Alienação dos ativos Multimodal Duque de Caxias e International Business Park (96.100 m²)

Conclusão da 6ª emissão e aquisição dos imóveis GRU LOG e Ambev Feira de Santana

Abril 2024

ATUAÇÃO DAS GESTORAS

A equipe de gestão do Fundo faz um acompanhamento recorrente das condições do mercado logístico para as principais tomadas de decisão. Dentre os principais destaques estão a manutenção do crescimento da absorção líquida, a redução da taxa de vacância e aumento nos valores de locação.

O Fundo é cogerido pela Rio Bravo e Tellus, com atribuições complementares que permitem ao Fundo gerar bons resultados e entregar ao investidor um resultado consistente e um portfólio construído com análise criteriosa e fundamentado no real estate.

A Rio Bravo realiza a gestão das disponibilidades, relacionamento com os investidores e captação de recursos. A Tellus realiza as tratativas com os condomínios/síndicos, manutenção dos ativos e negociação de contratos com locatários menores. A prospecção de ativos e negociações com locatários relevantes são conduzidas em conjunto, e são realizados comitês recorrentes de gestão para a boa condução do Fundo.

TELLUS

Você ainda não segue a Nossa página no YouTube?

Confira a visão dos nossos gestores sobre os resultados do mês no nosso canal no YouTube.

Você vai encontrar análises completas, insights e destaques que complementam o relatório gerencial.

Clique, assista e fique por dentro das principais atualizações e decisões estratégicas da Gestão.

RIO BRAVO

Aqui, o futuro é concreto.

RIO BRAVO

riobravo.com.br

Av. Chedid Jafet, 222 - Bloco B, 3o andar, CJ.32 04551-065, São Paulo - SP - Brasil +55 11 3509 6600 | +55 11 2107 6600

回f in

Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento ao aplicar seus recursos. • Este material tem um caráter meramente informativo e não deve ser considerado como uma oferta de aquisição de cotas dos fundos de investimentos. • Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC. • Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. • Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. • A Rio Bravo Investimentos. não se responsabiliza por quaisquer decisões tomadas tendo como base os dados neste site. • Todo o material aqui contido, incluindo os textos, gráficos, imagens e qualquer outro material de comunicação audiovisual são de propriedade única e exclusiva da Rio Bravo, bem como quaisquer informações, relatórios, produtos e serviços, que conjuntamente compõem valiosa propriedade intelectual da Rio Bravo. • Não é permitido qualquer tipo de adulteração sem o expresso e escrito consentimento da Rio Bravo, sob pena de se tratar clara infração aos direitos de propriedade da Rio Bravo, acarretando as devidas sanções legais. • As informações aqui contempladas não constituem qualquer tipo de oferta ou recomendação de investimento. • A Rio Bravo não é responsável por qualquer utilização não autorizada do material e das informações aqui dispostas.

SAC / Ouvidoria: 0800 722 9910 | [email protected].